房地产市场2012年权威预测分析和建议.ppt

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EconometricModelsandEconomicLeadingIndicatorsProject1AMSS,CASKeyLaboratoryofManagement,DecisionandInformationSystems中国科学院预测科学中心20122012年年11月月1717日日20122012年中国房地产市场年中国房地产市场预测、分析与建议预测、分析与建议中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS影响影响20122012年中国房地产市场走势的因素年中国房地产市场走势的因素20122012年中国房地产市场预测年中国房地产市场预测下一步房地产调控政策建议下一步房地产调控政策建议主要内容中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS一一、影响、影响20122012年中国房地产市场走势的因素年中国房地产市场走势的因素2011年以来，为了遏制房价过快上涨的势头，国家调控政策继续加码，调控效果逐步凸显。

展望2012年，影响中国房地产市场走势的因素众多：

长期性因素（长期性因素（+）市场供需状况（市场供需状况（-）政策因素（政策因素（-）中国房地产市场中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS影响影响20122012年中国房地产年中国房地产市场走势的因素市场走势的因素1中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS

（一）长期性因素支撑房价保持上涨1.居民收入持续增加、城镇化速度加快，住宅刚性需求仍然强劲；2.土地价格可能在长期上会推动房价上行。

一一、影响、影响20122012年中国房地产市场走势的因素年中国房地产市场走势的因素中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS

（二）市场供需状况对房价形成一定的下行压力1.房地产市场存量供给增加；2.开发商资金面从紧，可能会降价促销；3.部分城市成交低迷，观望情绪浓厚。

一一、影响、影响20122012年中国房地产市场走势的因素年中国房地产市场走势的因素中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS（三）政策因素可能促使房价涨幅继续回落1.已有的房地产行政政策不放松，会进一步遏制房价过快上涨；2.房地产税征收试点进一步扩大，有助于抑制投资和投机需求，平抑房价；3.保障性住房建设等供给面因素对房价有一定的平抑作用。

一一、影响、影响20122012年中国房地产市场走势的因素年中国房地产市场走势的因素中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS20122012年中国房地产市场年中国房地产市场预测预测2中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS二二、20122012年中国房地产市场预测年中国房地产市场预测l预计2012年房地产行业完成投资额为76799.5亿元，同比增长21.1%，涨幅同比下降8.4个百分点；l房地产企业购置土地面积36460.7万平米，同比下降13.9%，涨幅同比下降明显。

1.1.1.1.房地产投资预测房地产投资预测房地产投资预测房地产投资预测在各项影响因素的综合作用下，预计2012年的商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道：

中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS二二、20122012年中国房地产市场预测年中国房地产市场预测l预计2012年全国商品房销售面积将为121011.3万平方米，同比增长3.2%，增幅同比增加0.5个百分点；l全国住宅销售面积为118822.5万平方米，同比增长14.0%，增幅同比增长2.0个百分点；l全国商品房销售额为54762.7亿元，同比下降9.2%；l全国住宅销售额为45076.2亿元，同比下降5.9%。

2.2.2.2.房地产需求预测房地产需求预测房地产需求预测房地产需求预测中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS二二、20122012年中国房地产行业走势展望年中国房地产行业走势展望l预计2012年房地产新开工面积211283万平方米，同比增长4.2%，增幅同比下降19.6个百分点；住宅新开工面积为163059.3万平方米，同比下降16.5%；l房地产施工面积625285.0万平方米，同比增长22.1%，增幅同比下降4.1个百分点；住宅施工面积475974.5万平方米，同比增加21.2%，增幅同比下降3.7个百分点；l房地产竣工面积89783.2万平方米，同比增长4.0%，增幅同比下降9.7个百分点；住宅竣工面积74448.5万平方米，同比增加11.1%，增幅上升1.7个百分点。

3.3.3.3.房地产供给预测房地产供给预测房地产供给预测房地产供给预测中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS二二、20122012年中国房地产行业走势展望年中国房地产行业走势展望l预计2012年商品房平均销售价格预测结果为5024.4元/平方米，同比下降5.3%；l2012年第一季度商品房销售均价同比下降10.7%，增幅同比回落21.0个百分点；l2012年第二季度商品房销售均价同比下降8.0%，增幅同比回落17.0个百分点；l2012年第三季度商品房销售均价同比下降3.6%，增幅同比回落11.0个百分点；l2012年第四季度商品房销售均价同比上升1.0%，增幅同比回落3.2个百分点。

4.4.4.4.房地产价格预测房地产价格预测房地产价格预测房地产价格预测中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS下一步房地产调控政下一步房地产调控政策建议策建议3中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS三三、下一步房地产调控政策建议、下一步房地产调控政策建议基于以上分析，针对房地产市场下一步调控提出如下政策建议：

1、政策基调稳定不放松，但要注重实施差异化调控，促进市场结构化调整。

l自自20112011年以来，房地产开发投资额增速放缓，保障性住房开工率虽然加大，年以来，房地产开发投资额增速放缓，保障性住房开工率虽然加大，但是完工率并不能保障，由此，但是完工率并不能保障，由此，20122012年及其以后的市场供给可能并不充足，而城年及其以后的市场供给可能并不充足，而城镇化进程加快和城镇居民收入增长支撑购房需求保持强劲，投机性需求蓄势待发，镇化进程加快和城镇居民收入增长支撑购房需求保持强劲，投机性需求蓄势待发，在此情况下，房价上行仍可能是必行趋势。

在此情况下，房价上行仍可能是必行趋势。

l房地产市场表现呈现区域差异性，虽然整体房价水平得到了一定的控制，但房地产市场表现呈现区域差异性，虽然整体房价水平得到了一定的控制，但是部分地区房价仍处高位，应该视情况适度加大调控力度。

对于部分已经出现同是部分地区房价仍处高位，应该视情况适度加大调控力度。

对于部分已经出现同比下降的地区，短期内保持既定调控力度，长期上可进行结构性的调整放松。

比下降的地区，短期内保持既定调控力度，长期上可进行结构性的调整放松。

中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS三三、下一步房地产调控政策建议、下一步房地产调控政策建议l房地产信贷政策可以对保障性住房项目有适当倾斜，但整体上应该坚持严格房地产信贷政策可以对保障性住房项目有适当倾斜，但整体上应该坚持严格的差异化信贷政策，以继续抑制房地产市场投机性需求反弹，进而推动房价反弹。

的差异化信贷政策，以继续抑制房地产市场投机性需求反弹，进而推动房价反弹。

l不同信贷政策工具的调控效果及其对宏观经济的影响也不同。

经过测算，提不同信贷政策工具的调控效果及其对宏观经济的影响也不同。

经过测算，提高首付比例能对平抑房价有较好的作用，同时也不会对经济造成负面影响。

提高高首付比例能对平抑房价有较好的作用，同时也不会对经济造成负面影响。

提高法定准备金率对平抑房价作用较为明显，贷款利率调整经济增长是有负向作用的，法定准备金率对平抑房价作用较为明显，贷款利率调整经济增长是有负向作用的，应该慎用。

应该慎用。

2、坚持严格差异化的信贷政策，科学运用信贷政策工具。

中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS三三、下一步房地产调控政策建议、下一步房地产调控政策建议l保障性住房政策虽然在短期内对平抑房价作用并不明显，但长期来看对于调保障性住房政策虽然在短期内对平抑房价作用并不明显，但长期来看对于调整住房供需结构具有重要意义。

整住房供需结构具有重要意义。

l保障性住房建设开工的监管存在漏洞，政府应出台相关的监管办法，明确保保障性住房建设开工的监管存在漏洞，政府应出台相关的监管办法，明确保障性住房开发建设认证标准，对各地保障性住房开工情况进行实际调查，对报告障性住房开发建设认证标准，对各地保障性住房开工情况进行实际调查，对报告不实的保障性住房项目，进行严格惩罚措施。

不实的保障性住房项目，进行严格惩罚措施。

l进一步加强保障性住房的退出机制，对已有的骗购、违规购买租赁等违法行进一步加强保障性住房的退出机制，对已有的骗购、违规购买租赁等违法行为进行严厉处罚。

为进行严厉处罚。

l完善重点城市房地产信息共享平台的同时，扩大房地产信息共享平台的建设完善重点城市房地产信息共享平台的同时，扩大房地产信息共享平台的建设范围，尤其是对于近期房价过快上涨的二三线城市纳入信息共享平台中，完成个范围，尤其是对于近期房价过快上涨的二三线城市纳入信息共享平台中，完成个人财产信息、住房信息的登记注册制度。

人财产信息、住房信息的登记注册制度。

l对于地方政策保障性住房建设融资，鼓励地方政府进行融资创新，部分地区对于地方政策保障性住房建设融资，鼓励地方政府进行融资创新，部分地区可适度自行发债，房地产企业发行企业债、房地产投资信托基金等融资方式合理可适度自行发债，房地产企业发行企业债、房地产投资信托基金等融资方式合理推进，推出更具体合理的融资管理办法。

推进，推出更具体合理的融资管理办法。

3、继续推进保障房建设，加强保障房建后管理。

中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS三三、下一步房地产调控政策建议、下一步房地产调控政策建议l新一轮限购进展缓慢，相关政策仍然需要从严。

并且根据测算，如若限购政新一轮限购进展缓慢，相关政策仍然需要从严。

并且根据测算，如若限购政策快速停止，有可能造成房价迅速反弹，并在较长一段时间内保持上涨。

策快速停止，有可能造成房价迅速反弹，并在较长一段时间内保持上涨。

l因此，对于房价仍保持快速上涨的城市，继续推进限购政策的落实力度。

对因此，对于房价仍保持快速上涨的城市，继续推进限购政策的落实力度。

对于部分房价得到较好遏制的城市，也不应该迅速停止限购令，应循序渐进，配合于部分房价得到较好遏制的城市，也不应该迅速停止限购令，应循序渐进，配合其他的调控工具，逐步退出。

其他的调控工具，逐步退出。

4、限购政策不应松动，更不能在短时间退出。

中国科学院预测科学研究中心AMSS,CASCenterforForecastingScience,CAS三三、下一步房地产调控政策建议、下一步房地产调控政策建议