富安花园定位报告.ppt

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富安花园商业部分定位报告上海鼎原鼎策房地产营销策划机构上海鼎原鼎策房地产营销策划机构20120111年年55月月1在研究威海城市及经济开发区经在研究威海城市及经济开发区经济发展基础上，通过对于威海商济发展基础上，通过对于威海商业市场及各商业业态市场调研，业市场及各商业业态市场调研，提出富安花园商业部分可行性方提出富安花园商业部分可行性方案及商业定位建议案及商业定位建议项目定位建议项目定位建议商业环境商业环境房地产市场房地产市场及经区情况及经区情况宏观经济宏观经济211.威海城市概况威海城市概况22.近年城市经济发展近年城市经济发展宏观经济宏观经济3城市概况城市概况威海市位于山东半岛东端，地处北纬威海市位于山东半岛东端，地处北纬3636414137373535，东经，东经12112111111221224242。

北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日。

北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。

东西最大横距本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。

东西最大横距135135公里，南北最大纵距公里，南北最大纵距8181公里，总公里，总面积面积55，698698平方公里，其中市区面积平方公里，其中市区面积731731平方公里。

海岸线长平方公里。

海岸线长985.9985.9公里。

辖荣成、文公里。

辖荣成、文登、乳山登、乳山33市和环翠区，有威海火炬高新技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海市和环翠区，有威海火炬高新技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海工业新区（工业新区（33个开发区管理委员会是市政府派出机构）个开发区管理委员会是市政府派出机构）33区，共区，共5050个镇、个镇、1818个街道办事处、个街道办事处、2,5362,536个村民委员会、个村民委员会、339339个居民委员会。

个居民委员会。

威海市海、陆、空交通方便，尤其是海上交通，历来是中国南北各省贸易和威海市海、陆、空交通方便，尤其是海上交通，历来是中国南北各省贸易和山东省对外通商的重要口岸。

威海港是对外开放港口，可与世界许多国家和地区的港口山东省对外通商的重要口岸。

威海港是对外开放港口，可与世界许多国家和地区的港口直接通航，是沿海连结内地的重要纽带。

直接通航，是沿海连结内地的重要纽带。

4城市总体规划方向城市总体规划方向20052005年，威海市对市域年，威海市对市域5,6985,698平方公里平方公里的土地进行整体规划控制，在保护整体的土地进行整体规划控制，在保护整体性和层次性的基础上，充分利用资源优性和层次性的基础上，充分利用资源优势，建设组合型城市群，构筑城乡发展势，建设组合型城市群，构筑城乡发展百年格局。

按照百年格局。

按照“中心积聚，轴线拓展中心积聚，轴线拓展”的原则，逐步形成以中心城市为依托，的原则，逐步形成以中心城市为依托，以重要交通线路、经济走廊为发展主轴以重要交通线路、经济走廊为发展主轴的城镇空间发展格局。

对基本建设用地、的城镇空间发展格局。

对基本建设用地、旅游景区用地、山体水体保护用地、农旅游景区用地、山体水体保护用地、农业用地四种不同类型的用地进行宏观界业用地四种不同类型的用地进行宏观界定，对中心城、次中心城、中心镇统筹定，对中心城、次中心城、中心镇统筹规划，整合生产要素，完善基础设施，规划，整合生产要素，完善基础设施，园区互补配套，进一步研究全市土地容园区互补配套，进一步研究全市土地容量和环境容量，确定了合理的建设标准。

量和环境容量，确定了合理的建设标准。

威海市是首批国家环境模范城市，全国第一个环境保护模范城市群，中国人居威海市是首批国家环境模范城市，全国第一个环境保护模范城市群，中国人居环境范例城市，全球改善人居环境最佳范例城市，成为世界上最适合人类居住的范环境范例城市，全球改善人居环境最佳范例城市，成为世界上最适合人类居住的范例城市之一。

例城市之一。

20032003年，联合国人居署授予威海市政府年，联合国人居署授予威海市政府“联合国人居奖联合国人居奖”。

5城市人口增长城市人口增长20102010年末全市户籍总人口年末全市户籍总人口253.61253.61万人，比上年末增加万人，比上年末增加63586358人，人，其中非农业人口为其中非农业人口为129.96129.96万人，占总人口的万人，占总人口的51.2%51.2%；农业人口；农业人口123.65123.65万人，占总人口的万人，占总人口的48.8%48.8%。

威海市户籍人口增长缓慢，威海市户籍人口增长缓慢，自然增长连续自然增长连续1212年保持负增长。

年保持负增长。

20102010年威海市人口总数在山东省各地级城市中排名十五。

年威海市人口总数在山东省各地级城市中排名十五。

威海市威海市07-1007-10年户籍人口对比分析年户籍人口对比分析年份2007200820092010户籍人口（万人）251.06252.23252.97253.616城市城市GDP增长情况增长情况2010山东省各市山东省各市GDP排名排名1青岛5666.19亿元9泰安2000.00亿元2烟台4358.46亿元10威海1944.70亿元3济南3910.80亿元11德州1700.00亿元4潍坊3090.92亿元12滨州1560.00亿元5淄博2866.75亿元13聊城1500.00亿元6济宁2550.00亿元14枣庄1390.00亿元7临沂2400.00亿元15菏泽1145.00亿元8东营2359.94亿元16日照1030.00亿元17莱芜540.00亿元初步核算，初步核算，2010年全市实现生产总值年全市实现生产总值1944.7亿元，按可比价格计算，比上年增亿元，按可比价格计算，比上年增长长12.7%。

单从数字上看，威海的单从数字上看，威海的GDP出现负增长。

近年增长速度较为平缓。

在山东省地出现负增长。

近年增长速度较为平缓。

在山东省地级市中排名第十。

级市中排名第十。

威海市威海市07-1007-10年年GDPGDP对比分析对比分析年份2007200820092010GDP（亿元）1583.451780.351969.361944.77城市人均城市人均GDPGDP按户籍人口计算，按户籍人口计算，2010年全市人均生产总值达到年全市人均生产总值达到76778元，增长元，增长12.4%。

人均生产总值整体随着人均生产总值整体随着GDP平稳较快的增长。

平稳较快的增长。

2010年威海市人均生产年威海市人均生产总值在山东省地级市中仅次于东营和青岛。

总值在山东省地级市中仅次于东营和青岛。

威海市威海市07-1007-10年人均年人均GDPGDP对比分析对比分析年份2007200820092010人均GDP（元）632266351970047767798威海市三大产业结构威海市三大产业结构产业结构不断优化，产业结构不断优化，2010年第一产业增加值年第一产业增加值153.94亿元，增长亿元，增长1.3%；第二产业；第二产业增加增加1087.03亿元，增长亿元，增长11.4%；第三产业增加值；第三产业增加值703.73亿元，增长亿元，增长17.7%。

三次产业结构由上年的三次产业结构由上年的7.87:

57.75:

34.38优化为优化为7.92:

55.89:

36.19，第三产业增，第三产业增加值所占比重提高了加值所占比重提高了1.8个百分点。

个百分点。

威海市威海市07-1007-10年三产业结构对比分析年三产业结构对比分析年份2007200820092010第一产业8.07%7.43%6.92%7.92%第二产业61.78%61.14%60.56%55.89%第三产业30.15%31.43%32.52%36.19%9社会消费品社会消费品零售零售总额总额20102010年实现社会消费品零售总额年实现社会消费品零售总额683.99683.99亿元，比上年增长亿元，比上年增长18.6%18.6%。

城镇实现零售额。

城镇实现零售额494.68494.68亿元，增长亿元，增长18.9%18.9%；乡村实现零售额；乡村实现零售额189.31189.31亿元，增长亿元，增长17.9%17.9%。

从行业分类看，批发、零售、住宿和餐饮四大行业全面兴旺。

批发和零售业实现零从行业分类看，批发、零售、住宿和餐饮四大行业全面兴旺。

批发和零售业实现零售额售额623.52623.52亿元，增长亿元，增长18.7%18.7%；住宿和餐饮业实现零售额；住宿和餐饮业实现零售额60.4660.46亿元，增长亿元，增长18.4%18.4%。

从商品类别看，其中粮油食品饮料烟酒类增长从商品类别看，其中粮油食品饮料烟酒类增长28.4%28.4%，服装鞋帽针纺织品类增长，服装鞋帽针纺织品类增长27.6%27.6%，金银珠宝类增长，金银珠宝类增长33.8%33.8%，体育娱乐用品类增长，体育娱乐用品类增长2.7%2.7%，文化办公用品类增，文化办公用品类增25.5%25.5%，汽车类增，汽车类增长长32.7%32.7%，石油及制品类增长，石油及制品类增长6.6%6.6%。

威海市威海市07-1007-10年零售总额对比分析年零售总额对比分析年份2007200820092010社会消费品零售总额（亿元）392.63483.62575.99638.9910人均可支配收入和消费性支出人均可支配收入和消费性支出2010年年,城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入22235元，增长元，增长10.5%，在城镇居民家庭人均，在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长总收入中，工资性收入增长12.1%，经营净收入增长，经营净收入增长22.7%，财产性收入增长，财产性收入增长85.1%；城镇居民人均消费性支出；城镇居民人均消费性支出15339元，增长元，增长6.2%；威海市威海市07-1007-10年人均可支配收入和消费性支出对比分析年人均可支配收入和消费性支出对比分析年份2007200820092010人均可支配收入（元）16285185372011722235人均消费性支出（元）1200713521144421533911固定资产投资固定资产投资20102010年完成固定资产投资年完成固定资产投资1168.181168.18亿元，比上年增长亿元，比上年增长18.7%18.7%。

三次产业投资均。

三次产业投资均保持较快增长，第一产业投资增长保持较快增长，第一产业投资增长9.6%9.6%，第二产业投资增长，第二产业投资增长12.2%12.2%，第三产业，第三产业投资增长投资增长23.8%23.8%。

投资结构优化，三次产业投资比重由上年的。

投资结构优化，三次产业投资比重由上年的2.92.9：

42.642.6：

54.554.5优化为优化为33：

3838：

5959，第三产业投资比重提高了，第三产业投资比重提高了4.54.5个百分点。

个百分点。

威海市威海市07-1007-10年房地产投资总额对比分析年房地产投资总额对比分析年份2007200820092010房地产投资总额（亿元）94.8150.22209.51269.812威海旅游产业发展情况威海旅游产业发展情况旅游业稳步发展。

旅游业稳步发展。

2010年共接待海内外游客年共接待海内外游客2149.26万人次，旅游总收入万人次，旅游总收入220亿元，分别增亿元，分别增长长14.9%和和16.7%，其中国内游客，其中国内游客2112万人次，旅游收入万人次，旅游收入207.3亿元，分别增长亿元，分别增长14.9%和和16.7%；国外游客；国外游客37.26万人次，旅游外汇收入万人次，旅游外汇收入19151万美元，分别增长万美元，分别增长15.5%和和19.1%。

威海旅游业的发展使更多的旅游者汇集威海，他们在威海的消费拉动了当地零售业及服威海旅游业的发展使更多的旅游者汇集威海，他们在威海的消费拉动了当地零售业及服务业的发展，成为带动城市经济的重要因素。

旅游的发展带动