金域蓝湾别墅项目定价方案模板.docx
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金域蓝湾别墅项目定价方案模板
金域蓝湾别墅项目定价方案
金域蓝湾别墅项目定价方案
一、定价方法:
当前市场上比较普遍采用,也较易操作的定价方法,为市场比较法,鉴于本项目为高端别墅项目,衡阳市内可比较楼盘不多,且开发开发成本相对偏高,故我公司建议用市场比较法法计算本楼盘均价,再用成本法来修正价格,这样确定下来的价格,既能保证发展商的收益,也不至于偏离市场太远。
二、定价影响因素:
1、市场比较法
用市场比较法评估项目均价时,我司会考虑如下一些因素,分别为:
1)推售时机
2)区位因素
a.环境
★自然环境
★生活环境
★配套环境
★升值潜力
b.交通
★通达程度
★道路状况
c.配套
★文化设施
★学校
★生活配套
3)物业因素
a.规划户型
★项目规模
★小区规划(包括园林设计)
★外观设计
★楼间距(包括独立花园)
★容积率
★户型合理性
b.景观
★开阔性
★山景
★水景
★人文景观
c.设备
★智能化
★其它
d.小区配套
★车位
★活动场所
★会所设施
★设施档次
e.建筑指标
★户内使用率
★建材
★装修标准
★工程进度
4)营销因素
包括:
★管理公司品牌
★物业收费标准
★物管服务内容
★发展商品牌
★代理商品牌及操盘执行力度
★物业管理公司品牌
★地盘包装
★宣传效果
2、成本法影响因素
1)地价
2)建筑安装成本
3)所缴税费
4)营销成本
5)开发周期
6)融资成本
7)管理费用
8)其它费用
9)不可预见费用
三、定价步骤:
1.比较法
1)选择比较楼盘及制定比较权重
选择一批档次及开售时间较为类似的物业,收集各项资料,然后人为比较,并根据它们与本项目的可比性,分别制定出与本项目比较的权重。
2)拟定比较因素,并制定权重
本项目与比较楼盘,将会在如上所述的影响因素之间进行比较,且根据项目的特性,制定不同的影响权重。
3)对比较楼盘和评估楼盘进行评估
4)对其评估数进行处理,得出本项目均价
2.成本法
1)根据上述影响因素,分别计算其成本。
2)将计算之成本的10%作为不可预见费。
3)根据湖南地产界所制定的最低利润率25%,拟定金域蓝湾之利润率40%,计算本项目之均价。
注:
但成本法的计价方式由于本公司接触金域蓝湾项目时间不长,没有相关具体开发数据,暂时未能提供详细的成本法价格计算数据,一下价格主要以市场比较法计算得出。