金域蓝湾别墅项目定价方案模板.docx

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金域蓝湾别墅项目定价方案模板

金域蓝湾别墅项目定价方案

金域蓝湾别墅项目定价方案

一、定价方法:

当前市场上比较普遍采用,也较易操作的定价方法,为市场比较法,鉴于本项目为高端别墅项目,衡阳市内可比较楼盘不多,且开发开发成本相对偏高,故我公司建议用市场比较法法计算本楼盘均价,再用成本法来修正价格,这样确定下来的价格,既能保证发展商的收益,也不至于偏离市场太远。

二、定价影响因素:

1、市场比较法

用市场比较法评估项目均价时,我司会考虑如下一些因素,分别为:

1）推售时机

2）区位因素

a.环境

★自然环境

★生活环境

★配套环境

★升值潜力

b.交通

★通达程度

★道路状况

c.配套

★文化设施

★学校

★生活配套

3）物业因素

a.规划户型

★项目规模

★小区规划（包括园林设计）

★外观设计

★楼间距（包括独立花园）

★容积率

★户型合理性

b.景观

★开阔性

★山景

★水景

★人文景观

c.设备

★智能化

★其它

d.小区配套

★车位

★活动场所

★会所设施

★设施档次

e.建筑指标

★户内使用率

★建材

★装修标准

★工程进度

4）营销因素

包括:

★管理公司品牌

★物业收费标准

★物管服务内容

★发展商品牌

★代理商品牌及操盘执行力度

★物业管理公司品牌

★地盘包装

★宣传效果

2、成本法影响因素

1）地价

2）建筑安装成本

3）所缴税费

4）营销成本

5）开发周期

6）融资成本

7）管理费用

8）其它费用

9）不可预见费用

三、定价步骤:

1．比较法

1）选择比较楼盘及制定比较权重

选择一批档次及开售时间较为类似的物业,收集各项资料,然后人为比较,并根据它们与本项目的可比性,分别制定出与本项目比较的权重。

2）拟定比较因素,并制定权重

本项目与比较楼盘,将会在如上所述的影响因素之间进行比较,且根据项目的特性,制定不同的影响权重。

3）对比较楼盘和评估楼盘进行评估

4）对其评估数进行处理,得出本项目均价

2．成本法

1）根据上述影响因素,分别计算其成本。

2）将计算之成本的10%作为不可预见费。

3）根据湖南地产界所制定的最低利润率25%,拟定金域蓝湾之利润率40%,计算本项目之均价。

注:

但成本法的计价方式由于本公司接触金域蓝湾项目时间不长,没有相关具体开发数据,暂时未能提供详细的成本法价格计算数据,一下价格主要以市场比较法计算得出。