惠百项目商业计划书定稿.docx
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惠百项目商业计划书定稿
惠州百货大厦项目
商业计划书
惠东县琦荣实业有限公司
2013年9月
1.项目介绍---------------------------------------------------------------4
1.1地理位置--------------------------------------------------------------5
1.2周边环境--------------------------------------------------------------6
1.3交通条件--------------------------------------------------------------8
1.4项目指标--------------------------------------------------------------9
1.5项目概况--------------------------------------------------------------11
1.6项目权属--------------------------------------------------------------13
1.7项目经济评价---------------------------------------------------------15
2.市场分析--------------------------------------------------------------16
2.1惠州市宏观经济------------------------------------------------------18
2.2惠州市房地产市场---------------------------------------------------19
2.3惠州市旅游及酒店业------------------------------------------------20
2.4惠州市商业房地产市场---------------------------------------------21
2.5宏观市场借鉴---------------------------------------------------------22
3.SWOFT分析---------------------------------------------------------23
4.项目市场定位---------------------------------------------------------25
4.1项目整体定位---------------------------------------------------------26
4.2产品定位---------------------------------------------------------------27
4.3客户定位---------------------------------------------------------------28
4.4价格定位---------------------------------------------------------------29
5.投资估算及资金筹措------------------------------------------------31
5.1测算原则及前提条件------------------------------------------------31
5.2总投资估算------------------------------------------------------------32
5.3资金筹措及运用计划------------------------------------------------33
5.4回款计划---------------------------------------------------------------34
6.经济效益分析---------------------------------------------------------35
6.1经营收入及税费测定------------------------------------------------36
6.2项目利润---------------------------------------------------------------37
7.综合经济效益分析---------------------------------------------------38
7.1现金流量分析---------------------------------------------------------39
7.2盈利能力分析---------------------------------------------------------30
8.敏感性分析------------------------------------------------------------31
9.偿债能力分析---------------------------------------------------------32
9.1还款来源分析---------------------------------------------------------33
9.2贷款偿还计划---------------------------------------------------------34
10.项目投资结论---------------------------------------------------------35
10.1项目投资结论性意见------------------------------------------------36
10.2项目风险及防范建议------------------------------------------------37
11.附表---------------------------------------------------------------------38
1.项目介绍
1.1地理位置
1.1.1项目位置
该项目位于惠州市惠城区鹅岭北路10号，在城区主干道鹅岭北路以西，鹅岭立交西北侧，隔鹅岭北路与惠州市汽车总站相对。
1.1.2惠州市概况
地理位置
惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻广州、东莞、深圳，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。
人口及行政区划
惠州市于1988年1月经国务院批准升格为地级市，属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县以及大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。
全市总面积1.12万平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。
全市常住人口400万人，惠城区是市政府所在地。
交通状况
惠州市已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。
惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅47海里，可供建港的深水岸线30多公里，年吞吐量可达1.2亿吨，现已建成2座万吨级通用码头和4座3.5万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量1,500万吨的规模。
京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。
惠盐、深汕与在建的广惠、惠河4条高速公路贯穿全境。
全市公路通车里程7,211公里，公路密度*5公里/百平方公里。
惠州至深圳宝安机场1个小时车程，至广州白云机场只有2.5个小时车程
地方经济概况
惠州市地处珠三角经济带核心区域。
在国内外复杂严峻的经济形势下，2012年惠州的经济发展成绩依旧耀眼，GDP、外贸进出口、财政收入等多项重要经济指标增幅位居珠三角前列：
实现生产总值2368亿元，增长12.6%；外贸出口突破300亿美元，达到303.6亿美元，增长31.3%；固定资产投资1208.7亿元，增长18%；社会消费品零售总额754.2亿元，增长15.5%；税收达到704.3亿元，增长19.5%；财政收入突破200亿元，达到200.88亿元，增长23.4%。
凭借深厚的历史积淀、独特的区位优势、便利的交通网络、优美的城市环境，惠州先后吸引了来自荷兰、美国、日本、德国、英国、韩国等50多个国家和港澳台地区的客商在惠投资兴业，累计办起了8325家外商投资企业，实际利用外资累计超过186亿美元。
目前，世界500强企业有28家落户惠州，投资兴办了50家外资企业（或办事机构）。
今日惠州，日益显示出强劲的发展态势，据中国社科院的《中国城市竞争力报告》显示，惠州跻身全球经济增速最快城市第八位。
1.2周边环境
该项目坐落市区繁华地段和交通路口，东临城区主干道鹅岭北路，南靠多层综合楼，西邻骏景豪庭住宅小区，北接南方大酒店。
周边各项配套设施成熟，在1.2平方公里范围内有惠州南方大酒店，金叶大酒店，天外天大酒店，如家快捷酒店，海湖大酒店，金鑫商务酒店，怡东大酒店，7天连锁酒店，天悦（嘉伯）大酒店，瑶芳商务酒店，金殿大酒店等众多酒店；有黄塘电脑城、艾玛特广场、美乐佳购物广场、龙丰市场等旅游商业服务网店；依街对面是惠州汽车总站，还有惠州人民医院、解放军137医院、市体育运动学校、东江体育场、中国移动营业厅、建民医药商场等市政配套机构。
本项目距离惠州市鹅岭公园仅3分钟步程，不到1公里便可到达惠州市着名景点美丽的西湖。
1.3交通条件
该项目紧靠惠州市汽车总站，有5、6、89、11、7、22、118、16、201等十多路城市公交车通达，距离深惠高速出入口不到两公里，交通极为便利。
1.4项目技术指标
惠州百货大厦占地3945.2平方米，由裙楼和主楼组成，地上共有20层，总建筑面积27,608.89平方米。
本项目总计面积16,413.56平方米，包括半地下层、裙楼第1-6层、主楼第7层以及第18-20层的旋转餐厅；各层建筑面积如下表：
楼层
建筑面积
半地下层
1,634.55
第1层
1,175.68
第2层
1,833.06
第3层
2,813.66
第4层
2,431.99
第5层
2,038.56
第6层
1,290.31
第7层
1,145.06
第18层
891.68
第19层
618.74
第20层
540.16
总计
16,413.45
1.5项目概况
基本情况
该项目立于鹅岭立交西北侧，南望进出惠州市的深惠高速出入口，北眺美丽的西湖全景，建筑形象显赫。
大厦结构为地上20层，设1层半地下室，第1-6层为裙楼，第7-20层为塔楼（其中该项目不包括第8-17层）。
内部设中庭，裙楼顶部为露台。
塔楼部分标准层面积呈下大上小分布，顶层设有旋转餐厅。
该项目规划大厦裙楼部分的第1-4层为商业，第5层为KTV娱乐区，第6层为各色餐饮，第7层为酒店式公寓，第18-20层为旋转餐厅，半地下室为停车场。
大厦主入口设于鹅岭北路，面对商务人流最集中的惠州汽车总站，本地众多的居民和大量的商务客流为商场及公寓的经营提供了良好的保障
设于顶层的旋转餐厅让客人在用餐之余，可360度饱览惠州市全貌，欣赏到美丽的西湖风景，也是惠州市餐饮的一大特色和本项目的优势。
目前项目外墙装修基本完成，内部结构、部分安装工程、公寓客房布局和间隔基本完成，消防、水电、空调、电梯等内部装修工程尚未开始或有待升级改造。
装修情况
外墙：
瓷砖墙面、局部玻璃幕墙
内墙：
水泥砂浆、部分抹灰
地面：
水泥地面
天花：
水泥砂浆
占用情况
该项目曾经第1-4层出租做为家具城，其余部分空置。
1.6项目权属
目前该项目已经办理8本《房地产权证》，具体产权情况详见下表：
惠州百货大厦房地产权证表
序号
名称
地址
房地产权属证书号
权属人
建筑面积（㎡）
1
惠州市鹅岭北路10号（半地下室）
惠州市
鹅岭北路
10号
粤房地权证惠州字
深圳市永泰盛投资发展有限公司
1634.55
2
惠州市鹅岭北路10号（1层）
粤房地权证惠州字
第0015763号
深圳市永泰盛投资发展有限公司
1175.68
3
惠州市鹅岭北路10号（2层）
粤房地权证惠州字
第0015764号
深圳市永泰盛投资发展有限公司
1833.06
4
惠州市鹅岭北路10号（3层）
粤房地权证惠州字
第0015765号
深圳市永泰盛投资发展有限公司
2813.66
5
惠州市鹅岭北路10号（4层）
惠州市
鹅岭北路
10号
粤房地权证惠州字
第0015766号
深圳市永泰盛投资发展有限公司
2431.99
6
惠州市鹅岭北路10号（4-6层）
惠州百货商场有限公司
3328.87
7
惠州市鹅岭北路10号（7、18层）
惠州百货商场有限公司
1987.15
8
惠州市鹅岭北路10号（18-20层）
惠州百货商场有限公司
1208.49
合计
16413.45
说明：
该项目之前曾经取得一份《国有土地使用证》，因土地性质变更，目前新的《国有土地使用证》正在办理当中。
该项目用地面积为3,945.2平方米，土地性质为出让用地，土地用途为商业服务业，土地使用年期自发证之日起计40年。
1.7项目经济效益评价
主要经济效益指标表
序号
项目
单位
指标
1
项目规模
1.1
占地面积
㎡
96,086.63
1.2
总建筑面积
㎡
452,948.04
2
项目经济数据
2.1
项目总投资
万元
189,093
2.2
资金筹措
2.3
项目销售收入
384，644
万元
2.4
经营税金及附加
2.5
所得税
163,767
万元
2.6
税后利润
122,825
万元
3
财务评价指标
3.1
年投资利润率（税前）
34.64%
投资期为3年
3.2
年投资净利润率（税后）
25.98%
投资期为3年
3.3
财务净现值（FNPV）
102,018
万元
3.4
财务内部收益率（FIRR）
56.0%
3.5
动态投资回收期
2.15
年
3.6
贷款偿还期
2.00
年
2.市场分析
2.1惠州商业地产概况
在珠江三角洲，惠州经济被众多投资者看好。
随着中海壳牌南海石化项目的落户，惠州房地产呈现出新气象，写字楼、大型购物中心等商业地产开始崭露头角。
从2004年开始，越来越多的商家开始进驻惠州，新开业大型商场达10多家，其中大型购物广场居多，以江北的行政办公区和以人人乐购物广场为中心的河南岸发展最为突出。
同时，不少此前遗留下来的烂尾楼，经过盘整建成了商住楼或写字楼，吸引公司入驻。
此外，新的写字楼也不断入市。
达利大厦就率先成为不少公司进驻的办公场所。
随后兴建的典型商业地产除了河南岸的世贸中心、华阳大厦、隆生商业广场之外，还有江北的双子星国际商务大厦、大隆大厦等。
其中，世贸中心和双子星国际商务大厦都号称"惠州的地标性建筑"，因而尤为引人注目。
同时各类大型专业市场渐成气候。
义乌小商品城建筑面积达18万平方米，弥补了惠州大型批发商场业态的空白。
汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。
陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商业广场开业。
这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营。
随着这种模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面，但同时竞争也较为激烈。
惠州大型超市及百货分布图
2.2主要商圈分布
近年来，伴随着惠州产业升级和城市大开发，惠州商业地产迎来开发高潮，麦地演达、西湖、江北、东平等热点片区商业开发风起云涌，品牌连锁商家纷纷进驻惠州主流商圈。
从主题商城到专业市场，从商业街到社区商业，惠州商业地产开发犹如雨后春笋般放量增长，迸发无限活力。
惠州城区逐步形成以人人乐、海雅、沃尔玛等主力商家为核心的麦地商圈，以丽日百货、赛格广场、黄塘电脑城为核心的西湖商圈等两大市级商业中心；以江北丽日百货、狐狸城及各类专业市场为核心的江北商业中心；同时形成以"吉之岛"、"百安居"、"荷兰商业街"等为核心的东平商圈。
惠州主要商圈分布图
—麦地-河南岸商圈
麦地-河南岸商圈又名花边岭商圈，是惠州规模最大的商圈。
以麦地为核心，包括下埔、南坛、河南岸、黄田岗等地，辐射整个城市，成为城市的商业核心地带。
沃尔玛、人人乐、海雅、天虹、万佳、百佳、新一佳、国美、苏宁等大商家云集于此。
主题商城女人世界、港澳城、世贸中心、天虹商场、时代百货、商业街数码街、源东商业街等形成了庞大的城市核心商圈。
商圈规模庞大，业态比较全面，人流量和销售额巨大，为各大商场和临街商业店铺良好经营奠定了坚实的基础。
目前日均客流量达10万人次，节假日更高达20人次以上，年营业额初步估计超过15个亿。
底层内铺和临街铺位价格一般在2.3－3万元／平方米之间，个别地段的社区临街铺位价格也攀升到了2.5万元／平方米以上，并且还有上涨的势头。
—江北商圈
江北商圈是惠州的CBD，惠州的行政、文化、商务办公中心。
江北新区是惠州城区未来发展的主要方向之一。
江北区内行政机构林立；城市花园、碧水湾、嘉和名苑、帝景湾等大批高尚住宅相继开发，构成了惠州大型的名宅区；双子星、凯宾斯基、峰国际、德赛大厦、信合大厦、盛丰商务大厦等地标性写字楼、五星级酒店蜂拥而起，江北新区已经成为惠州重要的商务办公区。
同时，江北片区大型商业项目开发火爆，江北丽日购物广场、金宝购物中心、狐狸城、惠州电子城等零售专业市场纷纷面世；已建成有粤东地区最大的29万平方米的惠州金泽物流市场、41万平方米的惠州农产品配送中心、13万平方米的义乌小商品批发城等大型商贸物流项目，是惠州发展大商贸、大流通的规划区域。
一个现代化物流商贸中心即将形成，范围可辐射整个粤东地区。
江北中心区正处在开发中，但由于规划发展前景广阔，商铺价格与西湖、麦地商圈相当，主干道临街铺位价格一般在2－3万元／平方米之间，升值潜力较大。
目前日均客流量达1万人次，节假日更高达2万人次以上，年营业额初步估计超过1个亿。
—西湖商圈
西湖商圈是惠州最早形成、最成熟的商圈。
西湖商圈以西湖步行街为核心，向南延伸到汽车站，主要由步行街、丽日百货、赛格电子、黄塘电脑城等大型商业设施构成，商圈范围可辐射全市各个地区。
商圈内商业主要以商业街形式为主，有新西湖百货和丽日百货。
西湖商圈属于惠州的老商业街区，临街商业店面整体经营状况都较好，数码第一港、泰富御山郡等新建大型商业为该商圈注入新的商业活力。
最为传统繁荣商业中心之一，虽然面积不大，商业网点不多，但历史悠久，毗邻西湖，购物环境一流，在惠州市民心目中的地位相当高。
同时由于AAAA景区近在咫尺，相当一部分的游客也成为了顾客。
随着该商圈的升级改造，未来一个以旅游休闲商业为代表的新西湖商圈将逐步面世。
西湖商圈的商铺价格较高，一楼内铺和临街铺位价格主要在1.2－3万元／平方米之间，其中数码第一港临街商铺最高单价更是突破每平方米4万元。
目前日均客流量达5万人次，节假日更高达10万人次以上，年营业额初步估计超过3个亿。
—东平商圈
该商圈是惠州未来的现代化中心城区。
其聚集了世界500强"吉之岛"、"百安居"、以及规模达8万的"荷兰商业街"、市政重大工程"东江夜游"等重要的项目。
四大点的结合，提高了东平区域内商业聚集程度和购买力，成就了惠州未来发展的市级商业中心。
这里将成为惠州商业设施最为完善、最为现代化的区域之一。
目前，东平区域发展不均衡，不同地段商铺价格相差较大，以社区商铺为主，一般价格在1.3－2.2万元／平方米之间。
2.3项目开发借鉴
2.3.1项目所在的惠州市经济经历了2008年的低谷后，在经济下行大势中脱颖而出，进入到快速复苏发展的阶段。
连续几年惠州市的经济发展走在广东前列，2012年更是在GDP、外贸和财政收入等重要方面取得优异成绩，增幅分别达到12.6%、31.3%和23.4%，社会消费品零售总额754.2亿元，增长15.5%。
当前世界经济格局正处于深刻调整之中，国际市场需求依然低迷，以欧美日为代表的主要经济体复苏缓慢，以外向型经济为主的珠三角正面临着相应的调整。
由于珠三角核心城市的资源承载已接近极限，经济增速趋于平稳，广东要想加快发展，以惠州等为代表的第二梯队无疑要承担起更重要的责任和发挥更大的作用。
惠州经济的强劲复苏，投资环境的进一步改善，使惠州与其它城市的商务活动更为频繁，为本项目带来巨大的有效市场需求。
2.3.2惠州市一个“山川秀邃，五湖环城，浮洲四起，景色宜人”的旅游胜地，是
广东省的历史文化名城。
随着惠州旅游资源的深度挖掘和充分利用，相关服务配套设施的不断完善，可以预见未来来惠旅游的游客数量将会保持稳定增长；与此同时，未来多家五星级酒店的陆续投入运营也将提升惠州市星级酒店的整体档次，带动高星级酒店的服务水平和价格的提升。
本项目靠近惠州着名的西湖等旅游景点，紧邻拥有600多车辆100多线路的惠州汽车总站。
惠州旅游业的快速发展将对城市商业未来的扩展起到增强的作用，也为本项目创造了难得的发展机遇。
2.3.3在调控频频加码、住宅市场投资受限、楼市前途未明情况下，商业地产依然是2012年中国投资者最受青睐的投资对象，在所有投资者中，后调控期的首选投资是商业地产。
惠州商业地产的价值一直被低估。
随着城市的发展，惠州商业地产的价值和商业价值会随着人口基数的增加、人气的不断攀升，包括商业引导性消费的趋势，而逐步显现价值和持续提高价值。
从07年起到和，惠州的商业地产快速发展，仅2012年国美电器在惠州就开了5家店，对惠州的发展非常有信心。
但同时惠州面临商业同质化严重的现象。
惠州商业地产的投资价值和发展前景被一致看好，为本项目的重新整改装修继而出租和销售提供了一个良好的市场环境和崛起的契机。
3.项目SWOT分析
3.1SWOT分析
【S－项目优势】
◆地理位置优越，位于惠城区商业及行政的核心地段，该区常住人口118.49万人，其中户籍人口80.30万人；
◆周边市政配套成熟，属于商业住宅老区，步行20分钟内的常驻人口超过10万人，流动人口超过5万人；
◆便捷的交通网络，邻近深惠高速出入口，紧靠惠州市汽车总站，该站年平均日发班车1200班次，日均旅客发送量1.2万人次，该立
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