索溪古街整体策划汇报方案.ppt

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武陵源武陵源索溪古街项目整体策划汇报方案索溪古街项目整体策划汇报方案2010年年2月月第一部分第一部分项目产品定位及推广招商思路项目产品定位及推广招商思路第二部分第二部分项目规划设计方案项目规划设计方案第三部分第三部分项目景观设计意向项目景观设计意向目录目录第一部分第一部分项目产品定位及推广招商思路项目产品定位及推广招商思路项目概要项目概要武陵源武陵源索溪古街索溪古街项目位于武陵源核心区，占地面积100亩，是张家界提升世界级旅游休闲品质的鼎力之作。

整个景区以湘西土风苗韵为基调，并融汇符合时代审美的时尚休闲元素，以“最原生态、最自然、最和谐”的开发理念，实现张家界旅游由观光型向休闲度假型的完美升级。

项目集文化体验、休闲度假、旅游购物等功能于一体，形成以情景休闲旅游为主题的三大特色街区，即“全国唯一水上酒吧街、中华名特小吃街、湘西民俗购物精品街”，并以“名人、名店、名企”为主力进行全国范围招商。

项目的开发建设方张家界金瑞旅游发展有限公司聘请专业旅游地产策划公司美地置业对项目进行整体策划，并整合湖南卫视下属天天向上广告公司，进行全方位立体宣传，迅速扩大影响力和知名度，成为媲美丽江、阳朔的欢乐之城，以及张家界对话世界的城市名片和重要会客厅。

一、市场分析一、市场分析1、旅游发展的背景及市场分析：

、旅游发展的背景及市场分析：

1）张家界的世界品牌价值：

）张家界的世界品牌价值：

张家界是改革开放以来，国内旅游发展起步最早的城市，经过三十年的旅游发展，张家界已经初步培育了国内外知名的旅游目的地品牌。

2）旅游升级的蝶变契机：

）旅游升级的蝶变契机：

张家界旅游经历了过去几年快速发展阶段，逐渐进入稳定发展期，在全国从观光旅游向休闲度假旅游的转变中，全国旅游市场发展的各种利益关系将重新洗牌，张家界加快旅游转型升级十分紧迫。

3）休闲度假型城市的旅游发展比较：

）休闲度假型城市的旅游发展比较：

作为衡量景区旅游竞争力的三个基本指标游客数量、游客停留时间和游客人均消费水平，把张家界、丽江和阳朔做一个对比，我们可以看到：

张家界旅游发展起步早、张家界旅游发展起步早、游客停留时间也长于丽江和阳朔，然而游客留给张家界的旅游财富却游客停留时间也长于丽江和阳朔，然而游客留给张家界的旅游财富却低于丽江和阳朔。

低于丽江和阳朔。

让我们看看丽江和阳朔的夜晚现状让我们看看丽江和阳朔的夜晚现状丽江古城阳朔西街我们再来看看武陵源区夜晚的现状我们再来看看武陵源区夜晚的现状2、休闲度假型旅游发展的横向比较：

休闲度假型旅游发展的横向比较：

游客数量：

游客数量：

一、市场分析一、市场分析游客平均停留时间：

游客平均停留时间：

武陵源游客平均停留时间为2天，丽江和阳朔均为1.67天。

武陵源目前游客停留时间长于丽江和阳朔。

游客人均消费水平游客人均消费水平：

一、市场分析一、市场分析一、市场分析一、市场分析3、同类型城市旅游发展纵向对比：

、同类型城市旅游发展纵向对比：

1）丽江：

）丽江：

时间时间游客接待量游客接待量（万人）（万人）旅游总收入旅游总收入（亿元）（亿元）旅游总收入旅游总收入增长率增长率备注备注2001322.120.432002337.5123.3714.40%2003301.4824.042.87%03年非典对全国旅游市场的负面冲击2004360.1831.7632.11%2005404.2338.5821.50%2006460.0946.2915.30%2007530.9358.2425.80%2008625.4969.5419.23%一、市场分析一、市场分析2）阳朔：

）阳朔：

时间时间游客接待量游客接待量（万人）（万人）旅游总收入（亿旅游总收入（亿元）元）旅游总收入旅游总收入增长率增长率备注备注20012552.1420022812.4112.60%2003281.82.441.20%03年非典对全国旅游市场的负面冲击2004320.24.0666.50%2005353.55.5135.70%20064158.2549.70%200751612.832.50%200855917.940.10%4、张家界现状分析：

、张家界现状分析：

1）我们不禁要问张家界旅游市场遇到了什么问题？

）我们不禁要问张家界旅游市场遇到了什么问题？

张家界旅游的辉煌张家界旅游的辉煌张家界是改革开放以来，国内旅游发展起步最早的城市。

是国内著名的旅游目的地和风景名胜区。

张家界旅游的五顶桂冠：

世界最负盛名的石英砂岩峰林风景旅游地；国内首个国家级森林公园；国内首批入选的世界自然遗产的风景名胜区；世界首批地质公园；国家首批5A级旅游景区。

目前张家界旅游人次仍远超丽江和阳朔。

张家界目前仍是游客停留时间长于丽江和阳朔的旅游目的地，张家界游客平均停留时间为2.5天，丽江和阳朔均为1.67天。

一、市场分析一、市场分析2）为什么游客留给张家界的旅游财富如此之低？

）为什么游客留给张家界的旅游财富如此之低？

我们的结论是，张家界旅游仍处于门票经济占主导地位的阶段，旅游消费仍以刚性的旅游消费如：

门票、住宿、交通等费用上，而旅游购物和休闲娱乐消费明显不足，这也就是张家界市旅游收入远低于丽江和阳朔的根本原因。

目前张家界的旅游服务及接待设施、旅游休闲消费产所远远满足不了现有旅游人群的消费需求。

张家界的旅游市场亟需从相对单一的观光游市场，向复合型的旅游休闲度假市场升级。

经过我们的走访和调查，游客在武陵源景区绝对多数团队客仍处在白天看山头，晚上抱枕头的纯观光旅游状态。

旅游购物仍以定点购物为主要消费形式，而此形式的购物消费对张家界的旅游负面评价多于积极口碑。

对张家界的旅游发展带来了一定的消极影响。

一、市场分析一、市场分析5、分析结论：

、分析结论：

现有发展模式的不可持续要求现有发展模式的不可持续要求张家界张家界旅游升级旅游升级休闲度假旅游市场的兴起，要求与需求相匹配的旅游休闲度假产品休闲度假旅游市场的兴起，要求与需求相匹配的旅游休闲度假产品在张家界旅游新增长的市场群体中,观光市场仍然是主体,但可预见度假市场,新兴旅游市场（漂流、探险、温泉等特色旅游）的比重将不断提升.随着交通的大变局，自驾游和自助游市场将不断提升。

综上所述，张家界旅游发展由观光游向休闲度假游升级是历史的必然选择！

综上所述，张家界旅游发展由观光游向休闲度假游升级是历史的必然选择！

一、市场分析一、市场分析二、项目开发的意义和必要性二、项目开发的意义和必要性1、大研、束河对丽江旅游市场的拉动：

、大研、束河对丽江旅游市场的拉动：

束河作为世界文化遗产的重要组成部分，全国AAAA旅游景区，2005年cctv中国魅力名镇，最佳人居环境名镇，以纳西文化，茶马文化，农耕文化，东巴文化，生态文化为一体的复合型旅游景区倍受旅客青睐。

近年来，随着束河知名度、美誉度的不断提高和城市通达条件的不断改善，束河成为丽江的拳头产品，2007年旅游人数突破了占丽江总旅游人数44%，为束河景区奠定了广阔的国内客源市场基础。

丽江发展旅游业以来，大研和束河逐渐显现其商业消费、客流集贸的中心地位，大研、束河的开发和升级，是旅游市场赋予丽江的一个绝佳发展契机，民族风情、自然景观、休闲业态的相辅相成，使得当地旅游形态具有很高市场包容力，人脉、商脉的密集交汇，使得整个丽江的品牌随之逐步打响，进而促成客源结构国际化。

而数年来游客量和旅游消费的年年攀升，使本土经济发展稳居高位，根本上优化了当地生活水平和生活质量，以旅游为支柱经济，全面带动商业、文化、生活、娱乐的共荣，从而，丽江作为一个旅游休闲胜地的声名也越来越凸显出市场竞争力和品牌感召力。

二、项目开发的意义和必要性二、项目开发的意义和必要性2、西街对阳朔旅游市场的拉动：

、西街对阳朔旅游市场的拉动：

西街位于广西壮族自治区桂林市阳朔县城中心区，目前已经成为闻名遐迩的名街，享有“酒吧街”、“洋人街”等称谓，阳朔西街也因为它独特的发展模式和文化形态，形成了旅游界闻名的“阳朔现象”和“西街文化”，西街也成为阳朔、桂林、广西乃至中国的重要旅游品牌，阳朔西街保留着桂北民间文化，它是：

商业街文化街外国人在中国最密集的一条街全中国最大的外语角中国的“地球村”阳朔从当初附属于桂林山水的无名小城，到如今主导桂林旅游消费休闲聚点的蜕变，是全球旅游模式转型升级的一个成功范本。

旅游商业、城市商业的有机结合，山水风情、人文风貌的优势互补，是西街带动阳朔一跃成为全国休闲度假热门之选的发展之道。

消费环境对观光环境的补充，大大延长了游客的驻留时间，进而充分挖掘了旅游消费能量所能够创造的经济效益和社会效益，从休闲品质、观光品质、消费品质等各方面完善了阳朔的城市竞争力。

随着游客、品牌的逐年提升，阳朔已逐渐成为桂林旅游消费的主导力量，并且从根本上改变了桂林单一山水观光的旅游模式。

二、项目开发的意义和必要性二、项目开发的意义和必要性1）全球旅游模式转型升级的大势要求）全球旅游模式转型升级的大势要求:

当今世界，休闲型旅游已成为时代潮流，丽江的束河项目及阳朔的西街项目对当地旅游市场的带动显而易见，传统观光游向休闲度假游转型升级，必然要求各旅游景区的旅游消费品质随之更新换代。

张家界自然景观优势明显，发展休闲度假项目是扩大市场、增长旅游经济的必然途径。

本项目在规划理念、设计理念上均从休闲度假功能层面出发，在旅游转型升级过程中，项目优越性会越来越明显。

3、索溪古街项目开发的意义和必要性：

、索溪古街项目开发的意义和必要性：

二、项目开发的意义和必要性二、项目开发的意义和必要性2）全面实现张家界城市发展和地方经济的繁荣：

）全面实现张家界城市发展和地方经济的繁荣：

项目将通过对旅游的促进作用，实现张家界城市发展和地方经济的全面繁荣，以旅游这一支柱性产业的跃进，助推地方GDP持续增长。

项目的建设和运营，还将为社会提供一批创业机会和就业岗位，缓解近年来持续严峻的全国性就业压力，也为当地人口增收创造绝佳平台，根本性改善人民生活质量和城市竞争力。

二、项目开发的意义和必要性二、项目开发的意义和必要性3）张家界激活旅游休闲消费的重要引擎：

）张家界激活旅游休闲消费的重要引擎：

张家界武陵源区品牌知名度高、游客数量大、停留时间长、夜间集中度高，而长期以来，张家界旅游消费形式却基本上只是“白天看山、晚上看表演”，每年几百万年游客的巨大消费商机没有被充分挖掘出来，这无疑是武陵源旅游经济的巨大损失。

在此局面下，发展消费功能齐全、消费品质优越的休闲度假型商旅项目必然会成为激活巨大消费能量的重要引擎。

同时，项目通过品质、品牌的建立和传播，还将进一步扩展自驾游及海外游客市场，为张家界旅游行业发展汇聚源源不断的消费能量。

二、项目开发的意义和必要性二、项目开发的意义和必要性4）张家界打造世界旅游精品的硬件支撑：

）张家界打造世界旅游精品的硬件支撑：

张家界武陵源集中国第一个国家森林公园、世界自然遗产、世界地质公园、国家首批5A级旅游景区、全国文明风景旅游区五大“金字招牌”于一身。

随着世界旅游精品的发展战略实施，客源的多元化、高端化，对高品质文化商旅项目的需求会越来越强烈。

武陵源作为张家界核心景区，必然需要紧跟旅游发展趋势，推动旅游产业升级转型，积极发展符合休闲度假需求的复合型商旅项目，完善旅游消费功能，提高旅游硬件品质。

三、项目的优势分析三、项目的优势分析1、区位优势：

、区位优势：

项目位于张家界核心景区武陵源区，北靠武陵大道，该道路是去往各大景点的必经之路。

周边酒店和附属型商业发达，具备形成密集消费的客观条件。

所在位置辐射多个重要景点，车程普遍在10分钟以内，游客团队消费和自助消费的几率都比较高。

2、客源优势：

、客源优势：

随着张家界客源市场的开拓、旅游接待水平的提升和旅游产品的提质，传统观光客源将在数量（客源地广度）和质量（游客档次）上也将逐年不断提升。

同时，大交通的快速发展，交通网络的完善，将大大提高与周边各省市的互动，长沙及张家界周边地区的游客有短途旅游在时间安排上的灵活性，会在周末等时间点增加景区人气，逐渐模糊景区原来所面临的淡旺季尴尬，使经营环境进一步优化。

三、项目的优势分析三、项目的优势分析3、无竞争优势：

、无竞争优势：

大型旅游商业项目，承载