广州旧改方案汇报.ppt

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广州市九区城中村整合规划广州市九区城中村整合规划方案设计方案设计方案设计方案设计广东省城乡规划设计研究院广东省城乡规划设计研究院广东工业大学建筑设计研究院广东工业大学建筑设计研究院（方案篇）现状基本情况现状基本情况n城中村是城市化进程中的遗留问题城中村是城市化进程中的遗留问题。

一直与广州这个城市相生相伴的城中村正在制约着城市的和谐发展制约着城市的和谐发展，并加速了与广州经济社会发展的脱节。

n近年来近年来随着城市化的推进，广州市规划发展区范围内的行政区划的变更，“城中村”规划管理和建设实施矛盾矛盾的日益突出的日益突出，原组织编制的中心村规划已经不能适应当前建设发展的需求。

为进一步加大“城中村”的规划管理力度，完善原有中心村规划，需要对需要对“城中村城中村”的规划进行整合。

的规划进行整合。

n由于由于各村的区位不同、上层次规划的控制以及各村的改造意愿不同，各旧村面临不同的选择。

背景背景工作目标工作目标工作目标工作目标n通过对七区九村现状调研以及和股份公司的座谈，找出各村目前存在的突出问题；结合区域影响因素、上层次规划以及公司意愿，以五年为时限提出解决问题的思路建议，实现环境效益、社会效益和经济效益的统一。

n为了实现广州城市面貌“20l0年一大变”工作的推进，对“城中村”的改造建设的关键问题进行探索，注重旧村改造的方式、方法，为广州市138个城中村的全面整治和建设提供借鉴与参考。

n规划合理性原则规划合理性原则（研究过程中重点坚持的原则）；n操作可行性原则操作可行性原则（决策过程中重点考虑的原则）；n经营城市的原则；n社会节约性原则；n社会效益、经济效益、环境效益协调发展原则；n遵循上层次规划原则；n符合村民意愿原则。

工作原则工作原则工作原则工作原则工作方法与手段工作方法与手段工作方法与手段工作方法与手段区位示意区位示意区位示意区位示意

（一）荔湾区：

河沙村、东漖村

（二）越秀区：

寺右村、杨箕村（三）海珠区：

琶洲村（四）白云区：

同和村（五）黄埔区：

横沙村（六）番禺区：

石楼镇赤山东村（七）花都区：

雅瑶镇岑境村注：

因行政区划调整，该项目现为七区九村。

岑镜村岑镜村同和村同和村横沙村横沙村赤山东村赤山东村河沙村河沙村东漖村东漖村琶洲村琶洲村杨箕村杨箕村寺右村寺右村区域划分区域划分区域划分区域划分九村调查人口汇总九村调查人口汇总类别类别村名村名总人口（人）总人口（人）常住人口（人）常住人口（人）常住户数（户）常住户数（户）暂住人口（人）暂住人口（人）备注备注城中村地区杨箕村13476451615678960部分股份公司未提供详细数据寺右村13425638321976842琶洲村692629269664000近郊村地区横沙村10308616023034148河沙村27300230072025000东漖村768026809085000同和村-174085727-远郊村地区岑境村1442992359450赤山东村457915114523068现状数据汇总分析现状数据汇总分析现状数据汇总分析现状数据汇总分析九村经济物业收入汇总九村经济物业收入汇总类型类型村名村名股份公司股份公司总收入总收入（万元）（万元）股份公司股份公司人均分红人均分红（万元）（万元）集体物业集体物业出租面积出租面积（万平方米）（万平方米）集体物业集体物业总收入总收入（万元）（万元）工业工业备注备注出租面积出租面积（万平方米）（万平方米）租金租金（元（元/平方米）平方米）总收入总收入（万元）（万元）城中村地区杨箕村235421.5部分股份公司未提供详细数据寺右村1547.50.9琶洲村37831.0近郊村地区横沙村163551.3河沙村33400.95506300东漖村16590.36同和村194300.45远郊村地区岑境村600.1赤山东村2320.1分红收入占村民收入的1020，房屋出租收入占5080，有少量村民在外务工。

九村建设状况调查汇总九村建设状况调查汇总类型类型村名村名调查范围调查范围面积面积（haha）建设用地建设用地面积面积（haha）总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）住宅住宅工业工业配套设施及其他配套设施及其他备注备注建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）城中村地区杨箕村13.0211.0630009721921989.598564.04157506.43部分股份公司未提供详细数据寺右村8.263.9412099312002599.20096790.8琶洲村47.2230.74108612375702769.722917121.1999239.2近郊村地区横沙村59.1456.05105612481558489.568250.8882009.69河沙村102.0180.30141087155571936.690471159.7566303.73东漖村123.8578.37115862565179157.140568535.5850507.44同和村199.4872.16116175089086976.70027060623.3远郊村地区岑境村84.4727.237216219558053.715390242.3145674赤山东村274.5473.3832034725746081.841940.513.32154004.89合计合计911.99698709444632751752091655805各类建筑面积比较各类建筑面积比较九村建筑质量汇总九村建筑质量汇总类型类型村名村名总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）一类建筑一类建筑二类建筑二类建筑三类建筑三类建筑四类建筑四类建筑备注备注建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）建筑面积建筑面积（平方（平方米）米）比例比例（%）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）比例比例（%）城中村地区杨箕村300097102513.4228372594.5426580.8934631.15部分股份公司未提供详细数据寺右村1209932925024.177875065.09120009.929930.82琶洲村108612382061175.5514683513.5211481410.5738630.36近郊村地区横沙村105612450428347.7545465743.05885088.3886750.82河沙村141087183446259.1417925312.7037907426.87180821.28东漖村115862575323765.0115296813.2024437421.0980460.69同和村116175096418382.9914875612.80401223.4586880.75远郊村地区岑境村37216218820850.5710435028.047947221.351320.04赤山东村3203477758424.2218593158.055611417.527180.22合计合计698709441820711735227101713652660可见，各村整体拆建,全面改造的难度较大，可能性较小。

n整体建设年代较近，现存建筑质量较好，只有少部分四类建筑，占总量的1。

整体建筑质量比较整体建筑质量比较n11、城中村的空间环境状况、城中村的空间环境状况建筑密度高，建筑密集、拥挤,采光、通风极差。

配套设施不足,与城市基础设施建设不同步,排水、消防、抗震、抗台风等防灾减灾方面存在重大隐患。

同时由于布局杂乱,交通、出行十分不便并影响救灾应急。

卫生环境极差,成为城市卫生死角,极易滋生公共卫生突发事件。

人口稠密,缺少公共绿地、体育活动场地，使居住空间显得更加拥挤散乱。

现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题n22、城中村的社会状况、城中村的社会状况社区管理问题。

土地、户籍制度以及行政管理上的城乡二元性使城中村发展未纳入城市统一规划、建设和管理，其发展具有很大的自发性、盲目性，集中体现在“出租屋经济”的畸形发展。

治安问题。

出租屋的低租金使城中村成为外来人口居住的首选场所。

多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合，管理滞后使城中村成为城市社会治安问题的“重灾区”。

外来人口问题。

外来人口的高流动性造成社区归属感淡漠，而防范式（非服务式）的管理，使外来人口对社区更加缺乏责任感和归属感。

现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题n33、城中村的经济状况、城中村的经济状况由于城中村地理区位的原因，农业经济地位已不再重要，第二、三产业的经济比重越来越大，处于城市中心的村，没有了农业生产。

在城中村，房产出租、分红，经营性劳动成为村民的主要经济来源。

对于村集体，有大量的厂房，房产的出租金收入稳定。

城中村出现了一个十分明显的食利阶层,并且整个村落的经济呈现出一种浓厚的寄生经济状态。

现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题现状普遍存在的问题方方案案设设计计改造目标改造目标改造目标改造目标n结合前期研究成果，通过方案研究探讨结合前期研究成果，通过方案研究探讨推动旧改的有效方法，解决城中村存推动旧改的有效方法，解决城中村存在的急迫性问题和上层次规划难以落实的问题，推动新型社区的建设，创建和谐在的急迫性问题和上层次规划难以落实的问题，推动新型社区的建设，创建和谐社区、和谐社会。

社区、和谐社会。

改造实施原则改造实施原则改造实施原则改造实施原则n整体性原则整体性原则n针对性原则针对性原则n经济性原则经济性原则n沟通性原则沟通性原则n有效性原则有效性原则策略分区的制定策略分区的制定策略分区的制定策略分区的制定n规划针对城中村现状建设情况，针对不同片区制定不同的改造策略，具体如下：

保留完善区保留完善区n特征：

特征：

n建筑质量较好，建筑空间秩序较好。

n措施：

措施：

n对重点地段进行穿衣带帽的环境整治，同时配建停车场库，解决片区停车问题。

综合整治区综合整治区n特征：

特征：

n建筑质量较好，但建筑空间布局无序；n缺少公共空间；可能涉及到部分道路的拆迁。

n措施：

措施：

n拆建还绿，积极主动扩大绿地，改善人居环境；n在节约社会成本的前提下，开通必要的消防通道，解决消防问题；n结合路网的开通和片区改造，对重点地段进行穿衣带帽的环境整治，同时配建停车场库，解决片区停车难问题。

策略分区的制定策略分区的制定策略分区的制定策略分区的制定全面改造区全面改造区n特征：

特征：

n部分区域占用市政道路用地；n拆迁改造难度相对较小。

n措施：

措施：

n结合区域影响因素，合理确定片区改造方向、定位；n结合改造，开通市政道路，解决上层次规划难以落实问题；n结合改造，解决村民的安置问题和片区配套问题。

控制引导发展区控制引导发展区n特征：

特征：

n建设密度和强度过高，建筑空间布局无序，近5年内没有改造的可能性；n现状为大面积未建设用地，但周边配套尚不成熟或不很成熟，需等待时机尚能发挥最大效益。

n措施：

措施：

n现状为建成区的，主要是控制其建设，防止违建抢建，等待何时的改造时机；n现状为未建设用地的，禁止零星开发，严格进行重大项目的审批、评估，保证项目进驻的拉动性。

建设时序的原则建设时序的原则建设时序的原则建设时序的原则由城中村改造涉及到大量的拆迁安置工作，必须进行分步建设。

在分步或分期建设上按照以下原则进行分期实施：

n解决急迫性问题原则解决急迫性问题原则涉及到重大市政项目或重大项目引进的旧村和地块应优先考虑，优先解决。

n建设条件成熟优先原则建设条件成熟优先原则设施、交通条件好，房地产市场相对成熟的地块优先建设，便于提高改造的经济可性。

n便于用地腾挪原则便于用地腾挪原则采取安置用地建设搬迁原用地拆建的用地腾挪方式。

全面改造区强度的判定全面改造区强度的判定全面改造区强度的判定全面改造区强度的判定本开发强度判定过程中建议补偿原则为：

n工业补偿按照一次性补偿原则1000元/;n住宅补偿15