珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方.ppt

珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方.ppt

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珠海创新科技大厦珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案可行性分析报告及投资建议方案编制单位：

广东清华科技创业基金编制时间：

2001年8月目目录录第一章第一章总总论论第二章第二章项目背景项目背景第三章第三章投资环境与发展规划投资环境与发展规划第四章第四章市场需求和分析市场需求和分析第五章第五章项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义第六章第六章总体规划方案总体规划方案第七章第七章投资估算与效益分析投资估算与效益分析第八章第八章项目实施时间安排项目实施时间安排第九章第九章风险和对策风险和对策第十章第十章结论和建议结论和建议附件附件11附件附件22第一节第一节项目简述项目简述1.1.项目名称：

珠海创新科技大厦项目名称：

珠海创新科技大厦2.2.承办单位：

承办单位：

名名称：

广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司称：

广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司法人代表：

何国杰法人代表：

何国杰注册资金：

注册资金：

66596659万元万元经营范围：

科学研究开发和综合服务经营范围：

科学研究开发和综合服务珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦由由广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果产产业业化化示示范范基基地地有有限限公公司司负负责责承承办办，采采取取招招商商共共建建的的有有限限责责任任公公司司形形式式创创立立，其其中中珠珠海海高高科科技技成成果果产产业业化化示示范范基基地有限公司占地有限公司占51%51%的出资额。

的出资额。

3.3.建设地址：

广东珠海高科技成果创业化示范基地东南端。

建设地址：

广东珠海高科技成果创业化示范基地东南端。

4.4.总用地面积：

总用地面积：

98009800平方米。

平方米。

5.5.大厦基底面积：

大厦基底面积：

32803280平方米。

平方米。

6.6.大厦总建筑面积：

大厦总建筑面积：

1680016800平方米。

平方米。

7.7.主主要要功功能能：

珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦作作为为省省级级科科技技创创业业孵孵化化器器，是是为为小小型型初初创创科科技企业提供良好的技术创新和科技创业环境以及配套的生活服务设施。

技企业提供良好的技术创新和科技创业环境以及配套的生活服务设施。

第一章第一章总总论论第二节第二节编制依据编制依据本项目可行性分析报告及投资建议书按照广东珠海高科技成果创业化示范基地有限公司与广东清华科技创业开发中心共同签订的协议书要求，在深入、详实的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目实施设计和招商引资提供科学和全面的决策依据。

第一章第一章总总论论第三节第三节结论与建议结论与建议唐唐家家湾湾作作为为珠珠海海市市的的科科技技创创新新海海岸岸，地地理理位位置置和和交交通通条条件件以以及及气气候候条条件件都都比比较较好好，政政策策环环境境宽宽松松。

唐唐家家湾湾地地域域近近年年来来发发展展迅迅速速，正正处处于于经经济济、文文化化快快速速发发展展上上升升期期，正正在在形形成成高高科科技技产产业业和和教教育育产产业业的的聚聚集集区区，对对企企业业孵孵化化器器的的需需求求迫迫切切，需需要要有有一一个个供供创创业业投投资资者者和和科科技技人人员员进进行行经经验验交交流、成果展示和生活娱乐的环境。

流、成果展示和生活娱乐的环境。

在在广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果创创业业化化示示范范基基地地建建立立创创新新科科技技大大厦厦，为为科科技技创创业业企企业业提提供供一一个个良良好好的的培培育育成成长长环环境境，对对于于促促进进中中小小型型科科技技企企业业的的发发展展进进而推动珠海市唐家湾乃至广东省的高科技产业发展具有重要的意义。

而推动珠海市唐家湾乃至广东省的高科技产业发展具有重要的意义。

拟拟建建的的创创新新科科技技大大厦厦地地理理位位置置优优越越，与与清清华华科科技技园园（珠珠海海）、中中大大珠珠海海校校区区三三足足鼎鼎立立，形形成成了了一一块块独独特特的的集集产产、学学、研研、资资于于一一体体的的高高新新技技术术产产业业化化聚聚集集地地，对对于于创创新新科科技技大大厦厦吸吸引引项项目目、凝凝聚聚科科技技人人才才、培培植植高高新新技技术术中小企业高速成长十分有利。

中小企业高速成长十分有利。

投投资资收收益益估估算算未未考考虑虑进进行行风风险险投投资资和和中中介介服服务务以以及及将将来来地地价价升升值值所所得得收收益益。

作作为为科科技技企企业业孵孵化化器器，仅仅物物业业收收入入就就可可以以达达到到这这样样的的水水平平，说说明项目具有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行。

明项目具有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行。

第一章第一章总总论论近近年年来来，在在国国家家火火炬炬计计划划的的指指导导下下，我我国国的的高高新新技技术术企企业业孵孵化化器器在在技技术术成成果果转转化化和和高高新新技技术术企企业业、企企业业家家的的培培育育工工作作中中发发挥挥着着重重要要的的作作用用。

据据有有关关资资料料统统计计，我我国国已已有有各各种种类类型型的的科科技技企企业业孵孵化化器器100100多多家家，转转化化和和消消化化吸吸收收科科技技成成果果近近数数万万项项，孵孵化化企企业业的的成成活活率率是是创创业业企企业业自自行行发发展展的的数数倍倍。

实实践践证证明明，建建立立创创新新孵孵育育体体系系是是推推动动高高新新技技术术产产业业开开发发区区科科技技产产业业化化发发展展的的重重要要举举措措，创创新新孵孵育育体体系系的的建建设设为为科科技技成成果果的的转转化化和和促促进进中中小小科科技技企企业业的的成成长长创创立立和和发发展展提提供供了了良良好好的的孵孵化化和和培培育育条条件件，为为科科技技成成果果转转变变为为现现实实生生产产力力提提供供了了创创业业资资本本的的支支持持，为为产产业业化化过过程程提提供供了了必必要要的的信信息息服务。

服务。

珠珠海海市市唐唐家家湾湾作作为为珠珠海海市市的的科科技技创创新新海海岸岸，近近年年来来发发展展迅迅速速，各各类类高高科科技技企企业业纷纷纷纷入入驻驻，逐逐渐渐形形成成了了一一个个科科技技创创业业的的聚聚集集区区，与与此此相相对对应应，唐唐家家湾湾地地域域迫迫切切需需要要有有一一个个科科技技初初创创企企业业培培育育和和成成长长的的环环境境。

在在珠珠海海基基地地内内建建立立创创新新科科技技大大厦厦，将将有有效效地地促促进进小小型型科科技技型型企企业业的的创创立立和和培培育育，进进一一步步推推动动高高科科技技产产业业的的发发展展。

同同时时，一一批批科科技技初初创创企企业业聚聚集集在在一一起起，为为风风险险资资本本从从高高科科技技成成果果产产业业化化种种子子期期介介入入创创造造了了很很好好的的条条件件，这这将将促促进进珠珠海海市市乃乃至至广广东东省省的的科科技技创创业业和和高高科科技技成成果果产产业业化化进进程程，进进一一步步促促进进广广东东省省风险投资事业的发展。

风险投资事业的发展。

第二章第二章项目背景项目背景第一节第一节珠海市社会经济环境珠海市社会经济环境1.1.自然环境优越，是国家级的自然环境优越，是国家级的“卫生城市卫生城市”、“园林城市园林城市”、“环保模范环保模范城城”和和“旅游城旅游城”。

2.2.社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、陆、空交通发达，社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、陆、空交通发达，交通运输十分方便交通运输十分方便。

3.3.珠海市的基本发展思路是：

将珠海建设成为以信息技术为龙头的高新技珠海市的基本发展思路是：

将珠海建设成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，有较强吸引力的产学研基地，高附加值的产品出口创汇基术产业基地，有较强吸引力的产学研基地，高附加值的产品出口创汇基地，成为有较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文地，成为有较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶的现代化区域性中心城市。

明富庶的现代化区域性中心城市。

4.4.珠海市委、市政府十分重视培育发展高新技术产业，充分利用特区地方珠海市委、市政府十分重视培育发展高新技术产业，充分利用特区地方立法权，推出一系列优惠政策和措施。

立法权，推出一系列优惠政策和措施。

5.5.珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，吸引了众多项珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，吸引了众多项目正式落户各园区和基地，高新区已成为珠海高新技术产业发展的龙头。

目正式落户各园区和基地，高新区已成为珠海高新技术产业发展的龙头。

如上所述，珠海市拥有良好的投资环境和优越的生活环境，加上宽如上所述，珠海市拥有良好的投资环境和优越的生活环境，加上宽松的政策支持，已经形成基础设施完善，利于经济快速发展的格局，成松的政策支持，已经形成基础设施完善，利于经济快速发展的格局，成为中国为中国投资环境四十优投资环境四十优城市之一，是投资创业的好地方。

城市之一，是投资创业的好地方。

第三章第三章投资环境和发展规划投资环境和发展规划第二节第二节唐家湾地域资源状况和发展规划唐家湾地域资源状况和发展规划1.1.自然资源和基础设施。

自然资源和基础设施。

唐家的地理位置和交通环境十分优越，是珠海市唐家的地理位置和交通环境十分优越，是珠海市最具发展潜力的地区之一。

最具发展潜力的地区之一。

2.社会经济现状和发展。

唐家湾目前在珠海市属于次发达地区，是珠海市社会经济现状和发展。

唐家湾目前在珠海市属于次发达地区，是珠海市政府确定的近期重点发展地区之一，近年来，通过调整产业结构，大力政府确定的近期重点发展地区之一，近年来，通过调整产业结构，大力发展工业，唐家的经济得到持续的发展，各项指标保持年均递增发展工业，唐家的经济得到持续的发展，各项指标保持年均递增20%的的良好势头。

良好势头。

3.房产物业资源。

目前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外接待客房总数在房产物业资源。

目前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外接待客房总数在170间左右，基本属于廉价低档水平。

随着中山大学珠海校区、清华科技园间左右，基本属于廉价低档水平。

随着中山大学珠海校区、清华科技园（珠海）、广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园等一批（珠海）、广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园等一批高科技产业和大学的进驻，唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的热点高科技产业和大学的进驻，唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的热点地区。

地区。

4.发展规划。

唐家作为珠海市的一个镇，其发展纳入到珠海整个北部地区发展规划。

唐家作为珠海市的一个镇，其发展纳入到珠海整个北部地区及珠海市区范围内。

珠海市近期的发展重点是北部地区，其重点又是唐及珠海市区范围内。

珠海市近期的发展重点是北部地区，其重点又是唐家湾，并将唐家地区沿海一带定位为家湾，并将唐家地区沿海一带定位为珠海市科技创新海岸珠海市科技创新海岸。

第三章第三章投资环境和发展规划投资环境和发展规划第三节第三节珠海基地及周边区域资源状况和发展规划珠海基地及周边区域资源状况和发展规划1.1.中山大学珠海校区。

占地中山大学珠海校区。

占地3.4283.428平方公里。

在平方公里。

在20022002年后学生人数将稳定在年后学生人数将稳定在1200012000人左右，包括教职工将达到人左右，包括教职工将达到1500015000人左右的规模。

人左右的规模。

2.清华科技园（珠海）。

清华科技园（珠海）。

清华科技园（珠海）园区属于清华科技园的一部清华科技园（珠海）园区属于清华科技园的一部分，在功能上初步定位分为四大块，功能主要是高新科技企业孵化、创分，在功能上初步定位分为四大块，功能主要是高新科技企业孵化、创新人才培养、科技成果研发和转化、中介以及新人才培养、科技成果研发和转化、中介以及综合配套服务等。

综合配套服务等。

规划用规划用地地14.45814.458万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积1515万平方米。

万平方米。

3.3.广东珠海高科技成果产业化示范基地。

珠海基地位于中山大学与清华科广东珠海高科技成果产业化示范基地。

珠海基地位于中山大学与清华科技园之间，地理位置优越