XX区集体建设用地使用权基准地价和基准租金说明模板.docx
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XX区集体建设用地使用权基准地价和基准租金说明模板
附件3
**区集体建设用地使用权
基准地价和基准租金说明
一、适用范围
**市**区集体建设用地使用权基准地价和基准租金（以下简称集体建设用地基准地价、集体建设用地基准租金）适用于**区下辖23个镇、7个街道：
狮滩镇、双凤镇、清平镇、土场镇、三汇镇、小沔镇、双槐镇、香龙镇、龙市镇、肖家镇、涞滩镇、官渡镇、钱塘镇、沙鱼镇、古楼镇、三庙镇、燕窝镇、二郎镇、龙凤镇、太和镇、隆兴镇、铜溪镇、渭沱镇、合阳城街道、南津街街道、钓鱼城街道、大石街道、云门街道、草街街道、盐井街道，2344.07平方公里的范围内的集体建设用地。
二、基准地价和基准租金内涵
集体建设用地基准地价是集体建设用地在符合规划用途或现状合法用途下，于某一期日、不同土地级别、不同土地用途、设定容积率和土地开发程度下，一定年期的出让集体建设用地使用权在当地市场条件下的区域平均价格。
基准地价的价格表现形式为地面单价（单位：
元/平方米）。
集体建设用地基准租金是集体建设用地在符合规划用途或现状合法用途下，于某一期日、不同土地级别、不同土地用途、设定容积率和土地开发程度下，一定年期的租赁集体建设用地使用权在当地市场条件下的区域平均租金。
基准租金的租金表现形式为年租金（单位：
斤中籼稻/亩﹒年）。
**区城镇规划区内集体建设用地基准地价内涵表
土地用途
内涵
商服用地
宅基地
工业用地
其他用地
期日
2019年1月1日
土地使用年限
40年
70年
50年
50年
容积率
1.5
1.5
1.0
1.5
土地开发程度
六通一平
六通一平
五通一平
六通一平
权利状况
集体建设用地土地使用权，无他项权利限制
备注：
六通一平是指宗地外通上水、通下水、通电、通路、通燃气、通讯，宗地内场地平整；五通一平是指宗地外通上水、通下水、通电、通路、通讯，宗地内场地平整。
**区城镇规划区外集体建设用地基准地价、基准租金内涵表
土地用途
内涵
商服用地
宅基地
生产仓储用地
其他用地
期日
2019年1月1日
基准地价对应的
土地使用年限
40年
70年
50年
50年
基准租金对应的
土地使用年限
1年
1年
1年
1年
容积率
1.5
1.5
1.0
1.5
土地开发程度
三通一平
权利状况
集体建设用地土地使用权，无他项权利限制
备注：
三通一平是指宗地外通路、通电、通讯，宗地内场地平整。
三、土地用途分类
基准地价、基准租金的土地用途分为商服用地、宅基地、工业用地、生产仓储用地和其他用地。
（一）商服用地。
包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地。
（二）宅基地。
包括农村宅基地和新农村居民聚居点用地。
（三）工业用地。
包括规划区内满足集体建设用地入市要求的工业用地、采矿用地、仓储用地、盐田。
（四）生产仓储用地。
包括规划区外满足集体建设用地入市要求的工业用地、采矿用地、仓储用地、盐田。
（五）其他用地。
其他用地指商服、宅基地、工业、生产仓储之外的土地，包括教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、风景名胜设施用地、殡葬用地、公用设施用地、港口码头用地等。
其他未列入上述范围的集体建设用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定。
四、基准地价、基准租金的应用
运用基准地价系数修正法进行宗地地价或宗地租金评估时应适用对应用途级别的基准地价或基准租金，并根据宗地实际情况进行土地用途、期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。
（一）宗地地价、宗地租金计算公式。
宗地地价=适用的基准地价×土地用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值
宗地租金=适用的基准租金×土地用途修正系数×容积率修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值
（二）宗地价格、宗地租金测算中有关参数的确定。
1．适用的基准地价或基准租金的确定。
根据宗地的法定用途，按照本说明第三条规定的用途分类，确定适用的基准地价用途或基准租金用途，再依据区政府公布执行的土地级别，结合批准的城镇规划红线，确定对应用途级别应适用的基准地价或基准租金。
2．土地用途修正系数的确定。
宗地需要进行用途修正的，应按照《土地用途修正系数表》确定土地用途修正系数。
3．期日修正系数的确定。
期日修正系数=宗地估价期日的地价指数÷基准地价期日的地价指数
宗地估价期日的地价指数、基准地价期日的地价指数均参照**市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准。
4．年期修正系数的确定。
年期修正系数=
r为土地还原率（商服用地为8.56%、宅基地为7.78%、其他用地为7.31%、工业用地和生产仓储用地为6.64%）；n为宗地剩余使用年限；m为基准地价规定的相应用途土地使用年限。
5．容积率修正系数的确定。
按照宗地的法定容积率（R），根据《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。
商服用地、宅基地、其他用地（除公用设施用地、港口码头用地）容积率小于1.0时，按容积率1.0确定修正系数；商服用地、宅基地、其他用地（除公用设施用地、港口码头用地）容积率大于3.0时，按容积率3.0确定修正系数；工业用地、生产仓储用地、其他用地（公用设施用地、港口码头用地）不进行容积率修正，其对应的容积率修正系数为1.0。
当R1＜R＜R2（R1、R2为上述《容积率修正系数表》中所列的相邻容积率）时，按下列公式计算容积率修正系数（X）:
X=X1+（X2-X1）×（R-R1）/（R2-R1）
X1、X2为R1、R2所对应的容积率修正系数。
6．土地开发程度修正值的确定。
当宗地的土地开发程度与基准地价或基准租金设定的土地开发程度不一致时，应根据《土地开发程度修正值表》确定的宗地地价开发程度修正值或宗地租金开发程度修正值进行修正。
7．区域和个别因素修正系数的确定。
区域和个别因素修正系数=1+
按照《区域和个别因素修正系数表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，应用上述公式测算宗地的区域和个别因素修正系数。
Ki为第i种因素的修正系数。
附件：
3-1．土地用途与村规划对照表
3-2．土地用途修正系数表
3-3．容积率修正系数表
3-4．土地开发程度修正值表
3-5．区域和个别因素修正系数表
附件3-1
土地用途与村规划对照表
基准地价用途
基准租金用途
对应土地用途
对应村规划用地类别名称
商服用地
商服用地
村庄商业服务业设施用地（V31）
宅基地
农村宅基地
住宅用地（V11）
混合式住宅用地（V12）
工业用地
工业用地、采矿用地、仓储用地、盐田
村庄生产仓储用地（V32）
生产仓储用地
工业用地、采矿用地、仓储用地、盐田
村庄生产仓储用地（V32）
其他用地
公共管理与公共服务用地
村庄公共服务设施用地（V21）
村庄公用设施用地（V43）
殡葬用地
村庄其他建设用地（V9）
附件3-2
土地用途修正系数表
土地用途
用途修正系数
一级类
二级类
商服用地
零售商业用地（特指加油、加气、充换电站）
1.2
零售商业用地（除加油、加气、充换电站以外的用地）、商务金融用地、其他商服用地（公用设施营业网点用地、休闲旅游用地）
1.0
其他商服用地（康养用地）
0.95
批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、娱乐用地
0.9
其他商服用地（特指停车场（库）用地）
0.5
其他商服用地（除休闲旅游用地、康养用地、停车场（库）用地以外的其他商服用地）
0.8
宅基地
农村宅基地、新农村居民聚居点用地
1.0
工业用地
工业用地、采矿用地、盐田
1.0
仓储用地
1.1
生产仓储用地
工业用地、采矿用地、盐田
1.0
省
仓储用地
1.1
其他用地
教育用地、科研用地、医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、风景名胜设施用地
1.0
社会福利用地、公用设施用地、港口码头用地、殡葬用地
0.8
备注：
表中未注明具体内涵的用途按照本说明中土地用途分类的内涵界定。
附件3-3
容积率修正系数表
容积率
商服用地
宅基地
其他用地
≤1.0
0.82
0.78
0.86
1.5
1.00
1.00
1.00
2.0
1.16
1.19
1.11
2.5
1.29
1.36
1.21
≥3.0
1.42
1.52
1.30
备注：
其他用地中的公用设施用地、港口码头用地不做容积率修正，其容积率修正系数为1.0。
附件3-4
土地开发程度修正值表
开发程度
通路
通上水
通下水
通电
通迅
通燃气
场地
平整
合计
宗地地价
开发费用修正值
（元/平方米）
20
15
15
15
10
20
10
105
宗地租金
开发费用修正值
（斤稻谷/亩﹒年）
40
20
30
20
10
50
20
190
附件3-5
区域和个别因素修正系数表
表5-1：
**区城镇规划区内商服用地区域和个别因素修正指标说明表
宗地修正因素
优
较优
一般
较差
差
区域因素
繁华程度
距一级商服中心距离
＜1000米
1000-2000米
2000-3000米
3000-4000米
＞4000米
距区域商服中心距离
＜200米
200-500米
500-1000米
1000-1500米
＞1500米
商服网点密度
密集
较密集
一般
较不密集
不密集
交通条件
道路通达度
生活型主干道通过
混合型主干道通过
生活型次干道通过
交通型道路通过
支路通过
公交便捷度
6条以上公交线路通过
5-6条公交线路
3-4条公交线路
1-2条公交线路
无公交线路
距火车站距离
＜1000米
1000-2000米
2000-3000米
3000-5000米
＞5000米
距汽车客运站距离
＜1000米
1000-2000米
2000-3000米
3000-5000米
＞5000米
基础设施
供水保证度
＞95%
90%-95%
85%-90%
75%-85%
＜75%
供气保证度
＞95%
90%-95%
85%-90%
75%-85%
＜75%
排水条件
雨污分流，排水通畅
雨污合流，排水较通畅
雨污分流，设施基本完善
雨污合流，排水能力不足
无排水管网设施
人口状况（客流量）
高
较高
一般
较低
低
规划状况
有利
较有利
无影响
较不利
不利
个别因素
距公交站点的距离
＜100米
100-300米
300-500米
500-800米
＞800米
临街道路类型
步行街
主干道
次干道
支路
小区道路
宗地临街状况
三、四面临街
两面临街
一面临街
袋地
袋地（严重影响利用）
宗地形状
形状规则，且长边临街
形状规则，短边临街
形状较规则，对利用无影响
形状不规则，对利用有一定影响
形状不规则，严重影响土地利用
宗地面积
面积适中利于布局
面积适中较利于布局
适中，对利用无影响
偏大（小），对利用有一定影响
偏大（小），严重影响土地利用
毗邻土地利用类型
商服用地
商住用地或居住用地
文教机关
科研用地
工业用地
未开发土地
表5-2：
**区城镇规划区内商服用地区域和个别因素修正系数表
宗地修正因素
优
较优
一般
较差
差
区域因素
繁华程度
距一级商服中心距离
4.41
2.21
0
-2.34
-4.67
距区域商服中心距离
2.13
1.07
0
-1.13
-2.25
商服网点密度
1.34
0.67
0
-0.71
-1.42
交通条件
道路通达度
1.71
0.86
0
-0.91
-1.81
公交便捷度
1.54
0.77
0
-0.82
-1.63
距火车站距离
1.42
0.71
0
-0.75
-1.50
距汽车客运站距离
1.24
0.62
0
-0.66
-1.31
基础设施
供水保证度
1.28
0.64
0
-0.68
-1.36
供气保证度
0.91
0.46
0
-0.48
-0.96
排水条件
1.18
0.59
0
-0.63
-1.25
人口状况
1.98
0.99
0
-1.05
-2.10
规划状况
1.11
0.56
0
-0.59
-1.18
个别因素
距公交站点的距离
1.10
0.55
0
-0.59
-1.17
临街道路类型
1.50
0.75
0
-0.79
-1.58
宗地临街状况
1.73
0.87
0
-0.92
-1.83
宗地形状
1.18
0.59
0
-0.63
-1.25
宗地面积
1.34
0.67
0
-0.71
-1.42
毗邻土地利用类型
1.02
0.51
0
-0.54
-1.08
调整幅度合计
28.12
14.09
0
-14.93
-29.77
表5-3：
**区城镇规划区外商服用地区域和个别因素修正指标说明表
宗地修正因素
优
较优
一般
较差
差
区域因素
宏观区位
距中心城区距离
＜10千米
10-20千米
20-30千米
30-40千米
＞40千米
距场镇中心距离
＜500米
500-1500米
1500-2500米
2500-4000米
＞4000米
交通条件
道路通达度
混合型主干道通过
交通型主干道通过
交通型次干道通过
支路通过
有便道
对外交通便捷度
有公交线路通过
有2条以上城乡客运班车通过
有1-2条城乡客运班车通过
有乡村巴士、乡村客运车辆通过
无客运车辆通过
距高速互通距离
＜1000米
1000-2000米
2000-3000米
3000-5000米
＞5000米
基本设施
供水保证度
＞95%
90%-95%
85%-90%
75%-85%
＜75%
供气保证度
＞95%
85%-95%
70%-85%
50%-70%
＜50%
排水条件
雨污分流，排水较通畅
雨污合流，排水较通畅
有雨污收集处理系统，条件一般
有简易雨污收集处理系统
无排水处理设施，天然排放
距电商服务站距离
＜200米
200-500米
500-1000米
1000-2000米
＞2000米
环境条件
空气质量
空气质量优良
空气质量良好
空气质量一般
有轻微污染或刺激性空气异味
有污染源，污染较明显
森林覆盖率
成片成熟阔叶林场，森林覆盖率高
成片幼林、疏林林场，森林覆盖率较高
毗邻成片林场，森林覆盖率一般
防护林、果园等，森林覆盖率较低
农田、果蔬分布区域，森林覆盖率低
规划状况
有利
较有利
无影响
较不利
不利
个别因素
距江河湖泊的距离
＜200米
200-400米
400-600米
600-800米
＞800米
距旅游设施的距离
距国家级设施500米以内
距国家级设施500-1000米
距国家级设施1000-2000米或距市级设施500米内
距国家级设施2000-3000米或距市级设施500-1000米
距国家级设施大于3000米或距市级设施大于1000米
临路状况
临生活型主干道
临生活型次干道
临交通型主次干道
临支路、村道
不临路
宗地形状
形状规则，利于布局
形状规则，较利于布局
形状规则，对利用无影响
形状不规则，对利用有一定影响
形状不规则，严重影响土地利用
宗地面积
面积适中利于布局
面积适中较利于布局
适中，对利用无影响
偏大（小），对利用有一定影响
偏大（小），严重影响土地利用
表5-4：
**区城镇规划区外商服用地区域和个别因素修正系数表
宗地修正因素
优
较优
一般
较差
差
区域因素
宏观区位
距中心城区距离
3.61
1.81
0
-1.88
-3.75
距场镇中心距离
2.51
1.26
0
-1.31
-2.61
交通条件
道路通达度
2.11
1.06
0
-1.10
-2.19
对外交通便捷度
0.91
0.46
0
-0.48
-0.95
距高速互通距离
1.77
0.89
0
-0.92
-1.84
基本设施
供水保证度
1.00
0.50
0
-0.52
-1.04
供气保证度
1.20
0.60
0
-0.62
-1.24
排水条件
1.04
0.52
0
-0.54
-1.08
距电商服务站距离
0.76
0.38
0
-0.40
-0.79
环境条件
空气质量
1.97
0.99
0
-1.03
-2.05
森林覆盖率
1.49
0.75
0
-0.78
-1.55
规划状况
1.06
0.53
0
-0.56
-1.11
个别因素
距江河湖泊的距离
1.58
0.79
0
-0.82
-1.64
距旅游设施的距离
2.01
1.01
0
-1.05
-2.09
临路状况
1.29
0.65
0
-0.67
-1.34
宗地形状
1.29
0.65
0
-0.67
-1.34
宗地面积
1.01
0.51
0
-0.53
-1.05
调整幅度合计
26.61
13.36
0
-13.88
-27.66
表5-5：
**区城镇规划区内宅基地区域和个别因素修正指标说明表
宗地修正因素
优
较优
一般
较差
差
区域因素
繁华程度
距一级商服中心距离
＜1000米
1000-2000米
2000-3000米
3000-4000米
＞4000米
距区域商服中心距离
＜200米
200-500米
500-1000米
1000-1500米
＞1500米
交通条件
道路通达度
生活型主干道通过
混合型主干道通过
生活型次干道通过
交通型道路通过
支路通过
公交便捷度
6条以上公交线路通过
5-6条公交线路
3-4条公交线路
1-2条公交线路
无公交线路
距火车站距离
＜1000米
1000-2000米
2000-3000米
3000-5000米
＞5000米
距汽车客运站距离
＜1000米
1000-2000米
2000-3000米
3000-5000米
＞5000米
基本设施
基础设施完善度
基础设施齐备，保障度高
基础设施齐备，保障度较高
基础设施基本齐备，有一定保障
基础设施不齐备，保障度较低
基础设施不齐备，保障度低
学校、医院等公用服务设施完备度
各类公用服务设施齐全，能很好满足居民生活
公用服务设施较齐全，能较好满足居民生活
公用服务设施基本齐全，基本能满足居民生活
公用服务设施不够齐全, 对居民生活有一定影响
仅零星设施分布有少量公用服务设施
环境条件
环境质量优劣度
空气质量好、区域绿地覆盖率高
空气质量较好，区域绿化较好
空气质量一般，绿化一般
有噪音、粉尘污染或空气异味污染
噪音、粉尘污染或空气异味污染较明显
人文环境
高档住宅区，临河流、大型公园
中高档住宅区，临广场、公园
普通居住区
拆迁安置区
低洼棚户区
个别因素
距江河湖距离
<100米
[100,200]米
[200,300）米
[300,500）米
≥500米
距广场公园距离
＜100米
100-300米
300-500米
500-800米
＞800米
距公交站点的距离
＜100米
100-300米
300-500米
500-800米
＞800米
宗地形状
形状规则，利于布局
形状规则，较利于布局
形状规则，对利用无影响
形状不规则，对利用有一定影响
形状不规则，严重影响土地利用
宗地面积
面积适中利于布局
面积适中较利于布局
适中，对利用无影响
偏大（小），对利用有一定影响
偏大（小），严重影响土地利用
宗地坡度
≤5°
5°-10°
10°-15°
15°-25°
>25°
毗邻土地利用类型
居住用地
文教机关科研用地
商住混合用地
商服业用地
工业用地
表5-6：
**区城镇规划区内宅基地区域和个别因素修正系数表
宗地修正因素
优
较优
一般
较差
差
区域因素
繁华程度
距一级商服中心距离
3.67
1.84
0
-1.97
-3.93
距区域商服中心距离
2.16
1.08
0
-1.16
-2.31
交通条件
道路通达度
1.79
0.90
0
-0.96
-1.91
公交便捷度
1.98
0.99
0
-1.06
-2.12
距火车站距离
1.28
0.64
0
-0.69
-1.37
距汽车客运站距离
1.34
0.67
0
-0.72
-1.43
基本设施
基础设施完善度
1.37
0.69
0
-0.73
-1.46
学校、医院等公用服务设施完备度
1.96
0.98
0
-1.05
-2.10
环境条件
环境质量优劣度
1.66
0.83
0
-0.89
-1.78
人文环境
1.95
0.98
0
-1.04
-2.08
个别因素
距江河湖距离
1.29
0.65
0
-0.69
-1.38
距广场公园距离
1.46
0.73
0
-0.78
-1.56
距公交站点的距离
1.72
0.86
0
-0.92
-1.84
宗地形状
1.12
0.56
0
-0.60
-1.20
宗地面积
1.29
0.65
0
-0.69
-1.38
宗地坡度
0.95
0.48
0
-0.51
-1.01
毗邻土地利用类型
0.77
0.39
0
-0.42
-0.83
调整幅度
27.76
13.92
0
-14.88
-29.69
表5-7：
**区城镇规划区外宅基地区域和
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