XX区集体建设用地使用权基准地价和基准租金说明模板.docx

1、XX区集体建设用地使用权基准地价和基准租金说明模板附件3*区集体建设用地使用权基准地价和基准租金说明一、适用范围*市*区集体建设用地使用权基准地价和基准租金（以下简称集体建设用地基准地价、集体建设用地基准租金）适用于*区下辖23个镇、7个街道：狮滩镇、双凤镇、清平镇、土场镇、三汇镇、小沔镇、双槐镇、香龙镇、龙市镇、肖家镇、涞滩镇、官渡镇、钱塘镇、沙鱼镇、古楼镇、三庙镇、燕窝镇、二郎镇、龙凤镇、太和镇、隆兴镇、铜溪镇、渭沱镇、合阳城街道、南津街街道、钓鱼城街道、大石街道、云门街道、草街街道、盐井街道，2344.07平方公里的范围内的集体建设用地。二、基准地价和基准租金内涵集体建设用地基准地价是集

2、体建设用地在符合规划用途或现状合法用途下，于某一期日、不同土地级别、不同土地用途、设定容积率和土地开发程度下，一定年期的出让集体建设用地使用权在当地市场条件下的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为地面单价（单位：元/平方米）。集体建设用地基准租金是集体建设用地在符合规划用途或现状合法用途下，于某一期日、不同土地级别、不同土地用途、设定容积率和土地开发程度下，一定年期的租赁集体建设用地使用权在当地市场条件下的区域平均租金。基准租金的租金表现形式为年租金（单位：斤中籼稻/亩年）。*区城镇规划区内集体建设用地基准地价内涵表土地用途内涵商服用地宅基地工业用地其他用地期日2019年1月1日土地使用年限

3、40年70年50年50年容积率1.51.51.01.5土地开发程度六通一平六通一平五通一平六通一平权利状况集体建设用地土地使用权，无他项权利限制备注：六通一平是指宗地外通上水、通下水、通电、通路、通燃气、通讯，宗地内场地平整；五通一平是指宗地外通上水、通下水、通电、通路、通讯，宗地内场地平整。*区城镇规划区外集体建设用地基准地价、基准租金内涵表土地用途内涵商服用地宅基地生产仓储用地其他用地期日2019年1月1日基准地价对应的土地使用年限40年70年50年50年基准租金对应的土地使用年限1年1年1年1年容积率1.51.51.01.5土地开发程度三通一平权利状况集体建设用地土地使用权，无他项权利限

4、制备注：三通一平是指宗地外通路、通电、通讯，宗地内场地平整。三、土地用途分类基准地价、基准租金的土地用途分为商服用地、宅基地、工业用地、生产仓储用地和其他用地。（一）商服用地。包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地。（二）宅基地。包括农村宅基地和新农村居民聚居点用地。（三）工业用地。包括规划区内满足集体建设用地入市要求的工业用地、采矿用地、仓储用地、盐田。（四）生产仓储用地。包括规划区外满足集体建设用地入市要求的工业用地、采矿用地、仓储用地、盐田。（五）其他用地。其他用地指商服、宅基地、工业、生产仓储之外的土地，包括教育用地、科研用地、医疗卫生

5、用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、风景名胜设施用地、殡葬用地、公用设施用地、港口码头用地等。其他未列入上述范围的集体建设用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定。四、基准地价、基准租金的应用运用基准地价系数修正法进行宗地地价或宗地租金评估时应适用对应用途级别的基准地价或基准租金，并根据宗地实际情况进行土地用途、期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。（一）宗地地价、宗地租金计算公式。宗地地价=适用的基准地价土地用途修正系数期日修正系数年期修正系数容积率修正系数区域和个别因素修正系数土地开发程度修正值宗地租金=适用的基准租金土地用途修正系数容积率修正系数区域和个

6、别因素修正系数土地开发程度修正值（二）宗地价格、宗地租金测算中有关参数的确定。1适用的基准地价或基准租金的确定。根据宗地的法定用途，按照本说明第三条规定的用途分类，确定适用的基准地价用途或基准租金用途，再依据区政府公布执行的土地级别，结合批准的城镇规划红线，确定对应用途级别应适用的基准地价或基准租金。2土地用途修正系数的确定。宗地需要进行用途修正的，应按照土地用途修正系数表确定土地用途修正系数。3期日修正系数的确定。期日修正系数=宗地估价期日的地价指数基准地价期日的地价指数宗地估价期日的地价指数、基准地价期日的地价指数均参照*市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准。4年期修正系数的确

7、定。年期修正系数=r为土地还原率（商服用地为8.56%、宅基地为7.78%、其他用地为7.31%、工业用地和生产仓储用地为6.64%）；n为宗地剩余使用年限；m为基准地价规定的相应用途土地使用年限。5容积率修正系数的确定。按照宗地的法定容积率（R），根据容积率修正系数表确定容积率修正系数。商服用地、宅基地、其他用地（除公用设施用地、港口码头用地）容积率小于1.0时，按容积率1.0确定修正系数；商服用地、宅基地、其他用地（除公用设施用地、港口码头用地）容积率大于3.0时，按容积率3.0确定修正系数；工业用地、生产仓储用地、其他用地（公用设施用地、港口码头用地）不进行容积率修正，其对应的容积率修正

8、系数为1.0。当R1RR2（R1、R2为上述容积率修正系数表中所列的相邻容积率）时，按下列公式计算容积率修正系数（X）:X=X1+(X2-X1)(R-R1)/(R2-R1)X1、X2为R1、R2所对应的容积率修正系数。6土地开发程度修正值的确定。当宗地的土地开发程度与基准地价或基准租金设定的土地开发程度不一致时，应根据土地开发程度修正值表确定的宗地地价开发程度修正值或宗地租金开发程度修正值进行修正。7区域和个别因素修正系数的确定。区域和个别因素修正系数=1+按照区域和个别因素修正系数表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，应用上述公式测算宗地的区域和个别因素修正系数。Ki为第i种因素的

9、修正系数。附件：3-1土地用途与村规划对照表3-2土地用途修正系数表3-3容积率修正系数表3-4土地开发程度修正值表3-5区域和个别因素修正系数表附件3-1土地用途与村规划对照表基准地价用途基准租金用途对应土地用途对应村规划用地类别名称商服用地商服用地村庄商业服务业设施用地（V31）宅基地农村宅基地住宅用地（V11）混合式住宅用地（V12）工业用地工业用地、采矿用地、仓储用地、盐田村庄生产仓储用地（V32）生产仓储用地工业用地、采矿用地、仓储用地、盐田村庄生产仓储用地（V32）其他用地公共管理与公共服务用地村庄公共服务设施用地（V21）村庄公用设施用地（V43）殡葬用地村庄其他建设用地（V9）

10、附件3-2土地用途修正系数表土地用途用途修正系数一级类二级类商服用地零售商业用地（特指加油、加气、充换电站）1.2零售商业用地（除加油、加气、充换电站以外的用地）、商务金融用地、其他商服用地（公用设施营业网点用地、休闲旅游用地）1.0其他商服用地（康养用地）0.95批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、娱乐用地0.9其他商服用地（特指停车场（库）用地）0.5其他商服用地（除休闲旅游用地、康养用地、停车场（库）用地以外的其他商服用地）0.8宅基地农村宅基地、新农村居民聚居点用地1.0工业用地工业用地、采矿用地、盐田1.0仓储用地1.1生产仓储用地工业用地、采矿用地、盐田1.0省仓储用地1.1其他用地

11、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、风景名胜设施用地1.0社会福利用地、公用设施用地、港口码头用地、殡葬用地0.8备注：表中未注明具体内涵的用途按照本说明中土地用途分类的内涵界定。附件3-3容积率修正系数表容积率商服用地宅基地其他用地1.00.820.780.861.51.001.001.002.01.161.191.112.51.291.361.213.01.421.521.30备注：其他用地中的公用设施用地、港口码头用地不做容积率修正，其容积率修正系数为1.0。附件3-4土地开发程度修正值表开发程度通路通上水通下水通电通迅通燃气场地平整合计宗地地价开发费用修正值（元/

12、平方米）20151515102010105宗地租金开发费用修正值（斤稻谷/亩年）40203020105020190附件3-5区域和个别因素修正系数表表5-1：*区城镇规划区内商服用地区域和个别因素修正指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距一级商服中心距离1000米1000-2000米2000-3000米3000-4000米4000米距区域商服中心距离200米200-500米500-1000米1000-1500米1500米商服网点密度密集较密集一般较不密集不密集交通条件道路通达度生活型主干道通过混合型主干道通过生活型次干道通过交通型道路通过支路通过公交便捷度6条以上公交线路通过

13、5-6条公交线路3-4条公交线路1-2条公交线路无公交线路距火车站距离1000米1000-2000米2000-3000米3000-5000米5000米距汽车客运站距离1000米1000-2000米2000-3000米3000-5000米5000米基础设施供水保证度95%90%-95%85%-90%75%-85%75%供气保证度95%90%-95%85%-90%75%-85%75%排水条件雨污分流，排水通畅雨污合流，排水较通畅雨污分流，设施基本完善雨污合流，排水能力不足无排水管网设施人口状况（客流量）高较高一般较低低规划状况有利较有利无影响较不利不利个别因素距公交站点的距离100米100-300

14、米300-500米500-800米800米临街道路类型步行街主干道次干道支路小区道路宗地临街状况三、四面临街两面临街一面临街袋地袋地（严重影响利用）宗地形状形状规则，且长边临街形状规则，短边临街形状较规则，对利用无影响形状不规则，对利用有一定影响形状不规则，严重影响土地利用宗地面积面积适中利于布局面积适中较利于布局适中，对利用无影响偏大（小），对利用有一定影响偏大（小），严重影响土地利用毗邻土地利用类型商服用地商住用地或居住用地文教机关科研用地工业用地未开发土地表5-2：*区城镇规划区内商服用地区域和个别因素修正系数表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距一级商服中心距离4.412.2

15、10-2.34-4.67距区域商服中心距离2.131.070-1.13-2.25商服网点密度1.340.670-0.71-1.42交通条件道路通达度1.710.860-0.91-1.81公交便捷度1.540.770-0.82-1.63距火车站距离1.420.710-0.75-1.50距汽车客运站距离1.240.620-0.66-1.31基础设施供水保证度1.280.640-0.68-1.36供气保证度0.910.460-0.48-0.96排水条件1.180.590-0.63-1.25人口状况1.980.990-1.05-2.10规划状况1.110.560-0.59-1.18个别因素距公交站点的

16、距离1.100.550-0.59-1.17临街道路类型1.500.750-0.79-1.58宗地临街状况1.730.870-0.92-1.83宗地形状1.180.590-0.63-1.25宗地面积1.340.670-0.71-1.42毗邻土地利用类型1.020.510-0.54-1.08调整幅度合计28.1214.090-14.93-29.77表5-3：*区城镇规划区外商服用地区域和个别因素修正指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素宏观区位距中心城区距离10千米10-20千米20-30千米30-40千米40千米距场镇中心距离500米500-1500米1500-2500米2500-400

17、0米4000米交通条件道路通达度混合型主干道通过交通型主干道通过交通型次干道通过支路通过有便道对外交通便捷度有公交线路通过有2条以上城乡客运班车通过有1-2条城乡客运班车通过有乡村巴士、乡村客运车辆通过无客运车辆通过距高速互通距离1000米1000-2000米2000-3000米3000-5000米5000米基本设施供水保证度95%90%-95%85%-90%75%-85%75%供气保证度95%85%-95%70%-85%50%-70%50%排水条件雨污分流，排水较通畅雨污合流，排水较通畅有雨污收集处理系统，条件一般有简易雨污收集处理系统无排水处理设施，天然排放距电商服务站距离200米200-

18、500米500-1000米1000-2000米2000米环境条件空气质量空气质量优良空气质量良好空气质量一般有轻微污染或刺激性空气异味有污染源，污染较明显森林覆盖率成片成熟阔叶林场，森林覆盖率高成片幼林、疏林林场，森林覆盖率较高毗邻成片林场，森林覆盖率一般防护林、果园等，森林覆盖率较低农田、果蔬分布区域，森林覆盖率低规划状况有利较有利无影响较不利不利个别因素距江河湖泊的距离200米200-400米400-600米600-800米800米距旅游设施的距离距国家级设施500米以内距国家级设施500-1000米距国家级设施1000-2000米或距市级设施500米内距国家级设施2000-3000米或距

19、市级设施500-1000米距国家级设施大于3000米或距市级设施大于1000米临路状况临生活型主干道临生活型次干道临交通型主次干道临支路、村道不临路宗地形状形状规则，利于布局形状规则，较利于布局形状规则，对利用无影响形状不规则，对利用有一定影响形状不规则，严重影响土地利用宗地面积面积适中利于布局面积适中较利于布局适中，对利用无影响偏大（小），对利用有一定影响偏大（小），严重影响土地利用表5-4：*区城镇规划区外商服用地区域和个别因素修正系数表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素宏观区位距中心城区距离3.611.810-1.88-3.75距场镇中心距离2.511.260-1.31-2.61交通条

20、件道路通达度2.111.060-1.10-2.19对外交通便捷度0.910.460-0.48-0.95距高速互通距离1.770.890-0.92-1.84基本设施供水保证度1.000.500-0.52-1.04供气保证度1.200.600-0.62-1.24排水条件1.040.520-0.54-1.08距电商服务站距离0.760.380-0.40-0.79环境条件空气质量1.970.990-1.03-2.05森林覆盖率1.490.750-0.78-1.55规划状况1.060.530-0.56-1.11个别因素距江河湖泊的距离1.580.790-0.82-1.64距旅游设施的距离2.011.01

21、0-1.05-2.09临路状况1.290.650-0.67-1.34宗地形状1.290.650-0.67-1.34宗地面积1.010.510-0.53-1.05调整幅度合计26.6113.360-13.88-27.66表5-5：*区城镇规划区内宅基地区域和个别因素修正指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距一级商服中心距离1000米1000-2000米2000-3000米3000-4000米4000米距区域商服中心距离200米200-500米500-1000米1000-1500米1500米交通条件道路通达度生活型主干道通过混合型主干道通过生活型次干道通过交通型道路通过支路通过公

22、交便捷度6条以上公交线路通过5-6条公交线路3-4条公交线路1-2条公交线路无公交线路距火车站距离1000米1000-2000米2000-3000米3000-5000米5000米距汽车客运站距离1000米1000-2000米2000-3000米3000-5000米5000米基本设施基础设施完善度基础设施齐备，保障度高基础设施齐备，保障度较高基础设施基本齐备，有一定保障基础设施不齐备，保障度较低基础设施不齐备，保障度低学校、医院等公用服务设施完备度各类公用服务设施齐全，能很好满足居民生活公用服务设施较齐全，能较好满足居民生活公用服务设施基本齐全，基本能满足居民生活公用服务设施不够齐全,对居民生活

23、有一定影响仅零星设施分布有少量公用服务设施环境条件环境质量优劣度空气质量好、区域绿地覆盖率高空气质量较好，区域绿化较好空气质量一般，绿化一般有噪音、粉尘污染或空气异味污染噪音、粉尘污染或空气异味污染较明显人文环境高档住宅区，临河流、大型公园中高档住宅区，临广场、公园普通居住区拆迁安置区低洼棚户区个别因素距江河湖距离25毗邻土地利用类型居住用地文教机关科研用地商住混合用地商服业用地工业用地表5-6：*区城镇规划区内宅基地区域和个别因素修正系数表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距一级商服中心距离3.671.840-1.97-3.93距区域商服中心距离2.161.080-1.16-2.3

24、1交通条件道路通达度1.790.900-0.96-1.91公交便捷度1.980.990-1.06-2.12距火车站距离1.280.640-0.69-1.37距汽车客运站距离1.340.670-0.72-1.43基本设施基础设施完善度1.370.690-0.73-1.46学校、医院等公用服务设施完备度1.960.980-1.05-2.10环境条件环境质量优劣度1.660.830-0.89-1.78人文环境1.950.980-1.04-2.08个别因素距江河湖距离1.290.650-0.69-1.38距广场公园距离1.460.730-0.78-1.56距公交站点的距离1.720.860-0.92-1.84宗地形状1.120.560-0.60-1.20宗地面积1.290.650-0.69-1.38宗地坡度0.950.480-0.51-1.01毗邻土地利用类型0.770.390-0.42-0.83调整幅度27.7613.920-14.88-29.69表5-7：*区城镇规划区外宅基地区域和