珠海宝珠新村二期营销策划案前部份.docx
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珠海宝珠新村二期营销策划案前部份
第一部份市场分析
第一项珠海房地产市场分析
一、宏观环境分析
1、2001-2020年珠海城市整体计划
2003年5月，珠海市最新城市整体计划获国务院批准，《整体计划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风光旅行城市”。
这对珠海的建设和进展起到良好的指导和增进作用，同时也阻碍着珠海房地产市场的进展方向，珠海房地产开发区域由2002年前的城区集中式开发慢慢转向分散组团式开发。
2、港珠澳大桥兴修在即
港珠澳大桥已经取得国家有关部门同意，预备兴修。
该大桥的兴修，对珠海的进展有着不言而喻的阻碍力。
珠海以后将成为交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海流通，加上珠海本身的公路网建设，必将使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域性中心枢纽城市的战略进展地位。
3、城市西拓，工业西进
最近几年来，珠海市委、市政府实施系列重大战略决策，“城市西拓，工业西进”，计划高新技术产业基地，创建大学园区，增强教育产业化，有选择地进展工业，标准有形要素市场等一系列制度和体制创新，珠海在经济转型期已初步具有了加速进展的大体条件。
二、房地产市场状况分析
一、操纵信贷源，全面提升房地产行业准入门坎
2003年6月，央行出台了《关于进一步增强地产信贷业务治理的通知》。
规定从房地产开发的源头土地储蓄时期就提升了行业准入门坎，诸多方面对房地产开发企业提出了更高的要求，使资质低、过往开发业绩不佳、自有资金量低、项目开发大体条件欠缺的企业在房地产开发的开始时期就被挑选淘汰。
二、房产市场适度放开，盘活烂尾楼工程成为下一时期政策重点
至2003年6月，珠海房地产市场将适度有序放开，三年前应城中村改造停滞下来的项目接踵提出申请复工，盘活烂尾楼工程将成为下一时期珠海房地产政策的重点。
3、供给量上升，需求较旺，商品房空置情形有所好转
由于三年禁令的实施，城中村改造项目产生的供给量慢慢有序地释放，珠海楼盘的空置率有了大幅下降，降幅达到30%，对增进房地产市场良性循环起到了庞大的作用，呈现购销两旺的态势。
2003年，大部份城中村改造项目推向市场，非城中村项目解冻，使得市场供给量上升，估量增加势头将会随着政策的进一步放开将会继续。
4、城中村改造进入第三年，其供给量在以后三年仍是楼市主角
通过三年时刻的改造，已揭标进入改造体系的城中旧村及其联动项目为珠海房地产市场提供的商品房面积约400万m2，至今已售约100万m2，在建在售约150万m2，其它非城中村项目上市面积约50万m2（如华发、和黄、旭日湾等大型项目的在售面积）。
已进入拆迁改造时期的城中村项目及其联动项目由于开发规模大，开发周期长，除回迁房外的商品房上市面积庞大，在以后三至五年内仍为珠海房地产市场提供庞大的供给量。
五、以后一年，销售压力加重
市建设局房地产科分析指出，销售压力增大的要紧缘故是２００３－２００４年城中旧村改造项目推出的商品房将进入顶峰期，据预测，今明两年每一年推出的商品房都在１００万平方米以上，再加上新动工、复工的其它项目，市场有销售压力是显而易见。
六、价钱上升至较高位，但继续上升遇阻
近几年新推住宅的素养与过去相较亦有大幅提升。
供求矛盾的减轻和楼盘素养的全面提升使长期以来形成的住宅价钱下滑局面取得扭转。
但随着2003年6月非城中村项目的慢慢解禁，楼市价钱的持续上扬将受到较大压力。
小结：
一、城中村改造项目进入提速与升级时期，城中村政策解禁，供给压力增加；
二、港珠澳大桥兴修，城市西拓、工业西进等系好消息的出台，珠海的房地产空间将因为城市地产的提升取得极大的延伸，从以本地为主的狭小市场转变成为辐射本地、珠三角、内地和港澳地域的综合性市场。
三、珠海市在建在售楼盘的整体特点
一、价钱竞争猛烈。
由于城中村改造项目拥有政策优惠，本钱大大降低，利润空间较大。
在改
建项目集中上市的情形下，各项目争相降价以取得更多竞争优势。
今年市
场平均价钱比去年同期平均价钱下降约200元/m2。
二、住宅小区规模慢慢扩大。
占地一样在六万平方米以上，建筑规模大体在十万平米以上乃至几十万近百万平方米。
3、小区内配套设施日趋完善。
幼儿园、学校、市场、主题会所等已经属于必备配套设施，也是成熟社区
的重要标志。
4、物业立面造型考究，园林、景观丰硕多彩。
五、结构式样繁多，户型多样，能够容纳更多的消费阶级。
不同的结构包括平层、跃式、三错层、复式等，户型从一房到五房不等。
六、物业治理日趋完善。
效劳内容除物业日常保护外，还包括了更多的个性化效劳。
如：
入户维修、
幼儿上学接送、代收缴水电费、聘请保姆、送餐效劳等等。
四、珠海市场消费者购房特点
一、消费者购房总金额主流为25万—30万元。
此价钱区间是本市房地产市场物业供给主导。
二、多层及15层以下的小高层为市场需求主流。
3、市场消费者购房时所关注的内容发生转变，对住宅区的景观环境、配套设施及物业治理等方面的重视程度大大提升。
4、市场消费者购买心理日趋成熟，更趋理性消费。
并对房地产方面的专业知识与法律意识也大大增强。
五、对装修成品房的需求呈上升趋势。
据最新的市场调查数据表现，只有28%的消费者情愿同意清水房装修标准，其余消费者更希望进展商提供简单装修或精装修。
第二项拱北区域市场特点分析
一、拱北区域总体特点
拱北作为珠海的中心区域，与澳门毗邻而居，是珠海传统的商业旺地。
商业气氛浓厚，交通便利，各类商业配套完善，中西文化融汇，国际色彩浓厚，拥有庞大的消费群，是珠海最为繁华的板块之一。
医疗、交通、工作、娱乐等各类设施配套星罗棋布，社会资源相对其它区域配备齐全，是港澳台人士置业的首选区域之一。
现为珠海市计划建筑的唯一高级商业中心。
一、拱北区域供给量最小，竞争环境相对其它区域有明显优势。
全数商品房供给量按区域划分的情形是：
前山供给量万平方米，新香洲供给量76万平方米，香洲供给量万平方米，吉大供给量万平方米，拱北供给量万平方米。
由此可见拱北区域（包括夏湾区域）供给量较小，仅为万平方米，列为泛拱北版块的白石村为万平方米，真正意义上的拱北板块只有万平方米，这与其它区域的猛烈竞争形成专门大反差，充分反映出拱北区域土地的稀缺性。
2、北岭村及莲花路改造项目多为筹备时期，真正上市尚需时日。
占地近15万平方米北岭旧村改造项目“岭秀城”正进入实施前的期筹备当中，估量今年下旬一期商业部份及小户型物业会推向市场，将成为拱北地域的新亮点；现有莲花路街区组成十分复杂，尽管兴隆，但却处于低水平的商业区。
首期开发从何入手？
分期建设如何划分？
采取何种改建模式？
和配套政策的制定等等一系列难题，使这一项目的设计和改造难度远远超过城中旧村的改造。
今年２月，受市政府委托，华南理工大学建筑与城市设计研究所结合市民、专家及建设、计划部门的意见，着手对原方案进行深化，由于莲花路步行街改造情形极为特殊，现只处于政府宏观调控时期，尚未落实具体实施单位，正式推出那么有待时日。
3、情侣路沿线多为高级海景住宅。
拱北口岸开始沿情侣南路前些年陆续建设了一批高价位、高素养的海景住宅，如日华花园、海涛居、海湾新家园等项目，成为珠海这一海边城市的靓丽的风光，随着海景楼市从顶峰期进入目前的理性进展期，近几年来这一细分市场趋于安静，目前在建的“凌海名庭”销售率近70%，纯TOWNHOUSE项目“蓝岸”预期明年上市。
4、迎宾路沿线多为规模较小的高层住宅小区。
沿迎宾南路和粤海路、侨光路一带有一些开发时刻较早的住宅小区，是珠海房地产最先开发的商品房住宅小区，也是珠海最多高层住宅的地段，这部份小区此刻建筑物已经较为陈腐，很多是以出租为主，治理也较为杂乱。
但这部份小区建设的时刻最长的也在二十年之内，短时间内不可能从头申报改建，因此也造成了在迎宾路沿线这一拱北的腹地最近几年来可开发的土地极为稀缺，商品房供给量极低，使这一区域积存了解必然的市场需求潜力。
5、粤海国际花园曾一度成为珠海楼市的领头羊。
1997~2000年，拱北（含夏湾）的楼市呈现一片繁荣景象，成为那时珠海楼市的热点地域。
短短几年间兴修了一大量楼盘，如粤海国际花园、权晖花园、华宁花园等，专门是粤海国际花园，以其先进的开发理念与卓越的销售业绩成为珠海房地产的标志性产品，使珠海房地产业的开发水平提升了一个台阶。
6、拱北是珠海租赁市场最昂贵的地域之一。
目前拱北区域衡宇租赁市场的租金价钱达到了20-25元/m2，不仅远远高于新香洲的10元/m2，乃至高于老香洲的15元/m2和吉大的15-20元/m2，是珠海单位租金水平最高的地域。
因此，其衡宇租金和商品房售价的租售比约为1：
150，乃至有的接近1：
100，而珠海平均水平约为1：
250~300。
因此，拱北也是珠海房地产最具有投资价值的地域，吸引了大量希望投资房产的投资者。
7、拱北的三级市场极为活跃
拱北区域房地产市场另一个显著的特点，即二手楼转让和租赁市场极为活跃。
由于拱北独特的地理位置，毗临澳门，效劳行业高度聚集，是传统的商业旺地，和拱北区域很多高级写字楼和境外驻珠商务机构等办公场所，造就了大量白领，澳门人士和境外机构派驻人员等需求市场。
大量的流动人口使拱北尤其是夏湾地域的二手楼市场和租赁市场特活跃，成为该区域楼市的一大特色。
8、莲花路改造，将给拱北房地产项目带来新契机
莲花路位于拱北关口周围，现有莲花路街区组成十分复杂。
街区内有关闸村、高沙村两个城中旧村，有多个单位的办公建筑，有许多私人物业，和部份违章或临时建筑，人员及产权组成都十分复杂。
新旧建筑混杂，高低建筑混杂，各类商业类型混杂，交通拥堵，功能划分混乱，是一个尽管兴隆，但物业档次较低的商业区。
莲花路改造范围为该路周边地域约平方千米的区域，改造目标是把该地域建设成为含金量高的商业步行街，交通便利、商业繁华、景观优美，为市民、外地游客及澳门居民效劳的市级商业中心及旅行参观、休闲效劳中心。
改造面积达210万平方米，改造时刻约5年。
莲花路的改造，将极大的提升拱北区域的物业价值，进一步巩固拱北的商业核心地位。
第三项夏湾的地理位置特点
一、区位界定
夏湾从行政划分上属拱北。
地理上，西南以前山河为界，与南屏镇隔河相望，东北以粤海中路为分隔线，与兰埔相连；西北以前山大桥为枢纽与前山连成一片；东南以粤华路向拱北中心区延伸。
这种界定依据夏湾所处的自然地理位置，并结合该区域的房地产市场特点。
二、拱北的“后花园”
与澳门相连的特殊地位，随着澳门回归及珠海城市计划建设的不断完善，拱北作为珠海的一个商业中心愈来愈凸显显现代口岸经济的独特魅力。
繁荣的商业、酒店业、娱乐业、餐饮业使拱北聚集了大量的人气，有力地增进了拱北及周边区域房地产业的进展。
夏湾作为拱北的“后花园”，地理位置上紧邻拱北中心区，使夏湾区域的房地产业收成颇丰。
三、临前山水道
整个夏湾区域西侧临前山水道，前山河成为该区域房地产最显著的自然环境特点。
沿前山河部份，属夏湾城区进展进程中新开发的住宅用地。
夏湾沿前山河一带开发的住宅小区在开发进程中由于开发规模的限制，没有对紧临的前山河投资改造并与住宅小区有机融合，前山河景并未真正成为沿河住宅小区的自然景观资源。
四、夏湾房地产市场进展概貌
由于夏湾特殊的地理位置和拱北中心区以进展商业为区域计划重点，除高级海景物业外，其它类型住宅供给始终不足，加倍支持和刺激了夏湾的住宅市场，使夏湾区域房地产业取得有序而又健康的进展。
1996年至2000年是夏湾区域房地产业长足进展的一个时期，夏湾区域房地产业的整体规模有了质的飞跃，从而在具有必然规模的基础上，在项目散布、计划、定位及市场推行方面形成自身特色。
经济的进展是房地产业进展的基础，同时房地产业的进步也能拉动经济的增加。
现在的夏湾交通便利，生活配套齐全，城市计划慢慢完善，区域内房地产业步入了新的进展时期。
第四项夏湾区域房地产散布特点及不同分析
一、夏湾区域房地产散布特点
夏湾区域住宅整体由两大集团组成，呈一点加一线散布。
第一集团：
港昌路以东，夏湾市场周边以华宁花园、春泽名园、权兴花园为代表楼盘的点状散布住宅集团。
第二集团：
港昌路以西，沿前山水道线状散布有十几个住宅小区，北起前山大桥侧的中珠新村向南至夏湾果菜批发市场的海荣新园。
一点一线组成了夏湾区域房地产整体散布。
尽管同处夏湾区域，但两大住宅集团所在的区域位置，自然环境，周边配套仍存在不同，致使两大集团反映出不同的市场特点。
二、夏湾市场周边房地产市场特点分析（第一集团）
要紧楼盘：
华宁花园、春泽名园、权兴花园、都市花园、保珠新村、夏湾新村、朝阳花园、聚贤园、八汇花园。
1、区域市场特点：
该区域紧邻拱北中心区。
若是把整个夏湾区域比作拱北的后花园，那么该区域那么是拱北后花园的“前庭”，是最先得益于夏湾城区开发建设的区域。
该区域生活配套高度完善、交通便利、人口密集。
区域房地产进展较快，进展至今不管在建筑形式、整体计划、住宅立面、园林计划、物业治理、市场推行等方面都有了较大程度的提升。
2、已售物业特点：
✧建筑形式：
该区域已售物业不管是较早入市的宝珠新村、夏湾新村、朝阳花园、八汇花园等，仍是后来的华宁花园一期、权兴花园一期，大体为多层住宅。
权兴花园一期计划有两栋小高层，建筑外立面无特色。
✧园林计划：
已售物业小区园林大体停留在园林绿化层次，无园林计划
✧入市机会：
1996年至2000年
✧销售业绩：
大体销售完毕
✧推行手法：
大多以自然销售为主。
区域流动人口数量较大，推出时期，政府对商品房预售的条件规定较宽松。
各项目大体上一动工便开始销售，大多没有进行系统的市场推行和宣传。
值得一提的是权兴花园一期热销，是成立在进展商之前成功开发的权晖花园在区域内树立了必然的品牌
✧小区配套：
各项目充分利用夏湾市场周边生活及市政配套较为齐全的优势，小区内大体无任何配套设施。
✧客户特点：
目标客户要紧为在拱北生活或工作的消费者，包括来自澳门的消费者。
置业特点要紧显示为一次置业，少量二次置业者及投资客。
3、在售物业特点：
✧建筑形式：
在售物业有11-16层的高层住宅和多层住宅，建筑外立面清新、雅致，与该区域已售物业相较，建筑形式有所冲破
✧园林计划：
在售的华宁花园二期、权兴花园二期园林虽处于绿化水平，但园林设施的材质、植物档次较高。
春泽名园特聘世界知名品牌美国贝尔高林园林设计公司担纲小区园林设计，一期已入伙的园林成效市场评判较高。
与已售物业相较，园林计划水平有较大提升
✧入市机会：
99年至2001年
✧销售业绩：
华宁花园二期销售率90%，权兴花园二期销售率90%，春泽名园一期销售90%，二期销售90%，都市花园销售90%。
✧推行手法；由于珠海市房地产市场竞争加重，各在售物业较注重市场推行及宣传，树立市场形象。
春泽名园自2001年入市至今，在不同的销售时期都配合较强的推行攻势，是项目销售顺利的重要因素。
都市花园也以“250户拱北边检公事员与您为邻”、“华发物业为您管好家”为推行卖点进入市场。
✧小区配套：
在售项目为了提高产品性价比，增强市场竞争力，开始注重小区配套建设。
华宁花园设立小区幼儿园，权兴花园计划有地下车库，春泽名园设住户专用会所，都市花园小区实行智能化治理。
✧客户特点：
主流客户仍然为在拱北及夏湾生活或工作的消费群（包括澳门客）。
但由于区域生活及市政设施慢慢完善，及夏湾区域在全市范围内知名度及认知度的提高，市其它区域客户比例增高，投资客比例增高。
在售楼盘户型种类较多，小区品质较高，二次置业比例增高。
4、小结：
该区域在售项目与已售项目相较，开发水平有了显著提高，产品性价比的提升使区域内房地产市场竞争加倍猛烈，该区域内房地产进展已经进入了新的历史时期，它将带动整个夏湾区域房地产市场向中高品质住宅进展。
三、沿前山水道散布房地产市场特点（第二集团）
要紧楼盘：
中珠新村、中珠新村（二期）、海荣新村、南苑、富祥花园、百合花园、权晖花园、华达花园、河畔豪庭、宝泰花园、涛景湾花园、宝康花园、南湾花园、森宇苑、海荣新园、港湾苑。
1、区域市场特点：
沿前山水道散布的第二集团相较夏湾市场周边散布的第一集园在地理位置上离拱北中心区较远。
若是把整个夏湾区域比做拱北的后花园，该区域确实是拱北后花园的“后院”。
由于沿前山水道区域为夏湾城区建设进程中新开发的住宅用地，在市政设施及生活配套方面不如第一集团成熟，相应地，该区域房地产进展速度比第一集团较慢。
2、建筑形式：
该区域住宅小区除权晖二期、三期计划有小高层外，全数为围合式多层住宅。
富祥花园、权晖花园、河畔豪庭建筑外立面典雅、尊贵，其它住宅小区建筑外立面较一般。
3、园林计划：
该区域小区开发规模较小，大体无园林计划
4、入市机会：
96年至2001年（中珠新村为95-96年）
5、销售业绩：
各小区住宅销售大体达90%
6、小结：
该区域住宅销售缺少系统的市场推行，大多为自然销售，实现较好的销售业绩，要紧在于：
✧该区域住宅入市时，拱北没有相同类型物业在售
✧项目以中小户型为主力户型的定位迎合市场需求
✧楼花均价2300元/m2左右，现楼均价2800元/m2左右的定位适合一次置业目标客户的支付能力
✧小区规模虽小，但围合式布局营造出温馨的居住气氛。
尽管该区域房地产进展水平有限，但仍有几个亮点小区值得一提：
✧富祥花园：
采纳智能化治理、人车分流和半梯两户设计，提升小区品质，在该区域三级市场中物业取得升值
✧权晖花园：
小区整体计划，园林绿化，物业治理档次较高，在该区域树立了良好品牌
✧河畔豪庭：
小区建筑立面，建筑用材档次较高，弧形落地窗及跃式设计使项目在区域内脱颖而出，同期入市的项目中售价较高。
四、总结：
夏湾区域以散布在夏湾市场周边的第一集团为领头羊带动整个区域房地产的进展。
由于拱北及夏湾区域流动人口较多，该区域房地产市场表现出三级市场租售两旺的特点，致使该区域购房者投资客比例远远超过市区其它区域。
散布在夏湾市场周边的第一集团紧邻拱北中心区，流动人口较多，第一集团住宅和商铺的保值性能较优。
沿前山水道散布的第二集团相对流动人口较少，而且该区域本身的市政及生活配套慢慢成熟，第二集团住宅表现出良好的保值性能的同时，商铺显现贬值和空置局面。
第五项夏湾区域住宅产品特点分析
一、开发规模：
夏湾区域除春泽名园总建筑面积达25万平方米外，其余住宅小区均属中小规模楼盘。
总建筑面积大多在3—8万平方米。
新开发的都市花园总建筑面积为4万平方米左右，分为两个独立的小区。
二、园林计划：
夏湾区域住宅小区由于受开发规模的限制，大多无园林计划。
只有在售的春泽名园特聘世界知名品牌公司美国贝尔高林计划设计以水景为主题的园林。
春泽名园一期已入伙，园林成效不但在夏湾区域在全市范围内取得了良好的市场反映。
三、建筑形式：
夏湾区域住宅小区以多层为主，只有已售的权晖花园二期、三期、八汇花园2001年推出的华宁花园二期、在售的春泽名园、都市花园和即将推出的八汇花园二期为11-16层高层住宅。
四、整体计划：
受开发规模的限制，围合式小区成为夏湾住宅小区计划的主流模式。
开发规模较大的春泽名园，在售的都市花园，即将推出的八汇花园二期为平行排列式计划以提升朝南向物业的价值。
此类小区大多将不良朝向计划为小面积户型以便销售。
五、建筑立面：
夏湾各住宅小区大多定位为中低档物业，建筑外立面一般无新意。
较有特色的为已售的河畔豪庭、权晖花园、在售的春泽名园、都市花园。
六、户型特点：
夏湾区域住宅户型具有以下特点：
1、各住宅小区不管规模大小都计划有一房、二房、三房；
2、一房面积在42-48m2，二房面积在60-77m2（中珠新村有50-60m2），三房面积在85-110m2；
3、除在售的都市花园、春泽名园、华宁花园、权兴花园二期外，其余楼盘较少计划有四房户型，只有富祥花园有120m2四房，但所占比例较低。
夏湾区域住宅户型具有以上特点，分析缘故：
1、夏湾区域流动人口较多，具有各类类型的目标客户；
2、夏湾区域住宅具有较强的投资性能，进展商较注重对中小面积户型的开发；
3、夏湾区域房地产的进展是伴随着夏湾城区建设与配套设施不断完善进行的。
因此除近两年入市目前在售的项目计划有大面积四房户型外，其较早开发的住宅项目大体上没有四房户型；
4、此刻售的华宁花园二期、权兴花园二期、春泽名园、都市花园均为11-16层中、高级物业，是在提高物业档次的基础上计划有四房户型。
第六项：
夏湾区域住宅价钱分析
一、已售物业价钱分析：
夏湾区域已售物业入市机会大多在1996-2001年，那时政府对楼开销售的监管制度尚不完善，各项目动工便开始销售，降低了开发风险，同时住宅销售价钱也受到了抑制。
沿前山水道住宅整体销售均价为2700-2800元/m2，夏湾市场周边住宅整体销售均价为2900-3100元/m2。
由于夏湾区域已售物业销售时期集中在1996-2000年，且各楼盘未做系统推行，以上均价是结合目前这些楼盘在三级市场的价钱表现。
由于拱北中心区域多层中小面积住宅供给始终不足，夏湾区域楼盘推向市场后，销售较顺利，而且个别楼盘由于推出机会较优，销售价钱有突出表现。
由于拱北及夏湾区域人气旺盛，区域房地产价钱受珠海房地产低潮期（94-96年）的阻碍相对较小，价钱升、降不明显，相对市内其它区域较稳固。
二、在售物业价钱分析：
夏湾区域在售物业由于开发规模、计划档次明显提升，致使价钱上扬。
在售物业分两类，一类是2000年前开发目前在售的楼盘：
权兴花园二期、华宁花园二期。
目前现楼销售均价3000元/m2左右；第二类是2000年后开发目前在售的楼盘：
春泽名园、都市花园。
两个项目均属城中村改造范围。
春泽名园由于较大的规模及高品质计划，一期销售均价达3200元/m2。
尽管都市花园规模较小，限制了项目计划档次，但从地理位置上占据夏湾与拱北中心区交会的优势，而且在户型上有所冲破，计划了71m2二房的复式单位及130-140m2三房带花园的复式单位，整体销售均价达3200元/m2。
三、小结
夏湾区域目标客户类型较复杂。
置业特点有一次置业，二次置业，投资客；客户来源有本区域客、市区客、澳门客；客户职业有生意人、公事员、开铺头的、特殊行业人员等；客户特点有珠海人、外地人、澳门人、潮汕人等。
各类目标客户对产品的选择也各取所需。
因此夏湾区域住宅价钱受珠海房地产大势变更的阻碍相对较小，夏湾房地产市场的区域性较强，价钱变更的规律性较弱，因此价钱分析偏向分析个盘表现，从中得出本项目的价钱定位。
第七项夏湾区域住宅户型分析
夏湾区域住宅以二房、三房为主力户型，一房为次主力户型，四房为辅助户型。
夏湾区域过往楼盘二房、三房约占住宅总套数70%，一房约占20%，四房约占10%。
夏湾区域在售楼盘二房、三房约占住宅总套数为60%，一房约占20%，四房及其它约占20%。
分析：
1、过往楼盘开发规模有限，市场定位为中、低档住宅，以二房及80-95m2三房为主力户型；
2、尽管目前夏湾区域市政及生活配套已慢慢完善，但区域计划及周边环境档次较低，不宜开发针对二次及二次以上置业的大户型；
3、在售楼盘由于开发规模及市场定位较过往楼盘提升，四房比例升高；
4、在售楼盘户型平面结构较以往合理并有所冲破，如都市花园130-140m2，四房为复式设计，产品竞争力增强，四房比例升高；
5、不管过往楼盘仍是在售物业，一房户型均销售一空，要紧由于夏湾区域住宅具有良好的投资价值；
6、由于拱北定位为珠海商业中心，不适于追求高生活品质的二次置业者置业，在夏湾购房的大多为一次置业者或投资客；
结论：
1、夏湾区域适宜开发针对一次置业需求和投资需求户型；
2、夏湾区域畅销户型为一房、二房，小面积三房；
3、依照项目所在的具体位置和开发规模确信户型比例。
第八项夏湾区域住宅面积分析
✧夏湾区域过往楼盘主力户型中的二房为60
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