KTV租赁合同100412.docx
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KTV租赁合同100412
大兴火神庙商业中心KTV
《租赁物业合同书》
本合同于2010年月日签署于北京市大兴区
甲方（出租方）：
北京瑞兆天成商业管理有限公司
法定代表人：
张建玲
地址：
北京大兴康庄路28号水晶广场14F
邮编：
102600
电话：
8610-81282888传真：
8610-81282955
乙方（承租方）：
法定代表人：
地址：
邮编：
电话：
传真：
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经友好协商，就房屋租赁有关事宜签订本合同。
第一条租赁物业
1.1甲方已依法取得[大兴区黄村镇兴丰大街东侧][地号为M-6-（25）-163]地块的土地使用权（土地使用权证书编号为京兴国用（2007出）第022号），甲方将在项目地块建造名称为[火神庙商业中心]的建筑物（以下称“建筑物”），该建筑物地上[14]层，地下[3]层，预估总建筑面积约为[228,083]平方米（最终总建筑面积以建筑工程规划许可证的记载为准），主要用途为商业及综合用途。
1.2甲方向乙方出租的商业用房（以下简称租赁物业）位于建筑物E座内三层，租赁范围为房屋平面图红线所框定的范围（详见本合同书附件一：
租赁物业四至范围平面图），租赁物业总建筑面积即计租面积约为3800平方米，具体依据国家相关部门出具最终实测面积为准。
1.3甲方保证其为租赁物业的合法所有人，并确实拥有合法的权利将租赁物
业出租给乙方从事本合同书约定的用途。
第二条租赁用途
2.1乙方承租租赁物业从事商业店铺经营活动。
2.2乙方使用租赁物业的经营范围限于KTV娱乐及相关配套业务。
2.3乙方应自行办理营业执照，依法自行开展经营活动，严格遵守国家及北
京市关于房屋租赁使用及经营许可的有关规定，独立承担法律责任。
2.4乙方保证：
在房屋租赁期内，未经甲方事先书面同意，不得擅自变更本
合同书第二条约定的租赁用途及经营范围，否则甲方可以单方解除本合同书，乙方承担相关违约责任、赔偿责任。
第三条租赁期限
3.1租赁物业的租赁期限为15年，自2010年10月1日至2025年9月30日终止。
3.2甲方同意授予乙方90日的免租期供乙方用于租赁物业的内部装饰装修工程及各项开业准备工作。
免租期自本合同第8.1条约定的正式交付日起计算,至90日后的对应日止。
3.3如乙方有意在租赁期满后继续承租的，应在租赁期满前至少60日向甲
方提出书面续租要求，征得甲方书面同意后，双方可以重新签订租赁合同。
乙方在同等条件下有优先承租权。
3.4租赁期满前，双方仍未续签租赁合同的，乙方应按本合同第八条相关约定腾退、返还房屋。
第四条租金等费用标准及其支付方式
4.1乙方向甲方支付的租金按照下列方式计算：
固定租金如下表:
（单位：
人民币/元/日/平方米建筑面积）
自租金起租日起计
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
租金
1.60
1.60
1.60
1.85
1.85
自租金起租日起计
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
租金
1.85
2.00
2.00
2.00
2.15
自租金起租日起计
第11年
第12年
第13年
第14年
第15年
租金
2.15
2.15
2.40
2.40
2.40
4.2在免租期内乙方无须支付租金及物业管理费，但应支付在租赁物业内实际发生的有关水电等能源费以及需要甲方配合而发生的必须的成本费用。
4.3免租期届满后，乙方按每个季度支付一次租金，实行先付后用。
乙方应当于上个月15日之前支付下一个季度的租金，首期租金于进场装修前支付。
4.4物业管理费：
收费标准为15元/月/平方米建筑面积，其中包括根据整个火神庙商业中心提供乙方租赁物业范围内使用的冷、暖空调费用，以及租赁物业内空调系统、公共部位的绿化、保安、保洁、电梯、公共照明及卫生间、停车场管理等设备设施的使用、维修、保养等项费用。
4.5甲方应在实际收到租金及乙方其他付款后，出具相关的正式发票，同时促使物业管理公司也出具费用收款发票，甲方向乙方收取本合同书未列明之费用，需得到乙方确认，并开具相应收款发票。
4.6履约保证金：
乙方应于签订本合同书10日内一次性向甲方支付，计人民币190000元整（大写：
壹拾玖万元整），作为履约保证金。
甲方应出具有效保证金收据。
履约保证金交房后将自动转为房屋租赁保证金。
如果甲方迟延交付房屋达60日的，乙方可解除本协议，甲方除退还乙方履约保证金并支付迟延违约金外，还应当支付相当于履约保证金10%的违约金给乙方。
第五条房屋租赁保证金
5.1自交房之日，履约保证金自动转为房屋租赁保证金。
5.2上款租赁保证金用于：
（一）抵扣乙方应支付而未支付的租金；
（二）抵扣乙方因违反本合同的约定而应支付的违约金；
（三）抵扣乙方因违反本合同的约定而应赔偿甲方的相关损失。
5.3本条租赁保证金不计利息，在租赁期内不予退还，并且数额应保持不变；因上款原因发生抵扣的，乙方应自收到甲方要求补足租赁保证金的书面通知之日起7日内补足。
5.4本合同正常终止后，甲方自乙方返还房屋之日起10日内退还租赁保证金余额；如因乙方违约提前终止本合同书，保证金扣除违约金后退还。
第六条其他费用
6.1乙方应负担租赁期内发生的包括但不限于物业费、超出整个商业中心正常营业时间范围的空调费。
6.2以上费用由乙方直接向相关公司或代理机构交纳。
6.3因租赁而发生的包括但不限于印花税、登记费等税费，双方按国家规定各自承担。
第七条房屋装修
7.1乙方对房屋进行装修，应事先将装修工程所涉及的图纸、设计方案报甲方和物业管理公司审批；未经批准，乙方不得进行施工。
7.2乙方的装修活动应遵守物业管理公司关于装修管理的规定并按物业公司的规定交纳相关费用。
7.3租赁期限内，乙方如果对房屋的现有设施或结构进行改变，需事先征得甲方、物业管理公司及商业运营管理公司的一致书面同意。
此时甲方应当提供给乙方相应房屋建筑结构图。
7.4乙方按本条约定进行装修、装饰、修理或改变的，不得侵犯其他业主和使用者的合法利益，并自行承担由此产生的全部法律责任。
7.5乙方按本条约定进行装修、装饰，修理或改变的，应符合消防要求，未经消防验收合格不得开业；消防整改费用由乙方自行承担。
7.6甲方在和其他商户签订合作合同书或租赁合同时，不得损害乙方的合法利益，如果因其他商户装修、装饰、修理或改变等行为影响乙方正常营业或营业安全，甲方应当责令其在限定时间内改正，否则甲方将承担对乙方造成损失的连带责任。
第八条房屋的交付及返还
8.1交付：
甲乙双方同意甲方应于2010年4月30日至2010年5月30日之间向乙方交付租赁物业。
8.2甲方将租赁物业正式交付乙方之日前，应具备交付标准。
8.3甲方应按本合同附件二的要求及标准向乙方交付租赁物业，详见本合同附件二：
租赁物业交付的详细要求及标准。
8.4租赁物业可以交付验收时，甲方应提前10天书面通知乙方（以送达日起算）参与验收。
甲乙双方共同参与对租赁物业的正式验收时，双方应派代表到租赁物业现场，按照本合同附件二的要求及标准对租赁物业的各项物业条件进行合格与否的确认验收，符合交付要求及标准的，甲乙双方应签署《租赁物业交付确认书》。
8.5在乙方检验之后，签署《租赁物业交付确认书》之前，若经乙方检查发现甲方交付的租赁物业的交付现状与附件二约定的交付条件有不符之处，则：
（1）如果该等不符之处将实质性地影响到乙方建设和经营KTV娱乐及相关配套业务，致使乙方不能进行正常装修及使用的，则乙方有权拒绝签署《租赁物业交付确认书》，并于甲乙双方验收工作结束之日起10日内发出整改通知书。
甲方收到整改通知书后应立即进行必要和适当的整改工作直至使全部租赁物业符合附件二的要求。
整改费用由甲方承担。
当甲方完成所有该等整改工作，乙方应再次验收租赁物业，验收合格的，应依照8.4相关规定签署《租赁物业交付确认书》。
（2）如果该等不符之处并不能对乙方其后的装修及使用造成实质性影响的，则乙方应当签署《租赁物业交付确认书》并同时发出整改通知书，列明要求甲方整改的内容。
甲方有义务在双方确定的整改期限内完成整改工作并且确保甲方的整改工作不会影响乙方对该租赁物业的装修及开业。
整改费用由甲方承担。
8.6乙方接到甲方对租赁物业进行验收的书面通知后10日内应对该租赁物业进行验收，乙方逾期未参与验收的，视为租赁物业验收合格，并自动以第11日为《租赁物业交付确认书》生效之日而无需再由甲乙双方签署。
8.7《租赁物业交付确认书》生效之日，即为甲方将租赁物业正式交付乙方之日。
8.8返还：
租赁期满未能续租或本合同书解除后15日内，乙方应保证相关设施的完整状况且运营良好并返还房屋及其附属设施给甲方，如有损坏，甲方有权根据返还房屋、设施、设备的损害情况（正常磨损和损耗除外）适当扣除租赁保证金；甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，结清乙方应当承担的费用并返还乙方剩余保证金后视为返还完成。
如乙方已向甲方发出书面返还通知，而甲方在收到通知后7个工作日内仍不组织和乙方的协同验收的，视为乙方按期正常交付。
8.9乙方添置的新物可由其自行收回，未收回或遗留的物品，甲方有权自行处置。
8.10超过上款的腾房期限，乙方仍未腾房的，乙方每日应向甲方支付两倍的日租金（腾房时）作为逾期违约金。
8.11超过本合同第8.8的腾房期限，甲方有权自行或通知物业公司不再提供该房屋水、电、暖、空调等服务；为保证安全，甲方有权自行或通知物业公司封闭该房屋大门。
8.12乙方腾房时，依附于房屋的装修或添附物如乙方自愿留下的，甲方无偿接收；乙方需要拆除的，应作保护性拆除；乙方需要拆除而甲方需要的，甲方应折价补偿给乙方。
本合同第8.8约定的腾房期限届满之次日起，未带走的乙方设备和物品甲方有权处置。
第九条房屋及附属设施的维护与保修
9.1自房屋交付之日起，甲方在房屋租赁期内对房屋主体结构质量保修，及由甲方提供安装的设施负责维修。
9.2租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有非乙方原因出现损坏或故障时，应及时通知甲方维修并采取必要措施防止损害的进一步扩大，为防止损害扩大而支付的费用经双方共同确认后由甲方补偿给乙方。
9.3乙方应正常、合理使用并爱护该房屋及其附属设施；因乙方装饰、装修，不正常、不合理使用或保管不当致使该房屋及其附属设施出现质量问题、发生损坏或故障的，不属于保修范围，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。
9.4乙方或者乙方允许的他人违反上款的约定，致使甲方或者建筑物的物业管理公司因此重新投保或增加保险费的，该费用损失应由乙方赔偿。
第十条财产损失保险
乙方应自行向保险公司投保财产险和第三者责任险；乙方自行承担人身损害与货品、财物、设施的盗抢、丢失、腐蚀以及水、火灾害等风险。
但乙方仅在正常营业时内，在自己的场地范围内，尽自己的安保义务，乙方的此等义务不减轻甲方或其指定的物业公司所应当承担的安保义务，如上述损害是由甲方或甲方指定的物业公司故意或重大过失所致，则乙方有权要求责任方赔偿。
第十一条转租及转让限制
11.1房屋仅限于乙方自用；非经甲方书面同意，乙方不得有下列行为：
（1）转租；
（2）转让本合同书；
（3）由第三方经营、使用租赁物业；
（4）以任何方式与第三方共同使用、交换使用租赁物业的全部或一部分。
11.2甲方同意乙方转租租赁房屋的，乙方应承担下列义务：
（1）保证第三方符合甲方或甲方委托的商业运营管理公司要求的资质和条件；
（2）保证第三方严格遵守本合同书的约定；
（3）按规定与第三方订立书面转租合同，并将转租合同报甲方备案；
（4）第三方违本合同书约定使用房屋的，由乙方与第三方连带承担违约责任；
（5）第三方对房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任；
（6）本合同书解除或终止时，转租合同也随之解除、终止。
11.3关于租赁主体说明
鉴于承租人承租此物业后，可能自主经营，也可能成立分公司或作为股东，成立新的子公司经营电子游艺，如出现上述经营形式，不应视为承租人转让权利义务或擅自转租。
但乙方应当向甲方出具书面说明并提供相关证明。
双方应就本合同书项下权利义务的无条件全面承担签订补充合同或换签新的房屋租赁合同。
第十二条抵押告知与所有权变动
12.1租赁期内甲方转让租赁房屋的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买的权利。
12.2租赁期内甲方在租赁房屋上设立抵押权的，甲方应当通知乙方,并向抵押权人如实告知本合同书的内容。
12.3在本合同书办理完成租赁合同登记备案之后，甲方有权根据有关法律法规规定将本合同书项下的权利义务概括转让给甲方之关联企业（包括但不限于直接或间接拥有甲方的主体所直接或间接拥有的任何企业）。
甲方应当提前30天以书面方式通知乙方，并乙方应与上述甲方之关联企业重新签订一份与租赁合同书实质内容相一致的新的房屋租赁合同。
第十三条物业管理
乙方承诺遵守并接受和服从建筑物的物业管理公司及其物业管理。
第十四条商业运营管理
乙方承诺服从甲方指定的专业管理公司,对建筑物进行统一的运营管理。
第十五条广告设置、使用与管理
15.1乙方设置、使用广告应遵守建筑物的商业运营管理公司及物业管理公司的有关规定，并应自行或委托建筑物的商业运营管理公司或物业管理公司对其设置的广告进行维护及安全管理工作。
15.2有关乙方招牌位的大小、设置、使用、管理，甲乙双方另行约定。
15.3乙方的广告设备、设施须符合相关规定，由此造成第三方的人身或财产损害赔偿责任由乙方自行承担,与甲方无关。
第十六条其他权利、义务
16.1甲方保证房屋及甲方对房屋的权利合法，没有权属纠纷。
16.2甲方保证租赁物业所处E座在乙方租赁物业开业（含试营业）之日前具备外部开业条件。
16.3乙方可以申请安装电话、有线电视、宽带网，相关费用由乙方自行承担。
16.4租赁期内，甲方仍对房屋享有以下权利：
（1）在本合同书到期前3个月内，与其他有意承租方在乙方正常工作时间到房屋内观看，但须提前一日通知乙方，并不得影响乙方正常经营。
（2）甲方发生分立、合并致使主体变更的，有权将房屋所有权转归变更后的主体，本合同书中甲方的权利、义务由变更后的主体享有、承担；此时不同于本合同第12.1约定的情形，乙方无优先购买权。
16.5未经甲方书面同意，乙方不得在其营业名称、字号中包含有甲方字样的中、英文全称或简称以及相近似的字词、符号或徽标，除非乙方标注该等字样是为了达到表明乙方经营地址的目的。
在本合同有效期限内，甲方可使用乙方及其经营项目的名称及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）做物业推广或销售资料之用，如用于其它目的，则使用字句及资料事先须征得乙方书面同意。
16.6特别约定：
（1）营业时间：
乙方在不影响其他商户和周边居民的情况下可24小时营业。
但所需协调及管理工作由乙方自行负责完成，并由乙方承担昼夜经营的全部责任。
（2）乙方进场施工后，须服从甲方的统一管理，并支付需要甲方配合而发生的必须的成本费用，进场前需以书面形式告知。
第十七条合同的变更、解除与终止
17.1经甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同书。
17.2因解除致使本合同书终止的，双方以月为单位按以下方式结算租期以及相应的租金与其他各项费用：
（1）不满半月的租期按半月计算；
（2）超过半月，不满一月的租期按一月计算。
17.3有下列情形之一的，本合同书终止，甲乙双方互不承担违约责任：
（1）租赁期满未能续租的；
（2）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，此种情况下，甲方应当从拆迁补偿款中支付乙方应得补偿；
（3）因地震、水灾、暴风、失火等不可抗拒的自然灾害致使房屋毁损、灭失或造成其他严重损失不能继续使用的；
（4）继续履行本合同书与国家新的政策、法令、规定相悖的。
17.4甲方有下列情形之一的，经乙方与甲方沟通，30日内仍未整改完成的，乙方有权书面通知甲方后，单方解除本合同书，要求甲方退还未使用租金及保证金，同时赔偿乙方因此而遭受的损失：
（1）交付的房屋不符合本合同书约定致使乙方不能按本合同书约定的租赁用途使用房屋的；
（2）租赁物业危及乙方安全或者人员健康，经具有资质的第三方出具鉴定报告属实的。
（3）无正当理由不承担约定的保修、维修义务致使乙方不能按本合同约定的租赁用途使用该房屋的；
（4）因甲方故意或重大过失造成乙方不能正常使用房屋的。
17.5乙方有下列情形之一的，经甲方书面通知限期整改，逾期仍不整改，甲方有权书面通知乙方后，单方解除本合同书、收回房屋，并要求乙方赔偿损失：
（1）无正当理由违反本合同书第二条、第七条、第九条、第十一条及第十三条约定，致使甲方利益严重受损的；
（2）无正当理由不支付或者不按照约定支付租金或其他费用达累计30日的；
（3）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；
（4）违法、违规经营的。
17.6乙方需办理与本合同书有关的工商执照、卫生许可证、二次消防验收、环评等法律批准文件，乙方若不办理，甲方有权解除本合同书。
第十八条违约责任
18.1甲方有本合同第17.4情形之一致使乙方单方解除本合同书的，甲方应按解除时单月租金的100%向乙方支付违约金。
18.2乙方有本合同书第17.5情形之一致使甲方单方解除本合同书的，乙方应按解除时单月租金的100%向甲方支付违约金；乙方有本合同第17.5
（2）、（3）情形的，甲方有权自行或者通知建筑物物业管理公司封闭房屋的房门，由双方协商相关费用缴纳问题，但甲方仅对乙方被封闭财产享有留置权，不得损害乙方财物。
18.3乙方擅自对房屋进行装修、装饰或者改变内部结构的，甲方可以要求乙方恢复原状并赔偿损失。
18.4甲方未按约定时间交付房屋未达到单方解除本合同书条件的，甲方每日应按当期月租金的0.3%向乙方支付违约金。
18.5乙方无正当理由不按约定支付租金，未达到单方解除本协议合同书条件的，乙方每日应按当期月租金的0.3%向对方支付违约金；不按约定支付租金超过十五天的，甲方有权自行或者通知建筑物的物业管理公司不再提供房屋水、电、空调等能源供应。
18.6本合同第17.4约定之外，乙方单方解除或终止本合同书的，需提前60日通知甲方，并应按剩余租期应付租金总额的30%向甲方支付违约金；本合同第17.5约定之外，甲方单方解除或终止本合同书的，需提前60日通知乙方并支付违约金并应按剩余租期应付租金总额的30%向乙方支付违约金。
18.7甲方或其指定的物业公司提供的服务不能达到物业管理合同要求，经乙方提出后，整改仍然达不到要求，或甲方在合理期限内不予整改的，乙方可以与甲方主张减少物业费。
18.8双方各自对自身的一般性违约向对方承担赔偿责任。
第十九条通知及送达
19.1本合同书中记载的地址是双方的有效联系地址。
如有效地址发生变更，须书面通知对方。
待该等书面通知送达对方后，方发生地址变更效力。
19.2以特快专递或挂号信的方式发往对方有效联系地址的通知、文件等书面材料，自投递之日起经过48小时视为已实际送达。
第二十条争议的解决
本合同书项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，依法向租赁物业所在地人民法院起诉。
第二十一条特别约定事项
21.1甲方为乙方的经营活动提供与房屋有关的权属证明，乙方自行办理与开展经营活动有关的经营手续。
21.2甲方有权将本合同书约定的甲方权利（包括收取租金的权利）全部或部分转让给第三人，但应提前15日通知乙方。
第二十二条其他
22.1甲乙双方不得擅自向他方或公众泄漏本合同书内容，特别是与租金相关的条款。
22.2本合同书经甲乙双方签字盖章后生效，有关的合同备案手续由甲方办理。
22.3本合同书生效后，双方对合同内容的变更或补充应另行签订补充合同，《补充合同》与本合同书具有同等的法律效力。
22.4本合同书下列附件为本合同书不可分割的组成部分，与本合同书具有同等法律效力：
附件一：
租赁物业四至范围平面图
附件二：
租赁物业交付的详细要求及标准。
22.5本合同书（及附件）一式肆份，其中甲方执贰份，乙方执壹份，房屋租赁管理行政机关备案壹份。
甲方签章：
乙方签章：
北京瑞兆天成商业管理有限公司
授权代表签字：
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