露天市场及配套项目可行性研究报告.docx
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露天市场及配套项目可行性研究报告
露天市场及配套设施建设项目
可行性研究报告
第1章总论
1.1项目基本情况
1．项目名称：
某镇露天市场及配套项目
2．项目承办单位：
某房地产开发有限公司
3．项目负责人：
4．项目所在地点：
某镇二中北侧，后府街南侧
5．建设内容：
建设蔬菜和商贸市场14996㎡，停车场1104㎡，及其附属道路，给排水、供热、绿化、硬化等。
6．投资规模：
项目总投资2930.33万元。
7．资金构成：
项目全部总投资2930.33万元，其中开发建设投资2830.33万元，经营资金投入100万元。
8．资金筹措：
项目总投资2930.33万元，建设单位全部自筹。
9．经济效益：
项目全部完成后，可实现销售收入4283.83万元，利润总额911.39万元，净利润683.54万元，经营税金及附加235.61万元，土地增值税306.49万元。
10．项目期：
三年。
其中建设期一年。
11．可行性研究编制单位：
某市某企业咨询服务有限公司
1.2编制依据：
1．原国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。
2．某市人民政府《关于加快工业化、城镇化发展进程的实施意见》，2001年10月。
3．国务院《关于西部大开发若干政策措施的实施意见》,2002年。
4．《内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要》,2003年。
5．某市人民政府《西部大开发工程实施规划纲要》，2003年。
6．住建部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，2006年。
7．《中华人民共和国城市规划法》
8．《城市居住区规划设计规范》，GB50180-93
9．《内蒙古城市规划管理技术导则》
10．《某旗城镇总体规划设计方案》
11．国家现行的财会、税收政策。
12．国家有关技术标准及规范。
13．建设单位提供的其它有关资料。
1.3可行性研究的主要范围
受项目承办单位的委托，我公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在企业已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照《建设项目经济评价方法与参数》、《可行性研究与项目评价》、《投资项目可行性研究指南》以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。
本可研报告编制范围包括：
1．项目建设的可行性与必要性
2．项目市场分析及价格定位
3．建设条件
4．项目规划设计
5．建筑设计方案
6．节能与节水
7．环境影响评价
8．组织机构与人员配置
9．项目实施进度
10.投资分析
11．财务分析
12．政策影响评价
1.4建设单位基本情况
某房地产开发有限公司成立于2010年12月，注册资金人民币1000万元，注册地址为某市科尔沁和平路575号。
由旅居海外多年的某先生，融合国外各类先进管理经验，用沉稳的眼光审视中国房地产市场，揉入个人对社会的回报心理，发起创建的。
公司下设工程部、办公室、财务部、销售部，现有工程技术人员10人，其中有中、初级职称技术人员8人，对开发建设房地产项目具有雄厚的技术力量和资金实力。
1.5项目基本情况
1．项目位置
本工程建于某二中北侧，养畜牧路东侧，后府街南侧，规划占地面积10406㎡。
本项目位某镇北山老城区，是某新建设的住宅居住区域，区域内市政设施配套齐全，交通便利，基础设施条件和煤、电、水资源条件能够满足项目要求。
附近有吉祥家园、阿利坦小区，在建的棚户区拆迁小区等，预计三年内总人口数量将达到2万人，是未来两年内某旗最大的住宅区集中区域。
2.区域基础条件
供电：
项目区内电力资源丰富，供电设施齐全，年用电负荷达到45900KVA，年供电量为18443万千瓦时。
供水：
市政供水网络齐全。
小区内将设有自来水升压站，能够完成保证小区的用水。
采暖：
由某旗供热公司集中供给。
水温可达60—80℃，室内温度不低于18℃，采暖期6个月。
项目新增采暖面积14996㎡。
通讯：
项目区拥有中国移动、中国联通、中国电信等较大通讯网络，通讯设施齐备，信息渠道方便快捷，能够满足入驻单位对各种信息的需要，可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。
3．规划情况
蔬菜和商贸市场14996㎡。
容积率为1.44，建筑密度为72%。
1.6主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
占地面积
㎡
10406
2
建筑数据
㎡
14996
2.1
蔬菜和商贸市场
㎡
14996
2.2
容积率
1.44
2.3
建筑密度
%
72
3
商铺及摊位数量
个
285
3.1
市场一二楼连体商铺
个
47
3.2
市场一楼精品间
个
67
3.3
市场二楼精品间
个
74
3.4
市场一楼内部摊位
个
97
4
总投资
万元
2930.33
4.1
建设投资
万元
2830.33
4.2
经营资金
万元
100
5
经营指标
5.1
销售收入
万元
4283.83
5.2
经营税金及附加
万元
235.61
5.3
土地增值税
万元
306.49
5.4
利润总额
万元
911.39
5.5
所得税
万元
227.85
5.6
净利润
万元
683.54
5.7
销售利润率
%
15.96%
5.8
投资利润率
%
23.33%
5.9
财务内部收益率（所得税前）
%
33.46%
5.10
财务内部收益率（所得税后）
%
24.38%
5.11
财务净现值（所得税前）
万元
511.96
5.12
财务净现值（所得税后）
万元
323.15
投资回收期（所得税前）
年
2.25
1.7结论与建议
本项目是某镇城市功能发展需要，是某镇功能打造的一个支撑性项目。
本项目的主要目的是进一步强化某镇的社会功能，通过社会功能的完善，加快城市的发展步伐，推进某镇的快速城市建设。
本项目建设总投资2930.33万元。
项目建设期1年，销售期3年。
项目采用边建设边销售的方式，从2011年开始，可实现总销售收入4283.83万元人民币，利润总额911.39万元，净利润683.54万元，投资利润率23.33%，销售利润率15.96%。
财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为24.38%（税后），财务净现值323.15万元（ic=10%）。
综上所述，本项目各项指标相对偏低，大约为其他房地产开发项目的50%左右。
但由于本项目是为完善某旗社会功能，打造某旗经济和社会形象的项目，由此，在综合评价上（包含社会评价）具有很强的可行性。
各项评价指标及经济效益较可行，社会效益显著,对某旗的经济发展有很大的推动作用，在财务上虽然各项指标偏低，但也是可行的。
建议采取措施，尽快实施。
第2章项目建设必要性和可行性
2.1项目背景
1.某旗概况
本项目位于某镇，某镇位于某旗的中部。
属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程一般在210-460m之间，地形呈微波状起伏，高差3-6m。
地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。
最深陡坎可达百余米。
项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河、铁牛河、厚的河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。
河流总长217公里，流域面积2549平方公里，平均流径深94.5mm，年径流量2.538亿立方米。
地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的控制，其形成、分布、埋藏均有明显差异。
养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达1010.4吨-4806吨；厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中；低山、黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。
某境内交通极为便利，现有公路总里程1382公里，其中：
等级公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省级干线1条54.6公里，县级公路4条273.9公里，乡级公路17条367公里，村级路690公里。
乡乡通油路、村村通公路情况：
6个苏木（苏木）镇，1个农牧林场，2008年末实现乡乡通油路；全旗186个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。
目前，库甘铁路已经建设完成，2011年能够实现通车，改变了某旗无火车的历史。
库甘一级公路也将于2011年开工建设，届时，某旗的交通情况也将大为改观。
2.某旗的经济条件
2009年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成42.25亿元，同比增长36.9%。
其中一、二、三次产业分别完成11.85亿元、17.7亿元和12.7亿元，同比分别增长21%、59.9%和27%。
三次产业比达到28：
42：
30。
财政收入完成2.7亿元，同比增长35%。
城镇居民人均可支配收入达到10510元，农牧民人均纯收入达到4418元，分别较上年增加802元和92元。
社会消费品零售总额8亿元，增长29.2%。
面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。
全年工业企业完成增加值12.1亿元，同比增长32%；实现销售收入37.8亿元，同比增长37.1%；上缴税金18402万元，同比增长167.9%。
工业经济对财政的贡献率达到66%，较上年提高了32个百分点。
对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了3520万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值8亿元，实现销售收入25.9亿元，上缴税金18322万元，分别占独立核算工业企业的70%、68.6%和99.6%。
工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。
全年完成工业固定资产投资6.39亿元，实施续建项目3个，新开工建设项目7个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。
新开工的7个项目总投资超过13亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、某沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等4个项目投资都在1亿元以上，并且有3个是两头在外的非资源型项目。
国电风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。
2010年，全旗地区生产总值预计达到50亿元。
其中：
一、二、三产业预计分别达到12.6亿元、22亿元和15.4亿元。
财政收入预计完成3.3亿元。
全社会固定投资预计达到15亿元。
社会零消费品零售总额预计达到9亿元。
农牧民人均纯收入预计达到4800元。
2.2项目建设的必要性
为加快城镇化的进程，某旗按照“统一规划、合理布局、配套建设”的原则，强力推进房地产开发建设，使人居环境明显改善，城镇面貌焕然一新，城镇经济迅猛发展。
以旧城区改造为基础，镇内三横两纵的主街路基本实现了楼房化，新增商品房3.5万m2，有效地促进了商贸流通企业的发展；通过合理规划，成片开发，新建居民楼16万余平方米，涌现出了一批精品住宅小区。
居民住宅楼的开发节约了建设用地，使土地得到了合理利用，便于集中供热、统一管理，改善了镇区环境；房地产开发建设拉动了建筑产业和建筑市场的急剧升温，扩大了市场销售需求，刺激了居民消费，同时促进了运输业和劳务产业的发展，增加了大量就业岗位，吸引了人口聚集，有力地推进了城镇化进程。
目前南山的菜市场已经远不能满足某镇人民生活的需要。
一是由于城市重心的北移，南山菜市场位置相对偏远，给居民造成了很大的不便；二是交通不便，造成了功能作用不大的局面；三是环境卫生条件太差，不能适应某镇城市发展的需要。
2.3项目建设的可行性
城镇经济快速发展，为房地业发展提供了良好的经济基础；
从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人中的进入使得城区人口快速增长，为房地产市场提供了较大的需求空间；
产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会；
人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房地产消费提供了强大的支撑；
房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。
十五期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长43.82%，说明宏观调控并未严重影响某房地产市场。
预测未来某旗三至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。
第3章项目市场分析与价格定位
3.1项目优势分析
本项目位于某镇体育场南侧，是城市的政治、经济、文化中心。
地域价值无可取代。
周边的实验学校、医院等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络。
成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使综合楼占尽天时地利，成为现代社区的典范。
往北是某旗的体育广场和老城开发区，是集政治、经济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。
文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。
本项目让生活与购物在商业综合楼的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。
3.2市场供需分析
（一）随着某镇社会经济逐步发展，近年来某镇加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，城镇中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇商户的经营条件，提升了城镇居民的生活质量。
受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，某镇城区的房价也逐年上升。
（二）2000年以前，商业用房价格保持相对稳定。
均价在1600元/m2以下，以后几年价格涨幅不断加大。
据旗主管部门统计（均价），2000年为1850元/m2，2005年为2200元/m2，2006年为2480元/m2，2007年为2780元/m2，2008年为3800元/m2，2009年上半年为4500元/m2，下半年达到4800元/m2；2010年达到5000元/m2以上，部分“黄金”地段的均价达到了10000元/m2。
（三）市场需求拉动开发面积稳步增长
“十五”期间某旗商品房销售面积累计51.6万m2，商品房开工面积累计47.58万m2，商品房竣工面积累计39.5万平方米。
从审批建筑面积来看，2005—2010年审批建筑面积分别为8.3、8.96、8.73、11.9、12.9万m2，2007年稍有下降，降幅为2.0%，2007—2010年审批建筑面积逐年增加。
2007年审批建筑面积下降的原因是因为2007年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。
（四）需求分析
建设商业综合楼，逐步使某旗发展成为某市西南地区的中心城市，是今后一段时间该地区经济建设的主要奋斗目标。
未来五年，随着城镇建成面积的扩展，2010年初步形成17.55万人口规模的文明卫生城镇，给某旗房地产业的发展带来了巨大的发展空间。
从现在起到2015年的四、五年中，某旗城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。
期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。
“十一五”期间，某旗城区商品房价格年涨幅在10%左右。
到“十二五”未即2015年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。
期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下：
第一城市化的进程也直接拉动房地产开发。
某旗2005年的城市化水平仅为21.12%，2010年达到了38%。
这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。
无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。
如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。
第二是经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步增强。
第三市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。
住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。
因此，某旗城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。
因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。
3.3市场前景分析
在市场调查过程中，可以发现目前某的部分客户已经在心理上逐步的接受，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。
消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动。
购买店铺的客户心态；一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种较稳妥的投资方式。
在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有1—2间自己的店铺）。
这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。
目前某镇核心地段商业店铺脱销，本项目位于体育广场为某镇老区建设的核心地段。
因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。
3.4价格定位
由于本项目地处某镇正在着力发展的居民住宅区，目前的供求热度极高，已成为了某镇发展的新热点。
由此，根据旺盛的市场形势，并通过实地调研，参照某镇内商业用房和住宅价格，我们对整个小区的价格进行了科学定位。
一二楼连体营业房：
4500元/m2；
一楼精品间：
3300元/m2；
二楼精品间：
3000元/m2
一楼内部摊位：
2300元/m2；
第4章建设条件
4.1工程地质、水文地质情况
1.工程地质
本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。
上部为淡黄色亚砂土、粉砂、胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度5—7m；下部为粗砂烁石层，烁石占60%，烁径4—6厘m、厚6—8m，可作为城市建设用地。
基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。
此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。
根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），商业综合楼地震动峰值加速度<0.05（相当于原地震裂度小于六度），本项目可不考虑抗震设防。
2.水文地质
地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。
4.2区域规划情况
本项目建设性质和建设内容符合某旗总体规划的用地要求。
在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。
4.3交通情况
本项目体育场南侧，二中北侧，北临后府街，是某镇关键发展的区域，交通十分便捷。
4.4社会环境条件
本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。
4.5公共设施条件
已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。
4.6施工条件
本项目场址地势较平坦，水电可就近接入；工程建设的砖、烁石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。
第5章项目规划设计
5.1规划依据
1．《中华人民共和国规划法》
2．《城市居住区规划设计规范》
3．《城市规划管理技术导则》
4.《民用建筑设计防火规范》
5.2建设地址
本项目位于某区北山，南接某二中，西北临后府街。
是某旗的居住集中发展区。
5.3项目规模
本项目规划总用地面积为10406㎡，总建筑面积14996㎡。
蔬菜和商贸市场建筑面积14996㎡。
5.4总体规划设计理念
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的购物和居住环境；
2、适应人们的生活需求，创造切合二十一世纪购物和生活模式，创造优雅、方便的购物和生活环境；
3、利用科学的环境规划方法，为某旗的建设发展创造良好的典范。
5.5总体规划构思
本项目参照发达地区的相同产业精萃，吸取各地域业界的优点，结合本地区实际情况，邀请知名设计单位倾力打造，对市场布局、建筑外立面、户型设计、楼宇间距、停车场位等合理规划，精心设计。
1、规划结构
本项目地块为长方形，东西长197m，南北宽53m，拟在西部建设蔬菜商贸市场，东部建设市场停车场。
（1）蔬菜商贸市场
西侧建筑蔬菜商贸市场，东西长163m，南北宽46m。
南距离二中北墙6m，西距德隆煤场6m，北距后府等北边线13m。
总占地面积为7498㎡。
二层框架结构，顶部挑空穹顶。
北侧两个主门，东西南侧各留三个次门，每个门的宽度为6m。
设三处步行楼梯，楼梯单向宽度为3m，每个楼梯位置宽度为6m。
每层设两个公共卫生间，每个卫生间的面积都为48m2，共计192m2。
北部与东部外围为一二楼连体临街门市房，每间门市房的跨度为4m，进深为12m。
一二层内部四周设精品间，其中一楼为67间，二楼为74间。
宽度为4m，进深为12m。
一二层精品间临精品间设环形2.6m宽通道。
一楼通道内部设置为蔬菜摊位，每个摊位的面积为6㎡，共计97个。
二楼环形通道内侧设置为一二楼露天天井。
规划数据说明表
项目
面积
摊位或店铺数量
一楼总面积
7498.00
入口（以占用外围临街房和内部精品间计算）
576.00
楼梯（占用一二楼精品间位置）
216.00
临街商铺
2148.00
47
精品间
3192.00
67
内部通道
685.36
内部摊位
584.64
97
公共卫生间
96.00
二楼总面积
7498.00
楼梯（占用二楼精品间）
216.00
精品间
3552.00
74
与一楼连体临街商铺
2364.00
二楼内部通道
685.36
公共卫生间
96.00
挑空天井
584.64
（2）停车场
位于蔬菜商贸东侧，东西宽24m，南北长46m，总面积为1104m2。
西部临蔬菜商贸市场西门和东部临拟建住宅小区各留4m宽道路。
实际停车场面积为736㎡。
本项目全部按停车场进行计算。
（3）道路
位于蔬菜商贸市场与停车场的南北侧及蔬菜商贸市场北侧，总长度为440m，宽度为6m，总面积为2640m2，以便车辆通行和作为防火通道。
5.6规划详表
项目
面积
数量
蔬菜商贸市场
一楼总面积
7498.00
入口（以占用外围临街房和内部精品间计算）
576.00
5
楼梯（以占用一二楼精品间计算）
216.00
3
临街门面房
2148.00
47
精品间
3192.00
67
内部通道
685.36
1
内部摊位
584.64
97
公共卫生间
96.00
2
二楼总面积
7498.00
楼梯（以占用二楼精品间计算）
216.00
3
二楼精品间
3552.00
74
与一楼连体临街门面房
2364.00
0
二楼内部通道
685.36
1
公共卫生间
96.00
2
挑空天井
584.64
1
停车场
停车场
1104.00
1
规划指标表
容积率
1.44
建筑密度（%）
72
第6章建筑设计方案
6.1设计依据
1．《民用建筑设计通则》
2.《民用建筑设计防火规范》
6.2项目构成范围
本项目新建设计蔬菜商贸市场14996㎡，停车场1104m2。
其他基础设
升级会员 