酒店项目产品定位书.docx
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酒店项目产品定位书
绿城房地产集团
君悦酒店项目产品定位书
（试行）
片区审核：
绿片区
编制单位：
绿城公司
编制日期：
2009-3-12
第一章项目概况
[目的]
说明项目情况，对项目的整体情况有清晰的认识，说明项目规划设计、开发节奏。
第一节项目基本情况
（一）项目地理情况
（二）
1.城市情况、所在位置
2.
鹿城广场项目位置位于省市鹿城区的沿江路与车站大道交叉口北侧，该地块位于市繁华的鹿城区与新行政区之间，北面临近的母亲河“瓯江”（全长388KM，由湾注入东海），距离市政府约４公里，是未来城市主城区的ＣＢＤ和一级商业中心。
地块南面正对的车站大道两侧聚集了最为繁华热闹的商业与写字楼，道路南端的火车站与其遥相呼应。
东距永强机场约27公里（累计开通国和地区航线64条），交通较为便利。
本项目所在商圈各类配套设施比较齐全，高端商住区规模逐步形成，日常生活较为便利。
君悦酒店位于地块的东南角，与办公及公寓共同组成四期超高成塔楼。
详见附图。
项目区位图
项目分期图
3.周边现状
4.
a、项目围：
北面为规划中的沿江路，东侧为规划中的高田路，西侧为规划中的18米宽市政道路，南南侧为江滨东路。
b、项目地块地势较为平台，南低北高，南面江滨东路标高4.4米，北面沿江路标高5.4米。
c、地面现状：
地块城市广场附近还有一个30万吨的污水泵站需整体协调处理，另地块西南角有一幢28层（约92M高）的高层建筑可能对地块有一定影响。
d、地下情况：
地下无影响工程的管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物等；也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。
e、土地的完整性：
土地为净地出让。
地块中有2.665万平方米的城市广场需要代建，有约4000平方米的污水泵站需要一并规划。
5.用地情况
6.
本地块规划建设用地约132325m2（含26650㎡的城市广场）其中超高层塔楼用地面积14595.6m2，塔楼总建筑面积196409m2，其中地上建筑面积：
147989m2，酒店建筑面积67251m2，另外办公建筑面积27081m2，公寓建筑面积53657m2。
（三）项目规划设计条件
（四）
1.建设用地面积14595.6平方米
2.
3.总建筑面积（塔楼）196409平方米
4.
5.地上建筑面积（塔楼）147989平方米
6.
7.酒店建筑面积67251平方米
8.
9.地下建筑面积48420平方米
10.
11.机动车位750个（地下）
12.
（其中酒店：
275个、办公：
155个、公寓：
320个）
13.容积率10.12
14.
15.建筑密度22.80%
16.
17.绿地率21.00%
18.
（五）项目现状（须附图）
（六）
项目现处于设计阶段。
（七）项目合作单位情况（独资项目除外）
（八）
为方便项目后续开发运作，绿城联合了具备本土开发经验和人脉资源的家景房地产开发，共同打造绿城·鹿城广场，双方股权比例为：
绿城60%，家景40%。
家景房地产开发经工商局批准，在桐庐于2002年9月份成立，注册资金为15000万元，法人代表为薛小云。
其控股的公司有附件家景置业、家景置业、云翔实业发展、家景房地产开发、瑞安市创新时代房地产开发、华瓯创业投资；对外投资参股的公司有国信创业投资、福鼎家景房地产开发、临安同人置业房地产开发、君和实业、05、16省道等单位。
第二节酒店管理（品牌）公司选择
（一）产品定位与选择酒店管理公司
（二）
1.产品定位：
白金五星级酒店。
2.
3.酒店管理公司及品牌：
凯悦国际酒店与度假村集团旗下的超五星级品牌君悦。
4.
（三）酒店管理公司情况
（四）
凯悦国际酒店及度假村集团的总部位于美国芝加哥，是“环球凯悦公司”旗下的子公司。
目前，凯悦国际酒店及度假村集团在世界各地共有215家酒店（客房总数超过9万间），分布于43个国家和地区，拥有凯悦、君悦和柏悦三个酒店品牌。
另外凯悦在全球还有38间新酒店及度假村正在建设中，包括13家即将在中国开业的酒店。
目前，凯悦在中国现有酒店有柏悦酒店、柏悦酒店、君悦大酒店、金茂君悦大酒店、外滩茂悦大酒店、富力君悦大酒店、凯悦酒店、松山湖凯悦酒店、京津新城凯悦酒店、凯悦（阿房宫）酒店、天津凯悦酒店、君悦酒店、台北君悦大饭店；中国正在筹建的凯悦酒店还有十多家，地点包括澳门、、、、、、、、天津、、义乌、和等。
第三节酒店整体规划设计情况
（一）酒店规划设计情况（须附图）
（二）
1．规划设计
2．
项目整体规划委托SOM设计，已经于2007年4月完成。
详附图。
项目规划总图
项目俯视图
3．建筑设计
4．
超高层塔楼委托SOM设计，目前正处于扩初报批阶段。
国施工图配合设计单位为建筑设计研究院和绿城建筑设计。
超高层塔楼效果图
5．室设计
6．
酒店室设计最初委托WILSON进行平面功能设计，已经完成合同部分的设计工作，目前正在寻找室设计单位。
客房平面图
客房透视图
7．景观设计
8．
景观设计单位为EDAW，目前正处于概念方案设计阶段。
景观平面图
下层广场景观方案
9．专业设计
10．
项目整体交通设计委托MVA交通顾问进行设计，已经完成方案设计。
厨房洗衣房委托FSC进行设计，外墙灯光委托BPI进行设计，弱电顾问为声美华。
（三）酒店规划设计计划（详见附表一）
设计分段
开始
结束
建筑设计
方案设计
2008年12月
扩初设计
2009年1月
2009年4月30日
施工图设计
2009年5月1日
2009年11月30日
景观设计
方案设计
2009年3月1日
2009年6月30日
扩初设计
2009年7月1日
2009年11月30日
施工图设计
2009年12月1日
2010年6月30日
样板房设计
方案设计
2009年1月1日
2009年5月30日
扩初设计
2009年6月1日
2009年8月30日
施工图设计
2009年9月1日
2009年11月30日
酒店室设计
方案设计
2009年1月1日
2009年6月30日
扩初设计
2009年7月1日
2009年11月30日
施工图设计
2009年12月1日
2010年5月30日
第四节项目营造计划
（一）项目营造整体计划表（详见附表二）
（二）
（三）项目工程营造计划
工程阶段
开始
结束
基础工程
2009年3月1日
2010年12月31日
主体工程施工
2011年1月1日
2012年6月31日
外立面施工
2011年10月1日
2012年10月30日
精装修施工
2012年5月1日
2013年4月30日
景观施工
2012年12月1日
2013年5月30日
达到可交付的最后条件
2013年6月30日
交房
2013年6月30日
第二章项目总投资、成本情况
[目的]
加强对总投资、总成本的把控。
第一节酒店的总规模、总投资计划
第二节
（一）总投资金额、总建筑面积、客房总数
（表一）君悦酒店项目总投资金额、总建筑面积、客房总数
项目总投资金额
（万元）
总建筑面积
（平方米）
客房总数
（套）
171715.41
89254
351
注：
此表说明项目整体规模。
由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。
（二）总投资金额与客房总数的比值
（表二）君悦酒店项目总投资金额与客房总数的比值
项目总投资金额
（万元）
客房总数
（套）
比值
（万元/套）
171715.41
351
489.22
注：
此表说明总投资的强度。
由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。
（三）各公共配套面积与客房总数的比值
（表三）君悦酒店各公共配套面积与客房总数的比值
序号
区域名称
面积（平方米）
与客房数的
比值
1
大堂
3100
8.83
2
大堂吧
3
宴会厅
7000
19.9
4
中餐厅
2250
6.41
5
西餐厅
1850
5.27
6
特色餐厅
7
餐饮包厢
8
雪茄红酒吧
9
商务中心
100
0.28
10
健康区域
11
行政酒廊
340
0.97
12
SPA
1410
4.02
13
棋牌室
14
室泳池
940
2.68
15
室外泳池
16
会议室A
1450
4.13
17
会议室B
18
公共走道（标准层）
12325
35.11
19
电梯厅
6975
19.9
20
厨房
1300
3.7
21
地下室车道
2000
5.70
22
合计
41040
116.92
说明：
未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。
注：
说明酒店的基本定位标准。
公共配套面积中功能配置的不同，确定了酒店定位如：
商务酒店的会议服务面积指标强；度假酒店的娱乐功能面积指标强等。
（四）客房数量比值及客房总造价
（表四）君悦酒店各类型客房数量及比值
名称
数量（套）
占总套数的比值（％）
客房总造价
（万元）
备注
普通标准客房
256
72.93
6716.96
说明：
其中总造价含：
精装修、家俱、电器、灯具窗帘、床上用品等。
注：
说明酒店精装修定位指标。
（五）项目总投资一览表
（表五）君悦项目总投资一览表
序号
名称
总成本（万元）
单方成本（元/m2）
备注
1
土地费用
26400
2957.85
2
前期费用
5657.32
633.84
3
工程费用
107564.09
12051.46
4
期间费用
财务费用
30000
3361.19
计息至03年底，按10.98%年利率估
管理费用
（建造过程中）
2094
234.61
按开发成本1.5%估
5
开办费用
6
合计
171715.41
19238.95
第三节酒店的主要经济指标
第四节
（一）酒店主要技术经济指标
（表六）君悦酒店项目酒店主要技术经济指标表
基地总用地面积
14595.6m2
其中酒店用地面积
14595.6m2
塔楼总建筑面积
196409m2
酒店建筑面积
67251m2
办公建筑面积
27081m2
公寓建筑面积
53657m2
地上建筑面积
147989m2
地下建筑面积
48420m2
裙房建筑面积
4180m2
主楼建筑面积
147809m2
机动车停车位
750个（其中酒店：
275个，办公155个，公寓320个）
……
说明：
未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。
第五节酒店的成本控制计划
第六节
（一）项目工程预算费用表（详见附表三）
（二）项目精装修工程成本表（按功能分）（详见附表四）
（三）项目工程设施设备、设施、家俱配置（详见附表五）
（四）项目安装工程设施设备配置表（详见附表六）
（五）项目开业预算情况
第三章酒店功能区域配置情况
[目的]
说明酒店的投资强度，酒店类型定位的指标，是酒店可比性的直观数据。
第一节酒店各功能分区面积及数量
第二节
（表七）君悦酒店各功能分区面积及数量表
序号
区域
面积（m2）
占总面积比例
造价
（万元）
占总造价的比例
备注
1
大堂
3100
0.034732
431.41
0.031901
2
大堂吧
3
宴会厅
7000
0.078427
4361.72
0.040550
4
中餐厅
2250
0.025209
961.80
0.008942
5
西餐厅
1850
0.020727
2047.78
0.019038
6
特色餐厅
7
餐饮包厢
8
雪茄红酒吧
9
商务中心
100
0.001120
49.79
0.00463
10
健康区域
11
行政酒廊
340
0.003809
300.44
0.002793
12
SPA
1410
0.015797
791.99
0.007363
13
棋牌室
14
室泳池
940
0.010532
528.00
0.004909
15
室外泳池
16
会议室A
1450
0.016246
753.59
0.007006
17
会议室B
18
公共走道（标准层）
12325
0.138088
2979.56
0.027700
19
电梯厅
6975
0.078147
1686.20
0.015676
20
厨房
1300
0.014565
166.08
0.001544
21
地下室车道
2000
0.022408
383.26
0.003563
22
合计
41040
0.459808
18441.63
0.171448
说明：
1．造价指室精装修成本；
2．未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。
第三节酒店客房控制主要指标
第四节
（一）客房类型和数量汇总表
（表八）君悦酒店客房类型和数量汇总表
序号
名称
数量（套）
占总套数比值
单套
造价
总造价
占客房总造价比值
备注
1
普通标准客房
115
0.327635
26.23
3016.03
0.237551
2
景观标准客房
3
普通单人间
141
0.401709
26.25
3700.93
0.291496
4
景观单人间
5
行政客房
29
0.082621
51.53
1494.39
0.117702
6
商务套房
7
豪华套房
61
0.173789
58.75
3583.57
0.282252
8
行政套房
4
0.011396
173.05
692.19
0.054519
9
总统套房
1
0.002849
209.23
209.23
0.016480
合计
351
1
36.17
12696.35
1
说明：
1．造价指室精装修成本；
2．未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。
（二）各公共配套面积与客房总数的比值
（表九）君悦酒店各公共配套面积与造价
序号
区域名称
面积
（平方米）
区域单方造价
区域总
造价
备注
1
大堂
3100
11069.08
3431.41
2
大堂吧
3
宴会厅
7000
6231.04
4361.72
4
中餐厅
2250
4274.67
961.80
5
西餐厅
1850
11069.08
2047.78
6
特色餐厅
7
餐饮包厢
8
雪茄红酒吧
9
商务中心
100
4979.11
49.79
10
健康区域
11
行政酒廊
340
8836.46
300.44
12
SPA
1410
5616.97
719.99
13
棋牌室
14
室泳池
940
5616.97
528.00
15
室外泳池
16
会议室A
1450
5197.20
753.59
17
会议室B
18
公共走道（标准层）
12325
2417.49
2979.56
19
电梯厅
6975
2417.49
1686.20
20
厨房
1300
1277.64
166.08
21
地下室车道
2000
1916.31
383.26
22
合计
41040
4493.57
18441.63
说明：
1．造价指室精装修成本；
2．未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。
第四章项目收益情况评估
[目的]预估酒店收益，为项目决策提供依据。
第一节周边同类项目经营情况对比
第二节
（表十）君悦酒店周边同类酒店经营情况比对
酒店名称
开业时间
建筑面积
客房数量
开房均价
客房出租率
年收入
年利润
万和豪生大酒店
08年1月12日
20000㎡
170多间
750-760元
75%
——
——
香格里拉大酒店
09年1月16日
52550㎡
409间客房+10套附带全套厨房设施的服务式公寓
800-900元
——
——
说明：
未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。
万和豪生酒店正立面实景图
万和豪生酒店侧面实景图
万和豪生酒店部分套型装修图
香格里拉大酒店立面实景图
香格里拉大酒店室装修图
第三节酒店项目收入成本测算表
第四节
（表十一）君悦酒店收入成本测算表
科目时间
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
财务天数
客房间数
351
351
351
351
351
351
总间天数
出租率
出租间天数
平均房价（元/间天）
客房收入（万元）
餐饮收入（万元）
其他收入（万元）
收入合计
192961
223944
260069
275749
284022
292542
财务成本
人力成本
能源成本
维修成本
其他成本
营业税金
成本合计
税前收入
所得税率
说明：
未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。
第五章同类型酒店项目对比分析
[目的]
了解同类酒店及国同品牌酒店情况，为项目决策提供依据。
第一节同区域、同级别酒店分析
第二节
（一）周边同类项目规模情况对比
（表十二）君悦酒店周边同类项目规模情况比对
万和豪生酒店部分套型室效果图
万和豪生酒店室实景图
香格里拉大酒店立面实景图
香格里拉大酒店室装修图
项目名称
发展商
酒店部分
建筑面积
客房总数
酒店品牌
开业时间
设计公司
原始出让地价
本酒店
绿城集团
8.9254万㎡
351
君悦
计划2013年
美国SOM
26400万元
香格里拉大酒店
香格里拉大酒店（）
约5.2万㎡
409间客房+10套附带全套厨房设施的服务式公寓
香格里拉
09年1月16日
浙华建筑设计事务所
--
喜来登大酒店
锦绣酒店投资与宝业建设集团
约4.6万㎡
313间
喜来登
计划2010年
大学建筑设计研究院
约2827万元（248万/亩）
说明：
未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。
喜来登大酒店现状
（二）周边同类项目经济指标对比
（表十三）君悦酒店周边同类项目经济指标比对
项目
名称
项目
总投资
项目建筑面积
项目单方造价
总客房数
标准客房总造价
客房面积与配套面积比
客房数与总投资的比值
工期与工程成本（建安工程、设备工程、室外工程、环境工程、弱电工程）的比值
本酒店
171715.41万元
89254㎡
12051.47元/㎡
351间
6716.96万元
53.27%
489.22万元/套
香格里拉大酒店
4950万美元
约5.2万㎡
409间
喜来登大酒店
24745.2万元
约4.6万㎡
313间
说明：
1．标准客房总造价指室精装修总成本；
2．未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。
（三）周边项目功能配置情况对比
（表十三）君悦酒店周边同类项目功能配置情况对比表
酒店名称
单人间
标准间
行政套房
总统套房
餐饮包厢
宴会厅
会议室
报告厅
本酒店
141间
115间
4间
1间
13
3个
11
--
香格里拉大酒店
240间
147间
21间
1间
17个
合用，共11个
喜来登大酒店
14间
268间
30间
1间
11个（此外还有顶层特色餐厅1个，二层中餐厅1个）
1个（可分割为二）
4个
（会议室、多功能厅各2个）
说明：
未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。
第三节国同品牌酒店情况对比分析
第四节
（一）国同品牌、同类型酒店目录
目前，国已经开业
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