北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则解读.docx
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北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则解读
北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则
（市住房城乡建设委市民政局市社会办二〇一〇年十二月十三日）
第一章总则
第一条为了规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保护业主、业主大会和业主委员会的合法权益，协助、指导全体业主正确行使共同管理权利，进一步建立和完善权责一致、依法有序的住宅区业主自我治理机制，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》（市政府令第219号）及有关规定，制定本规则。
本条说明了制定《指导规则》的目的和依据。
第二条本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、选举和活动，适用本规则。
本条规定了《指导规则》的适用范围，即适用的行政区域和适用的行为。
适用的区域是北京市行政区域内的住宅区。
《指导规则》第五十八条还说明了非住宅区可以参照本规则。
适用的行为是业主大会、业主委员会的成立、运作及活动。
《指导规则》对业主大会的成立、职责、会议形式、议事规则，业主委员会的职责、组成，街道办事处、乡镇政府、社区居委会、建设房管行政管理机构的职责分工进行了规定，着重规范相关环节各方主体的行为。
第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权利、承担共同管理责任。
本条说明了业主大会的组成人员、组成人员的范围及成员权利责任的范围。
第四条业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责。
业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干涉。
业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过公共决策平台进行决策。
本条说明了业主大会的活动原则
第五条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，本着依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统一、政务公开的原则对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。
街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规和规章的决定，应当及时责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
本条规定了街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动应承担的职责。
第六条业主大会、业主委员会的成立及活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作应当接受司法行政主管部门的指导和监督。
本条说明了提供法律服务和处理纠纷的主管部门。
第二章业主大会成立
第七条本规则所称业主，包括：
（一）依法登记取得房屋所有权的人；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；
（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；
（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。
本条是对“业主”概念的界定。
“业主”概念的准确界定是规范业主大会、业主委员会活动的基础。
《物业管理条例》第六条明确指出“房屋的所有权人为业主”。
谁是房屋的所有权人，法律凭证是什么？
房屋属不动产，物权法规定：
国家对不动产实行统一登记制度。
《房屋登记办法》规定：
国家实行房屋所有权发证制度。
房屋权属证书是权利人对外公示房屋所有关系的重要凭证，因此，“业主”房屋权属证书上记载的权利人。
未在房屋权属证书载明的其他人，包括夫、妻、父、母、子、女等亲属关系的相关人不是业主。
如果房屋权属证书上权利人为两人以上，则构成共同“业主”。
另外，考虑到购房人入住到取得房屋权属证书需要一段时间，为保障业主权利的正常行使，购买商品房已交付使用尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的“购房人”应视为业主。
某些老旧小区，对于能提供合法的有效证明或法律文书有明确权属规定的房屋实际拥有人，也应视为业主。
第八条业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）对物业管理区域内共用部分实施共同管理；
（二）对共同管理的有关事项提出建议；
（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；
（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；
（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；
（六）监督业主大会和业主委员会的工作；
（七）监督物业服务合同的履行；
（八）监督专项维修资金的管理和使用；
（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况具有知情权和监督权。
（十）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。
本条说明了业主的权利。
第九条业主在物业管理活动中履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的责任；
（四）履行物业服务合同约定的义务；
（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。
本条说明了业主的义务。
第十条物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。
占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
本条说明了成立业主大会发起的条件。
在已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%的前提下，建设单位和业主均可以向物业所在地街道、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
但需要占总人数5%以上或专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主共同提出。
第十一条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组组长在筹备组中没有表决权。
街道办事处、乡镇人民政府指定业主担任筹备组组长的，该业主不得参选业主委员会委员。
本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。
提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任筹备组组长。
本条说明了业委会筹备组组长的产生方式。
筹备组组长没有表决权。
第十二条筹备组组长应当履行以下职责：
（一）召集和主持筹备组会议；
（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；
（三）签发筹备组公告；
（四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；
（五）筹备组自动解散的，由筹备组组长将建设单位提供的相关资料退回建设单位或者移交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管；
（六）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。
筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中具有表决权的三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请另行指定组长，街道办事处、乡镇人民政府应当及时指定。
本条说明了筹备组组长的职责及变更方式。
第十三条筹备组中的业主代表，可以由业主自荐或者联名推荐产生。
业主自荐或者联名推荐人数不足的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。
业主自荐或者被推荐人数较多的，由街道办事处、乡镇人民政府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生，业主代表最终名单按照推荐票数顺序确定。
业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间。
筹备组中有表决权的成员人数应为单数，每人享有一票表决权，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
本条说明了筹备组业主代表的产生方式、基本条件和筹备组人员的构成。
筹备组业主代表产生有三个途径：
一是业主自荐；二是业主联名推荐；三是由街道、乡镇人民政府组织业主推荐。
无论哪种方式产生的业主代表，其基本条件是：
1.具有业主身份；
2.属完全民事行为能力人；
3.热心公益事业，有时间参与筹备事务；
4.需要具有一定的水平和能力。
筹备组中非建设单位的业主代表不低于具有表决权成员人数的三分之二，主要是因为业主大会是代表全体业主共同的利益，通过这一规定，筹备组开展工作时，能够更充分地代表业主意愿，业主代表人数可根据物业管理区域规模等实际情况确定。
第十四条街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。
本条规定了筹备组成员的公告要求及成立日期。
为保证筹备工作的公开、公平、公正，筹备组成员确定后应当在小区内公告，便于业主及时向筹备组提出建议和意见。
物业管理区域内显著位置包括小区公告栏、社区居委会宣传栏及电梯门、楼门等物业的公共区域。
第十五条建设单位在筹备活动中应当履行以下义务：
（一）自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。
筹备组应当对业主资料保密，不得将本项相关资料用于与筹备无关的活动。
（二）根据本市有关规定已将相关信息录入公共决策平台；
（三）承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用义务的，筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况，不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。
相关费用可先由业主垫付。
本条规定了建设单位的协助筹备义务。
业主名册、业主专有部分面积、建筑面积清册等材料是首次业主大会会议筹备组开展工作所必需的，建设单位或物业管理单位应及时提供。
第十六条筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：
（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等；
（二）拟订管理规约草案、业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；
（四）首次业主大会会议的其他筹备工作。
上述事项公示时间为7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。
公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，确定拟提交表决的内容。
首次业主大会会议召开前，筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会，公告期不少于15日。
本条说明了筹备组职责和工作内容。
第十七条首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当全部经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：
（一）管理规约（草案）；
（二）业主大会议事规则（草案）；
（三）选举业主委员会委员。
《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目，首次业主大会会议除完成前款事项表决外，还应当就解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。
但是未表决该事项的，不影响业主大会的成立和备案。
本条规定了首次业主大会会议应当表决的内容和通过的条件。
业主大会议事规则、管理规约和业主委员会的选举是业主大会能够顺利开展工作，促进业主参与社区建设，保障业主行使物业共同管理权利的前提，因此，首次业主大会会议应当就以上内容进行决议。
第十八条管理规约应当对下列主要事项依法作出约定：
（一）物业的基本情况；
（二）物业管理方式；
（三）业主共同管理的权利和责任；
（四）物业共用部分的经营和收益分配；
（五）物业的使用、维护和管理；
（六）物业管理区域内的应急预案；
（七）违约责任；
（八）争议解决方式；
（九）其他应当依法约定的事项。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。
管理规约对业主及物业使用人具有约束力。
业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼。
本条规定了管理规约的内容。
管理规约的制定可以参照京建发（2010）762号中提供的示范文本。
第十九条业主大会议事规则应当规定以下事项：
（一）业主大会会议种类；
（二）业主大会会议召开的形式、程序；
（三）业主大会议事和表决方式；
（四）关于业主小组、业主代表、业主的代理及业主大会解散的规定；
（五）业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补充办法；
（六）业主委员会议事规则；
（七）业主大会和业主委员会等执行机构经费的筹集以及、使用和管理制度；
（八）业主大会、业主委员会设置的财务、秘书等专职人员的聘任程序以及职责；
（九）业主大会、业主委员会印章、档案等管理制度等。
本条是对业主大会议事规则具体内容的规定。
业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织形式、活动方式、成员权利义务等内容进行记载的业主自律性文件，是全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。
业主、业主大会、业主委员会都应当严格遵守。
业主大会议事规则的制定可以参照京建发（2010）762号中提供的示范文本。
第二十条业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时缴纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定，业主大会备案或者变更备案事项时应当向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。
管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。
本条说明管理规约和业主大会议事规则对业主具有约束性。
第二十一条业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售（预售）许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。
按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
本条规定了业主表决权的计算方法。
第二十二条筹备组应当遵守以下工作原则：
（一）筹备组组长召集和主持筹备组会议；
（二）筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员同意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。
持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力。
（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对会议记录签字确认；
（四）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；
（五）筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；
（六）业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。
因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散，符合第十条规定的，业主可以重新申请成立业主大会。
本条说明了筹备组的工作原则。
第二款规定了筹备组所作出的决定需具有表决权的过半数成员同意。
第四款规定了，除法人和组织外，筹备组成员必须业主本人参加会议。
第五款限定了筹备组的工作时限，如果3个月内不能完成筹备工作，在显著位置公告后，筹备组将自行解散。
第二十三条筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。
本条说明了首次业主大会会议结果公告的时限。
第二十四条管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选举事项全部通过的，业主委员会自首次业主大会决议作出之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单。
材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，出具书面备案证明，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
本条规定了业主委员会备案的时限和需要提交的备案材料。
业主委员会是业主大会的执行机构，一经业主大会会议选举产生，就应在街道办事处、乡镇政府备案，便于主管部门获得相关信息和掌握业委会的情况。
需要注意的是，备案的前提是管理规约、业主大会议事规则和业主委员会选举等事项已经全部通过。
第二十五条业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明，向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章。
本条说明了申请刻制业主委员会印章的前提条件。
第二十六条本市试行业主大会登记制度。
业主大会成立并完成业主委员会备案的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。
本条说明了申请刻制业主大会印章的前提条件。
第三章业主大会活动
第二十七条业主大会是物业管理权利和管理责任主体，履行以下职责：
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
（五）筹集、管理和使用专项维修资金；
（六）决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益；
（七）申请改建、重建建筑物及附属设施；
（八）申请分立或者合并物业管理区域；
（九）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；
（十）督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；组织对房屋建筑的日常检查活动；配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作；负责治理房屋建筑安全问题；
（十一）对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，可以向人民法院提起诉讼；
（十二）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（八）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
本条规定了业主大会的职责。
其中，需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意的事项为：
（五）筹集、管理和使用专项维修资金；
（七）申请改建、重建建筑物及附属设施；
（八）申请分立或者合并物业管理区域。
其他事项面积且人数过半数同意即可。
第二十八条业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。
业主大会表决时，提倡通过北京市业主决定共同事项公共决策平台进行。
本条说明了业主大会会议的召开形式。
《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论和书面征求意见两种形式。
在业主人数较多的情况下，受时间、场地等因素的限制，全体业主亲自参加会议缺乏现实的可操作性，书面形式的会议更为方便业主，北京市的大部分物业区域多采用书面形式召开会议。
目前，“北京市业主决定共同事项公共决策平台”尚在试用阶段，不具有普遍性。
第二十九条业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法应当在业主大会议事规则中明确规定。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。
表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。
本条说明业主可推选业主代表参加业主大会会议。
业主大会议事规则中应对业主代表的推选办法明确规定。
业主代表由特定单位（幢、单元、楼层等）的业主推选产生，承担着与这些业主沟通、协调以及正确传达业主意见的职责。
但业主代表不同于业主的代理人，不能代替业主本人做出任何决定。
换句话说，业主代表只是他所代表的那些业主的联络员或意见收集人。
第三十条业主大会会议提议事项应当符合本规则第二十七条的规定和业主大会议事规则。
业主委员会应当自提议确定之日起，将业主大会拟表决事项在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会，公告期间不少于15日。
公告期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，业主委员会应当予以参考，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。
拟表决事项经修改后应重新公告，公告期间不少于15日。
公告期满后，业主委员会应当确定拟表决事项，可以启动公共决策平台进行决策。
本条说明了召开业主大会的一般程序。
第三十一条业主大会会议投票期限由首次业主大会会议筹备组或者业主委员会根据具体情况决定。
因故无法按期完成会议投票的，筹备组或者业主委员会应当按照首次业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定，在物业管理区域内公告相关情况及延长期限，但延长期限最长不得超过15日。
本条是对业主大会投票期限的说明。
投票期限由筹备组或业委会视具体情况而决定，可延长，但最长不得超过15日。
第三十二条业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。
事项范围、议事方式、程序应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
本条是对涉及部分业主共同事务决策的规定。
“本单位范围内的物业管理事务”主要包括两部分：
1.本单位业主共有的设施设备（比如仅为本单位使用的电梯、水泵、照明设施等）的使用、维修、费用分摊等问题；2.本单位业主的某些行为规范（比如饲养宠物乘电梯的规定）。
有两点需要注意：
一是“本单位范围”的准确把握，既不能遗漏涉及的相关业主，也不能决策超出“本单位范围”的物业管理事务。
也就是说，当讨论某项具体物
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