九江广荣置业阳光地产项目推广策略方案.ppt

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专/业/创/造/价/值20102010年年55月月2222日日九江市广荣置业九江市广荣置业【阳光阳光100】推广策略方案推广策略方案专/业/创/造/价/值目录目录ContentsPART1PART1市场环境分析市场环境分析AnalyseAnalyse一、九江房地产市场情况二、2010年新政解读PART2PART2营销策略营销策略一、项目SWOT分析二、项目定位三、目标客户定位四、项目入市时机五、推售方式六、价格策略七、广告推广策略专/业/创/造/价/值一、案名Name二、LOGO三、系列广告画面目录目录ContentsPART4PART4销售方案销售方案一、销售总目标二、销售周期三、分批次销售及推广阶段销售目标四、媒体投放预算PART3PART3VIVI视觉与广告设计方案视觉与广告设计方案专/业/创/造/价/值PART1市场环境分析市场环境分析专/业/创/造/价/值一、九江房地产市场情况一、九江房地产市场情况专/业/创/造/价/值九江城区三十多个新盘蓄势齐上20112010竞争之战却已悄然开始竞争之战却已悄然开始专/业/创/造/价/值这就要求我们对市场深度的认识思考对产业发展趋势的精确掌握非常规的角度、不一样的思路非常规的角度、不一样的思路自信的坚持和系统的执行当然还要共同组建一支高效的团队专/业/创/造/价/值我们的任务是打赢这一场不能有悬念的战争专/业/创/造/价/值2010一季度商品房销售情况商品房供应商品房供应。

一季度，批准商品房预售面积26.76万，同比增长265.74%；其中住宅23.41万，同比增长237.94%，环比09年4季度（17.77万）增长31.74%。

商品房销售商品房销售。

一季度，商品房成交面积为17.15万，同比增长33.46%，其中住宅成交面积为14.24万、1457套，同比分别增长16.78%、14.72%，环比09年4季度（22.02万、2232套）分别下降35.33%、34.72%。

商品房价格商品房价格。

一季度，商品房成交综合价格为4302元/，同比增长42.31%，其中住宅成交价格为4404元/，同比增长44.3%，环比09年4季度住房价格（3952元/）增长11.44%。

专/业/创/造/价/值2010一季度房产市场特点一是商品住房销售由降转升，一二手住房交易放量。

在今年1-2月时，商品住房成交面积和套数还同比分别下降19.8%、21.41%，3月住房成交面积和套数同比分别增长72.53%、67.18%，环比分别增长308.82%、324.51%。

导致一季度商品住房成交面积和套数同比分别增长16.78%、14.72%。

2010年第一季度，二手住宅买卖成交面积和套数同比分别增长51.46%、45.83%，其中3月二手住房交易面积和套数同比分别增长61.01%、60.13%，环比分别增长180.95%、193.9%。

二是商品住房价格继续上升。

一季度，商品住房成交价格同比增长44.3%。

住房价格在09年4季度环比上涨8.48%的基础上，一季度又环比上涨了11.44%。

三是住宅市场供应增加。

一季度，批准商品住房23.41万，同比增长237.74%，环比增长31.74%。

专/业/创/造/价/值2010调控新政出台二手房交易税优惠取消首套住房按揭利率7折优惠取消二套房首付不得低于50%房价过高地区可暂停发放第三套房贷严格首套、二套住房标准物业税酝酿开征2010第二季度，市场即将出现逆转专/业/创/造/价/值市场变局初现端倪4月份国11条出台后，楼市象玉树地震般震荡，一线城市：

成交量出现大面积下滑，部分楼盘降价促销二线城市：

成交量出现大面积下滑三线城市：

成交量出现较大影响整体影响，给房产市场蒙上了一次浓厚的观望、悲观的情绪专/业/创/造/价/值九江楼市的政策影响2010，不会出现大局逆转的现象。

2010年九江大部分在售楼盘基本进入最后一期或扫尾阶段，新地块新项目开发速度无法跟上，楼市供应量不够；在售项目开发商现有资金普遍比较充足，资金压力不大；投资性购房在一二线城市受到打压之后，百亿资金热钱，可能转向三四线城市的其他渠道（含开发市场和消费市场）5月，九江各项目基本出现成交量下滑现象，主要是消费过程中的暂时性效应，如：

按揭首付和利率优惠问题、户型面积选择问题等，基本上未影响到城区的楼市价格专/业/创/造/价/值开发区版块中国移动旁地块华强地产原建行地块高桥置业转盘地块中星上海国际花园地块同方实业地块天翼置业地水果市场旁地块华安实业国际汽车城地块信华集团城西港区地块濂溪版块中体九江公司青年路地块新湖中宝金凤路地块远洲集团德化路地块国豪地产德化路地块福泉地产陆家垅路地块联信地产长虹大道地块浔阳区版块开元置业青竹路地块金大地房产新桥头地块信华集团医药公司地块庐山区版块中体九江公司八里湖地块十里银都地块十里华府地块水木清华三期地块国棉四厂对面地块天翼置业莲花别墅地块九威大道版块广隆置业地块安居地产地块浔海房产地块都昌老板地块浔阳名城后面地块联盛集团威家地块2011新盘将集中上市专/业/创/造/价/值2011九江楼市的几大问题政策影响面对内陆城市的进一步渗透，以及新开项目对资金的不断投入，将有可能使2011九江楼市出现销售价格上的变化供应量急剧加大，预测在150万平方米以上，竞争将更为惨烈九江市场将突出两大区域的竞争：

城西版块濂溪版块VS专/业/创/造/价/值两大版块的比较政府规划立项较早，市政设施投入较大公建设施全力开展，部分公建已建成交付使用市民认同度高，未来前景普遍看好开发项目多，上市面积巨大，部分项目景观较好生活配套稍完善，车流人流较多往来老城区较远，车流量大，交通压力较大城西版块濂溪版块政府规划迟，市政设施投入较小除路网建设外，其余主要公建设施尚在规划阶段市民认同度低，给人以农村印象开发项目聚集，上市面积较大，无自然景观无生活配套，车流人流较少离老城区较近，但有交通瓶颈，后期交通压力较大专/业/创/造/价/值二、二、20102010年新政解读年新政解读专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值PART2PART2营销策略营销策略专/业/创/造/价/值一、项目一、项目SWOT分析分析优势（优势（S）:

离城不远城，四通八达，方便快捷。

周边社区成熟，配套逐渐齐备。

地块升值空间较大。

庐山脚下，可远眺庐山风姿，空气环境质量好。

主打多层，精品小户型。

全城最低价，置业门槛低。

劣势（劣势（W）:

居住环境档次低，以经济适用房为主。

项目规模小，容积率高，园林景观少，公建配置不完善，紧挨公路，灰尘大，声音嘈杂目前出行交通不便利。

客户群体受限威胁（威胁（T）:

新一轮房产调控政策出台后，市场表现疲软，期望价格下跌、持币观望情绪重，后续发展形势不乐观。

项目周边多个楼盘将陆续推出，九江商品房投放量也在不断增大，竞争激烈。

机会（机会（O）:

城东区域暂无同类项目推出，竞争力小全城最低价，性价比优势明显临近市区，客户群体辐射全城项目周边正大量开发住宅、商业，区域居住环境大气候将日渐成熟。

专/业/创/造/价/值城市东拓西进，本项目地处城东行政中城市东拓西进，本项目地处城东行政中心地带，发展潜力巨大。

心地带，发展潜力巨大。

离尘不远城，临近市区，离尘不远城，临近市区，与九威大道、与九威大道、庐山大道、青年路接壤，四通八达，交通庐山大道、青年路接壤，四通八达，交通方便快捷。

方便快捷。

城东首个工薪阶层住房，价格低廉。

城东首个工薪阶层住房，价格低廉。

成熟居住社区环境，商业配套完善，五成熟居住社区环境，商业配套完善，五中、外国语学校，怡康小学就在小区边上。

中、外国语学校，怡康小学就在小区边上。

稀缺多层为主，主打精品小户型住房。

稀缺多层为主，主打精品小户型住房。

外立面间接大方现代。

外立面间接大方现代。

项目卖点整合项目卖点整合二、项目定位二、项目定位专/业/创/造/价/值1、产品档次、产品档次中低档2、产品风格、产品风格新古典建筑3、产品类型、产品类型以多层为主，辅以高层和商铺；4、户型及面积、户型及面积户型：

以三房为主，二房为辅面积：

主要集中在90100平方米之间专/业/创/造/价/值三、目标客户定位三、目标客户定位谁，会来购买阳光100的房子？

他们是七八十年代出生像“蜗牛”一样，为了追寻自己的梦想，身心疲惫而又坚定不移的在这座激情的城市中，为着自己的梦想，宁静的归宿，四处奔波至今仍“蜗居”的人；他们来自的区域面很广，有庐山区的，浔阳区的，有市区的，也会有来自县城的，还会有来自省内或外地的，但有一点，他们多是首次置业，他们渴望结束“蜗居”生活拥有自己的一个家。

或是拆迁安置，又或是作为结婚用房、子女入学上户口等因素是他们购买的动机。

他们经济实力一般，对价格很看重，但园林景观、小区配置方面要求有的放矢。

他们的职业以企事业单位的中层管理人员、一般职员为主，周边的居民、行政单位的公务员、学校的教职工也是我们的客户群体。

专/业/创/造/价/值四、项目入市时机四、项目入市时机我们认为，就本项目而言，项目较为合适的入市时机应该为：

2010年年10月月16日（星期六）日（星期六）相关分析如下：

相关分析如下：

就项目工程进度而言，10月份工程进度达到一定程度，看相好，并取得了预售许可证，具备入市条件。

就销售季节而言，7、8、9月份天气还十分炎热，在此时间开盘客户积累数量有限，“十一”开始是传统的销售旺季，天气气候也好，到时也利于客户积累，对新盘推售极为有利。

通过9月份开始进行VIP认筹活动，积累一定客户，10月中旬开盘是最为理想的预计。

专/业/创/造/价/值项目总体推售方式上，采用分批入市、推售的方法，即根据市场、情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各个不同阶段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位，以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。

在项目具体的推售方式上，基本上采取优先较差单位，综合后较好单位的推售方式，保持约衡，这样可以达到掌握销售主动权，保证旺销期现场人气的目的。

分批分期推售方法的另一个优点在于可以通过价格来进行调节不同期推售单位的销售情况，比如通过后推出单位的高价来促进前期推售低价单位的成交，也能够满足整体价格策略的需要。

五、推售方式五、推售方式专/业/创/造/价/值六、价格策略六、价格策略采用“震撼价入市，爬坡式升价”的策略，先积聚人气关注，再稳步提升价格，达至目标均价水平。

入市前期，可以充分利用项目作为稀缺多层住宅的优势，先推出位置环境较偏的4#楼，以低于3000元起价、首付6万起的的九江最低价格推出该栋房源，以积聚人气，提高到场客户的成交率。

一方面可以引起市场的轰动，同时对前期少量业主来说，看到后面的价格其超值性自然不言而喻，这对整个销售过程来说，不论是售楼员的信心还是销售效果，都能起到不小的推动作用。

入市之后，在目标均价水平既定的前提下，运用价格策略，“爬坡式”稳健上升，从心理上催促有效需求赶快落订，这样能在保证均价水平的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。

专/业/创/造/价/值阶段推广主题引导期引导期强销期强销期持续期持续期清尾期清尾期营销节点推广主题时间阶段形象公开项目开盘销售85%销售95%新五中向南融入10万人居的浔东新城100%工薪住宅首付8万，即刻拥有阳光生活为自己增值为生活加冕2010.72010.8.312010.10.162011.5.302