物业管理师技能模拟试题.docx

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物业管理师技能模拟试题

物业管理师技能模仿试题

1、物业管理对物业基本规定？

227

物业管理对物业基本规定，不但是从物业交付使用后便于管理角度考虑，更要从业主和使用人角度考虑。

详细规定有：

1）、物业设计要“科学、合理、合用、美观”，并要以便维修和养护。

2）、建筑质量要好减少使用成本。

3）、设施齐全，能为使用人提供各种服务。

4）环境优美、安全、舒服。

5）、为物业管理提供必要设施。

2、物业管理初期介入物质准备涉及那些方面工作？

228

1）、人员准备，综合素质高。

2）、资料准备，对方资料和法规。

3）、设备准备，车辆、器材。

4）、资金准备。

3、规划设计阶段工作应当注意反映那些问题？

232

1）、配套设施完善问题。

2）、水电供应容量问题。

3）、安全保卫系统。

4）、垃圾解决方式。

5）、高层建筑物外观清洁问题。

6）、消防设施问题。

7）、物业管理需要设备问题。

8）、对建筑材料得意见。

9）、其她问题。

4、物业建设阶段工作应从哪些方面对工程进行监督？

232

1）监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线布置。

2）监督建设工程，与否按图纸施工，建筑材料规格质量。

3）监督物业附属设施设备配套建设过程。

4）监督特殊附属设施设备建设过程。

5、拟管项目全面状况调查研究重要内容？

232

1）项目位置。

2）项目面积。

3）项目建筑状况。

4）配套交通状况。

5）消防、安保、清洁等设施状况。

6）项目性质及特色。

7）政府支持、扶持和介入限度。

8）开发商背景。

9）周边环境状况。

6、竟标项目进行全面调查重要内容，从什么渠道得到信息？

236

1）派人实地考察。

2）从新闻媒介收集信息。

3）向政府关于部门理解。

4）其她途径。

7、如何对住区人员自然状况进行分析？

236

1）总人数，它决定需求总体规模。

2）性别，不同性别具备需求差别性。

3）年龄，不同年龄段有需求特殊性。

4）职业和学历，这决定了需求种类和档次。

5）民族，不同民族生活习惯各异。

6）经济收入，收入水平直接决定需求水平。

8、咱们应当按什么思路对住区人员需求进行分析？

236

1）按需求对象分为物质需求和精神需求。

2）按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。

满足需求弹性小公共设施是必要，满足弹性大公共设施应从实际出发，注意提高其效益。

3）按需求条件分为现实需求和潜在需求。

4）马斯洛需求层次划分法：

生理、安全、社会、尊重、自我实现需求。

5）人需求是由低档向高档不断发展。

6）既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。

9、如何分析顾客需求特性？

237

1）对象性，人需求总是指向某种物品和事物，管区各种设施越能满足人们需求，就越能激发人需求。

2）条件性，人需求是在一定条件下产生，最重要条件是购买能力。

3）欲求性，需求一旦产生就会形成一种欲望，进而产生消费动机。

4）关连性，前一种需求得到满足，后一种需求就会产生。

5）重复性，有些需求会产生周而复始现象。

6）选取性，对品种或地点选取。

10、如何进行对竞争对手公司状况调查？

237

1）竞争对手总体状况调查，对手有多少，分布如何，详细竞争对手是谁？

2）竞争对手能力调查，资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。

3）竞争者成功奥妙。

4）本公司与之竞争成功机会有多大。

11、拟定物业管理方案前公司应当做好哪些准备工作？

1）组建工作班子。

2）对人员进行培训。

3）准备经费。

4）准备设备。

5）准备有关资料。

12、物业管理方案涉及哪些内容？

240

1）物业管理档次，物业类型、功能将决定不同物业消费水平，从而拟定物业管理不同档次。

物业管理档次拟定是制定物业管理方案基本，管理档次不同决定了管理与服务项目、原则及费用不同。

2）物业管理服务原则，物业类型、功能、和档次决定物业管理服务项目和质量原则。

3）物业管理财务收支预算，物业管理是有偿服务与管理，物业管理方案核心是物业管理档次决定管理应达到服务原则和收费原则。

13、物业管理方案基本构造？

241

1）项目管理整体设想与策划。

2）管理模式，涉及：

运作模式、工作流程、组织架构、勉励机制、信息反馈解决机制。

3）人力资源管理，人员配备、培训、管理。

4）规章制度建设，规章制度建立、档案建立与管理、办公自动化管理。

5）经营管理指标，经营、管理指标承诺及采用办法。

6）社区文化建设与社会服务。

7）财务管理及经费收入测算。

8）寻常管理。

9）物业维修养护筹划和实行。

14、制定物业管理方案重要环节？

1）成立机构、培训人员。

2）准备经费、设备、资料。

3）项目、使用人需求、竞争对手调查。

4）研究分析调查资料。

5）确立管理档次、管理目的。

6）确立重要办法和服务管理项目。

7）经费预算。

8）草拟方案文本。

9）向专家顾问征询。

10）送公司领导审视。

11）修改、研讨、可行性研究。

12）定稿、实行、反馈。

15、制定物业管理方案重要办法？

242

1）经理意见法。

经理意见为主，征求意见为基本。

2）内部征询法。

广泛征求意见，综合归纳后制定。

3）学习借鉴法。

借鉴国内外对相似物业管理思路。

4）专家意见法。

在向专家全面简介调查成果基本上，请专家协助制定。

5）综合制定法。

综合运用以上四种办法制定。

16、物业管理公司内部制度建立重要有哪些内容？

245

1）员工管理条例：

劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度，公司奖惩制度。

2）各部门职责范畴：

办公室、财务部、管理部门、服务部门。

3）员工岗位责任制：

经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。

17、建立物业管理公司外部制度，应当从哪些方面着手建立？

251

1）物业接管验收规定。

2）楼宇入住规定：

入住告知单书，收楼须知，入住手续书，入住合约。

3）物业管理合约：

明确业主、开发商、管理者权利与责任，明确对物业公共部位及公共设施管理，对物业损坏无法正常使用规定，管理费用规定，法律责任和其她事项。

4）住户手册：

居住区概况与管理，业主须知，寻常管理与维修，物业管理条理，综合服务和关于部门电话号码。

5）住宅区房屋及设施接代管制度：

对接管范畴、原则程序规定，对房屋代管权责规定。

6）房屋管理服务制度：

房屋维修养护规定，房屋装修管理规定。

7）住宅区管理规定：

治安消防车辆，卫生绿化，楼宇市场管理，禁止违章。

8）业主公约和业主委员会章程。

18、制定物业管理制度程序？

1）研究所管物业实际状况。

2）研究业主及使用人全面状况。

3）对的评价本公司现状。

4）学习关于政策法规，借鉴外公司经验。

5）形成规章制度条目及思路。

6）分头草拟，征求意见，讨论修改。

7）定稿-批准-执行。

19、业主公约其法律根据？

1）《民法通则》规定：

不动产相林各方，应当按照有利生产、以便生活、团结互助、公平合理原则，对的解决藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。

2）建设部《都市异产毗连房屋暂行规定》：

所有人和使用人对公用部位和设施，应共同合理使用并承担相应义务。

20、业主公约特点？

261

1）公约主体是全体业主。

2）公约客体是物业使用、维修和管理等方面行为。

3）公约内容是关于物业使用维修管理方面权利和义务，既有法律规范又有社会公德内容。

4）公约经业主签约，大会审议通过，对全体业主和使用人都具备约束力。

5）公约立足点是订约主体自我意识与行为把握。

21、业主公约重要内容？

262

业主公约普通由政府行政管理部门统一制定示范文本。

业主大会可依照本物业区域实际状况进行修改补充，经业主签约或业主大会通过后，上报行政主管部门备案。

业主公约应涉及内容有：

1）物业名称、地点、面积及户数。

2）公共场合及公共设施状况。

3）业主大会召集程序及决定重大事项方式。

4）业主使用公共场合及公共设施权益。

5）业主参加管理和监督权利。

6）各项维修，养护和管理费交纳。

7）业主应遵守行为准则。

8）违约责任及其她关于事项。

22、业主公约订立原则？

262

1）合法性原则。

符合关于政策法规和土地使用权出让合同规定。

2）集体性原则。

以全体业主集体利益为目的。

3）民主性原则。

通过业主大会形式订立，反映全体业主利益和规定。

23、初次制定业主公约普通按什么程序进行？

1）组织人员学习关于政策法规，研究“示范文本”。

2）结合实际状况，依照“示范文本”制定公约草案。

3）公约草案提交业主大会讨论修改。

4）业主大会通过。

5）业主签字，业主公约生效。

24、《业主公约》和《物业管理公约》有什么区别？

265

两者约束主体不同样。

在物业管理中，用来约束主体行为公约有《业主公约》和《物业管理公约》。

《业主公约》主体是全体业主，《物业管理公约》主体是业主、使用人、物业管理经营者。

因而，违背《公约》行为普通分为三种：

1）业主违背《公约》。

2）使用人违背《公约》。

3）物业管理公司违背《公约》。

25、装修时违背《公约》行为界定？

265

装修时违背公约行为有：

6）随意改动房屋构造，拆出承重墙，变化水电气管线走向。

7）外墙任意添装防护栏和晾衣架。

8）装修时违章使用或损坏公共设施设备。

9）回绝交纳装修垃圾清运费。

26、搬迁时违背《公约》行为如何界定？

搬迁时违背公约行为有：

1）占用或损坏公共部位和设施设备，违章使用电梯等设备。

2）不按规定期间搬迁，妨碍滋扰她人。

3）用超长超重易污染物品损坏公物或伤害她人。

27、寻常违背《公约》行为如何界定？

265

寻常违背公约行为有：

1）违规转租房屋。

2）不执行业主大会决策。

3）回绝交纳管理费和毗连部位维修养护费。

4）任意搭建放置自用设施。

5）违章使用水电气和电梯设备。

6）占用或损坏公共部位和公共设施。

7）随意堆放杂物，丢弃垃圾和高空抛物。

8）违规存储易燃易爆等危险品。

9）践踏占用绿化用地。

10）乱设摊点、广告牌。

11）随意停车，噪声扰民。

12）违规饲养家畜家禽。

28、做到及时发现各种违章行为应当注意哪些方面？

266

1）物管人员要加强责任心，认真履行岗位职责。

2）各部门负责人经常检查员工与否到位，及时发现并解决业主或使用人违约行为。

3）提高业主和使用人自觉遵守公约意识，建立有效监督机制，认真接待并解决业主和使用人反映违约行为。

29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性？

违背了公约或管理制度应如何对的解决？

267

1）公约与管理制度共性有：

1目相似，都是为了维护物业完好及正常使用。

2实质内容相近，都是规范主体在物业管理活动中行为。

2）公约与管理制度个性有：

1制定者不同，管理制度由物业管理公司制定；公约由业主委员会制定。

2承诺人与制约人不同，管理制度由物业管理公司承诺，制约业主和使用人；公约由全体业主或业主、使用人和物业管理公司共同承诺，互相制约。

3性质不同：

制度是管理性，属于硬性约束；公约是承诺制约性，具备软约束特点。

4对违背者解决方式不同，违背管理制度轻者批评教诲，严重者予以民事或刑事解决；违背公约只能按公约商定方式解决。

3）对的解决违背公约行为办法有：

1规劝。

2制止。

3批评。

4警告。

5按管理制度解决。

6提起民事诉讼。

30、关于装修管理规定？

（装修流程）268

1）住户装修申报：

1业主装修前必要向工程部提出申请。

2工程部对业主资格进行确认并提供关于资料。

3业主尽快请设计公司设计并选取合格装修单位。

4业主15天内将装修设计图纸交工程部。

2）物业管理公司审批：

1业主递交装修方案一周后，工程部会同安保部对方案进行审核。

2装修方案最后由物业管理公司批准后方可实行。

3方案批准后按规定签合同，领取装修允许证。

3）装修施工单位：

1与物业管理公司订立《装修施工责任书》，领取施工允许证。

2按批准方案进行施工，不得有任何更改。

3在施工期间严格遵守管理规定。

4严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。

4）物业公司验收：

1装修竣工后由业主告知关于部门验收。

2隐蔽工程必要在隐蔽迈进行验收。

3验收合格后由工程部向业主出具竣工验收单。

4业主贫验收单到管理部和安保部办理必要手续。

31、物业管理资金概念、物业资金管理概念？

270

1）物业管理资金是：

为保持物业及附属设备设施状态完好和使用安全，充分发挥物业各项功能以满足业主需要而投入货币总和。

物业管理资金依照所处阶段不同，分为物业管理启动资金和寻常物业管理资金。

2）物业资金管理是：

物业管理公司对管理资金筹措、使用、运作所进行财务管理活动整个过程。

管理对象是物业管理资金，管理目是有筹划低成本、最大限度地筹集资金和提高资金运用效率。

32、物业管理启动资金来源？

270

物业管理启动资金是物业管理公司开展工作初始阶段所需各项必要开支资金，以及物业公共设施专用维修基金。

其中涉及两某些：

1）管理公司形成、建立、构成所需资金。

来源-房地产开发公司单位组织及个人出资入股形式。

用于-公司注册资本、办公场合、办公用品、职工工资等。

2）物业公共设施维修基金。

来源-从三方面收取：

国家、集体、个人。

用于-物业意外事故大修及寻常维护。

33、物业公共设施维修基金如何进行管理？

271

1）物业管理委员会设帐存入银行专户。

2）使用时专款专用，由管委会监察批准。

3）不适当由管理公司掌管，防止短期行为。

4）近期不用时应在保证安全基本上，争取合理运作使其增值。

34、寻常物业管理资金来源与管理？

271

1）物业管理服务费。

由管委会、管理公司和政府物价部门几方面考虑，共同协商制定。

2）物业管理公司开展各种经营收入。

3）其她收入。

政府政策性拨款、单位个人捐赠、物业升值、投机性收入。

寻常物业管理资金管理重要有两个方面：

1）收取使用管理。

及时有效地收取各种费用，有筹划地使用、量收支出、专款专用。

2）财务方面管理。

加强财会制度建立和监督力度；杜绝内部财务漏洞，避免发生意外事故；防止贪污冒领等现象发生；加强安全保卫工作。

35、物业管理资金性质？

273

1）依照物业管理所有者不同可分为国有资金、集体所有资金、私有资金、多产权所有资金。

2）依照物业管理对象和目分为经营性资金和消费资金。

3）物业管理资金性质不同，决定了经营者对物业管理资金管理与使用方式不同。

36、物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一筹划，又要保证一定灵活性，详细涉及哪些方面？

274

1）成本性资金支出与使用。

用货币形式体现劳动生产耗费，涉及劳动对象如原材料、劳动手段如设备、劳动力工资福利。

必要支出无资金回收，是管理公司必要保障资金。

2）公益性资金支出与使用。

物业管理公司必要承担社会责任与义务资金性支出，涉及各种捐资、赞助，做公益性广告。

必要支出无资金回收，有助于树立公司形象。

3）投资性资金支出与使用。

为了筹集发展使用资金，把暂时不用资金用于受益性投资以求得更大资金回报。

四注意：

选好投资方向，资金安全性，资金回收周期，占整体资金比例。

37、物业管理资金使用责任制？

276

1）管理资金使用由单位领导负领导责任，财务人员负管理责任，使用人员负使用责任。

2）领导下达资金使用指令与筹划，财务人员负责把资金拨给使用人使用。

3）领导与财务人员及资金使用人之间互相监督，各负其责。

4）责任到人，层层负责，互相监督，使资金安全精确地使用到位。

38、物业管理资金预算及其所必要前提条件？

277

物业管理资金预算管理是以物业管理目的为导向，以提高管理效益为出发点，以财务管理体系为保障，全面控制物业管理与经营活动一种筹划管理模式。

物业管理资金预算及管理要达到目的必要具备条件是：

1、夯实会计工作和基本管理工作。

2、完善制度体系。

3、好领导体制与领导集体。

4、充分运用管理睬计职能。

39、物业管理资金预算编制程序和编制原则？

278

资金预算编制程序有：

1）资金预算编制由预算专业部门负责。

2）依照往年资金使用状况及预测今年物业管理发展。

3）依照既有管理资金掌握状况，于每年初编制出本单位资金预算筹划。

4）领导审批后执行。

5）较大管理公司应分层编制，层层审核把关，最后汇总论证。

6）资金预算编制可以自上而下、自下而上，或上下结合论证。

资金预算编制原则有：

1）目的性原则。

预算编制应环绕管理经营目的进行。

2）全面性原则。

做到全面、系统、平衡、完整。

3）范畴与周期性原则。

拟定预算单位范畴和预算周期。

4）人本原则。

预算应成为勉励人，使人看到但愿，适合人完毕。

40、房屋修缮定额都涉及哪些内容？

如何选用修缮定额？

324

1）总阐明。

综合阐明修缮定额编制原则、指引思想、编制根据、合用范畴、构成和作用，同步还要阐明编制定额时已考虑和没有考虑因素。

2）分部工程阐明。

阐明本分部工程定额编制根据，项目划分原则，施工办法拟定，定额重要内容及换算办法，选用材料规格和各种材料损耗率拟定。

3）分部工程量计算原则。

计算办法、计量单位、尺寸起止范畴、应扣除和应增长某些、计算附表。

工程量是以物理计量单位或自然计量单位表达房屋修缮工程中各分项工程项目实物量。

工程量是修缮预算基本数据，工程量精确性直接影响到修缮预算精确性。

4）定额项目表。

规定了各分项工程项目人工、材料消耗用量指标，还列有人工工资原则、材料预算价格及汇总基价。

项目表上方为该分项工程工作内容和计量单位。

5）附录。

涉及各种混凝土沙浆配比表，建筑材料名称及规格表。

选用修缮定额时应注意：

1）应选用本地现行修缮定额。

2）运用附近地区修缮定额。

3）运用工程预算定额。

注意增长工料消耗数量，旧料回收运用。

41、房屋修缮预算编制环节涉及哪些？

325

1）熟悉施工图纸，收集预算材料。

2）计算工程量。

3）选用修缮预算单价。

4）编制修缮工程预算表。

5）编制重要材料用量表。

6）编制重要材料调价计算表。

7）编制修缮工程预算费用表。

8）写编制阐明、装订签章。

42、编制房屋修缮预算需要理解收集了哪些方面状况？

325

1）熟悉施工图纸。

2）收集预算材料。

3）收集施工组织设计资料。

4）理解施工现场状况。

5）理解施工方式。

43、如何计算工程量？

326

1）先依照施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和现场实际状况，拟定工程量计算项目。

2）将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。

3）在计算工程量列项时，要按照先拆除、后新作和修补修缮施工顺序进行。

4）注意拆除工程对对其她部位影响，应同步考虑修缮工程量。

44、如何选用修缮预算单价？

326

1）按照修缮定额分某些项顺序，逐项套用与施工图纸中内容相应预算单价。

2）如遇工程内容与定额项目内容不符时，应换算成所需修缮预算单价。

3）如遇定额中没有项目时，应编制补充修缮预算定额。

4）选用修缮预算单价时，还要考虑旧料回收运用。

45、修缮工程预算表应反映出哪些重要费用？

326

1）单位工程工程直接费。

2）分部工程工程直接费。

3）单位工程人工费、材料费和机械费。

4）各种重要材料需用量。

46、列出编制工程预算表环节和办法？

327

1）按定额编号顺序，把工程量计算表中相应定额编号、分项工程名称、单位和工程数量，填入工程预算表内。

2）将预算单价和重要材料定额量填入表内。

3）将各分项工程项目工程数量乘以预算单价，得出总价。

4）将各分项工程项目工程数量分别乘以人工费、材料费和机械费单价，得出合价。

5）将各分项工程项目工程数量分别乘以各种材料定额量，得出需用量。

6）将各分项工程项目总价、合价及各种材料需用量分别汇总，填入小计栏。

7）将各分项工程小计内工程直接费、人工材料和机械费、各种重要材料需用量分别汇总，得出单位工程各种费用和材料需用量，填入总计栏。