房地产卓越项目运营及管控课件_精品文档.ppt

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lProjectManagement房地产卓越项目运营及管控房地产卓越项目运营及管控PMP在房地产开发过程中的应用在房地产开发过程中的应用ProjectManagement项目管理知识体系及资质简介项目管理知识体系及资质简介项目管理知识体系大纲项目管理知识体系大纲:

PMBOK（ProjectManagementBodyofKnowledge）美国项目管理协会美国项目管理协会:

PMI（ProjectManagementInstitute）是目前国际上是目前国际上关于关于通用项目管理通用项目管理最权威的、应用最广泛的理论体系最权威的、应用最广泛的理论体系1渐进完善性渐进完善性__性性ProjectManagement学习项目管理的目的：

学习项目管理的目的：

掌握一种掌握一种“科学科学”的管理思路。

的管理思路。

复杂的事情复杂的事情简单简单化化简化的事情简化的事情专业专业化化专业的事情专业的事情数量数量化化量化的事情量化的事情有序有序化化l成功的管理成功的管理有序的事情有序的事情模块模块化化ProjectManagement项目的特征项目的特征达到特定的达到特定的目标目标项目基本特征项目基本特征冲突性冲突性条件约束条件约束性性21.利润2.客户满意度ProjectManagement项目管理的约束边界及目标项目管理的约束边界及目标质量质量目标目标时间时间成本成本l项目管理就是在一定约束条件下的项目管理就是在一定约束条件下的“目标目标管理管理”ProjectManagementn我国项目管理的第一个成功案例：

我国项目管理的第一个成功案例：

-云南鲁布革水电站云南鲁布革水电站l项目管理：

项目管理：

是一种真正的是一种真正的科学科学!

是一种真正的是一种真正的执行力执行力!

是一种能够创造巨大价值的是一种能够创造巨大价值的！

3生产力项项目目综综合合管管理理ProjectManagementPMP项目管理的九大知识体系项目管理的九大知识体系九大知识体系九大知识体系的四个核心功能的四个核心功能范围管理范围管理时间管理时间管理质量管理质量管理（工程书（工程书P4图图1-1）成本管理成本管理项项目目管管理理目目标标人力资源管理人力资源管理沟通管理沟通管理风险管理风险管理采购管理采购管理九大知识体系的四个辅助功能九大知识体系的四个辅助功能项目管理框架项目管理框架ProjectManagement项目综合管理项目综合管理4投入大小投入大小ProjectManagement项目管理过程项目管理过程启动启动控制控制计划计划实施实施收尾收尾ProjectManagement项目管理过程图项目管理过程图执行执行计划计划启动启动开始阶段开始阶段控制控制时间时间收尾收尾结束阶段结束阶段项目管理过程的交迭和投入的大小项目管理过程的交迭和投入的大小5ProjectManagementPDCA循环循环行动Action计划Plan采取措施纠正问题包括调整计划总结经验和教训并在以后应用检查Check明确目的和目标确定成功指标制定计划和工作细节（内容、顺序、时间、资源、责任等）实施Do收集数据对比实施结果与执行计划完成工作计划差异找出差异原因和经验教训，以代进一步解决问题应用最佳知识追求所确定的目的和目标ProjectManagement启动阶段：

项目决策三件事启动阶段：

项目决策三件事权衡利弊及优劣项目决策协调干系人利益确立及优化目标项目干系人：

指积极参与项目的组织与个体，以及由于项目干系人：

指积极参与项目的组织与个体，以及由于项目的实施或项目的成功，其利益会受到正面或负面项目的实施或项目的成功，其利益会受到正面或负面影响的组织和个体。

影响的组织和个体。

6ProjectManagement权衡利弊和优劣权衡利弊和优劣（项目决策第一件事）-方法方法1：

“SWOT”分析分析积极积极StrengthOpportunity内因内因Weakness行业均值行业均值Threat外因外因消极消极ProjectManagement权衡利弊和优劣权衡利弊和优劣（项目决策第一件事）-方法方法2：

六帽分析：

六帽分析蓝蓝冷静冷静逻辑性逻辑性思维思维跳跃跳跃创造创造思维思维绿绿黄黄白白乐观乐观积极积极思维思维中立中立客观客观思维思维项目项目慎重慎重谨慎谨慎思维思维感性感性直觉直觉思维思维黑黑红红7ProjectManagement协调干系人利益协调干系人利益（项目决策第二件事）（项目决策第二件事）列出列出所有主要所有主要干系人干系人按按权重顺序权重顺序排列各排列各主要干系人主要干系人对主要干系人对主要干系人利益利益关注点全面分析关注点全面分析对主要干系人进行对主要干系人进行正负力道正负力道的分析的分析综合平衡，确定综合平衡，确定优化目标优化目标ProjectManagement确立优化的项目目标确立优化的项目目标（项目决策第三件事）（项目决策第三件事）l应满足应满足“双向互动双向互动”原则原则l应满足应满足“SMART”原则原则8项目预期的结果或项目最终的产品，包括范围、进度、质量、标准、费用、利润、品牌等。

Simple简单Measurable结果可测Achievable力所能及Relevant符合利益Time时间约束的的项目总划ProjectManagement计划阶段计划阶段l项目的项目的独特性独特性决定了项目计划的必要性。

决定了项目计划的必要性。

n计划的本质是将计划的本质是将未来未来带到带到现在现在，并对，并对未来未来事情进行思考及预先安排，这样你就可以通过事情进行思考及预先安排，这样你就可以通过现在现在的行为对的行为对未来未来产生控制。

产生控制。

l项目计划为项目的测量和控制提供项目计划为项目的测量和控制提供基准基准。

l促进项目干系人之间的沟通，以达成促进项目干系人之间的沟通，以达成共识共识。

p计划的过程也就是计划的过程也就是事前事前管理的过程。

管理的过程。

ProjectManagement计划阶段：

项目的计划框架计划阶段：

项目的计划框架风险风险计划时间计划供应采购计划计范围计划成本计划质量计划人力资源计划沟通计划9ProjectManagement工程管理的几点心得工程管理的几点心得事前控制事前控制深入理解深入理解工程特点工程特点确定工程管理确定工程管理目标目标有条理地进行有条理地进行施工前施工前的组织工作的组织工作制定有制定有针对性针对性的工程管理制度的工程管理制度细化工程管理细化工程管理辅助措施辅助措施ProjectManagement工程管理的几点心得工程管理的几点心得事中控制事中控制落实过程检查制度落实过程检查制度明确并细化明确并细化关键控制点关键控制点制定关键控制点的制定关键控制点的_切实落实关键控制点的切实落实关键控制点的_10ProjectManagement工程管理的几点心得工程管理的几点心得团队管理团队管理分工分工明确明确，各司其职，各司其职了解各了解各相关相关部门或专业的情况部门或专业的情况各专业加强各专业加强沟通沟通守门员意识意识ProjectManagement实施阶段：

流程管理实施阶段：

流程管理流程管理定义：

流程管理定义：

管理一个或者几个流程的一种体制，把管理一个或者几个流程的一种体制，把责任和义务责任和义务___地分配给流程所有者，通过地分配给流程所有者，通过对流程的每个节点和要素进行管理对流程的每个节点和要素进行管理,以达成流程的绩效目以达成流程的绩效目标的过程。

标的过程。

流程象人体的神经系统流程象人体的神经系统,它确保了组织它确保了组织功能的正常运转与协调一致性功能的正常运转与协调一致性11流流程程ProjectManagement保证目标的持续保证目标的持续实现实现提升组织的运作效提升组织的运作效率率实现管理一致性实现管理一致性通过流程管理实现流程的通过流程管理实现流程的各阶段的目标各阶段的目标，最终保证组织目标的持，最终保证组织目标的持续实现。

续实现。

理顺内部运作流程及流程之间的接理顺内部运作流程及流程之间的接口，减少口，减少无序操作无序操作，实现组，实现组织内部运营及管理的一致性。

织内部运营及管理的一致性。

实现管理模式的实现管理模式的转变转变构建有竞争力的构建有竞争力的管理平台管理平台实现顾客的高度实现顾客的高度满意满意组织内部文化逐组织内部文化逐渐转变渐转变通过流程管理的实施将以职能为中通过流程管理的实施将以职能为中心的传统管理模式转变为以流程为心的传统管理模式转变为以流程为中心的管理模式，中心的管理模式，变人治为法治变人治为法治通过流程结构和流程网络的建立，通过流程结构和流程网络的建立，明确流程关系和流程运行标准和要明确流程关系和流程运行标准和要求，将最优经验求，将最优经验显性化显性化。

建立以建立以顾客顾客为关注焦点的流程管为关注焦点的流程管理体系，实现顾客的高度满意，并理体系，实现顾客的高度满意，并提高顾客的信任度和忠提高顾客的信任度和忠诚度。

诚度。

以有形的流程影响组织的内部文化以有形的流程影响组织的内部文化并带并带动动组织组织文文化的化的转变转变,建立建立_知识共识，有效执行知识共识，有效执行的内部文化。

的内部文化。

管管理理的的好好处处ProjectManagement流程管理是实现精益化生产的必然途径流程管理是实现精益化生产的必然途径规模规模/市场市场影响力影响力手工作坊粗放式规范化精细化精益化创业期创业期成长期成长期成熟期成熟期衰退期衰退期发展发展阶段阶段12ProjectManagement控制阶段：

项目控制的基本原理控制阶段：

项目控制的基本原理绩效（成本、工期）绩效（成本、工期）时间时间ProjectManagement收尾阶段：

项目收尾的几件事收尾阶段：

项目收尾的几件事核实项目的范围、质量，项目正式验收核实项目的范围、质量，项目正式验收清理项目合同，结清所有款项清理项目合同，结清所有款项对项目过程及成果进行对项目过程及成果进行___，总结，总结___整理项目记录，建立项目档案整理项目记录，建立项目档案进行项目移交，转移项目责任进行项目移交，转移项目责任有计划地有计划地__项目资源，迎项目资源，迎接新的工作接新的工作13墙内墙内ProjectManagement项目范围管理项目范围管理ProjectManagement项目范围的形成过程项目范围的形成过程1：

成成本本约约束束空空装饰性装饰性窗窗帘帘调调吊灯吊灯复合木地板复合木地板网络线网络线隐式防隐式防隐式储藏壁柜隐式储藏壁柜吊吊扇扇密密封封窗窗时时间间约约束束盗门盗门抽油烟机抽油烟机抽水马桶抽水马桶质量质量约约束束加法思维：

在确保底线的基础上加法思维：

在确保底线的基础上得寸进尺得寸进尺。

14束束资资约约源源准准总总标标量量量量约约质质束束3.ProjectManagement项目范围的形成过程项目范围的形成过程2：

项目范围项目范围总时间约束总时间约束减法思维：

在追求理想的过程中减法思维：

在追求理想的过程中忍痛割爱忍痛割爱。

ProjectManagement项目范围管理的内容：

项目范围管理的内容：

1.明确并理解客户的明确并理解客户的需求内容需求内容，综合确定项，综合确定项目范围的目范围的基准基准；2.对可交付成果及工作内容进行分解和细化，界定对可交付成果及工作内容进行分解和细化，界定项目范围的项目范围的边界边界；全过程全过程控制可交付成果的内容及工作范围控制可交付成果的内容及工作范围。

15ProjectManagement如何确定项目范围的基准如何确定项目范围的基准l明确需求、除外、基准明确需求、除外、基准需求分析需求分析业务请求业务请求交付物交付物提出不同范围目标的提出不同范围目标的备选方案备选方案对各备选方案的对各备选方案的投入产出效益投入产出效益进行分析进行分析综合平衡综合平衡，确定项目范围基准，确定项目范围基准Proj