山东滨州商业地产租赁计划书.docx
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山东滨州商业地产租赁计划书
山东滨州百加百商业中心提升性经营规划即滨州百加百商业中心转型租赁计划书
滨州地区基本情况
山东省委、省政府提出构建“一体两翼”发展格局和加快建设黄河三角洲高效生态经济区发展战略，滨州处在“两翼”中的北翼中心位置，是黄河三角洲高效生态经济区的核心区域，开发潜力巨大；环渤海经济圈的快速崛起，滨州已成为山东对接天津滨海新区的桥头堡和天津滨海新区的产业协作基地。
“北海新区”建设拉开大幕，将成为新的亮点。
所以说，滨州区位突出、交通便利、资源厚实、腹地广阔、产业发达、生产要素成本低，加之多重的发展机遇，为滨州的崛起奠定了坚实基础。
国家和省的战略决策，将有利于滨州市发展战略上实现“南融”即融入山东半岛城市群和济南城市圈、“北接”即接轨天津北海新区和“中建”即建设黄河三角洲高效生态经济园区。
应着眼于城市整体功能的强化和整体布局的优化，明晰经济功能分区，指导各县区努力实现优势互补、错位发展。
发挥区位优势、资源优势和产业优势，促进城乡、区域、经济与社会、人与自然的协调发展，实现产业发展与城市化的互动。
做大出口加工和资源加工产业，提升现代化、国际化水平。
滨州要充分利用丰富的土地资源，努力打造具有区域特色的城市品牌，打造花园式城市和宜居城市。
要打破传统的行政区域标准和行业管理标准，建立产业生态系统集成和产业集聚增值的宏观调控布局机制，实现原有的行政区经济发展模式向经济区经济发展模式转变，通过集聚要素、膨胀规模、增强辐射，最终形成具有强大影响力、竞争力的新经济区，构筑起高效生态的现代产业体系，建成全省重要的先进制造业基地、精细化工基地、区域性交通枢纽和物流中心、休闲度假胜地。
中投顾问提示：
一季度滨州市实现社会消费品零售总额836661万元，同比增加125009万元，扣除物价因素，实际增长%。
中国投资咨询网讯一季度滨州市实现社会消费品零售总额836661万元，同比增加125009万元，扣除物价因素，实际增长%。
主要呈现出消费升级类商品大幅增长、农村市场潜力巨大等主要市场运行特点。
农村市场潜能巨大业成绝对主体。
据了解，一季度，滨州市各县及县以上城镇消费市场实现社会消费品零售额532219万元，扣除物价因素，实际增长%。
县以下农村市场实现零售额304442万元，扣除物价因素，实际增长%。
农村市场在扩大内需、刺激消费方面的巨大潜能将得到进一步发挥。
此外，一季度滨州市零售业实现消费品零售额万元，占全市社会消费品零售总额的比重达%，同比提高了个百分点。
零售额同比增加了万元，占全市社会零售总额增量的比重达到75%。
批发业占全市社会零售总额增量的%；住宿餐饮行业占全社会零售总额增量的12%；其他行业占全社会零售总额增量的%。
批零住餐增势强劲消费升级成效明显
一季度，滨州市限额以上批发零售业实现社会消费品零售额万元，同比增长%，占全市社会消费品零售总额的比重%，同比提高个百分点。
全市限额以上餐饮和住宿企业营业总收入达万元，其中住宿餐饮业的零售额达万元，同比增长%，占全市社会消费品零售总额的比重为%，同比提高个百分点。
此外，一季度，基本生活必需品如粮油食品饮料、烟酒类共实现零售额万元，同比增长34%，衣着类实现零售额万元，同比增长%。
耐用消费品大幅增长，汽车类实现零售额万元，同比增长%，家具类实现零售额万元，同比增长%。
时尚消费品，如黄金珠宝类，实现额万元，同比增长36%，化妆品类同比增长%。
全市体育娱乐用品增长%，通讯器材类增长32%。
根据《滨州市城市总体规划（2005-2020年）》“交通引导、市场运作”项下“通过道路和交通设施建设，大力发展公共交通，形成城际、区际、城乡间的安全、快速、便捷的交通联系；根据产业发展和功能布局的要求，拓展城市发展空间，形成城市合理的空间布局。
”指导原则，有金（JIN因电脑打不出）子清女士委托,由世界支点城市规划顾问北京有限公司制定本经营计划。
本经营计划要达到的目的为：
向本区域和周边城镇地区，满足居民综合消费需求，提升城镇居民生活品质，形成时尚、便利、安全、舒适的城镇生活中心。
城市资料
“南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。
”是山东省城乡规划设计研究院制订《滨州市城市总体规划（2004-2020）》核心思想。
开放的滨州、活力的滨州、绿色的滨州、协调的滨州、宜居的滨州是滨州的城市经营目标。
运营资料
本项目共用设计商业转型项目面积共计14000平方米。
其中临街商业楼2700平米乘以四层计11000平方米左右，后面库房及办公用房3000平方米左右。
项目设计业态
百加百商业中心业态组合方案
（1） 主力百货店
主力百货店为燕莎友谊商城、或三和百货以及君太百货
图5-56燕莎友谊百货
图5-57贵友大厦
（2）小型超市
小型超市：
（3）专业店
专业店在百加百商业中心占据重要位置，山东滨州百加百商业中心引进三阳电器和家居超市。
这类专业店集客能力较强，与百货及超市业态形成互补。
百加百商业中心吸引人流主要靠两方面：
第一要有清晰的具有吸引力的主题，百加百商业中心缺乏明确的主题。
第二主力店本身具有强大的集客能力。
在集客能力方面百加百商业中心也不是很强。
鉴于百加百商业中心已经建成，因此，通过软性主题构造是今后的一个发展方向。
例如我们可以引进一流的培训机构，对零散的商铺从业人员进行严格的培训，活跃整个百加百商业中心的经营气氛。
建材与家具超市
汽车超市
（4）餐饮
酒楼
大酒楼
风味菜
美食快餐
特色餐饮店
在餐饮业态设计中，山东滨州百加百商业中心充分考虑了消费人群特点，餐饮口味以北方人群为主。
（5）文化娱乐：
文化休闲广场
咖啡厅与网络
苏州刺绣与艺术品
室内乐园
儿童业态的启发
亲子园
儿童玩具店
百货儿童商品陈列
山东滨州百加百商业中心要在业态设计方面下功夫，借鉴先进的商业中心业态设计。
在儿童业态方面设置的双语亲子园与儿童玩具店以及趣味儿童摄影都比较吸引人；文化休闲业态引进的纸老虎文化休闲广场和咖啡厅（网吧）都有创新。
由于刚刚开始，缺乏经验：
负责商业规划的主要是本地的经营人才，对大型百加百商业中心业态设计敏感度不够，在业态设计中对主力店的经营能力，特别是对吸引顾客目标人群方面不够清晰。
因此业态设计与商业规划是百加百商业中心开发的关键。
笔者实地考察了山东滨州百加百商业中心，同时考察了同业现场，通过对比发现特定情况下百货吸引人流量远远大于纯粹超市和菜市场，商城定位比较高档，因此要成功经营必须引进吸引人流量较大的百货。
这就要求我们在百加百商业中心招商过程中，积极与强势百货公司沟通，深入了解对方需求，不仅是租金方面，更重要的是让百货公司确信，百加百商业中心能够整体经营成功，要展示招商与经营团队的实际操作能力。
通过对比分析得知，强势品牌超市辐射半径远远大于一般品牌超市，因此，在百加百商业中心招商过程中，我们要采取适当的租金策略，局部要有所舍弃。
例如通过低租金吸引大超市，但是要确实能够吸引更多人流，提升整体百加百商业中心租金。
项目现状分析
a）随着项目整体城市的增值，人口基数开始逐步增加。
b）农村消费带动比例较大
c）百货加休闲广场利用率最高，同时带动了商铺的招商。
城市分析
资料
1.04~05年城市人口自然增长率为‰，在30万左右，常住人口20万左右
2.04年消费品市场更趋活跃。
全年实现社会消费品零售总额亿元，增长%。
其中批发零售贸易业实现销售额亿元，增长%；餐饮业实现销售额亿元，增长%。
05年上半年，城镇居民人均可支配收入4088元，增长%。
上半年人均消费支出2720元，增长%。
其中，食品消费增长%，教育文化娱乐服务消费增长%，交通和通信消费增长%。
3.目前全市有个体工商户73216户，从业人员101425人
4.市民消费习惯（观察结论）
集中购物：
4点~8点地点：
小北街
外出就餐：
6点~7点地点：
猪市街、杭州路
休闲娱乐：
4点~10点地点：
红星路东段
夜宵小吃：
9点~11点地点：
环湖路
5.04年房屋建筑竣工面积万平方米，下降%。
房地产投资一直呈现下降态势。
今年以来，商品房销售增幅一直落后于其投资50个百分点以上；空置面积较多，上半年空置面积万平方米，其中住宅万平方米，空置面积比去年同期增长%。
1-6月，商品房销售额12754万元，销售面积万平方米，分别比去年同期下降%个和%。
今年以来，商品房销售幅度一直落后于其投资增幅50个百分点以上。
以上信息来源：
市统计局
分析
1.人口流动性较弱
2.商铺数量密集
3.房地产投资（住房、商铺）成负增长
4.休闲产业发达，本地居民习惯休闲购物
5.长期以来形成的以雕像广场为中心的购物、娱乐休闲、餐饮为一体的商业中心
说明
1.城市收入稳步增加，消费力上涨
2.本地房地产出现负增长局面主要受人口数量限制
3.市民消费习惯固定
SWOT分析
项目地理位置
Strength（优势）
1.政府优势：
当地政府文化产业的重点项目
2.地块优势：
居住人口最多，离传统商业中心仅一街之隔，有利于人气的培养
3.项目规模：
有利于综合竞争力的形成
4.整合营销：
当地缺少休闲产业，而项目体量足以支持多个休闲产业的形成
Weakness（劣势）
1.区位劣势：
项目所在地位于老城区，但项目周边人气目前还不是很旺，商业氛围不佳，现有商业中心与项目相隔上大南街，却并没有给项目带来有效的人气聚集效应
2.道路交通：
目前项目周边仅南街有一定的人流量；北街的商业气氛被阻隔，难以沿展到项目。
3.消费习惯：
南街被消费者遗忘，如何唤起他们的记忆，我们需要在宣传和品质上花费很大的力气。
Opportunity（机会）
1．来自市场：
没有形成特色消费商圈，商业楼盘缺少系统的科学的推广方式，做好项目定位和目标对象是项目迅速成败的关键
2．城市地块的增值，市中心商铺密集，业态单一（服饰），其他业态零散，都是我们形成集中补充业态的机会。
Threat（威胁）
1．区域竞争：
政府规划的重点建设区域，有东坡湖广场、义乌商贸城、金罗马假日广场、青年步行街等大型商业楼盘；老城区有：
赛尔阳光广场、巴黎春天、小香港商业步行街等
2．市场风险：
目前区域市场的商业地产开发属于实质性空白阶段，主要由于三苏祠的产业形态对传统零售商业的反面作用，导致商业开发的滞后，能否改变消费者的购物习惯是市场风险的关键
3．目前空置商铺达30万平方米，主要集中二楼以上商铺，如果我们不能合理运用业态，掌握业态对经营场所的选择，很有可能再次失败。
营销目标
①实现招商70%以上
②人流量平均3000人/天以上
③拉动资产价值均价达4200元/㎡
项目定位
--------“文化休闲百加百商业中心”
1.第三产业概念及其发展、特点
概念
第三产业是除第一、第二产业外的其他行业，亦称服务业，包括生产服务和生活服务两个方面，是生产力提高和社会进步的必然结果，其发展水平已经成为衡量国家和地区发展水平、现代化程度的重要标志。
发展
a）2001年第三产业完成投资18306亿元，增长％，增长速度分别比第一产业、第二产业高17和10个百分点。
第三产业投资占社会固定资产总投资的比重达到%，形成投资新热点。
b）传统的批发零售贸易、餐饮业和交通运输业持续、稳定发展,；同时，旅游、信息、咨询、科技服务、社区服务、金融保险、通讯、美容健身、教育、娱乐、文化等新兴产业快速发展。
c）未来第三产业已经成为城市经济增长的支柱，如北京、上海、石家庄、长沙等城市第三产业增加值占GDP的比重分别达到%、%、%和%。
特点
第三产业内部行业较多,劳动密集与技术密集、智力密集行业并存,可以吸纳不同层次、不同素质的劳动力就业。
2.结合自身条件和城市条件，满足条件的产业有批发零售贸易、旅游、通讯、美容健身、教育、娱乐和文化。
3.城区商铺密集，休闲场所不足
4.除服饰销售集中以外，如餐饮、娱乐、科技等均没有形成特色商圈
5.由于的区域地理位置、社会环境和经济发展状况决定了本项目的市场需求支撑只能来自本地。
市场定位
市的构成：
地区消费市场、旅游人口、书画爱好者以及培训机构
场的构成：
外来贸易与本地贸易想结合
业态规划
再根据满足条件的产业开店策略，我们确定如下产业结构
休闲服务类经营者开店策略
休闲服务行业在选择口岸时主要考虑的因素有：
具备地域优势和休闲娱乐比较集中、配备充足的车位、良好的经营环境，产业气氛充足。
休闲服务行业的商铺一般不会选择一楼的商铺，由于行业惯例，消费者可以接受上二楼。
休闲业经营者对建筑的层高和内部通道设计有较高的要求，同时要求通风条件良好。
商品零售类经营者开店策略
商品零售行业在选择口岸时主要考虑的因素有：
交通便利、周边有大型居住社区作为常规消费群体支撑、整体环境有利于吸引消费者
商品零售行业根据不同的类型选择商铺的要求也不一样，总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点，同时对市场要求较高。
书画经营者开店策略
书画行业在选择口岸时主要考虑的因素有：
文化背景、市场影响力、交易市场是否成熟、市场区域购买力、市场组织能力以及销售通路是否完善
书画行业对商铺的要求主要有：
便于作品陈列、规模性和整体性三方面
文化教育经营者开店策略
文化教育行业在选择口岸时主要考虑的因素有：
社区与选址的交通情况、区域内学校数量、租金价格、家庭休闲较集中便于实地宣传
文化教育行业对商铺的要求主要有：
面积符合要求、租金便宜、相对安静
具体业态分布
以中心广场分割出两个业态区（休闲商业相结合、产业融入文化），带来多重享受。
业态如图（一层可自主选择，沿街商铺不纳入规划）
二层以上业态（含二层）
一层主力业态规划
项目经营模式（商业部分）
商业地产开发至少涉及多个主要利益相关群体和多种权利分配。
围绕多级市场、多个利益相关群体和多种权利分配，必须通过有效的项目经营模式，实现开发商、投资者、经营者、管理者、消费者五者共生共赢、利益协调统一，以此提升开发商的美誉度、持续发展力和实现其商业利益最大化。
五个主要利益相关群体
开发企业是项目开发的整体组织协调者，其利益取向是商业物业的顺利销售回收投资，或者通过长期的租金收入获得投资回报。
投资者是项目销售的关键，商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会，协助投资者规避投资风险，取得合理的投资回报。
投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。
经营者（可能本身就是投资者）在商业经营者的经营过程中，市场盈利机会、成熟的商圈、合理租金、商品档次、商场推广力度等因素决定了经营状况，也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围，经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短.因此，项目开发中商业形成的初期，吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。
管理者（有时由开发商兼任），开发商引进经验丰富的商业管理公司参与商业项目的管理和经营，是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段。
消费者是商业物业的最终消费对象，商业物业内经营商品与服务的最终消费者。
项目经营模式
常规的经营模式有产权式经营模式和自主经营模式两种
产权式经营模式：
商业物业全部销售，所有权由投资者所有，投资者自主经营，或者独立招商、分散经营，物业管理公司只有最简单的物业管理职能，租金收益全部归投资者所有。
自主经营模式：
自主式经营分两个细分层面，①将商业物业部分产权与经营权销售给个人投资者，但由专业商业管理公司负责统一管理，投资者自主经营或委托经营，并享受商业管理公司固定投资回报的一种销售模式。
②指开发商预留部分商业物业，不出让产权，以引进核心主力商家带动零散商家进场经营，商业管理公司负责统一管理，实现租金收益与资产增值的一种经营模式。
模式优劣势分析
1．产权式经营模式的优劣势：
此经营模式开发企业投资回收较快，风险较低，操作简单，追求短期利益；但是由于产权分散，不便后期商业管理，缺乏长期收益最大化的能力。
2．自主经营模式的优劣势：
通过专业商业管理公司的专业化管理，实现商业价值的最大化。
后期风险大，投入增加。
项目经营模式的选择
结合本项目实际情况和整体经营战略，由于项目前期招商不力导致人气不足，影响到产权销售，因此我们必须首先考虑招商问题，然后利用产业形成人气，利用聚集效应实现产权销售。
第一步：
蓄势阶段，自主经营的第二种模式，实现资产增值
第二部：
销售阶段，自主经营的第一种模式，强化项目整体品牌；结合产权经营。
招商期的成果服务于销售，让投资者看到固定的投资回报，增强投资信心。
租金定位
以商铺租赁市场为定价依据，制定符合当地市场的租金价格体系（如图表）
三苏祠为正面，东坡苑为背面，以下为最低租金价格体系
位置
楼层
楼层面积
总面积
租金（元/平方米.月）
备注
正面
背面
一号楼
1层
1519㎡
30－35
25－30
临
街
和
广
场
面
商
铺
租
金
最
低
30
∣
35
2层
1340㎡
15－20
12－15
3层
㎡
10－15
8－12
二号楼
1层
1267㎡
30－35
25－30
2层
1030㎡
15－20
12－15
3层
㎡
10－15
8－12
三号楼
1层
1272㎡
30－35
25－30
2层
1030㎡
15－20
12－15
3层
㎡
10－15
8－12
四号楼
1层
1277㎡
30－35
25－30
2层
1064㎡
15－20
12－15
3层
㎡
10－15
8－12
五号楼
1层
㎡
25－30
18－22
2层
724㎡
12－15
10－15
六号楼
1层
㎡
25－30
18－22
2层
㎡
12－15
10－15
七号楼
1层
㎡
25－30
18－22
2层
㎡
12－15
10－15
九号楼
1层
㎡
9595
价格面议
整体
租赁
2层
㎡
3层
㎡
4层
㎡
十号楼
1层
㎡
18－22
15－20
临
街
和
广
场
面
商
铺
租
金
最
低
30
∣
35
2层
㎡
10－15
10－15
3层
㎡
8－12
8－12
十一号楼
1层
1139㎡
18－22
15－20
2层
㎡
10－15
10－15
3层
㎡
8－12
8－12
十二号楼
1层
1277㎡
3573
30－35
15－20
2层
1148㎡
15－20
10－15
3层
1148㎡
10－15
8－12
十三号楼
1层
1139㎡
18－22
15－20
2层
1152㎡
10－15
10－15
3层
㎡
8－12
8－12
十七号楼
底层
㎡
15－20
十八号楼
底层
㎡
18－25
十九号楼
底层
㎡
18－25
休闲广场
租金7元/㎡，物业管理费1元/㎡
招商计划
招商对象：
符合业态规划的经营者
招商区域：
本地+京津地区
整体策略
1．由于项目前期在本地市场形成的不良影响，故选择此前不熟悉项目的京津地区作为招商的主要战地，从外到内的带动，消除不良影响。
2．项目形象：
第一座文化商业城，休闲购物新体验。
3．媒介策略（附件，媒介计划）
诉求对象：
具有扩张意图的个体商户、连锁品牌经营者及有意识开店的潜在投资者
对象特征：
①具备一定抗风险能力的经济基础
②具有冒险精神，对现有收入不满意
③本身有投资经验或具有这方面的人际关系
④ 具有某行业的工作经验或人际关系
对象行为分析：
开店基础是对某行业的了解；开店目的明确，经营场所的选择和前期投入是考虑的重点，特别是有意识开店的首次投资者，他们对初期投入十分重视；人际关系较广，对信息收集的渠道和范围也相对较广。
蓄势期
诉求主题：
注意知识性，“消费市场分析及项目基本属性介绍”
诉求范围：
京津+
诉求时间：
7月15日～8月15日
媒介选择：
华西都市报
广告形式：
软文，题花
诉求频次：
软文1次，题花3次；共计4次
导入期
诉求主题：
楼盘展示，业态、管理、交通、地理等优势，传递招商信息
诉求范围：
京津+
诉求时间：
8月15日～9月15日
媒介选择：
华西都市报
广告形式：
软文，题花
诉求频次：
软文1次，题花9次；共计10次
强销期：
诉求主题：
优惠，主标“店铺装修，这里不花钱”，副“更多优惠方案等您来决策”
诉求范围：
京津+
诉求时间：
9月15日～11月15日
媒介选择：
华西都市报+当地平面媒体+夹报及户外辅助媒体
广告形式：
平面、户外媒体和广播
诉求频次：
华西公告2次、题花资讯5次当地平面硬广4次、华西夹报4次、广播5秒1个月和户外媒体；共计平面15次，户外2个月、广播1个月
持续期：
诉求主题：
与诉求对象信息互动招商成果展示、项目能为消费者提供的服务
诉求范围：
诉求时间：
11月15日～次年1月1日
媒介选择：
户外媒体+当地平面媒体（针对休闲服务的媒体）
广告形式：
硬广和户外媒体
诉求频次：
平面4次，户外4个月
争取合作：
1青城山GOLF会所易拉宝展示
2本地广告公司与项目资源互换
3政府对大型品牌的引入支持
其他事项：
1国庆、元旦、春节举办的活动媒介宣传
2强销期的招商手册直邮
3重点招商对象直接跟踪
4VI系统务必在推广启动前确定
5集团网站建成起的站内宣传，该信息在其他媒介上的信息体现
6原则上不做销售方面的推广
招商手段
现场烘托商业气氛（附件现场规划）
1．户外广告形式多样新颖
2．提早形成国庆喜庆气氛，多利用气球、彩旗等
3．气氛延展，利用步行街的仿古路灯
SP活动提升人气
1．品牌展示（～活动方案）
2．第一届东坡文化购物节（活动方案）
3．春节开业活动
优惠政策
内容
项
目
面积（建筑面积㎡）优惠政策（总租金）
付款方式优惠政策
品牌优惠政策
50以下
50-99
100-199
200-500
500㎡以上
一次性付清3年
一次性付清5年
国际国内知名
国内普通品牌
租金
不优惠
折
9折
折
7折
7折
折
8折
9折
物管费
不优惠
不优惠
不优惠
协商
协商
不优惠
不优惠
协商
不优惠
经营管理费
不优惠
协商
协商
可免
可免
协商
协商
可免
协商
免租期
1-3个月
1-3个月
3-6个月
6-9个月
9-12个月
9-12个月
1-3个月
其他
1、商家第一次装修产生的属于的垃圾清运费全免（注：
业主自营或自行租赁招商的由业主承担）。
2、商家入场装修的装修入场证、管理费减半收取。
3、商家享受与其他区域商家的政府给予的所有优惠政策（按政府相关文件执行）。
4、优惠政策折扣限于第一年总租金，折扣后不享受重复优惠。
共同优惠政策
在2009年10月1日之前入场的商家给予3个月免租期
在2009年10月1日之后入场的商家，面积（建筑面积㎡）在50㎡以内免租期1个月。
广告位优惠
可根据商家经营规模及
升级会员 