万科集团全集项目计划方案限额管理目标标准.docx
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万科集团全集项目计划方案限额管理目标标准
项目限额管理标准
1、指引目的：
1.1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制。
1.2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化。
1.3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。
1.4、范围
适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经董事会审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。
2、定义:
2.1、设计限额
为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值。
项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。
2.2、建筑面积
指GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。
2.3、装修面积
指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计
2.4、赠送面积
指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。
赠送面积需在策委会纪要中明确，限额指标可以分开考核。
2.5、项目档次定位
A、“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200液以上的项目,
且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%二线及其他城市销售单
方建安成本占售价比重不超过25%
B、“准豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%~200（含140%的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%
C、“中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%~140%
（含80%的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%
D、“普通住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%^下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%
E、若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。
项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。
2.6、项目区域分类：
A一线城市包括：
北京、上海、深圳、广州、天津中心区；
B二线城市包括：
苏州、南京、番禺、佛山、重庆、成都、珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚及其他省会城市的中心区及一线城市的非中心区项目；
C其他城市包括：
漳州、惠州及二线城市的非中心区项目。
2.7、限额指标均为上限
限额标准主导及参与部门：
策划设计中心、成本管理部、项目公司（部）、精装修景观项目部、营销中心（商业地产中心）、地产财务部、发展部各部门
在限额管理中分别承担得职责：
2.7.1、成本管理部
参与制定及修订项目的限额成本管理指标，监督并统计限额成本的执行情况；
2.7.2、策划设计中心
组织制定及修订限额设计指标，并协助第二阶段成本目标下达限额设计指标；针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实施。
2.7.3、精装修景观项目部
参与制定及修订公共部位装修、景观工程、样板房等限额指标，监督相关限额设计的实施。
2.7.4、营销中心
协助统计营销费用相关数据，并参与营销费用限额指标的制定及修订。
2.7.5、城市公司设计部
为限额设计的最终实施部门，在策划设计中心授权范围内，落实下达的限额设计指标，在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核。
2.7.6.城市成本管理部
（1）、根据设计成果复核限额设计指标是否在范围内，并及时反馈到设计主责部门及设计管理部门；
（2）、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到总部成本管理部。
2.7.7.发展部
在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位（豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅）、售价、项目区域分类。
3、工作程序
3.1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制
序号
指标名称
备注
1
设计费
设计费含规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计
（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计费、审图及专业设计顾问等费用。
精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。
2
营销费
项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。
3
钢筋砼含量
在设计任务书中列入结构的钢筋、砼单位面积的含量，包括纟口构、建筑造型、女儿墙等构件的钢肋及砼，需要区分结构类型、建筑高度、抗震等级等分别列控制指标。
为了防止单纯控制地下室钢筋及砼指标而降低车库停车效率，对地下室车位占用面积制疋了相关控制指标。
4
外立面门窗及铝含量
外立面门窗工程在本项目中的平均实物量单价、分摊到地上建筑面积单方等控制指标，头际控制包含铝含量控制、铝型材、涂层、玻璃、五金件、开窗率等几个方面的控制。
5
外立面用材
为外墙面的费用分摊到地上建筑面积的控制指标，实际控制包括墙地比控制、外墙面层材料的选择及比例控制等。
6
景观工程限额
含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、外墙园建、雕塑小品、室外照明、标识、人工湿地、土方堆坡造坡及500mm以内厚种植土回填等。
7
公共部位装修限额
含会所、大堂、地下室电梯厅、电梯厅、公共卫生间等装修费用，一般包括硬装、软装及设备。
8
样板房及销售分公司限额
为销售展示装修费用，包括装修单方的控制。
9
安装
含给排水工程综合指标、强电工程综合指标、弱电工程综合指标、通风空调工程综合指标、消防工程综合指标和燃气工程综合指标。
3.2制定限额指标
通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。
3.2.1设计费限额
本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。
精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。
序列
住宅项目分档
设计费用限额（元/m）
序号
写字楼项目分档
设计费用限额（元/
m2）
1.1
豪宅
r150
2.1
r地标甲级
210
1.2
准豪宅
100
2.2
甲级
150
1.3
中档
70
2.3
乙级及高档研发楼
100
1.4
普通
50
2.4
研发楼
55
住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会所等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。
备注：
（3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。
其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的25%若超过25%设计费计算面积按照容积率面积的1.25计算
（4）精装修设计费含在精装修总限额成本内，由精装修主责部门负责管理，精装总设计费不宜超过精装总成本的4%
（5）星级酒店、地标建筑建议另行报批
3.2.2营销费用限额
本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。
营销费用计算以销售收入为基数。
序号
项目类型
取费（首期）
取费（二期）
取费（三期及以后）
1
新区域新项
3%
2.5%
2%
2d
原区域新项目
2.5%
2%
2%
3
其他项目
在成本目标中明确备注
备注:
（1）即墨麗山国际项目、沈阳麗山国际小镇项目由项目公司负责总协调，其他项目由营销策划部、销售分公司负责其范围内的营销费用总协调。
（2）计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利分析测算中的销售收入，不受实际销售收入增加影响。
持有物业及保障性住房不计算营销费用，物业管理及客户服务等相关费用单计。
（3）物业管理前期介入费列入总营销费用控制，本内容与当前成本目标体系中的“销售费用”内容一致。
3.2.3钢筋、混凝土限量设计标准
由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，
以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353-2005《建筑工程
建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
3.2.3.1整体地下室指标
根据其特征，在指标下达时分为三项指标：
扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较小。
序号
结构形式
指标名称
一层地下室
二层地
下室
备注
1
扩大地
顶板、底板均为钢筋砼梁板结构钢筋
钢筋（kg/m2）
135
115
混凝土（m3/m2）
1.1-1.2
0.9
1.0
2
下室
顶板为钢筋砼预应力主梁，次梁、顶板及底板为普通砼梁板
钢筋（kg/m2）
130
120
混凝土（m3/m2）
0.9-1.1
0.8
0.9
3
顶板为带托板的预应力大板
钢筋（kg/m2）
120
115
混凝土（m3/m2）
0.8-1.0
0.8
0.9
4
顶板、底板均为带托板的预应力大板
钢筋（kg/m2）
110
100
混凝土（m3/m2）
0.9—1.1
0.8—
1.0
5
人防地下室
钢筋（kg/m2）
160—165
按照人防面积
混凝土（m3/m2）
1.1—1.2
6
低层（别墅）地下室
钢筋（kg/m2）
95—105
别墅类附属赠送地下室
混凝土（m3/m2）
0.9—1.0
备注:
设计研发部为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。
地下部分限额的范围：
（1）无地下室结构：
桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。
（2）地下室部分：
桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。
限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。
（3）该限额指标制定前提为：
基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底
梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。
若确定
为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标
时做适当调整。
（4）消防车道区域的调整方法：
按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。
（5）塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80米内、
80米以上分类钢筋按130kg/平米和140kg/平米，全转换按照80米内、80米以上分类钢筋按160kg/平米和170kg/平米控制。
（6）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。
（7）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。
地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。
A、人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆；
B、人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆；
C、人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆；
D、人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上,40平米/辆。
32地上指标:
（1）地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：
适用标准层及不含转换层的地上结构。
序号
建筑层高及类型
抗震等级
标准层控制指标
6度抗震设防
7度抗震设防
8度抗震设防
占式
钢筋（kg/
55.5—
61.5—
67.5—
1
超高层
点式束筒结构
m2）
59
68
76
h=100-150米
混凝土（m3
/m）
0.57
0.64
0.72
点式束筒结构
钢筋（kg/
m2）
44—48
47.5—
50.5
51—
56.5
2
高层h=60-
混凝土（m3
/m）
0.44
0.47
0.54
100米
板式
钢筋（kg/
44.5—
49—
54.5—
剪力
m2）
50
52.5
59
墙结
构
混凝土（m3
/m）
0.47
0.48
0.50
点式
钢筋（kg/
36.5—
39.5—
42.5—
短肢
m2）
40
44
48
剪力
混凝土（m3
0.35
0.37
0.41
3
小高层h=30-
墙
/m）
60米
板式
钢筋（kg/
39—
42.5—
45—
短肢
m2）
42.5
46
51.5
剪力
墙
混凝土（m3
/m）
0.39
0.40
0.44
点式
钢筋（kg/
m2）
36
37.5
40.5
4
多层8层以下
框架
混凝土（m3
/m）
0.33
0.35
0.38
板式框架
钢筋（kg/
m2）
37.5
40
45
混凝土（m3
/m2）
0.35
0.38
0.41
5
独立
钢筋（kg/
m2）
45—48
48—50
55—60
框架
混凝土（m3
0.30—
0.30—
0.35—
低层3层
/m）
0.35
0.35
0.40
联排
钢筋（kg/
m2）
40—45
45—48
50—55
框架
混凝土（m3
0.30—
0.30—
0.35-
/m）
0.35—
0.35—
0.40
（2）地上部分综合指标：
适用有露台赠送及转换层结构。
该限额为地上部分的
限额指标，做面积赠送及结构转换时，需要满足以下指标（超大面积赠送的，需策委会明确同意赠送，并明确赠送面积及赠送方式，考核指标需由成本委员在审议成本目标时下达）。
序号
建筑层高及类型
抗震等级
7-一
标准层控制指标
6度抗震设防
7度抗震设防
8度抗震设防
占式
钢筋（kg/
63.5—
71.5—
79.5—
1
超高层
点式束筒结构
m2）
67
78
88
h=100-150米
混凝土（m3
/m）
0.61
0.68
0.77
点式束筒结构
钢筋（kg/
m2）
51—56
55.5—
58.5
60—
65.5
2
高层h=60-
混凝土（m3
/m）
0.47
0.51
0.58
100米
板式
钢筋（kg/
51.5—
56—
64.5—
剪力
m2）
57
61.5
69
墙结
构
混凝土（m3
/m）
0.42
0.46
0.53
点式
钢筋（kg/
40.5—
45.5—
50.5—
短肢
m2）
44
50
56
3
小高层h=30-
剪力
墙
混凝土（m3
/m）
0.38
0.4
0.45
60米
板式
钢筋（kg/
44—
49.5—
54—
短肢
m2）
47.5
53
60.5
剪力
墙
混凝土（m3
/m）
0.42
0.43
0.48
点式
钢筋（kg/
m2）
40
42.5
46.5
4
多层8层以下
框架
混凝土（m3
/m2）
0.36
0.38
0.42
板式框架
钢筋（kg/
m2）
41.5
46
52
混凝土（m3
/m2）
0.38
0.41
0.45
独立
钢筋（kg/
m2）
45—48
48—50
55—60
框架
混凝土（m3
0.30—
0.30—
0.35—
5
低层3层
/m）
0.35
0.35
0.40
联排
钢筋（kg/
m2）
40—45
45—48
50—55
框架
混凝土（m3
0.30—
0.30—
0.35—
/m）
0.35
0.35
0.40
备注:
1算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。
2地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。
计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。
分母为GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
3标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标，为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。
4除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过策委会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠送的类型，在成本目标中报成本委员会审议，能在改造后形成封闭房间的，参照标准层限额指标，不能形成房间的按照结构板建面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米
其他赠送方式均不调整限额设计指标。
3.2.4外立面门窗标准限额:
本限额适用于住宅产品。
影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等。
铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑，合理控制在合适水平。
本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成。
（1）档次与材料选用参照表（住宅）
产品类型
档次
铝型材表面处理
玻璃
小五金
标准化参考档次
别墅类
豪宅
可选用氟碳喷涂，艳消电、粉末喷涂；型材可选用断桥双层中空
双层中空，可按需要选
用LOW-E
进口品牌
A
准豪宅
艳消电泳、粉末喷涂；型材可选用断桥
双层中空，可按需要选
用LOW-E
合资品牌
A/B1
中档住宅
粉末喷涂
视需要，可选用双层中空及镀膜玻
璃
合资品牌
B2/C
多层高层
豪宅
可选用氟碳喷涂，艳消电泳、粉末喷涂
双层中空，可按需要选用LOW-E或
断桥
进口品牌
A
准豪宅
艳消电泳、粉末喷涂
双层中空，可按需要选用LOW-E或
断桥
合资品牌
A/B1
中档住宅
粉末喷涂
视需要，可选用双层中空、镀膜玻璃及单层玻
璃
合资品牌/国产
B2/C
普通住宅
应选择塑钢型材
镀膜玻璃及单层玻璃
普通品牌
C/D
（2）窗地比控制（住宅）
序号
项目档次
华南
华东及中西部
华北
备注
1
别墅类
1.1
豪宅
0.4
0.32
0.32
1.2
准豪宅/中档住宅
0.32
0.28
0.28
2
多层及高层
2.1
豪宅
0.4
0.32
0.32
2.2
准豪宅
0.3
0.26
0.26
2.3
中档住宅
0.28:
0.24
0.24
2.4
普通住宅
0.22
0.2
0.2
计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井
（3）铝合金门窗综合价格及铝含量控制表（住宅）
序号
项目档次
推存米用标准化系列
普通型材
断桥型材（参考）
备注
按门窗面积
（元）
铝含量
按门窗面积
（元）
铝含量
1
豪宅
A
620—750
10
730—870
14
2
准豪宅
B1
530—620
8
603—730
11.2
3
中档住宅
B2
420—530
7
520—630
9.8
4
普通住宅
C
350—420
5.5
440—520
8
其中普通型材为华南区铝合金标准化设计文件数:
据，同系列截面的断桥型
材用量较普通型材高40%
备注：
1售价一线城市6万/平米以下，二线城市3万元/平米以下的住宅不得使用木包铝等高档材料。
2有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。
3北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
325外立面用材
影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。
外墙的成本，需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。
（1）外立面用材参考表
物业类型
档次
一类材料比例
二类材料比例
三类材料比例
四类材料比例
屋面大型钢（铝合金）屋架
别墅
豪宅
建议控制在20鸠内，特殊项目以公司领导审批确定的方案为准
不作限制
不作限制
不作限制
不作限制
准豪宅
总比例不超过40%可适当选择一类材料点缀
不作限制
不作限制
成本利润
率超30%
不限制，
低于20%
不得使用
中档住宅
总比例不超过10%可适当选择一类材料点缀
不作限制
不作限制
严禁使用
非别墅
豪宅
总比例不超过60%可适当选择一类材料点缀
不作限制
不作限制
不作限制
准豪宅
总比例不超过40%可适当选择一类材料点缀
不作限制
不作限制
成本利润
率超30%
不限制，
低于20%
不得使用
中档住宅
总比例不超过10%3材不超过裙楼（一般不超过三层），可
比例不超
不作限制
严禁使用
适当选择一类材料点缀
普通住宅
严禁使用
严禁使用
不作限制
严禁使用
备注:
1一类材料：
干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/m2石材或其他
面材、幕墙及其他高端的新工艺类材料。
2二类材料：
湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖。
3三类材料：
高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等。
4
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