龙汇苑住宅小区项目可行性研究报告.docx

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龙汇苑住宅小区项目可行性研究报告

龙汇苑住宅小区项目

可行性研究报告

第一章总论

一、建设单位概况

鄂尔多斯市大兴房地产开发有限公司成立于1998年，该公司是内蒙古大兴集团属下的房地产开发企业，系中华人民共和国建设部核准的房地产开发一级企业。

企业法定代表人兼董事长：

郭利忠。

企业现地址：

鄂尔多斯市东胜区吉劳庆北路。

企业法人营业执照注册号为：

152********33（1-1）。

公司拥有注册资金8075万元，现有职工500多人，其中：

高级职称22人，中级职称85人，大专以上学历人员208人。

公司下设财务部、营销部、开发部、工程部及综合业务部等职能部门。

公司自成立以来，本着“诚信立企、质量兴企、顾客至上”的经营理念；坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的开发服务准则。

几年来，公司在做大、做强、做精、做细产业的同时，继续发扬了“自强诚信、务实创新、以质取胜、敢于争先”的企业精神；坚持“高起点规划、高质量、高标准建设、高效益服务”的三大准则。

即：

坚持高起点规划，全力为市民营造绿色生态家园；坚持高质量、高标准建设，全力为客户建造满意放心房；坚持高效益服务，全力为消费者提供优质高效、便捷、周到的售前、售中、售后服务的房地产开发建设方针。

大兴公司立足今天，憧憬未来，抓住机遇，奋发图强。

继续发扬“诚信、奉献、敬业、创新”的企业精神，坚持以人为本，造福社会为最高宗旨，在各级党组织和政府的领导支持下为鄂尔多斯城市改造建设做出更大的贡献。

二、项目概况

（一）项目名称：

龙汇苑住宅小区。

（二）项目建设单位：

内蒙古大兴集团鄂尔多斯房地产开发有限责任公司。

（三）项目建设地点：

鄂尔多斯东胜铁西新区西贸路西、中央路东、广场街南、城市绿化带北H3-1地块。

（四）项目法人：

郭利忠。

（四）项目负责人：

。

（五）建设内容、规模及建设期

1．建设内容

本项目建设内容包括住宅楼及配套基础设施。

2．建设期：

2年

3．建设规模：

本项目占地43000平方米，土建工程总建筑面积56000平方米，包括7栋三层住宅、6栋四层住宅、5栋六层住宅和1栋六层公建楼，地下一层为汽车库。

（六）投资总额及资金来源

本项目新增资产投资28097.5万元，全部自筹资金解决。

三、项目综合评价

龙汇苑住宅小区项目的建成将对东胜区以及整个鄂尔多斯市商品住宅的发展起到重要示范作用，有利于带动和促进地区经济的进一步发展。

本项目的实施，可以完善城市功能，提高城市建设水平，方便人民生活，改善消费与投资环境，提升城市的文化以及城市总体品位，促进就业等诸多方面有着积极的作用。

综上所述，本项目目标明确，建设规模适宜，结构合理，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的社会、经济效益。

四、项目编制依据

（一）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》。

（二）《中华人民共和国建筑法》。

（三）《城市居住区规划设计规范》GB50180—93

（四）《城市道路和建筑物无障碍设汁规范》JGJ50-2001

（五）《住宅设计规范》GB5096—1999

（六）《民用建筑设计通则》GB50352—2005

（七）《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005

（八）《建筑设计防火规范》GBJl6-87

（九）《建筑物抗震设计规范GB5019193》。

（十）其他相关的国家及地方法令法规

（十一）建设项目选址意见书

（十二）市政条件：

市政供暖管线由天骄路方向接入，宽带网线由天骄路方向接入，强电配电箱所处位置为小区东部靠近天骄路方向，电路管线由天骄路接入。

五、项目编制原则

（一）统筹规划，科学设计，合理布局的原则，结合鄂尔多斯市城市总体规划目标。

建筑应符合城建规划红线的要求，使整个建筑群组成一组，形成良好的景观效应。

（二）生态性原则，坚持资源充分综合利用和节能降耗，合理确定各个功能布局，实现各个功能分区的完美结合。

注重人工开发与自然环境的完美结合，创造良好的生态景观和特色鲜明的城市空间。

（三）贯彻房地产市场需求和供给相匹配的原则。

（四）坚持统一规划原则，确定合理的发展目标和规模。

在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合，分期实施。

（五）适度超前、高标准、现代化建设原则，高标准规划建设现代化的基础设施，并保证充足的绿化用地，确保城市系统的良性运行。

（六）以人为本原则，体现以人为本的设计理念，注重社会效益、环境效益和经济效益的有机结合，实现人与自然的和谐统一。

（七）可操作性原则，结合本地的自然条件及经济状况，保证规划设计具备科学性和可操作性。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

“十五”以来，鄂尔多斯经济总量不断扩大，人民生活水平大幅提高。

2007年，全市城镇居民人均可支配收入达到17000元，农牧民人均纯收入达到6500元。

全市城镇居民的消费结构升级明显加快，形成了住宅、汽车、日常消费品等相关产品为主的消费热点，农牧民生活消费结构不断优化，由解决温饱为主向追求品质转变，同时耐用消费品占有数量明显增加，对住房品质的需求也逐步提升。

二、项目建设必要性

（一）汇能集团解决职工住房的现实需求

随着全市经济的快速发展，铁西新区的建设日新月异，汇能集团在这种良好的发展环境中业务蒸蒸日上，职工各方面的诉求不断提升。

事实上，汇能集团自创建以来，不断建立企业管理长效机制，尤其是近年来，集团公司在进一步规范股本结构和法人治理结构的基础上，更深入地完善了属于自己的指导思想和管理理念。

即以组织建设、思想建设、制度建设为切入点，充分运用市场经济管理手段强化内部管理，以人为本，树立正确的思想定位和长远发展的理念，形成科学的治企标准，最大限度地挖掘人的潜力，从根本上全面推进集团公司在科学化、规范化的轨道上向纵深发展。

一是加强企业领导班子建设，建设一个适应市场、懂经济、精管理、不断学习、不断完善、永远战胜自我的企业领导班子；二是实行管理科学化、用人专业化、解决问题直接化的用人机制；三是实行董事会集体决策、员工积极参与的领导模式，树立敏感、果断、准确的企业决策机制，决策一经确定，坚决落实到位；四是实行一个项目一套领导班子，充分调动各班子的工作积极性、主动性、创造性，形成强有力的向心力和凝聚力；五是用经济手段推进企业发展。

利用经济手段充分激发企业管理者的自主性，运用经济杠杆，让人在企业中发挥更大的作用；六是建立目标管理体系，全面推行承包经营责任制管理。

通过不断的努力，汇能集团迅速发展壮大，这得益于公司全体员工的辛勤工作，更得益于各级政府和有关部门及社会各界的大力支持和帮助。

在这种背景下，龙汇苑住宅小区致力于改善和提高全市居民和汇能企业职工的居住条件和居住品味既是以人为本理念的现实贯彻，也是为全市经济建设大局继续贡献力量的积极行动。

（二）加速推动东胜城市化进程

鄂尔多斯市与呼市、包头形成内蒙古的“金三角”，但是东胜作为鄂尔多斯市的中心城市，与呼、包二市相比，其规模档次、品位、城市化率均有明显的差距，对生产要素的吸附能力无法与呼、包二市相比，如不能迅速改变，不仅城市化进程会受到影响，而且必然会影响到全市经济发展的后劲。

东胜铁西新区是东胜城区的拓展部分，是东胜加大对外开放、招商引资、拉动经济增长的新亮点，对未来东胜及乃至鄂尔多斯市经济的整体发展具有举足轻重的作用。

未来经济的发展，需要有产业集聚、功能齐全、基础设施完善、环境优美的区域中心城市来支撑和带动。

示范性地建设商品化职工住宅，对于减轻城市交通、就业、住房压力，提升服务功能和加快经济一体化建设有重要的现实意义，有利于东胜的健康、快速发展。

第三章市场供求分析及预测

一、市场发展现状与前景分析

（一）鄂尔多斯市房地产市场的发展现状

　　近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅成交活跃，价格平稳上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。

——房地产开发企业不断增长。

随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业是越来越多，截止2006年底,全市共有房地产开发企业202家,其中二级资质20家,三级资质48家，四级资质43家，暂定资质91家。

——房地产开发投资增长迅猛。

2006年，全市房地产完成投资40.6亿元，同比增长137.4％，全市房地产投资增长最快的是2005和2006年，增长速度都超过了100%，分别达到169.8%和137.4%,并且投资都超过了10亿以上。

——房地产开发规模不断扩大。

2006年，全市房地产开发规模达到498.3万平方米，同比增长70％，全市房地产开发最快的是2005和2006年，分别比上一年增加了152.5万平方米和168.1万平方米。

——房地产竣工面积不断增加。

2006年，全市房地产竣工面积达到177.37万平方米，同比增长149.1％，随着我市2005年和2006年大规模的开发，未来几年的房地产竣工面积会较快增长。

——房地产销售面积不断增加。

2006年全市销售面积达到239万平方米，增长最快的2005年和2006年，销售面积都超过了100万平方米。

——房地产价格稳步增长。

由于我市房地产市场相当火爆，几乎开发出来楼盘都已售出，所以价格增长较快，尤其是2005年和2006年。

目前东胜区市内的平均价格达到3400元，比2004年的平均价格翻了一番。

二、市场需求分析

（一）需求分析

目前，东胜区房地产市场需求旺盛，主要表现在：

一是我市城镇居民收入的增加，需要改善现有的住宅质量。

二是随着城镇化和工业化步伐的不断加快，越来越多的农民转移到城镇中和工业园区来。

三是随着我市经济的发展，吸引了大量外来人口来我市投资和工作。

四是随着房价的不断上涨，人们都有买涨不买跌的心态。

五是由于银行利息比较低，房地产的价格增长幅度比较大，人们认为选择房地产投资是回报率很高的行业。

第四章项目建设地点及建设条件

一、项目建设地点

鄂尔多斯东胜铁西新区西贸路西、中央路东、广场街南、城市绿化带北H3-1地块。

二、项目建设条件

东胜是鄂尔多斯市政治、经济、文化、科技、交通和信息中心，区域总面积2530平方公里，辖6镇1乡，6个街道办事处，1个经济技术开发区，总人口40万，蒙、汉、满、回等21个民族和睦相处。

（一）自然条件

东胜区地势西高东低。

最高点在西部巴音傲包厢布日嘎斯泰村，海拔1615米，最低点在东部塔拉壕乡红泥塔村，海拔1269米。

东胜区属于温带大陆性气候，大陆度65.7～70.3，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为：

春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。

季度更替明显，冬长夏短，四季分明。

（二）历史条件

——东胜历史悠久，民族文化源远流长。

东胜不仅是世界蒙古民族文化保留最为完整的地区之一，也是中国草原文化与黄河文化相互交融最为完全的地区之一，这里拥有我国保存最完整的秦直道、秦长城遗迹，拥有考古价值极高的汉、北魏等各时期历史遗址，有世界级保护湿地和国家级自然保护区——泊江海子遗鸥自然保护区，是旅游度假、考古探奇的绝佳之地。

——东胜资源富集，区位优势明显。

东胜地处有中国21世纪能源接续地之称的鄂尔多斯盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大。

东胜区位优势明显，109、210国道在此交汇，包东、东苏高速公路、东康快速通道、包府公路，包神、东乌铁路贯穿市区，网通、电信、联通几大信息网络覆盖全境，以东胜为中心的交通网络和信息通讯网络已经形成。

资源和区位优势为东胜扩大开放水平，提高招商引资能力，加快经济社会跨越式发展提供了重要保障。

——东胜城市建设日新月异，经济社会协调发展。

遵循“抓城市建设就是抓经济建设”的思想，按照“拉大、补欠、崛起”的建设思路，东胜不断加大城市建设力度，努力营造良好的人居环境、生产环境和发展环境。

近年来，投资130