长沙项目合作方案_精品文档.ppt

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五一广场站商业配套五一广场站商业配套芙蓉广场站商业配套芙蓉广场站商业配套长沙市轨道规划芙蓉区段长沙市轨道规划芙蓉区段配套商业项目合作方案配套商业项目合作方案项目合作方式目合作方式项目目财务预算算项目可行性研究目可行性研究由于项目相关配套资料尚不齐全，不详之处及各种细节将会由于项目相关配套资料尚不齐全，不详之处及各种细节将会在下一步工作配合中进一步完善！

在下一步工作配合中进一步完善！

项目可行性研究项目可行性研究研研究究背背景景项项目目研研究究定定位位研研究究长沙长沙二线省会城市，是湖南省的政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心。

2010年实现地区生产总值全国省会城市中稳居第7位，GDP百强城市排名中第18位，人均GDP达到64551元，为中西部省会城市中人均收入排名第一。

作为中部中心城市和旅游大省，长沙吸引外来投资与旅游的机率很大，作为中部中心城市和旅游大省，长沙吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。

成为高消费的重要组成部分。

研研究究背背景景按照国务院要求，拟批轨道交通项目城市的基本条件按照国务院要求，拟批轨道交通项目城市的基本条件是：

是：

GDP达到达到1000亿元；地方财政一般预算收入达到亿元；地方财政一般预算收入达到100亿亿元；城区人口元；城区人口300万人。

万人。

2009年2月10日，国家发改委批复了长沙市城市快速轨道交通近期建设规划。

随着社会经济快速发展，城市进程不断加快，长沙市的城市空间结构与布局不够合理，城市中心区域交通压力难以负荷，完善现代综合交通体系，缓解中心城区交通压力，长沙市发展轨道交通是十分必要的。

1号线号线起点站为长沙湘江航电枢纽附近，与支其线交汇于金霞组团附近，止于暮云镇的万家丽路站，拉通城市南北，与长沙地铁与长沙地铁22号线交于五一广场，号线交于五一广场，其延长线连接湘潭、株洲。

实现实现“长、株、潭长、株、潭”一一体化发展空间体系，吸引周边城市使长沙成为中部区域的体化发展空间体系，吸引周边城市使长沙成为中部区域的“消费磁场消费磁场”。

22号线号线东西走向，将连接大河西先导区、金桥火车站和汽车西站、长沙火车站、长沙火车南站等交通枢纽。

于五一广场站与于五一广场站与1号线相交。

号线相交。

2号线与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”，其延长线穿越长沙岳麓区的高新区，拟经过梅溪湖湿地公园并连接规划中的长渝高速铁路客运专线。

研研究究背背景景长沙地铁网络由1号线及其支线1A线、2号线及其支线2A、2B线、3号线、4号线、5号线构成网格加放射形状的线网总体构架，共建设5条主线及3条支线。

其中1号线和2号线形成长沙市南北向芙蓉路和东西向五一大道轨道交通“十”字形骨架，与城市最大交通走廊相对应。

地铁1号线地铁2号线五一广场站五一广场站地处长沙东西主干道五一大道与南北主干道黄兴路交汇处，承载承载11号线号线与与22号线换乘枢纽功能号线换乘枢纽功能，为长沙市南北向芙蓉路和东西向五一大道轨道交通“十”字形骨架交点。

芙蓉广场站芙蓉广场站位于东西向主轴的五一大道和作为南北向主轴的芙蓉路的交汇点，为2号线芙蓉区段站点之一。

衔接高新区、汽车西站、长沙火车站、长沙火车南站等多种公共交通枢纽。

两站相邻，相距约两站相邻，相距约800800米，均属于长沙米，均属于长沙轨道交通芙蓉区段规划站点。

轨道交通芙蓉区段规划站点。

研研究究背背景景研究对象研究对象长沙市商圈规划长沙市商圈规划根据长沙市2005年2020（长沙市城市商业网点布局规划），以长沙市为中心，立足1小时商务圈，辐射株洲、湘潭等周边城市。

长沙商业的消费者已不仅仅是本市的200万人口，而是长株潭一小时经济圈内。

长沙将建设完善11个市级商业中心即五一广个市级商业中心即五一广场商业中心场商业中心，2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心分别是指火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、黎托、观沙岭和大托商业中心。

五一广场站位于五一商圈的核心地段；芙蓉五一广场站位于五一商圈的核心地段；芙蓉广场站距五一广场站约广场站距五一广场站约800800米，属五一商圈覆盖范米，属五一商圈覆盖范围内。

围内。

研研究究背背景景研研究究背背景景五一商圈五一商圈五一商圈，根据长沙市2005年2020（长沙市城市商业网点布局规划）中惟一的1个市级商业中心，号称湖南第一商圈，拥有6000余商家，年消费额数十亿元，零售额达到长沙市零售总额的一半以上，日均客流量为30万人次以上，是长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。

对于商业地产而言，地段是其命脉。

地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心全部具备。

凭借这成熟的商业环境与不可复制的优越位置，五一广场周边近3平方公里的区域，一直是各路商家必争之地，市场竞争激烈。

代表性商业：

新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。

以平和堂商厦、春天百货、王府井百货等在内的商业物业，在引领品牌商业潮流的同时，对准的是大众品牌消费人群及少量的较高档消费市场，本商圈主要商业定位在中高档。

本商圈主要商业定位在中高档。

对于后入市的本项目来说，市场机会不是没有，关键是如何结合自身特点挖掘市场的空白和提升对于后入市的本项目来说，市场机会不是没有，关键是如何结合自身特点挖掘市场的空白和提升项目竞争力。

项目竞争力。

商业类型商业类型代表性商家代表性商家经营模式经营模式平均租金平均租金百货平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方、新大新广场、锦绣中环联营综合卖场万达购物广场租赁16元/月商业步行街黄兴路步行街、金满地步行街、坡子街民俗街、解放西路酒吧街、化龙池、太平街、三王街租赁10元/月区街商铺铺租赁8.2元/月临街商铺租赁18元/月地下商铺租赁5.5元/月五一商圈五一商圈代表型商业类型、经营模式、平均租金：

代表型商业类型、经营模式、平均租金：

可作为本项目参考。

可作为本项目参考。

项项目目研研究究五一广五一广场站与芙蓉广站与芙蓉广场站皆站皆临五一大道而建，相五一大道而建，相邻，相隔距离，相隔距离仅800米，区域米，区域环境一致。

境一致。

u区域区域环境境项目周边商业密集，汇集了百货商场、星级酒店、顶级写字楼，有大型商业也有小型商业区。

此处为长沙市核心区商业中心，商业氛围极浓。

业态以服饰、烟酒茶等位代表的日用零售业及餐饮业为主，金融机构、商务休息会所、宾馆酒店分布广泛。

周边现有停车库总量1500个，车库平时停车保有量在70%上下，节假日不满足停车要求。

周边道路多为单行线，占道现象严重。

五一大道黄兴中路蔡鄂中路解放西路芙蓉中路中山路五一广五一广场站站芙蓉广芙蓉广场站站依据本区域内商业发展现状，我方项目未来主要辐射人依据本区域内商业发展现状，我方项目未来主要辐射人群为本地中青年、办公人群及旅游客流。

群为本地中青年、办公人群及旅游客流。

项项目目研研究究五一广场站五一广场站u项目基目基础经济数据数据总建筑面积60851，其中地上1678,地下59173m2，主体结果：

地上一层、夹层、地下两层。

可用车位573个。

总建筑面积商业面积层高mF1167816384.5夹层809365954.5B123013183755.4B22806744004.5总机6085131008长治路五一大道黄兴中路南阳街五一广五一广场站与芙蓉广站与芙蓉广场站站虽处于同一区域于同一区域环境，但两个站点在物境，但两个站点在物业条件及其功能上有各自特点。

条件及其功能上有各自特点。

项项目目研研究究五一广场站五一广场站uSOWTSOWT分析分析优势S交通：

地铁枢纽，交通便利，可达性强。

人流：

枢纽汇集人流，为本项目的商业部分提供一定客流支持。

现状：

周边商业氛围成熟，消费力强。

劣势W商机：

地铁吸收人群为快速消费客流，需要吸引点。

展示：

主体结果大部分在地下，缺乏展示空间。

机会O人流：

交通网络完善，地铁汇集人流。

体量：

项目体量适中，可以形成规模效应。

威胁T市场：

区域内商业及其配套饱和，竞争激烈。

SWOT项项目目研研究究芙蓉广场站芙蓉广场站u项目基目基础经济数据数据总建筑面积为28788，其中商商业面面积13702，主体结果为地下三层,车位216个。

芙蓉中路建湘路五一大道芙蓉广场站芙蓉广场站uSwotSwot分析分析优势S交通：

衔接多种公共交通枢纽，交通便利，可达性强。

人流：

地铁汇集人流，为本项目的商业部分提供一定支持。

人流：

地铁汇集人流，为本项目的商业部分提供一定客流支持。

现状：

周边商业氛围成熟，消费力强。

劣势W体量：

项目体量较小，难以形成规模效应。

商机：

地铁吸收人群为快速消费客流，需要吸引点。

展示：

主体结果在地下，无地面展示空间。

机会O人流：

交通网络完善，地铁汇集人流。

威胁T市场：

区域内商业及其配套饱和，竞争激烈。

SWOT项项目目定位定位五一商圈是长沙的核心商圈，商业氛围浓厚，档次为中高端，商业及配套已基本趋于饱和，竞争激烈。

五一广场站与芙蓉广场站都处于这一商圈核心地段，结合自身特点挖掘市场的空白将是成败关键。

长沙是湖南的省会城市，为中西部省会城市中人均收入排名第一，人均消费上持续增长。

作为中部中心城市和旅游大省，吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分，其未来发展空间巨大。

商业作为生存与生活必须配套，在主要交通节点上，必然强劲增长。

l五一广场站是1号线与2号线的换乘枢纽，体量较大，地处核心商圈核心路段，服务长沙四面人群，过路客流堪首，商业潜力大。

l芙蓉广场站是2号线芙蓉区段站点，体量较小，同样地处五一商圈核心地段，衔接多种公共交通枢纽，服务人群中旅游客流将是不可忽略的一部分。

从项目自身来看从区域商业看长沙宏观环境环境下的商业总结大环境下经济发展速度快，消费能力强，但项目所属区域虽处于核心商圈核心地段，但市场已趋近饱和，周边商业物业大多定位在中高端。

若项目定位在中端，结合后期商业规划，与周边项目形成分流，在结合地铁物业服务人群，将能吸引更多消费者。

项项目目定位定位五一广场站五一广场站项目商业体量适中，可形成规模效应，主题由项目的地理环境出发。

主力业态为百货类项目商业体量适中，可形成规模效应，主题由项目的地理环境出发。

主力业态为百货类名品折扣，产品结构、档次与其他商业同等持平，但更具备价格优势。

项目为轨道枢纽，从名品折扣，产品结构、档次与其他商业同等持平，但更具备价格优势。

项目为轨道枢纽，从通达性、传播性上突出项目业态优势，吸引沿线名品崇拜者。

通达性、传播性上突出项目业态优势，吸引沿线名品崇拜者。

u主题定为主题定为目标客群：

目标客群：

商务人士、时尚一族、居民、旅游客群。

主题：

主题：

JOYPARK概念：

概念：

打造购物愉悦购物公园，为中等收入人群提供高品质物质生活体验。

主力业态：

主力业态：

名品折扣outless、餐饮、影院辅助业态：

辅助业态：

居民服务配套，家居精品、娱乐体验。

u芙蓉广场站芙蓉广场站项目体量较小，需要较强吸引点。

结合项目功能，项目衔接多种公共交通枢纽，旅游人项目体量较小，需要较强吸引点。

结合项目功能，项目衔接多种公共交通枢纽，旅游人群是不可忽视的一部分，但本地客流依然是本项目的主力客源，以时尚淘宝、生活体验为切群是不可忽视的一部分，但本地客流依然是本项目的主力客源，以时尚淘宝、生活体验为切入点进入。

入点进入。

目标客群：

目标客群：

时尚一族、居民、旅游客群。

主题：

时尚先锋主题：

时尚先锋主力业态：

主力业态：

精品服装、数码3C、餐饮辅助业态：

辅助业态：

民族特色产品、娱乐休闲（电子游艺、室内冰场等等）项项目目定位定位财务预算财务预算结合市场目前多种经营模式，我方建议业主方自主经营，可获得租金收益最大化，同