美国估价师如何为保险公司和REITs提供服务吴数.ppt

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美国估价师如何为保险公司和REITs提供服务北京东方美中咨询有限公司吴数2009.121继续教育2009MessickBowes目录一.美国估价行业概述二.保险公司及与房地产相关的保险业务三.房地产投资基金REITs四.保险公司和REITs的特点和对服务的要求五.以购物中心的估价为例,介绍如何为保险公司（投资部）和REITs提供服务2继续教育2009MessickBowes一.美国估价行业概述美国估价学会（包括城市土地估价师和房地产估价师）已经有77年的历史,经历了以下三个阶段:

房地产开发阶段的房地产估价（房地产开发商）房地产投资阶段的房地产估价（保险公司和REIT）房地产贷款证券化阶段的房地产估价（房利美和房地美,次贷危机）3继续教育2009MessickBowes二.保险公司及与房地产相关的保险业务1.保险公司的业务保险公司销售部投资部证券投资部房地产投资部房地产估价REITs具体项目投保理赔4继续教育2009MessickBowes2.保险的内容

（1）.建筑施工

（2）.物业管理（3）.房地产财产在建工程刚刚完工的房地产达到稳定出租率时的房地产5继续教育2009MessickBowes3.中国和美国保险行业相比

（1）.品种少.中国上海6继续教育2009MessickBowes

（2）规模小.中国上海7继续教育2009MessickBowes美国纽约8继续教育2009MessickBowes美国纽约估价对象：

纽约世贸中心估价时点：

2001年9月11日价值类型：

二房东权益的市场价值估价用途：

损害赔偿建筑物描述：

已使用年限：

35年建筑面积（包括二幢塔楼和裙楼）8,500,000平方英呎重建成本：

90110亿美元9继续教育2009MessickBowes4.市场价值与保险价值CostslooklikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCosts10继续教育2009MessickBowes折旧DepreciationlookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal11继续教育2009MessickBowes市场价值MarketValuelookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal12继续教育2009MessickBowes保险价值InsurableValuelookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal13继续教育2009MessickBowes5.技术特点

（1）.R土,R房;Y土,Y房

（2）.不同阶段14继续教育2009MessickBowes三.房地产投资基金REITs1.简介REITPropertyAPropertyBPropertyCINVESTORS$Shares15继续教育2009MessickBowes2.中美房地产投资基金实例

（1）美国:

GGP16继续教育2009MessickBowes2.中美房地产投资基金实例

（2）中国:

即将17继续教育2009MessickBowes四.保险公司和REITs的特点和对服务的要求特点:

长期收益要求:

1.规模比较大,整栋建筑物2.出租人权益价值的估价3.注重收益法得到的结果4.考虑租户组合和租户的信誉5.对估价师业务水平要求比较高18继续教育2009MessickBowes出租人权益的价值基本概念Feesimpleinterest（完全产权权益）Leasedfeeinterest（出租人权益）Leaseholdinterest（承租人权益,即二房东权益）Feesimpleinterest=Leasedfeeinterest+Leaseholdinterest完全产权权益=出租人权益+承租人权益（二房东权益）价值类型:

市场价值VS投资价值19继续教育2009MessickBowes收益法Concepts基本概念:

Leasedfee出租人权益Leasehold承租人权益Feesimple完全产权权益23456789101011Marketrent市场租金Contractrent合同租金PV初始投资额（现值）Reversion期末转售价值DiscountrateforContractrent合同租金的折现率DiscountrateforMarketrent市场租金的折现率DiscountrateforReversion转售价值的折现率20继续教育2009MessickBowes如何确定折现率（租户组合和租户的信誉）

（1）.KORPAZC

（2）.市场提取法21继续教育2009MessickBowes五.购物中心的估价-如何为REITs服务AppraisalsMarketabilitystudyMarketAnalysis22继续教育2009MessickBowesHowappraisers/consultantscanworkwithREITsandpensionfundsAcquisitionstaffofREITs/pensionfundsusuallyhaveMBAorlegalbackgroundREITs/pensionfundssometimesobtainMAIappraisals,butarenotlegallyrequiredtoobtainappraisalsValuationbasedprimarilyonincomeapproachtovalueDiscountedCashFlowAnalysisusingExcelorlease-by-leaseanalysissoftware,suchasARGUS23继续教育2009MessickBowesValuationProcessIdentifyclientandintendedusersIdentifytheintendeduseIdentifythepurposeoftheassignmentEffectivedateoftheopinionIdentifytherelevantcharacteristicsofthepropertyAssignmentconditionsExtraordinaryAssumptionsHypotheticalConditionsDefinitionoftheProblemDefinitionoftheProblemSTEP1ScopeofWorkSTEP224继续教育2009MessickBowesValuationProcessMarketAreaDataSubjectPropertyDataComparablePropertyDataDataCollectionandPropertyDescriptionDataCollectionandPropertyDescriptionSTEP3MarketAnalysisHighestandBestUseAnalysisDataAnalysisDataAnalysisSTEP425继续教育2009MessickBowesValuationProcessReconciliationofValueIndicationsandFinalOpinionofValueSTEP6CostSalesComparisonIncomeCapitalizationApplicationoftheApproachestoValueSTEP5ReportofDefinedValueSTEP726继续教育2009MessickBowesMarketabilityStudyAprocessthatinvestigateshowaparticularpieceofpropertywillbeabsorbed,sold,orleasedundercurrentoranticipatedmarketconditions;includesamarketstudyofthegeneralclassofpropertybeingstudied.27继续教育2009MessickBowesMarketAnalysisProcess1.Propertyproductivityanalysis2.Marketdelineation3.Analyzedemand4.Analyzesupply5.Marginaldemandanalysis6.Forecastsubjectcapture28继续教育2009MessickBowes购物中心购物中心需求量分析步骤1.预测市场区域内的住户数量2.预测每个家庭的平均收入3.预测用于零售商品及服务的支出占收入百分比4.预测在类似标的购物中心的支出百分比5.每平方米建筑面积上的零售额6.购物中心建筑面积的需求量29继续教育2009MessickBowes同心圆模式30继续教育2009MessickBowes扇型多中心31继续教育2009MessickBowes多中心32继续教育2009MessickBowes射线33继续教育2009MessickBowes卫星34继续教育2009MessickBowes混合模式35继续教育2009MessickBowes谢谢!

感谢各位估价师听众!

感谢估价师学会!

联系方式:

吴数36继续教育2009MessickBowes