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工程技术部工程技术部20122012年年0303月月二装知识培训内容的小标题培训内容的小标题内容概要：

o什么是二装o二装管理的根本目的o二装管理的流程o二装管理包括哪些内容o装修施工与管理o二装管理中的问题及建议课堂培训需掌握要点及检测题o1.什么是二装o2.二装管理的根本目的o3.二装管理流程有几个阶段o4.审图涉及哪几个专业o5.施工管理费的标准是多少o6.你对二装管理有哪些建议培训内容的小标题一、什么是二装o定义：

二次装修一般是指房产开发商按照合同约定将房屋交付给业主或租户使用后，业主或租户入住前为了使房屋或租区达到生活和办公需求，在开发商初装修的基础上所做的功能性的改造。

一、什么是二装二、二装管理的根本目的通过二装管理规范装修施工，最终达到保持大厦公共形象和大厦公共系统不变；对其它客户不会产生不利的影响通过二装施工管理保证业主或租户的安全通过二装施工管理保证所有业主或租户的安全通过二装施工管理保证大厦的安全二、二装管理的根本目的三、二装管理的流程签订租约1客户收楼并提交装修申请2客户提交装修方案和资料3物业管理中心审核装修方案及客户进行消防报批4施工单位办理开工手续5装修施工和管理6施工单位申请竣工验收和保证金退还7客户搬迁入住二装管理起始于客户收楼并提交装修申请二装管理终止于客户搬迁入住？

终止于什么时间？

终止于什么时间？

三、二装管理的流程终止于什么时间？

四、二装管理包括的内容1.客户收楼并提交装修申请物业管理中心协助客户办理相关收楼手续，并会同客户对租区设备设施进行现场交接验收。

这里不仅体现了一个服务理念，是客户感到温馨，同时通过现场交接验收避免今后带来的一些麻烦。

物业管理中心提供融科资讯中心装修服务手册和租区设备图纸，并组织客户及相关方召开技术交底会，帮助客户了解大厦及其租区各系统情况通过给客户介绍大厦设备设施、建筑结构等情况，便于客户完成装修方案的制定。

四、二装管理包括的内容客户向物业管理中心提交装修申请，填写签署装修委托书和装修承诺书，并缴纳装修保证金和施工管理费*装修保证金相当于二个月的物业管理费金额，但最低金额不得少于人民币10,000.00元。

*施工管理费标准为人民币20.00元/建筑平方米或人民币30.00元/使用平方米，费用包括审图费、检查验收管理费和施工垃圾清运费。

装修保证金的用途是为了防范装修施工队的违规操作给他人或公共利益造成损害，为利益受损害方设置的一种有效保障，目的在于监督、规范装修行为，补偿因装修而受到损失方的利益。

四、二装管理包括的内容2客户提交装修方案和资料客户向物业管理中心提交以下文件并加盖相关单位的公司印章。

1）装饰及设备安装企业营业执照复印件（加盖红章）2）装饰企业施工资质证明（二级以上）（加盖红章）3）设备安装企业施工资质证明（空调、消防安装需一级以上资质）（加盖红章）4）外埠装饰企业需提供进京施工许可证（加盖红章）5）装修公司法人代表授权委托书、现场负责人（项目经理）身份证明文件及签名样本。

施工单位办理装修保险文件。

施工单位需投保火灾、水浸或所雇承包商及其雇员引致的个人损伤等保险，第三者责任险保额不少于人民币一百万元，并向物业管理中心出示保单原件同时提交复印件四、二装管理包括的内容施工单位签署消防安全协议书及施工管理规定。

施工单位提交一式四份比例为1：

50或1：

100全套装修图纸，供物业管理中心审核设计说明：

工程的设计、施工、用料、工期等总说明总平面图：

综合天花图：

电气系统图：

照明平面布线图插座平面布线图：

空调布置图：

给排水分布图：

综合布线平面图：

消防平面图：

四、二装管理包括的内容总平面图：

综合天花图：

电气系统图：

照明平面布线图插座平面布线图：

空调布置图：

给排水分布图：

综合布线平面图：

消防平面图：

装修工作方案/图纸的一般要求：

所有图纸以公制注明尺寸，按比例正确注明，数字要清晰，并注明日期。

所有技术资料按公制注明。

图上标明正确的楼层，办公室单元号。

构造详图、材料及其它安装方法说明要在图中表示出来。

四、二装管理包括的内容3、物业管理中心审核装修方案及客户进行消防报批物业管理中心审核装修方案及客户进行消防报批o1.1.物业对装修方案进行审核批复物业对装修方案进行审核批复。

装修方案审核通常需要。

装修方案审核通常需要77个工个工作日。

物业将会书面通知客户审核结果，并牵头组织召开施工协调会，作日。

物业将会书面通知客户审核结果，并牵头组织召开施工协调会，与会方包括客户、施工与会方包括客户、施工/设计单位、监理单位等相关方，如物业认为装设计单位、监理单位等相关方，如物业认为装修资料不清楚、不完整或认为装修方案需要做出修改，施工修资料不清楚、不完整或认为装修方案需要做出修改，施工/设计单位设计单位须对装修方案进行必要的修改，物业审核批复时间顺延。

须对装修方案进行必要的修改，物业审核批复时间顺延。

o2.2.物业对装修方案审核批准后，客户将装修方案送北京市公安局物业对装修方案审核批准后，客户将装修方案送北京市公安局海淀海淀分局相关防火管理监督部门进行审批分局相关防火管理监督部门进行审批，审批合格后需办理施工，审批合格后需办理施工现场审核，通常需现场审核，通常需22至至33周。

以上审批合格后，施工单位可办理开工手周。

以上审批合格后，施工单位可办理开工手续。

续。

四、二装管理包括的内容审图阶段各专业关注的要点强电：

审图主要是对系统图、照明、动力（插座）平面图，中的总负荷计算、各回路负荷、开关容量及回路线径、管径等内容，其重点关注应该是：

开关容量：

客户开关要比大厦所提供的开关容量低一级，坚决避免出现超容现象，防止出现越级跳闸，避免对其它客户带来不利的影响。

四、二装管理包括的内容弱电审图主要是综合布线、配线表、机房、机柜位置等内容，其重点关注应该是：

弱电系统一般不会出现给大厦或其它租户带来不利的影响，无须特别关注。

四、二装管理包括的内容消防审图主要是查看图纸的消防设施（喷淋、烟感、手报等）与大厦原有消防设施是否一致，如果不一致告知施工单位到北京市海淀区公安消防支队报批，其重点关注应该是：

1.喷淋头之间的距离是否在1.8-3.6米之间；喷淋头与墙之间的距离在0.6-1.8米之间2.新增独立房间是否有烟感探头，新增烟感品牌选型是否与大厦一致暖通审图主要是空调布置图和给排水布置图给排水在我大厦一般是不准许客户安装卫生间和给排水设施，它们的排水极容易給大厦或其它客户带来不利的影响。

空调布置的不合理会造成室内冷热不均，为今后物业提供维修服务带来麻烦，内、外区风管在与风机盘管相连时不能混接，否则也会给客户温度控制带来麻烦，在审图时最需要关注的是每个租户内设计有总的进排水阀门，每个风机盘管是否安装了进回水阀门，以避免由于风机盘管维修时给其它客户带来不利的影响。

四、二装管理包括的内容综维1.查看机房承重是否超出大厦楼板承重查看机房承重是否超出大厦楼板承重2.检查设计公共区域的改造是否符合大厦要求检查设计公共区域的改造是否符合大厦要求3.3.查看新建隔墙是否正对大厦玻璃幕墙窗框，如果不正查看新建隔墙是否正对大厦玻璃幕墙窗框，如果不正对应尽量调整，如因场地所限无法调整隔墙需离开窗台对应尽量调整，如因场地所限无法调整隔墙需离开窗台300mm300mm以免影响大厦外观以及玻璃维修以免影响大厦外观以及玻璃维修四、二装管理包括的内容44、施工单位办理开工手续施工单位办理开工手续p1.1.施工单位填写施工申请表等相关手续。

施工单位填写施工申请表等相关手续。

p2.2.上述手续经物业审核批准后对施工单位发出施工许可上述手续经物业审核批准后对施工单位发出施工许可证。

证。

p3.3.施工单位办理装修工人登记和施工出入证。

需将施工人施工单位办理装修工人登记和施工出入证。

需将施工人员的资料详列在申请表格上，携同施工人员的身份证复印员的资料详列在申请表格上，携同施工人员的身份证复印件或其他证件复印件及件或其他证件复印件及22张张11寸近照，交到物业管理中心办寸近照，交到物业管理中心办理。

每张施工出入证须缴纳人民币理。

每张施工出入证须缴纳人民币220.000.00元作为工本费，元作为工本费，不予退还。

不予退还。

p4.4.如施工出入证遗失，应立即到物业补办。

补办施工出入如施工出入证遗失，应立即到物业补办。

补办施工出入证时仍需支付工本费，并不予退还证时仍需支付工本费，并不予退还。

四、二装管理包括的内容55、装修施工和管理装修施工和管理p1.1.施工单位需严格遵守大厦的施工时间要施工单位需严格遵守大厦的施工时间要求：

求：

p正常施工时间：

每晚正常施工时间：

每晚1919:

0000次日早次日早77:

0000p噪音施工时间：

每晚噪音施工时间：

每晚2323:

0000次日早次日早77:

0000p刺激性气味施工时间刺激性气味施工时间:

周五、周六晚周五、周六晚2323:

0000次日早次日早77:

0000p其中刺激性气味施工单位须填写油漆其中刺激性气味施工单位须填写油漆作业单，并需做机械排风至窗外；刺激作业单，并需做机械排风至窗外；刺激性气味及噪音施工均须提前一个工作日向性气味及噪音施工均须提前一个工作日向物业客户服务部进行申请，批准后方可进物业客户服务部进行申请，批准后方可进行。

如遇特殊情况，施工时间需遵从物业行。

如遇特殊情况，施工时间需遵从物业管理中心人员安排。

管理中心人员安排。

四、二装管理包括的内容p2.2.进场施工前施工单位会同物业现场确认施工区域及其进场施工前施工单位会同物业现场确认施工区域及其进出线路公共区域的成品状况。

进出线路公共区域的成品状况。

p3.3.施工单位根据施工材料的进出路线，对所经过的公共施工单位根据施工材料的进出路线，对所经过的公共区域内的成品及租区内的成品严格按照物业管理中心要区域内的成品及租区内的成品严格按照物业管理中心要求进行保护，施工开始前，成品保护措施须经物业检验求进行保护，施工开始前，成品保护措施须经物业检验合格合格。

p4.4.动工前，客户动工前，客户/施工单位要组成防火安全领导小组，制施工单位要组成防火安全领导小组，制定防火方案，防火责任人要督促各施工单位加强对临时定防火方案，防火责任人要督促各施工单位加强对临时动火作业的管理动火作业的管理。

四、二装管理包括的内容p5.5.凡在重点部位使用电（气）焊、喷灯、电炉等动火作凡在重点部位使用电（气）焊、喷灯、电炉等动火作业，应填表办理动火审批手续，领取动火许可证后业，应填表办理动火审批手续，领取动火许可证后方可动火，每次动火前须经物业保安主管签字确认。

施方可动火，每次动火前须经物业保安主管签字确认。

施工现场禁止住宿及存放化学危险工现场禁止住宿及存放化学危险易燃易爆易燃易爆物品。

客户物品。

客户/施施工单位要对施工人员进行消防知识教育和遵纪守法教育。

工单位要对施工人员进行消防知识教育和遵纪守法教育。

四、二装管理包括的内容o6.灭火器、防烟自救面具的配置，应按公安部、建设部灭火器、防烟自救面具的配置，应按公安部、建设部有关规定和标准要求配置有关规定和标准要求配置（33具具/100/100平方米）平方米）55公斤干粉公斤干粉ABCABC灭火器。

灭火器。

7.7.空调、消防、给排水施工需泄水及打压空调、消防、给排水施工需泄水及打压试验时，或装修结束验收合格需接驳正试验时，或装修结束验收合格需接驳正式电源时，应提前一个工作日向大厦物式电源时，应提前一个工作日向大厦物业管理中心提出书面申请业管理中心提出书面申请四、二装管理包括的内容8.8.在装修施工期间，施工单位及其施工人员应严格遵守大厦在装修施工期间，施工单位及其施工人员应严格遵守大厦的各项施工管理规定，详见本手册第六章的各项施工管理规定，详见本手册第六章施工管理规定施工管理规定，并接受大厦物业管理中心之监督及检查。

并接受大厦物业管理中心之监督及检查。

66、施工单位申请竣工验收和保证金退还施工单位申请竣工验收和保证金退还1.1.装修施工过程中施工单位须根据施工进度，提前一个工作装修施工过程中施工单位须根据施工进度，提前一个工作日向物业客户服务部提出书面隐蔽工程验收申请，由物业管日向物业