中级经济师《房地产》试题及答案卷六.docx

中级经济师《房地产》试题及答案卷六.docx

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中级经济师《房地产》试题及答案卷六

2019年中级经济师《房地产》试题及答案（卷六）

　　一、单项选择题

　　1城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（）。

　　（A）绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

　　（B）相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

　　（C）绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散

　　（D）相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散

　　2在多核心理论中，属于城市最主要核心的是（）。

　　（A）中高收入住宅区

　　（B）重工业区

　　（C）低收入住宅区

　　（D）中心商业区

　　3拆迁出租房屋时，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当实行（）。

　　（A）作价补偿

　　（B）房屋产权调换

　　（C）货币补偿

　　（D）产权凋换与作价补偿卡相结合

　　4下列关于产权不明确的房屋的说法错误的是（）。

　　（A）无权属证明

　　（B）设有抵押权

　　（C）产权人下落不明

　　（D）暂时无法确定产权的合法所有人

　　5被征收入、拆迁部门对拆迁补偿估价报告有异议的，可以在收到拆迁补偿估价报告后（）日内，以书面形式向房地产估价专家委员会申请重新评审。

　　（A）5

　　（B）10

　　（C）15

　　（D）30

　　6在房地产租金资料的搜集中，造成租金计算方式不同的原因之一是（）。

　　（A）租金支付方式不同

　　（B）租金统计方式不同

　　（C）租金变动方式不同

　　（D）租金存取方式不同

　　7某房地产开发项目的总投资为30000万元，其中的50%为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为7%，单利计息。

合同规定还款期限为五年，利息按年支付，本金到期一次偿还。

则第5年的还款总额为（）万元。

　　（A）16050

　　（B）20250

　　（C）32100

　　（D）40500

　　8某公司向金融机构贷款500万元，按复利计息，年利率i=2%，若第5年末一次还本付息，应偿还（）万元。

已知：

（F/P，12%，5）=1.762。

　　（A）801.17

　　（B）811.07

　　（C）818.71

　　（D）881.00

　　9当计息周期短于一年时，设一年中的计息期数为n，则周期利率i与年利率r之间的关系为（）。

　　（A）i=r/n

　　（B）i=r.n

　　（C）i=r

　　（D）i=rn

　　10下列关于名义利率和实际利率的表述，正确的是（）。

　　（A）按复利计息时，名义利率等于实际利率

　　（B）在单利计息时，名义利率等于实际利率

　　（C）在房地产投资项目经济评价中，通常是按名义利率来计算投资利润或贷款利息

　　（D）实际利率是指一年内多次计息时的年利率

　　11资金等效值是指（）。

　　（A）在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金

　　（B）在特定利率下、不同时点上、数额相等且价值相同的资金

　　（C）在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金

　　（D）在特定利率下、不同时点上.、数额不等且价值不同的资金

　　12有1、2、3三个互斥方案，效益相同，相关数据如表7—3所示。

若基准收益率为10%，则下列说法正确的有（）。

　　（A）最优方案为1

　　（B）最优方案为2

　　（C）最优方案为3

　　（D）方案1优于方案2

　　13项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。

这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的（）。

　　（A）设计事件

　　（B）管理工作内容

　　（C）里程碑事件

　　（D）进度控制

　　14在房地产销售中，采用现金折扣策略的主要目的是（）。

　　（A）增加销售量

　　（B）降低买方的风险

　　（C）促销

　　（D）鼓励购房者及早付现

　　15（）定价策略是新建商品房销售较常见的定价策略。

　　（A）低价

　　（B）高价

　　（C）低开高走

　　（D）高开低走

　　16下列各项不属于房地产公共关系促销活动的形式的是（）。

　　（A）新闻媒介宦传报道

　　（B）提供各种优惠服务

　　（C）抽奖促销

　　（D）举办社交活动

　　17可比实例在其房地产状况下的价格×（）：

可比实例在被估价房地产状况下的价格。

　　（A）交易情况修正系数

　　（B）房地产价格指数

　　（C）交易日期调整系数

　　（D）房地产状况调整系数

　　18用成本法估价时，建筑物的现值=（）。

　　（A）建筑物的重新购建价格-年折旧额×剩余经济寿命

　　（B）建筑物的重新购建价格×（1-成新率）

　　（C）建筑物的重新购建价格×成新率

　　（D）建筑物的重新购建价格-年折旧额

　　19按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于（）。

　　（A）购买一级市场国债

　　（B）国债回购

　　（C）委托理财

　　（D）购买股票

　　20甲于2009年5月起将自己的房子租给其同事乙一年，约定由乙缴纳物业服务费。

乙住了三个月后以物业管理服务水平差为由搬走并拒绝缴纳物业服务费。

甲负（）的责任。

　　（A）督促乙尽快缴纳

　　（B）部分缴纳

　　（C）协助物业管理企业向乙追收

　　（D）连带缴纳

　　21（）是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。

　　（A）担保和保险机构

　　（B）贷款机构

　　（C）中介服务机构

　　（D）政府有关机构

　　22（）包括财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险。

　　（A）个人保险

　　（B）人寿保险

　　（C）团体保险

　　（D）财产保险

　　23某企业在某大城市拥有一宗面积为3000平方米的土地使用权，容积率为1.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为（）元。

　　（A）4500

　　（B）10000

　　（C）15000

　　（D）22500

　　24已知某开发商出售房地产的增值额为25万元，扣除项目金额为10万元，则此开发商应缴纳的土地增值税为（）万元。

　　（A）7.5

　　（B）9.5

　　（C）11.0

　　（D）11.5

　　二、多项选择题

　　25下列关于劳工成本的说法正确的有（）。

　　（A）劳工成本是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素

　　（B）劳工成本是指每单位产品中所包含的工人工资额

　　（C）劳工成本又称劳动力费用

　　（D）当劳工成本在特定区位对工厂配置有利时，一定能使一个工厂离开，而移向工资较低的地区选址建厂

　　（E）要使劳工成本在特定区位对工厂配置有利，前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条件下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费大于节省的劳动力费用

　　26下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是（）。

　　（A）土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和

　　（B）土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用之和

　　（C）有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价

　　（D）有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%

　　（E）有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%

　　27下列各项属于建设用地使用权出让合同特征的有（）。

　　（A）建设用地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用

　　（B）建设用地使用权出让合同的受让方，一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同的受让方必须是在中国注册的外商投资开发企业

　　（C）建设用地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门

　　（D）建设用地使用权出让合同是在出让方和受让方双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权利和义务法律关系的协议

　　（E）建设用地使用权出让合同中的出让方是不特定的，可以是政府部门或者个人

　　28建设用地使用权终止产生的法律后果包括（）。

　　（A）土地使用者不再享有该幅土地的使用权，土地使用权受让人与土地所有者或者其代表之间关于在该幅土地上的权利义务随之解除

　　（B）土地使用权出让合同规定必须拆除的设备等，土地所有者必须在规定的期限内拆除

　　（C）地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得

　　（D）土地使用者享有土地使用权，但因社会公共利益的暂时需要，土地使用权受让人与土地所有者关于在该幅土地上的权利义务随之解除

　　（E）土地使用权出让合同规定必须拆除的设备，随着土地使用权终止，土地使用者必须在规定的期限内拆除

　　29调查问卷应具备的条件有（）。

　　（A）主题明确

　　（B）结构合理

　　（C）内容全面

　　（D）通俗易懂

　　（E）长度适宜

　　30房地产市场调研报告一般由（）组成。

　　（A）公函

　　（B）标题

　　（C）目录

　　（D）摘要

　　（E）正文

　　31采用相关指标判别房地产投资风险时，（），风险越小。

　　（A）财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越小

　　（B）标准差越小

　　（C）变异系数越小

　　（D）财务净现值大于等于零的累计概率值越大

　　（E）变异系数越大

　　32房地产投资项目可行性研究报告的不确定性分析和风险分析主要包括（）。

　　（A）净现值分析

　　（B）盈亏平衡分析

　　（C）内部收益率分析

　　（D）敏感性分析

　　（E）概率分析

　　33下列各项属于房地产开发项目招标工作程序的有（）。

　　（A）发出招标公告与邀请函

　　（B）发售招标文件

　　（C）评标委员会向投标人介绍评标方法

　　（D）对投标人进行资格审查

　　（E）与承包商协商工期和付款方式

　　34房地产广告的特点主要有（）。

　　（A）独特性

　　（B）地域性强

　　（C）差异性

　　（D）信息量大

　　（E）时间性强

　　35建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括（）。

　　（A）统一付款方式

　　（B）统一付款进度

　　（C）统一成交日期

　　（D）统一面积内涵

　　（E）统一面积单位

　　36收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式可用于（）。

　　（A）不同收益年限的相同房地产价格的换算

　　（B）直接用于计算价格

　　（C）市场法中因期限不同进行的价格调整

　　（D）不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较

　　（E）相同类型房地产比较不同年限价格的高低

　　37物业服务收费的使用要求有（）。

　　（A）实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况

　　（B）物业服务收费采取包干制的，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算

　　（C）物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务

　　（D）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用属于物业服务成本或物业服务支出

　　（E）业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用

　　38可变利率抵押贷款方式的贷款利率是变化的，与借款双方共同接受的公开利率指标相钩，贷款利率与（）等有关。

　　（A）初始利率

　　（B）利率调整幅度

　　（C）年付款额增长限制

　　（D）附加利牢

　　（E）市场利率指标

　　39制定房地产保险费率应遵循的原则有（）。

　　（A）公平合理的原则

　　（B）保证偿付能力的原则

　　（C）费率相对稳定的原则

　　（D）促进防灾防损的原则

　　（E）保险金额与房屋实际价值相等原则

　三、案例分析

　　39某投资项目有1、2两三个互斥力案可供选择，各方案的有关数据如表7—6所示。

假设基准收益率为12%。

　　根据上述资料，回答下列问题：

　　40下列说法错误的有（）。

　　（A）两个互斥方案的计算期不同，各方案的现金流量在各自计算期内的现值一般不具有可比性，如果要使用现值指标进行方案比选，必须设定一个共同计算期

　　（B）可以采用最小公倍数法确定共同计算期

　　（C）适合采用年值折现法对各方案比选

　　（D）用年值折现法求净现值时，共同计算期的取值大小是影响方案比选结果的重要因素

　　41若用年值折现法比选，则下列说法不正确的是（）。

　　（A）最优方案为1

　　（B）最优方案为2

　　（C）在实际运用中，共同计算期的取值通常不大于最长的方案计算期，不小于最短的方案计算期

　　（D）年值折现法隐含着与年值法相同的接续方案假定，即假设各个方案均在这个共同计算期内重复进行

　　41李先生因买一套商品房，向银行供贷20年按揭70万元，月供4000多元，其又向中国太平洋保险公司买了按时还款保险，若其失业或因其它不可抗力不能按期还款时，由保险公司代为还款。

　　42本案中房地产保险的种类为（）。

　　（A）财产损失险

　　（B）信用险

　　（C）房地产责任险

　　（D）综合险

　　43本案的保险单主要内容涉及（）。

　　（A）保险标的

　　（B）保险金额

　　（C）保险期间

　　（D）保险费

　　44若李先生对此投了重复保险，则（）。

　　（A）保险公司每月应向银行还贷8000多元

　　（B）保险公司每月应向银行还贷4000多元

　　（C）重复投保行为无效

　　（D）赔付额不能超过保险标的的实际价值

　　45房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的（）确定。

　　（A）实际价

　　（B）市场价

　　（C）评估价

　　（D）平均价

　　一、单项选择题

　　1【正确答案】A

　　【试题解析】城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为四大阶段：

①“绝对集中”阶段;②“相对集中”阶段;③“相对分散”阶段;④“绝对分散”阶段。

　　【知识模块】房地产经济基本理论

　　2【正确答案】D

　　【试题解析】多核心理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。

中心商业区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等等。

　　【知识模块】房地产经济基本理论

　　3【正确答案】B

　　【试题解析】房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

拆迁租赁房屋时，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

　　【知识模块】房地产征收征用

　　4【正确答案】B

　　【试题解析】产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。

　　【知识模块】房地产征收征用

　　5【正确答案】B

　　【知识模块】房地产征收征用

　　6【正确答案】A

　　【试题解析】租金支付方式的不同是造成租金计算方式不同的原因之一。

对住宅而言，是否提供家具等设备（如电话、燃气、热水）及有无地下室，其租金就大不相同;对办公楼而言，有无附属设施（如停车位），其租金也相差很多;是否一次支付高额押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金计价不同的原因之一。

　　【知识模块】房地产市场调研

　　7【正确答案】A

　　【试题解析】单利计息下，利息按年支付时，该房地产开发项目第5年的还款总额为：

F=P（1+i）=30000/2×（1+7%）=16050（万元）。

　　【知识模块】房地产投资项目经济评价

　　8【正确答案】D

　　【试题解析】终值计算公式为：

F=P.（1+i）n，则该公司贷款的本利和为：

Fn=500×（D/P，12%，5）=500×1.762=881（万元）。

　　【知识模块】房地产投资项目经济评价

　　9【正确答案】A

　　【试题解析】周期利率是指计息周期实际计算利息时采用的利率，也称为计息周期有效利率。

当计息周期为年时，年利率就是周期利率;当计息周期短于一年时，周期利率i与年利率r之间的关系为：

i=r/n。

　　【知识模块】房地产投资项目经济评价

　　10【正确答案】B

　　【试题解析】按复利计息时，名义利率与实际利率可能存在较大的差别;在房地产投资项目经济评价中，通常是按计息期的实际利率来计算投资利润或贷款利息;名义利率是指一年内多次计息时的年利率。

　　【知识模块】房地产投资项目经济评价

　　11【正确答案】C

　　【知识模块】房地产投资项目经济评价

　　12【正确答案】C

　　【试题解析】这三个互斥方案由于效益相同，计算期不同，可用费用年值法进行比选，计算结果如下：

　　通过计算比较，方案3的费用年值最小，为最优方案;方案2的费用年值小于方案1，因此方案2优于方案1。

　　【知识模块】房地产投资项目方案比选

　　13【正确答案】C

　　【试题解析】总工期作为项目的一个计划目标，对项目整个工期计划具有质和量的规定性。

总工期目标一般在项目设计阶段就已经确定，并在可行性研究阶段被分解、细化、论证或修改，通常项目的计划总工期可以被分解为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。

这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的里程碑事件（如批准立项、设计完成、现场开工、交付使用等）。

　　【知识模块】房地产开发项目管理

　　14【正确答案】D

　　【试题解析】现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。

现金折扣策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。

　　【知识模块】房地产市场营销

　　15【正确答案】C

　　【试题解析】低开高走定价策略多用于期房销售，是随着建筑物的成形和不断接近竣工，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按照预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。

低开高走定价策略是新建商品房销售较常见的定价策略。

　　【知识模块】房地产市场营销

　　16【正确答案】C

　　【试题解析】房地产公共关系促销的常见形式有：

①参加房地产展销会、展览会;②新闻媒介宜传报道;③提供各种优惠服务;④广告;⑤开展公益性的社会活动;⑥举办社交活动。

　　【知识模块】房地产市场营销

　　17【正确答案】A

　　【试题解析】房地产估价中，对交易实例进行交易情况修正时，修正的方法主要有百分率法和差额法。

其中，采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格;采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在被估价房地产状况下的价格。

　　【知识模块】房地产估价

　　18【正确答案】C

　　【知识模块】房地产估价

　　19【正确答案】A

　　【试题解析】代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债;但不得从事国债同购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　【知识模块】物业管理

　　20【正确答案】D

　　【试题解析】在现实中，物业使用人不一定拥有物业，但又是真正享受物业服务的主体。

因此，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。

但即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。

　　【知识模块】物业管理

　　21【正确答案】C

　　【试题解析】中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、评估机构和律师事务所等。

　　【知识模块】房地产金融

　　22【正确答案】D

　　【试题解析】根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。

其中，财产保险包括财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险。

　　【知识模块】房地产金融

　　23【正确答案】C

　　【试题解析】城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准=3000×5=15000（元）。

　　【知识模块】房地产税收

　　24【正确答案】D

　　【试题解析】根据土地增值额超过扣除项目金额200%的计算公式为：

应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。

则该开发商应纳土地增值税税额=25×60%-10×35%=11.5（万元）。

　　【知识模块】房地产税收

　　二、多项选择题

　　25【正确答案】A,B,C

　　【试题解析】D项，当劳工成本（工资）在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力（工资较低）的地区选址建厂;E项，要使劳工成本在特定区位对工厂配置有利，前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条件下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用。

　　【知识模块】房地产经济基本理论

　　26【正确答案】A,D

　　【试题解析】《协议出让国有土地使用权规定》要求协议出让最低价依据以下标准拟定：

①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

　　【知识模块】建设用地使用制度

　　27【正确答案】A,B,C,D

　　【知识模块】建设用地使用制度

　　28【正确答案】A,C,E

　　【知识模块】建设用地使用制度

　　29【正确答案】A,B,D,E

　　【试题解析】一份理想的调查问卷应具备的条件有：

　　①主题明确。

能达到市场调研的目的，问题目的明确，重点突出，没有可有可无的问题;

　　②结构合理。

问题的排列应有一定的逻辑顺序，符合被调杏者的思维程序;

　　③通俗易懂。

调查问卷应使被调查者一目了然，并愿意合作、如实回答;

　　④长度适宜。

调查问卷的长度要适宜，所提出的问题不要过繁、过多，回答问题的时间不应太长，一般以不超过30分钟为宜。

　　【知识模块】房地产市场调研

　　30【正确答案】B,C,D,E

　　【试题解析】房地产市场调研报告作为一种特殊的应用文，一般由呈送函件、标题、目录、摘要、正文和附件等部分组成。

　　【知识模块】房地产市场调研

　　31【正确答案】B,C,D

　　【试题解析】判别房地产投资风险时，以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准：

①投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小;标准差越小、，风险越小;变异系数越小，风险越小;②投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。

　　【知识模块】房地产投资项目不确定性分析

　　32【正确答案】B,D,E

　　【试题解析】在对房地产投资项目各经济指标进行检验后，要对投资项目作进一步不确定性分析和风险分析。

主要包括：

①盈亏平衡分析，通过此项分析说明项目的安全程度