香港住宅市场分析.pptx

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香港住宅市场分析香港住宅市场分析1图图：

1980-2017年香港年香港GDP及同比及同比经济环境经济环境

（1）：

GDP-与内地关系更加紧密，促进香港经济与内地关系更加紧密，促进香港经济高速发展，目前经济处于稳定增长期高速发展，目前经济处于稳定增长期资料来源：

IMF，中国指数研究院整理分析注：

注：

1美元美元=6.2元人民币元人民币1980年后，随着香港与中国内地联系不断加强，香港经济高速发展。

年后，随着香港与中国内地联系不断加强，香港经济高速发展。

1998年由于亚洲金年由于亚洲金融风暴，融风暴，GDP出现负增长，同比下降出现负增长，同比下降6.0%。

1999年起稳步回升。

年起稳步回升。

2008年金融危机对香港经年金融危机对香港经济造成严重影响，济造成严重影响，GDP又一次出现负增长。

近两年经济恢复发展，又一次出现负增长。

近两年经济恢复发展，GDP达到达到2437亿美元，同亿美元，同比增长比增长5%。

根据根据IMF预测，未来几年香港预测，未来几年香港GDP增速约增速约4%，2017年可年可达到达到3637亿美元。

亿美元。

亿亿美美元元%19801982198419861988199019921994199619982000200220042006200820102012E2014E2016E05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000051015-5-102436.66-6.05.0GDP（左）（左）同比增速（右）同比增速（右）2图图：

1950-2012年年11月美国人口及增长率月美国人口及增长率经济环境经济环境

（2）：

人口人口-香港人口稳定增长，密度高香港人口稳定增长，密度高资料来源：

IMF，中国指数研究院整理分析香港面积约为香港面积约为1100平方公里，与北京顺义区相当。

目前人口超过平方公里，与北京顺义区相当。

目前人口超过700万，是世界上万，是世界上人口密度最高的地区之一。

根据人口密度最高的地区之一。

根据IMF预测，未来五年香港人口将持续稳定增长，年增长预测，未来五年香港人口将持续稳定增长，年增长率约为率约为0.8%。

万万198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012E2013E2014E2015E2016E2017E01002003004005006007008000.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%-0.5%711.23.14%0.85%人口（左）人口（左）同比增速（右）同比增速（右）3图图：

1980-2017年香港失业率年香港失业率经济环境经济环境（3）：

失业率失业率-十年来香港失业率不断下降，目前十年来香港失业率不断下降，目前处于历史较低水平处于历史较低水平资料来源：

IMF，中国指数研究院整理分析从近年数据来看，从近年数据来看，2003年香港失业率最高，达到年香港失业率最高，达到7.92%。

之后稳步下降，。

之后稳步下降，2008年年降至降至3.52%，但紧接着的金融危机使得香港失业率有所上升。

随着近两年经济的稳步发，但紧接着的金融危机使得香港失业率有所上升。

随着近两年经济的稳步发展，失业率开始下降，现已低于之前三十年的平均值展，失业率开始下降，现已低于之前三十年的平均值3.77%。

%19801982198419861988199019921994199619982000200220042006200820102012E2014E2016E01234567897.923.401980年年-2011年均值年均值=3.774图图：

2002-2013年年1月港币兑人民币月平均汇率月港币兑人民币月平均汇率经济环境经济环境（4）：

汇率汇率-港币兑人民币不断下跌港币兑人民币不断下跌资料来源：

interbank，中国指数研究院整理分析注：

注：

1港币港币=0.81元人民币元人民币港币长期以来与美元挂钩，因此港币兑人民币汇率走势与美元类似。

港币长期以来与美元挂钩，因此港币兑人民币汇率走势与美元类似。

2005年之前，汇率年之前，汇率略高于略高于1。

2005年年7月人民币汇改之后不断下跌。

月人民币汇改之后不断下跌。

2008年全球金融危机，汇率跌至年全球金融危机，汇率跌至0.88，之，之后进一步下降，目前约为后进一步下降，目前约为0.81，未来仍有继续走低可能。

，未来仍有继续走低可能。

Jan-2002Jul-2002Jan-2003Jul-2003Jan-2004Jul-2004Jan-2005Jul-2005Jan-2006Jul-2006Jan-2007Jul-2007Jan-2008Jul-2008Jan-2009Jul-2009Jan-2010Jul-2010Jan-2011Jul-2011Jan-2012Jul-2012Jan-20130.70.80.911.11.062770.880280.812225经济环境经济环境（5）：

利率利率-基准利率处于历史低点，接近于基准利率处于历史低点，接近于0图图：

1992-2012年年12月香港基准利率月香港基准利率资料来源：

香港金管局，中国指数研究院整理分析港元盯住美元的联系汇率制令香港货币政策与港元盯住美元的联系汇率制令香港货币政策与美国挂钩美国挂钩，因此香港金管局通常会追随美，因此香港金管局通常会追随美联储的利率联储的利率调整调整。

从二十年从二十年走势来看，走势来看，目前目前香港香港基准利率基准利率处于历史低点，仅为处于历史低点，仅为0.5%。

香港香港各银行有权自行决定存、贷款各银行有权自行决定存、贷款利率，目前香港房屋贷款利率介于利率，目前香港房屋贷款利率介于2.5%-3%之间。

之间。

注：

注：

1港币港币=0.81元人民币元人民币%6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月6月月12月月19921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201201234567896.750.506图图：

1994-2012年年10月香港房屋价格指数月香港房屋价格指数住宅价格住宅价格

（1）：

香港房价自香港房价自03年起不断上涨，目前已超过年起不断上涨，目前已超过1997年高点年高点资料来源：

香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析根据香港差饷物业估价署公布的私人住宅价格指数看，除根据香港差饷物业估价署公布的私人住宅价格指数看，除2008年金融危机外，近十年香港年金融危机外，近十年香港房价不断上涨。

房价不断上涨。

2012年上涨势头继续，年上涨势头继续，1-10月累计涨幅达月累计涨幅达24.0%，10月房价指数达到月房价指数达到223.2点，点，而而1997年亚洲金融危机爆发前最高点仅为年亚洲金融危机爆发前最高点仅为172.9点，目前已超出点，目前已超出29.0%。

注：

注：

1港币港币=0.81元人民币元人民币19941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120120501001502002500%20%40%60%-20%-40%-60%172.9223.2指数指数同比同比7图图：

1997-2012年年12月香港住宅单价月香港住宅单价住宅价格住宅价格

（2）：

香港住宅价格昂贵，目前单价达香港住宅价格昂贵，目前单价达8560港币港币/平方英尺平方英尺从从香港美联物业统计数据看，以实际使用面积计算，至香港美联物业统计数据看，以实际使用面积计算，至2012年年12月，全港住宅单价为月，全港住宅单价为8560港港币币/平方英尺，约合平方英尺，约合7.5万人民币万人民币/平方米（平方米（1997年年10月的上轮高点为月的上轮高点为7761港币港币/平方英尺）。

平方英尺）。

根据中国指数研究院全球十大城市住宅价格指数，香港房价位居第一，超过新加坡、纽约、伦根据中国指数研究院全球十大城市住宅价格指数，香港房价位居第一，超过新加坡、纽约、伦敦等地。

敦等地。

注：

注：

1港币港币=0.81元人民币元人民币资料来源：

美联物业，全球房地产指数系统，中国指数研究院整理分析*美联楼价走势图于08年至今乃根据全港100个著名中小型私人屋苑的成交个案，计算加权平均数，而95至07年则以50个屋苑计算表表：

2012年年4季度全球十大城市住宅价格指数季度全球十大城市住宅价格指数平均售价平均售价（实际）（实际）平均售价平均售价（建筑）（建筑）8图图：

1985-2012年年10月香港新落成住宅数月香港新落成住宅数住宅供应：

住宅供应：

近五年香港住宅供应严重不足，是房价上涨的近五年香港住宅供应严重不足，是房价上涨的重要原因重要原因从香港新落成住宅数量看，从香港新落成住宅数量看，1985-2006年间，平均每年新落成住宅数为年间，平均每年新落成住宅数为27767套。

而套。

而2007至至2011年平均落成住宅数仅为年平均落成住宅数仅为9852套，仅为之前的三分之一。

主要原因在于土地推出量不断下降，套，仅为之前的三分之一。

主要原因在于土地推出量不断下降，1995年曾达到年曾达到125.7公顷，公顷，1998年下降至年下降至24公顷。

公顷。

2013年，香港政府计划加大土地供应。

年，香港政府计划加大土地供应。

注：

注：

1港币港币=0.81元人民币元人民币资料来源：

香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析19851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201112:

1-10050001000015000200002500030000350004000029,87534,10534,37534,47036,48529,40033,38026,22227,67334,17322,62119,87518,20222,27835,32225,79026,26234,03526,39726,03617,32116,57910,4718,7767,15713,4059,44911,8882776798529图图：

2003-2012年年10月香港住宅买卖合约数及同比增长率月香港住宅买卖合约数及同比增长率住宅成交住宅成交

（1）：

成交量处于历史较低水平，但成交量处于历史较低水平，但2012年下半年下半年增长迅速年增长迅速从长期住宅买卖合约数量从长期住宅买卖合约数量看，由于近两年来香港政府不断出台新政策限制外来资金进入香港看，由于近两年来香港政府不断出台新政策限制外来资金进入香港楼市，目前香港住宅成交量处于历史较低水平。

楼市，目前香港住宅成交量处于历史较低水平。

2012年年1-10月累计成交月累计成交7.1万套，与万套，与2011年同期年同期基本持平，明显低于基本持平，明显低于2010年同期的年同期的11.3万套。

但从不同阶段来看，尽管政策严厉程度加深，但万套。

但从不同阶段来看，尽管政策严厉程度加深，但2012年下半年成交量同比增幅明显扩大，年下半年成交量同比增幅明显扩大，10月单月同比涨幅达月单月同比涨幅达88%。

注：

注：

1港币港币=0.81元人民币元人民币资料来源：

香港差饷物业估价署，中国指数研究院整理分析200320042005200620072008200920102011201202000400060008000100001200014000160001800