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可研报告
XX 房地产项目
可 行 性 研 究 报告
二OOO年八月
目 录
一、 项目名称
二、 项目位置及环境
三、 建设规模
四、 建设分期
五、 市场分析
六、 设计及工程监理
七、 投资测算
八、 收益预测
九、 研究结论
一、项目名称
原报建项目名称：
XXX花园
现报建项目名称：
XXXX广场
二、项目位置及环境
1、项目位置
本项目地处XX市南部，东面为城市规划中的主干道XX路，南、西、北三面分别为XXX街、XXXX街和XXXX街。
项目四面临街，对外交通便捷；四周均为住宅区，且主要以定位于成功人士的中高档公寓住宅为主。
根据XX市总体规划和本项目所在区位特点分析，本项目所处的位置，属于XX发展的重点区域。
该区域密集的中高档住宅小区的大量建设和各项交通、基础配套设施条件的日臻完善，该区域的综合发展潜力必将得到显著增强。
2、项目环境
本项目四周所处环境的主要特征是：
已建和在建的中高级住宅小区林立，东望XX花园、XX园和日前正推出销售火爆的XXX城；南依车站和航空港；西邻XX园、XX园、XXX苑、XX园；北邻XX花园、XX花园、XX花园、XX苑等。
由于周边良好的交通配套环境条件以及已开发形成的中高档居住物业的带动，该区域已成为中高档物业投资和消费者居住环境心理认同的首选之地。
三、建设规模
项 次
指 标
单 位
说 明
总占地面积
53977
M2
约81亩
规划用地面积
44840
M2
约68亩
代征地面积
9137
M2
约13亩
拟建总建面面积
62620
M2
其中：
中心商厦
21650
M2
步行商业街
40970
M2
拟建楼层数
2—4
层
容积率：
1.3
总停车数
181
辆
四、建设分期
本项目建设可分为三期，第一、二期主要建设二圈步行商业街，拟采用分段方式进行。
第一、二期分别建设约20485M2的商业步行街，同时进行相应配套的公共设施用房和辅助性服务用房的建设。
第三期集中建设约21650M2中心商厦。
第一期建设期；1999年10月~2000年8月，计11个月。
第二期建设期：
2000年3月~2000年12月，计10个月。
第三期建设期：
2000年8月~2001年11月，计16个月。
总建设工期约25个月。
五、市场分析
XCX市作为XX省会城市及中国西部地区重要的中心城市，在我国经济建设发展重心和政策取向向西部大力倾斜的今天，迎来了一个难得的发展机遇，具有较为广阔的发展空间。
无论在科技方面，或是在金融、交通、通讯、商贸诸方面，其三中心二枢钮的发展格局初步形成。
在目前财政政策力量的推动和各种有利于加快发展，刺激经济启动的政策和措施的促进下，随着基础设施建设的投入和带动，跨世纪工程的分步实施，向X向X方向发展战略的确定，尤其是最近国务院刚刚批复的XX市总体规划方案，必将把XX市的经济建设和社会发展推向又一个高潮。
其大市场、大商贸、大流通的地区经济幅射和龙头带动作用，将更趋明显。
房地产业在新一轮经济启动中，由于宏观政策的调控和倾斜，以及市场导向功能的逐步强化，新一轮以满足广大人民群众的安居住宅为主的物业开发建设，正方兴未及。
它必将带动相关的上下游产业及消费，从而刺激和促进新一轮经济的启动，随着市场目标及定位的进一步细分及专业化，居住物业的开发建设也呈多层次、多角度齐头并进的态势，各种层次的消费对象均可从细分的供给市场中，寻找到自己的位置。
由于XX市中房指数与全国各大中心城市相比较大为偏低，而XX市良好的生活居住环境和条件，将吸引越来越多的投资开发商携资投入和各地各类层次的消费群。
因而，众多的房地产商均以大手笔介入公寓类住宅物业的开发，且规模越来越大，集中度更趋明显，由于存量物业有待消化，增量物业又源源不断地推出，其供给和现实需求的关系导致同业竞争日趋激烈。
住宅物业开发的利润也有向社会平均利润率靠齐的趋势，甚而步入微利时代。
根据XX市商业物业的供需状况分析表明，总供给量仍较多地大于市场需求量，且目前已处于市场供需结构的自行调整中。
据商业服务性物业供给的品种类型分析，也呈由大到小，由集中到分散、由市中心商业迈向周边社区物业扩散的分布态势。
但从具体区位、方向、幅射半径、尤其新近逐渐形成的居住物业小区分布与之相应的市场需求等差异特征分析，其商服物业布局，尤其是服务于居住小区的联锁超市、休闲健身、精品服饰、餐饮娱乐等网点和具有较鲜明个性的社区相应地个性化商服配套物业的分布和供给，从局部上看仍呈较为严重的不均衡的现状。
因此，商业中心区域商服物业供给饱和或过量，而周边城郊结合部位（二环路沿线外侧）区域的供给，因需求的差异性而呈供给布局局部失衡。
其中，隐藏着较为明显的商机，有待先见之明的开发商在其差异中着力挖掘，在不均衡中先人一步，找准切入点，抢占这一难得商机。
本项目所处区域，以开发中高档公寓为主，为XX市乃至XX地区所认同的知名度很高的高尚成功人士密集的居住物业小区。
在该区域，新老品牌众多，典范物业林立，后续不断相继推出的高档公寓，势头更猛、规模更大，极大地迎合了该消费层次的市场需求，形成了高价、高质、高利，销售畅旺的难得场面和市场亮点，由此而激发并将更加推动后续各投资商的大量集中介入。
规模愈宜扩大，范围逐渐延伸，且均以高档公寓为主；结构类型则从低层别墅、公寓（2~4层）向多层；由多层向高层电梯公寓物业演变；居住人口密度呈加大态势。
可以预计，在不太长的时间内，该区域内居住人口密度将有较大地增加，由此带来的相关消费需求愈加显现，有目共睹。
但在现状情况下，该区域相应的商业配套服务性物业的供给，则呈相对滞后甚至严重失衡的态势，其潜伏的商机逐渐显现。
基于该区位市场需求趋势的这一基本分析，在成都市总体商业物业供给过量，该区域局部供需结构相对失衡的状况下，本项目立足于商服配套性物业，针对该区域成功人士居住密集，消费层次较高的特点，定位于开发建设一座较具规模的、建立在生态环保绿化基础之上的花园式中高档次的大世界商业广场，即有精品服饰，又有家装配套，还有餐饮娱乐、现代食品、百货超市等，并力争引进国外经营商业百货超市的财团，以促成该区域成龙配套、体系完善和供需平衡。
本项目超前理智的目标定位，现实冷静的市场预测，先人一筹的时机优势，发展前景可期，必将为开发投资商带来可观的经济效益，同时取得良好的社会效益和环境效益。
六、设计及工程监理
为切实保证本项目的开发达到或超过预期，其项目的规划、方案的布局，设计的优劣、贴近市场的程度至关重要。
本项目由声誉卓著的中国建筑XX建筑设计研究院擅长于商业、市场建筑设计的总建筑师领衔进行方案设计及施工图设计。
XXX商业广场设计的基本构思，由周边步行商业街、中心商厦及中心绿化园林广场和屋顶休闭花园有机组合而成。
主入口位于XX路，次入口位于XXXX街，XXX街和XXXX街分别各有二个步行入口，交通便捷，开敞通透，与周围密集的公寓居住区域环境融合一体，相得益彰。
步行商业街充分体现XX地区沿街为市的传统经商购物的习惯特点，在沿街第一排小商铺的内侧布置一条两侧均为二层（局部三层）的商业购物步行街，形成浓厚的商业氛围。
局部三层有效利用屋面形成立体绿化效果的休闲屋顶花园，更增强了商业广场配套服务、休闲娱乐功能。
中心商厦为四层商业建筑，计有食品超市、百货超市、食街及体育健身，为传统商业购物街融入了现代化的购物理念。
广场中心为欧式绿化园林广场，更为XXX商业广场提供了一片绿荫，为商家广告、产品宣传展示提供了一个活动中心。
本项目工程监理拟由独立注册的工程监理公司公允执法，全程监理。
并以选配技术力量强、工程经验丰富的高水平的监理组织班子作为选择监理公司的先决条件。
以确保该项目建设的工程质量达到国家级优良标准。
七、投资测算
1、说明：
a、工程建安费用按95定额及有关规范和标准进行测算；
b、施工企业土建及安装按适当优惠级（类）另取费；
c、测算中不包含二次装修费用；
2、方案技术指标：
项 次
指 标
单 位
备 注
规划红线面积
53977
M2
约81亩
规划用地面积
48400
M2
用地率
89.67
%
容积率
1.3
—
绿化率
>50
%
建筑层数
2~4
层
结构类型
框架
基础型式
独立柱基
建筑标准
中高档
3、投资测算：
序号
项目和费用名称
投资额
（万元）
技术经济指标
单位
负荷或工作量
单位指标
一
建设前期费用
9613
M2
62620
1535元/M2
（一）
土地投资
8880
M2
62620
1418元/M2
1
土地转让费
7900
亩
81
97.5万/亩
序号
项目和费用名称
投资额
（万元）
技术经济指标
单位
负荷或工作量
单位指标
2
土地出让金
980
M2
48400
202元/M2
（二）
前期税费
733
M2
62620
117元/M2
1
工程前期费
144
M2
62620
23.0元/M2
A
规划设计费
7.5
M2
62620
1.2元/M2
B
工程设计费
73
M2
主体投资1%计
11.7元/M2
C
地质钻探费
10
M2
48400
2.1元/M2
D
工程质检费
1.5
M2
62620
0.2元/M2
E
工程指标费
1.2
M2
62620
0.2元/M2
F
三通一平费
48
M2
48400
10.0元/M2
G
模型制作
2.5
M2
62620
0.4元/M2
2
工程报建费
589
M2
62620
94.0元/M2
A
规划管理费
7.3
主体投资1%计
1.2元/M2
B
规划保证金
36
M2
主体投资5%计
按10%计一年息
C
市政设施配套
376
M2
62620
60.0元/M2
D
中小学危房改造
51
M2
主体投资7‰
8.1元/M2
E
墙改基金
63
M2
62620
10.0元/M2
F
消防设施配套
19
M2
62620
3.0元/M2
G
文物勘探费
13
M2
62620
2.0元/M2
H
白蚁防治
7.5
M2
62620
1.2元/M2
I
渣土治理费
15.7
M2
62620
2.5元/M2
二
建设中期费用
8050
M2
62620
1286元/M2
（一）
主体工程
7299
M2
62620
1166元/M2
1
土建及一装
5949
M2
62620
950元/M2
2
给排水及消防
313
M2
62620
50.0元/M2
3
通风工程
80
M2
62620
12.8元/M2
4
强电工程
532
M2
62620
85.0元/M2
5
弱电工程
125
M2
62620
20.0元/M2
6
电梯工程
300
台
6
50万元/台
（二）
附属配套工程
751
M2
62620
120.0元/M2
三
不可预见费
242
中期费用3%
39元/M2
四
建设后期费用
454
M2
62620
73元/M2
（一）
电集资贴费
189
KVA
3000
630元/M2
序号
项目和费用名称
投资额
（万元）
技术经济指标
单位
负荷式工作量
单位指标
（二）
水集资费
190
MM
管径200
（三）
水电施工
50
M2
48400
10元/M2
（四）
然气集资工程费
25
户
50
5000元/户
五
合 计
18359
M2
62620
2932元/M2
4、工程直接投资资汇总分析
序号
项 次
投资额
（万元）
单方指标
（元/M2）
比例（%）
1
土地开发费
8880
1418
48.36%
2
前期规税费
733
117
3.99%
3
建安工程费
8050
1286
43.85%
4
不可预见费
242
39
1.32%
5
后期配套费
454
73
2.49%
6
合 计
18359
2932
100.00%
5、资金来源
本项目工程建设投资由公司资本金投入、融资、贷款和预售收入转投三种方式解决。
八、收益预测
1、开发费用分析：
房地产开发费用主要包括管理费用、销售费用和财务费用。
根据常规情况和公司实际运作项目发生情况综合测算，管理费用按工程直接投资的2%计，为367万元；销售费用按销售收入的4%预计；为1166万元；财务费用据其资金来源构成和预售收入情况，此项主要考虑短期融资的利息支出，鉴于商业铺面的投资增值的长期特性，适当部份考虑中长期的融资贷款的利息支出因素，财务费用按工程直接投资的1.5%预计，为275万元。
合计开发费用为1808万元。
项目直接投资及开发费用汇总相见下表：
项目工程直接投资及开发费用汇总表
序号
项 次
投资额
（万元）
单方指标（元/M2）
比例
1
前期费用
9613
1535
47.67%
2
中期费用
8050
1286
39.94%
3
后期费用
454
73
2.27%
4
不可预见费
242
39
1.21%
5
管理费用
367
59
1.83%
6
销售费用
1166
186
5.78%
7
财务费用
275
44
1.37%
8
合 计
20167
3220
100.00%
2、销售收入分析：
据XX市房地产市场在该区位的供给状况、价格水平面和本项目市场目标定位、建筑装修档次及该区位同类物业租售价格水平的类比分析，按保守估价其销售收入预测如下表所示：
销 售 收 入 预 测 表
项 次
面 积（M2）
售价（元/M2）
销售收入
步行商业街铺面
40970
5000
20485
中心商业大厦
21650
4000
8660
车 库
181（个）
8万/个
1448
合 计
62620
4654
30595
3、销售税金及附加：
销售税金及附加按国家规定，营业税为销售收入的5%，城市建设维护税、教育费附加、能源交通费附加分别为7%、3%和4%；考虑到产权总登记费、转移登记费、交易手续费及房屋契税等费用及目前规税费各项优惠政策因素，本项目合计销售税金及附加按销售收入的5.8%预计，则销售税金及附加为1775万元。
4、利润分析：
经测算，该项目利润总额＝销售收入－工程直接投资－开发费用－销售税金及附加＝30595－18359－1808－1775＝8653万元。
5．静态收益分析：
项 目 静 态 收 益 分 析 表
项 次
内 容
单方指标
（元/M2）
备 注
销售收入
30595万元
4886
按62620M2计算单方造价
工程直接投资
18359万元
2932
开发费用
1808万元
289
销售税金及附加
1775万元
283
利润总额
8653万元
1382
投资收益率
47.13%
47.13%
销售利润率
29.69%
29.69%
年投资收益率
21.41%
21.41%
按开发用期2.2年计
6、盈方平衡分析：
以销售收入利用率表示的盈亏平衡点（BEP）为：
工程直接投资
BEP＝————————————————————×100%
销售收入－开发费－销售税金及附加
18359
＝———————————＝67.97%
30595－1808－1775
即当实际销售收入达到预测收入的67.97%,即为20975万元时，项目处于亏盈平衡点，其平衡点的综合平均售价为：
3090元/M2，车库售价为5.4万元/个。
盈亏平衡分析表明，本项目具有较强的抗风险能力。
九、研究结论：
本项目的开发，符合该区位物业供给的基本特征，有助于改善该区域商业服务配套物业结构局部供给相对失衡，且充分利用了城市宝贵的土地资源，适应了小区整体配套现代化的趋势，也有利于城市总体规划的具体实施。
研究结果表明，其经济效益指标明显支持本项目的开发。
市场调查和盈亏平衡分析还表明，该项目的开发，能填补区域物业空白，具有良好的市场前景，同时具备较强的抗风险能力。
同时，本项目的开发，还具有投入少，见效快，资金回笼迅速，建材、设备成本价格较低等诸多有利因素。
综合经济、天时、环境、地利等因素，建议从速组织实施该项目的开发建设。
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