靠山屯项目行业报告.docx

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靠山屯项目行业报告

【标题】中国房地产企业资本突围分析（2003年文献）（2478字）

【副标题】陈筱红

【正文】

    在北京，继北京泰跃集团、北京天创房地产公司、嘉利恒德房地产开发公司、北京科技园置业以及金融街房地产公司等一批企业成功买壳上市后，房地产业涌起了上市热潮。

前一阶段，北京、上海等一些城市，向房地产领域成功发放的信托基金，引起了房地产业的极大兴趣。

不久前，由中国城市房地产开发商协作网络的成员企业——深圳万科、北京万通、河南建业等１２家较具影响力的企业，共同发起组建的“中城房网投资管理有限公司”正在着手与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。

这一系列的资本动作搅动了房地产业对接资本的春梦，吸引了业界的眼球。

    “突破”上市禁令房地产上市一波三折

    两年前，北京城建股份有限公司将标的为２３．３９１，６７９亿元的公司建筑类资产与北京城建集团有限责任公司房地产类资产进行大规模的置换，从此，北京城建的主营业务由建筑业转为房地产业；与此同时，作为房地产企业中为数不多的上市公司，北京城建也借此打通了企业发展中的关键环节——融资渠道。

    有证券市场筹资功能的助力，房地产投资商就能获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度是企业上市以前无法比拟的。

因此，当１９９９年４月，中国证监会重新对房地产企业上市开试点绿灯时，金地股份、天津综合开发公司和北京天鸿集团作为首批上市试点企业，就开始了它们作为地产“新贵”的使命，而房地产企业的上市前景也似乎随之迎来了春天。

    此前，伴随大量资金进入地产业，房地产行业开始出现严重泡沫，导致大量资金特别是银行资金的沉淀和土地资源的浪费。

为防止房地产过热炒作引发更大的金融风险，１９９６年中国证券监督委员会发文：

暂停房地产、金融等行业的公司上市融资，直接融资渠道被切断，房地产上市公司也由此陷入低谷。

    北京城建地产总经理赵广义指出，随着政府对开发用地的供给更加市场化，要求投资商更致力于追求规模化和专业化，更加重视企业保持适当的土地储备，这都要求投资商们必须具备更强的资金实力，不断地扩大经营地域，提高市场占有率，才能应对随之而来的同行业竞争和市场考验。

    然而，即便是上市公司，也仍然是一肚子苦水。

深圳著名上市房地产企业金地集团负责人表示：

上市，让人爱恨交加。

虽然解决了融资渠道，能够使企业品牌快速扩张，但是这个钱拿着不容易，回报股东就更难。

比如金地，每年要保持１０％的净资产回报率，一般房地产项目的投入产出周期在３年以上，没有强大的经济基础和多个项目做支持，就没法保证回报率；另外，作为上市公司，透明度要求较高，特别是一些公告的东西，必须要通过董事会和股东大会，而在这个过程中就几乎没有商业秘密可言。

    银行控制信贷规模

    房地产基金投石问路

    增强对房地产开发企业的贷款，加快投资进度以增加供给，为居民购房提供按揭贷款，促进有效需求迅速形成。

银行对于地产商的支持可以形成这样的良性循环。

    但是，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争不断激烈，违规信贷时有发生。

为防范风险，中国人民银行在２００１年６月发布了《关于规范住房金融业务的通知》，要求各商业银行严格审查住房投资贷款发放条件。

至此，很多地产商渐渐感到：

贷款无门。

    建设部住宅与房地产业司的有关专家认为，此次货币市场对房地产业的政策调整从长远来看，及时挤压了可能出现的房地产泡沫，对行业的发展应是利大于弊；但是在一定程度上，也对今后市场的发展形成了压力。

而控制贷款的另一个影响是，房地产投资商的预售回款和银行贷款两条融资渠道均受到很大阻力。

如果开发商出现融资危机，资金链一旦断裂，对于投资企业来说便是毁灭性的打击。

    因此，当一种创新金融工具——房地产投资基金刚一露面便吸引了国内投资商和投资银行家们的注意。

    据专家介绍，房地产投资基金的优势在于其对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；房地产投资基金作为投资者，对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用，增强其运行的透明度，有利于促进房地产业健康发展。

当前，美国每一个大城市的房地产项目都活跃着房地产投资基金的影子。

    在我国，虽然直到现在还没有真正意义上的房地产投资基金，但是，房地产投资基金的萌芽已经出现。

由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司可以算是房地产投资基金的“问路石”。

    房地产证券化

    下一个地产流行的产品

    银行的一些专家认为，由于房地产价值大、周期长、位置固定、整体不可分割性等不利因素，形成其投资金额大、市场流动性差的特点，使得一般企业或个人很难涉足于该领域的投资；房地产证券化通过有价证券形式对房地产价值进行分割并出售给各中小投资者，是启动我国房地产市场的一个突破点。

    “目前，实行房地产证券化，除了会遇到专业机构和人才缺乏等技术性问题以外，还会有３个显性风险：

商业银行对房地产行业的贷款面临着巨额呆账和不良资产的风险，缺乏健全的个人信用制度，我国的证券法没有对国有商业银行金融资产证券化做出单独的规定和描述。

”赵广义分析。

    房地产证券化将推动房地产投资与消费两方面的实现，使房地产业成为新的经济增长点和新的消费热点。

购房者可以通过购买有价证券，对房地产实现保值，中小投资者也可按自己的意愿换房，更多地得到实惠。

另外，证券让资产的持有者更加分散，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展大为有利。

    同时，业内人士也指出，国内住房贷款证券化要在短时间内广而推之，可能还有一些难度。

主要制约因素在于，我国缺乏独立的评估体系，信用担保中间人缺位也加大了住房抵押贷款证券化的风险；从目前情况看，中小城市显然还不具备条件，其重心将停留在大城市，作为实施证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络还有待形成等。