对国内房地产走势的认识及.docx
《对国内房地产走势的认识及.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《对国内房地产走势的认识及.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
对国内房地产走势的认识及
（一）全球性金融危机和通胀的双重压力对房地产产生的影响3
对国内房地产走势的认识及
呼和浩特市房地产1-9月形势分析
[按语]：
1-9月，呼市房地产市场开发投资656327.02万元，比上年同期增长4.02%。
其中，住宅投资536502.37万元，占总投资的81.74%。
施工面积1552.24万㎡，同期增长39.52%；新开工面积427.29万㎡，同期增长67.47%；竣工面积237.77万㎡，同期增长48.63%；销售面积80.75万㎡，同期增长33.82%，住宅的平均售价2992元/㎡，同比增长3.36%，环比增长0.1%。
房地产各项指标仍然增长，这是由于2005-2007市场惯性的作用，但增速明显放缓，住宅平均售价一直位于70个大中城市末数几位。
可见，总量调控、结构调整已见成效。
需要注意的是土地开发投资12225.4万元，同比下降52.51%；待开发土地面积470.24万㎡，同比增长40.94%；住宅空置145.12万㎡，同比增长48.16%，宏观调控的任务仍十分艰巨。
特别是国家要降低税率，房地产市场可能出现反弹，此时只有进一步加强宏观调控，方可消化近年来形成大量的空置住宅，维持房地产市场平稳运行。
今年以来，在美国次贷危机影响下，两家最大房地产贷款公司股价深幅下跌，日本最大的房地产公司倒闭。
外国房地产感冒，中国房地产会不会打喷嚏？
我们该如何看待房地产行业的周期及房地产行业的发展趋势？
我们呼和浩特的房地产有什么样的影响？
等等。
本分析报告对在全球经济房地产遇困的背景条件下，我国当前的房地产市场的状况，进行了粗浅的分析，并对呼和浩特2008年1-9月的房地产形势作了分析。
一、对我国当前房地产市场的判断
（一）全球性金融危机和通胀的双重压力对房地产产生的影响
次贷危机作为金融波动，其实是经济方面的原因，是美国房地产市场的泡沫破灭和大幅的调整，中国房地产市场的价格调整或多或少与此有关，从去年开始全国X围内的房地产成交量下跌，恰恰证明了房地产行业的流动性不足。
通货膨胀对于房地产市场的影响，从供给和需求不同角度分析。
在供给方面，对于开发商而言，最为明显的两个压力，一个是由通胀引致的紧缩性货币政策或者信贷控制，另一个是经济回落导致的交易量的大幅萎缩。
这也是当前引起开发商资金链紧X的决定性因素之一，一些习惯于高负债运作的开发商很可能面临资金链断裂的困境。
在需求方面，通货膨胀直接造成了人们实际购买力和收入预期的下降。
大致为两大类：
一类是由于真实的购房需要而引致的刚性需求，目前中国持续的人口红利和未来正在加速的城市化进程，支撑了巨大的刚性需求，这一类刚性需求的存在成为房地产市场向买方市场转化的最大阻力。
这个方面的需求目前最为关键的制约因素是，收入水平的上升和购买能力的积累，特别是相对于目前已经大幅上涨的房价来说更是如此；另一类是投资性需求，目前在国家一系列政策的影响下，如央行在二套房、房贷额度上进行的非常严厉的控制，这一类需求受到了明显的抑制。
不可忽视的是，当前的通货膨胀还造成了原有的一部分投资性需求向供给的转化，在通胀引致信贷紧缩、中小企业贷款困难的情况下，一部分企业或企业主会出售持有的投资性房产或地产，以缓解自身的经营性资金压力，从而释放出部分供给。
（二）当前宏观经济形势对房地产市场的影响
房地产市场与宏观经济波动的联系很紧密，特别是中国经过房地产的市场化改革之后，全国意义上的房地产市场的形成，使得房地产市场越来越显著地受到宏观经济波动的影响。
中国经济经历了过去5年的两位数高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段。
房地产市场必然会不同程度受到这个大的背景的影响，形成不同程度的调整趋势，这既包括宏观紧缩政策的效果逐步显现，也包括资本市场开始普遍进入调整期，对于房地产来说主要表现为交易量的大幅萎缩和信贷的紧缩、融资成本的迅速上升以及由此带动的不同地区程度不同房地产价格的调整。
同时，中国经济也正在进入一个产业转型的进程中，开始越来越强调从原来过分依赖低附加值出口的增长方式转向扩大内需的战略，在这个过程中，原来出口比重较大的地区受到的影响较大，原来以内需为主要增长动力的地区则受到的影响相对较小，使得当前的房地产市场也呈现非常显著的地区差异。
同样需要强调的是，在扩大内需的过程中，没有房地产市场的发展，内需的扩大可能也难以获得充足的动力，地方政府建立在“土地财政”基础上的城市化路径，地方政府也会设法促进房地产市场的发展。
（三）当前房地产波动的特征
房地产本身的波动周期，可以从不同的角度和指标分析。
如：
房地产的需求周期、供给周期、出租率周期、季节周期，从房地产投资的角度有资产生命周期、资产所有权周期、租金率周期、出租率周期等，还可以从国际的角度进行比较等。
随着房地产市场与金融市场的互动更加紧密，信贷和金融市场的波动对于房地产的影响日益显著。
从波动特征看，房地产市场无论是上升还是下降周期阶段，往往不是平滑连续的上升或者下降，而通常是阶梯状的上升或者下降，投资者和开发商把握市场的变动往往有一个滞后。
至少可以肯定的是，西方发达国家的房地产繁荣上升周期已经结束，现在已经从美国蔓延到整个欧洲国家。
不过，因为金融政策的积极参与，这一次调整的时间可能会相对较短，但是调整的趋势已经确立。
二、国内房地产市场调整的相关效应
（一）相关税收增速大幅回落
多位市场人士近日表示，楼市调整所带来的后果，近期已经开始全面呈现，根据国家有关部门的最新统计数据，最近与房地产相关的各项财政收入、税收均急转直下。
财政部《8月份税收收入情况分析》显示，受房地产交易下滑的影响，营业税、房屋转让所得税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等增速均出现大幅回落。
8月份营业税、进口环节税、个人所得税等主要税种增速全面回落。
营业税的税基是交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产等9个行业取得的营业收入。
该分析指出，营业税增速大幅回落的主要原因，一是不断紧缩的货币政策和居民对房价走低的预期，使房地产市场陷入严重低迷，商品房成交量急剧萎缩。
今年7月份全国商品房销售面积同比下降32.49%，销售均价涨幅和6月相比回落0.34个百分点，商品房销售额与去年同期相比下降30.03%，由此造成房地产业营业收入的大幅下降和建筑安装业营业收入增速的大幅回落，分别比同期回落了73.7和14.1个百分点；二是随着股指节节下挫、经济持续放缓以及大小非减持压力预期，8月份沪深两市股票基金权证成交额急剧下滑，使得与之高度相关的证券业营业收入同比大幅下降76%，环比下降43.7%。
该情况分析称，8月份与土地相关的城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等3个税种的收入总计为83.02亿元，同比增长41.6%，比去年同期的增速回落了32.1个百分点，比今年1-7月份的累积增速回落58个百分点。
3个税种占税收总收入的比重为2.3%。
土地增值税增速回落，一是受今年房地产市场交易低迷，特别是二手房交易量萎缩的影响；二是受2007年基数较大的影响。
2007年，税收征管部门普遍加强了对房地产企业的土地增值税清算工作，并将土地增值税的预征率提高了一个百分点，再加上去年房地产市场交易异常活跃，土地增值税的基数比较高，因而与去年同期相比，今年8月份土地增值税增速明显回落。
该情况分析还称，8月份全国70个大中城市房屋销售价格指数同比105.3%，比去年同期回落了2.9个百分点；新建住房价格指数同比106.2%，比去年同期回落了2.8个百分点。
1-7月加上去年成交价格高企造成同期基数较大，使得房屋转让所得税收入大幅回落635.2个百分点。
（二）土地财政收入开始剧减
据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。
截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国X围内的土地流拍数量不过40幅。
而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。
20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。
然而，蔓延全国的已远不止于土地市场的低迷，一些地方政府的土地财政收入也开始剧减。
有数据显示，今年上半年，XX土地出让金仅相当于去年的1/4；XX的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；XX今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。
据伟业顾问的数据显示，2007年市土地出让金约达438亿元，地方财政收入则为1492.6亿元。
土地出让金占财政收入的29.3%。
（三）市场走势受到各方的高度关注
近期的市场走势，正在受到众多市场参与者的高度关注，大量的参与者都期望在楼市出现方向性抉择前，能迅速出手。
美国众达律师事务所合伙人艾浩利在接受采访时表示，美国众达律师事务所为国际上最大的律师事务所之一，其客户中有超过250家企业为财富500强。
该“律所”代表了很多国外发展商、基金在华进行房地产投资，从其了解的客户情况看，部分客户认为楼市正在呈现出不稳定状态，预计住宅市场可能会出现一定的调整。
艾浩利表示，一些投资银行类的客户因为受到美国次贷的影响，已经开始撤出部分资金，但主流客户主要投资在商业地产X围，暂时还在观察市场走向，这些主流客户的心态还是很平稳的，会继续看好商业地产的前景。
但，乃至全国一些城市的住宅价格还是比较高的，有可能会持续调整，住宅价格可能会出现15%左右幅度的调整。
一些小的房地产压力将继续增大，整个市场的并购活动将继续增多，事实上今年中国房地产市场的并购案例已经比去年增加了50%左右。
三、呼和浩特房地产基本情况
（一）房地产投资情况
1-9月，完成房地产开发投资656327.02万元，比上年同期增长4.02%；比8月份增长24.98%，增幅增加2.32个百分点。
，（图1）
图12007年、2008年1-9月完成房地产开发投资增速单位：
%
从投资使用构成看。
建安工程投资同比增长10.7%，土地购置费同比下降47.24%。
占完成开发投资的比重分别为82.62%和8.82%，与去年同期相比，建安工程增长4.99个百分点，土地购置下降8.5个百分点。
（表1）
表12008年1-9月、2007年1-9月完成投资情况比较
项目
单位
2008年9月
2007年9月
2008年比2007年增长（%）
本年完成投资
万元
656327.02
630987
4.02
按构成分：
建筑工程
万元
472958.29
449814
5.15
安装工程
万元
69279.22
40030
73.07
设备工器具购置
万元
22330.57
12793
74.55
其他费用
万元
91758.94
128350
-28.51
其中：
旧建筑物购置费
万元
7602.00
1240
513.06
土地购置费
万元
57907.94
109761
-47.24
按工程用途分：
商品住宅
万元
536502.37
486762
10.22
经济适用住房
万元
112200.00
36778
205.07
别墅、高档公寓
万元
28652.85
32911
-12.94
办公楼
万元
26798.72
23113
15.95
商业营业用房
万元
63008.05
98058
-35.74
其他
万元
30017.90
23054
30.21
新增固定资产
万元
297433.91
273732
8.66
从投资用途构成看。
商品住宅投资536502.37万元，与上年同比增长10.22％；经济适用住房投资112200万元，同比增长205%；别墅、高档公寓投资28653万元，同比下降12.94%；办公楼投资26799万元，同比增长了15.95％；商业营业用房投资63008万元，同比下降35.74％；其他投资30018万元，同比增长了30.2%。
（表1、）
图22008年完成投资用途构成
在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的81.74%，同比增长4.6个百分点，办公楼占4.08%，同比增长0.42个百分点，商业营业用房占9.6%，同比下降5.9个百分点，其他用房占4.57%，同比增长0.92个百分点。
（图2）
其中住宅投资构成如图3
图32008年住宅投资构成
（二）土地供应情况
1-9月，土地开发投资12225.4万元，与上年同比下降52.51%；购置土地费57907.94万元，与上年同比下降47.24%。
1-9月完成开发土地面积1227938.83平方米，购置土地面积794600平方米，与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少18万和55万平方米。
待开发土地面积4702353平方米，增加172万平方米。
（表2）
表22007年、2008年1-9月土地供应情况
项目
2008年
2007年
2008年比2007年增长
2008年比2007年增加
单位
万平方米
万平方米
%
万平方米
本年完成开发土地面积
122.79
140.35
-12.51
-18
待开发土地面积
470.24
298.17
40.94
172
本年购置土地面积
79.46
134.34
-40.85
-55
（三）房地产市场供给情况
9月末，商品房施工面积1552.24万平方米，比上年同期增长39.52%，增幅比8月下降1.72个百分点，比上半年增加2.15个百分点。
其中，住宅施工面积1289.81万平方米，同比增长56.16%，增幅比8月增加3.32个百分点，比上半年增加12.54个百分点。
1-9月，商品房新开工面积427.29万平方米，比上年同期增长67.47%，增幅比8月增加9.94个百分点，比上半年回落21.22个百分点。
其中，住宅新开工面积374.23万平方米，同比增长66.23%，比8月增加27.19个百分点，比上半年回落38.59个百分点。
1-9月，商品房竣工面积为237.77万平方米，比上年同期增长48.63%，增幅比8月增加9.93个百分点，比上半年缩小0.9个百分点。
其中，住宅竣工面积214.41万平方米，同比增长101.04%，增幅比8月增加10.3个百分点，比上半年增加20.67个百分点。
（表3）
竣工面积总量超出去年同期77.8万平方米，住宅竣工面积总量超出去年同期107.76万平方米，增长69.9%，占全部竣工面积比重85.5%，同比提高5.5个百分点。
表32008年、2007年1-9月商品房施工、新开工、竣工情况
时间
单位
项目
总量
住宅
办公楼
商业营业用房
其他
2007年1-9月
万平方米
施工面积
1112.56
825.95
62.74
170
53.87
其中:
新开工面积
255.15
225.13
8.34
12.78
8.89
竣工面积
159.97
106.65
21.97
24.25
7.09
2008年1-9月
万平方米
施工面积
1552.24
1289.81
65.14
132.01
65.28
其中:
新开工面积
427.29
374.23
18.26
18.72
16.08
竣工面积
237.77
214.41
5.53
14.53
3.3
同比增长
%
施工面积
39.52
56.16
3.83
-22.35
21.18
其中:
新开工面积
67.47
66.23
118.94
46.48
80.88
竣工面积
48.63
101.04
-74.83
-40.08
-53.46
（四）房地产市场需求情况
房地产市场销售持续增长。
1-9月，商品房实际登记销售面积为80.75万平方米，比上年同期增长33.82%。
其中，期房销售面积为24.24万平方米，现房销售56.51万平方米，分别增长34.89%和18.46%。
住宅实际登记销售面积增幅继续扩大。
1-9月，住宅销售面积67.13万平方米，同比增长30.1%，增幅比上半年减少13.9个百分点。
其中，期房销售21.12万平方米，同比增长28.47%，现房销售46.01万平方米，同比增长30.86%。
从套数看，1-9月，住宅登记销售6341套，同比增长25.34%，增加1282套。
（图4）
图42007、2008年1-9月住宅登记销售套数单位：
套
（五）房屋销售价格情况
1-9月，商品房平均售价3901元/平方米，同比增长2.77%；商品住宅的平均售价2992元/平方米，同比增长3.36%；环比增长分别增长了0.1%。
（图5）
图52007年、2008年商品房销售价格情况单位：
元/平方米
四、呼和浩特房地产市场运行特点
（一）房地产各项指标仍然增长，但增速明显放缓
首先，投资仍然增长，投资结构在调整。
由于住房刚性需求的存在，使今年房地产开发投资总量仍然增长。
与去年相比总体增涨速度呈下行态势，增幅明显回落。
9月比5、6、7月分别下降25.78、42.28、47.54个百分点。
但是值得注意的是8月份开始投资回升。
从投资构成看，建安工程增长主要是建筑材料价格增长、受银根紧缩政策及市场销售低迷影响。
从投资结构仍以商品住宅为主，占到了82%。
其中经济适用房和90平方米以下分别占住宅投资的32.2%和20.91%，别墅、高档公寓占住宅投资占5.34%，比去年下降1.4个百分点。
商业营业用房下降幅度较大。
主要原因：
一是国家宏观调控背景下，加大住房结构调整力度，使普通住房和经济适用房投资增幅较大，别墅、高档公寓呈下降趋势；二是由于2007年XX60年XX，大多商业营业用房投在
去年，今年下降幅度较大；三是近年私家汽车增长较快，也促使开发商加快了车库、车位等投资，使得其他投资增长。
其次，经济适用住房建设力度加大。
呼和浩特在不断调整商品房供应结构的同时，加大经济适用房和廉租住房的投资建设。
1-9月经济适用住房开发投资同比增长205%；施工、新开工、竣工面积均大幅增长。
这是积极落实呼和浩特市政府为民办实事的工程之一。
总体看呼和浩特房地产开发投资在宏观调控政策作用和全国大环境背景下开始趋于谨慎，并将会持续一段时间。
再次，施工面积、新开工面积及竣工面积增长幅度均较大。
施工面积不断增长，特别是新开工面积增长幅度较大，高于施工和竣工面积，但比上半年回落幅度也较大。
（二）土地购置及开发矛盾显现
今年以来，购置土地面积呈下降趋势；土地购置费用也在下降，但这不是价格因素，主要是量的减少；待开发土地面积增长。
土地开发面积下降与待开发土地面积增长并存的现象，说明在宏观调控政策压力下，“银根”紧缩影响了开发商的市场心理预期，对土地交易比较谨慎，导致土地开发投入减弱。
有些企业在取得土地后，对市场销售预期结果不看好，不敢开工或寻找合作伙伴，以降低风险。
（三）房价保持稳定增长态势
今年全国市场低迷对呼和浩特虽然带来一定的影响，但是住宅登记销售在4月增长以来持续保持增长势头，无论销售面积还是销售套数增长幅度均较大。
房价继续在高位运行，保持小幅增长态势。
房屋销售价格同比小幅增长，环比价格涨幅继续回落。
1-9月平均增长仅0.1个百分点。
在全国70个大中城市中价格增长幅度排在67位。
房价虽然在绝对数上增长，但难以与材料、人工在价格中的增幅相比。
在全国大中城市房地产销售下降的同时，呼和浩特仍然保持小幅增长的态势，其中主要是去年秋天第二套房贷政策导致全国楼市的连锁性降温，众多大中城市陷入低迷状态，市场普遍产生下跌预期。
大变局下的呼和浩特房地产企业，自然面临着重重考验。
为更多地接近市场需求，各商家不断调整产品特色，调整营销策略，各出奇招积极促销，有卖点的楼盘依然畅销且价格也保持了上升态势。
五、下步呼和浩特房地产市场发展应对的思考
呼和浩特的房地产市场目前走势应该注意那些方面呢？
我们认为最主要的如下：
（一）不能盲目或过度乐观，加强社会公共监督机制
虽然呼和浩特房地产没有如众多大中城市一样下降，主要原因是我市房价泡沫因素少，不会出现大幅降价，仍然保持小幅上升态势，但不能掉以轻心。
在确信国内房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策。
房价涨幅虽已放缓，相对于近年来房地产市场泡沫的过度膨胀，房地产市场的调整依然任重道远。
在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产发展的市场预期也难以真正乐观起来。
进一步规X房地产市场秩序，针对近年房地产市场出现的重要问题，要引起相关部门的高度重视，并应制定、修改相应的办法、措施。
要加强社会公共监督机制，促进房地产市场的平稳健康发展，保持国民经济的稳定发展。
（二）如何引导房地产企业应对当前的形势
面对前所未有的严峻环境，房地产业迎来了它在中国诞生以来第一次真正意义上的调整和挑战。
现在不仅股市在呼吁救市，房地产市场也在呼吁救市。
那么，无论是对于扩大内需还是保持经济平稳增长，促进房地产市场的平稳发展是必需的，但是不能把促进房地产市场的发展与救房地产商混淆，救市并不是救房地产商。
或者说，房地产市场的恢复和顺利度过调整期，需要地方政府的积极举措，也需要房地产商自身的配合，积极调整销售策略。
如果一定要说有救市措施，应当鼓励的是通过降低税费等措施鼓励真实的房地产需求，满足公众有支付能力的需求。
目前房地产企业在某种意义上说不缺少理念，缺少的是如何能够规避风险的能力，以及预测能力。
也就是说，房地产企业能够保持“基业常青”就必须知道政策风险是最大的风险，其次是经营决策风险，项目定位风险；前两个是战略层面，可以运用“智囊团”模式解决，后一个是操作层面，可以用营销的思路管控企业的模式解决。
面对销售萎缩的市场，一定引导企业认识到房地产的暴利时代已经终结这个事实，必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡。
世界上没有只涨不跌的房地产市场，在长达10年的房价上涨之后，我们应该开始熟悉一个房价理性回归的市场。
升级会员 