商业报告完整文档.docx
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商
业
报
告
第一部分：
公司背景
一、设立背景
二、公司定位
第二部分：
公司概况
一、股权结构与实收资本
●股权结构
●实收资本
二、有关注册资料
●公司名称：
●注册时间：
●注册地点：
●注册资金：
●法人代表：
●总经理：
●经营范围：
三、决策管理
四、组织结构
五、公司主要人员简况
1．决策人员
董事长：
董事总经理：
董事：
董事：
董事：
名誉董事：
名誉董事：
监事：
2．主要管理人员
六、公司业务现状
1．产品研发
2．市场开扩
3．产品销售和服务
4．财务管理
第三部分：
商业分析报告
一、公司所属产业的经济机会评价
二、公司的市场定位和市场潜力分析
1．主打XX市场
2．市场容量分析
3．市场发展潜力评价
4．市场准入分析
三、公司技术资源和开发团体
1．所应用的关键技术及辅助技术
1）软件技术：
2）硬件技术：
2．相应技术与国内外同业之比较
3．所应用技术的成熟性分析
4．技术开发团体的素质及结构分析
5．技术人力资源的稳定性分析
6．技术开发能力的后续支持与创新潜力分析
四、公司产品
1．主要产品表
产品名称
产品性质
备注
2．主要产品介绍
1）XXXXXXX解决方案
2）X
3）X
4）X
5）X
6）X
3．主要产品市场分析
1）XXXX的主要市场
2）XXXX用户市场
4．产品竞争优势分析
1）XXXXXXX的市场竞争优势和与竞争对手的比较
A．技术上：
B．政策上：
C．产品价格上：
D．产品服务上：
五、目前企业财务状况
（一）公司
六、2001年经营情况
七、2001年---2003年销售收入预测
1．分析依据
2．2001年---2003年销售收入预测
2001年
数量收入
2002年
数量收入
2003年
数量收入
服务
产品
软件
产品
硬件
产品
销售收入合计
3．未来五年的成本预测金额单位：
万元
年份
项目
2001年
第一年
2002年
第二年
2003年
第三年
2004
第四年
2005
第五年
2006-2021
销售成本
销售费用
销售税金
管理费用
财务费用
合计
4．未来五年的利润预测表：
金额单位：
万元
年份
项目
2001年
第一年
2002年
第二年
2003年
第三年
2004
第四年
2005
第五年
2006-2021
一、销售收入
减：
成本及税金
二、销售利润
减：
管理费用
财务费用
三、营业利润
减：
所得税
四、净利润
5．未来五年的现金流量表：
现金流量表
项目投资年限
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
投资年份
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
一、经营活动产生的现金流量
销售商品提供劳务收到的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
现金留入小计
购买商品接受劳务支付现金
支付给职工及为职工支付的现金
支付的税款
支付的其他与经营活动有关的现金
现金流出小计
经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量
处置固定资产其它长期资产收到的现金净额
收到的其它与投资活动有关的现金
现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量
吸收权益性投资所收到的现金
发行债卷所收到的现金
借款所收到的现金
现金流入小计
偿还债务所支付的现金
发生筹资费用所支付的现金
分配股利或利润所支付的现金
偿还利息所支付的现金
所支付的现金
现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额
四、现金及现金等价物净增加值
6．投资收益预测表：
投资年限
投资年份
指标
投资第1年2001年
投资第2年2002年
投资第3年2003年
投资第4年2004
投资第5年2005
经营净利润
可分配利润（80%）
累计值
八、敏感性分析
以投资第二年（2002年）为基准年计算
1．销售收入分别下降5%，10%对利润的影响
2002年经济指标变动
销售收入
销售成本
销售利润
管理费用
财务费用
营业利润
所得税
净利润
1、正常销售收入
2、销售收入下降5%
3、销售收入下降10%
在销售收入下降，成本不变，费用不便的情况下，利润变化情况如下图所示：
2．成本分别上升5%，10%对利润的影响
2002年经济指标变动
销售收入
销售成本
销售利润
管理费用
财务费用
营业利润
所得税
净利润
1、正常销售成本
2、销售成本上升5%
3、销售成本上升10%
在销售成本、管理费用、财务费用上升，销售收入不变的情况下，利润变化如下图：
3、销售收入与成本同时下降、上升10%对利润的影响
2002年经济指标变动
销售收入
销售成本
销售利润
管理费用
财务费用
营业利润
所得税
净利润
1、正常销售收入成本与成本支出
2、销售收入下降10%成本上升10%
3、销售成本上升10%
1、正常销售收入与成本支出2、销售收入下降5%成本上升5%
综合评价：
综合评价：
销售收入的下降及销售成本的上升对利润的影响不大，可见企业具有较强的抗风能力。
在测算收入与成本问题上，尽量考虑了收入的最低限及成本的最大化，因此对销售利润率的测算是比较保守的。
九、经营风险与对策分析
1．市场风险
2．价格风险
3．技术风险
4．管理风险
5．营销风险
6．融资风险
7．政策风险
十、公司三年发展规划
（一）总体发展目标
依托现有的技术、资源优势、产品理念、以技术创新、市场营销、人才开发等战略来完善系列产品、扩大市场占有率，选定XXX业、网络信息服务业、XXXX、XXXXX、作为相互利益的参与者，继续巩固和发展XXXXXXXX业，三年内基本形成以XXXXXX为龙头，XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXXXXX、XXXXXXXXX等外围支持互动的多角化经营格局，力争三年内实现利润4000万元，净资产达1亿元，平均净资产收益率不低于40%，到2002年，成为中国IT行业专业公司的前十名。
（二）公司产品发展规划
（三）公司市场营销发展规划：
1．完善现有营销网络和营销渠道。
2．X
3．具体营销目标
（四）公司内部管理发展规划
（五）公司外部扩张规划
（六）公司未来记念资金使用计划概算单位：
万元
2001年
2002年
2003年
2004年
固定资产投入
10
10
20
20
产品研发费用
50
60
20
80
市场形象设计
50
50
80
80
网站建设
50
80
80
80
业务流动资金
100
200
300
300
管理费用
30
40
50
60
财务费用
10
20
20
20
合计
常州延陵东部商业调研报告
内容页码
第一部分常州总体经济状况2
第二部分地块周边情况和延陵路延线状况综述5
第三部分常州市主要商圈分析8
第四部分常州消费者休闲购物习惯分析13
第五部分产品定位21
第六部分产品建议部分23
第七部分企划部分32
第八部分业务部分37
第九部分结束语43第一部分常州总体经济状况
2000年常州市的国民经济得到了全面健康的发展，经济总量在前年的基础上了一个台阶。
据初步测算，常州全市实现国内生产总值（GDP）600.3亿元，按可比价格计算，比1999年增长10.9%，其中，第一产业增加值45亿元，增长3%；第二产业增加值336.8亿元，增长11.2%；第三产业增加值218.5亿元，增长12.1%。
三次产业结构为7.5∶56.1∶36.4。
人均GDP17625元，比上年提高1791元。
财政收入增长较快，地方财力明显增强。
全市完成财政收入60.2亿元，增长22.4%；地方财政收入32.9亿元，增长28.7%。
财政支出32.2亿元，增长25.2%。
2000年常州市投资增速有所加快，产业投向更趋合理，完成全社会固定资产投资163.4亿元，增长12.8%，其中，房地产开发完成30亿元，增长17.6%。
去年，全市价格水平仍处低位，但下降幅度有所趋缓。
全年商品零售价格水平下降2%，居民消费价格水平下降0.5%，下降幅度均低于上年。
在居民消费价格中，居住类价格水平上升3.８％，服务项目类上升11.7％，所有这些都说明，消费市场经过宏观调控已开始逐渐起步，全市居民消费倾向上升，消费有趋暖的迹象。
常州去年商品消费逐步回暖，零售增速回升较快。
全市实现社会消费品零售总额282.3亿元，增长９.7％，增速比上年加快3.7个百分点．其中，批发零售贸易业增长14.7％，餐饮业增长13.7％，农村65.5亿元，增长3.7％。
市场建设稳步推进，连锁超市迅速发展。
年末各类市场已达457个，成交额322.6亿元，增长13.5％，全市超亿元市场达47个，十大重点市场成交额156亿元，增长11.5％。
去年常州旅游事业加速发展，旅游知名度有所上升。
全年接待海外旅游者3.3万人次，增长18.3％，接待国内旅游者428万人次，增长10.9％，全社会旅游总收入38.1亿元；实现旅游增加值15.6亿元，旅游外汇收入2412万美元，增长10.7％。
2000年，常州的城市建设也有了很大的发展。
其中延陵东路改建总投资约2.2亿元，同时进行东市河景观整治，建设兰陵市井、清城厢图等景点，保护和恢复了历史文化特色。
2000年常州市人民收入稳步提高，人民生活不断改善。
全市城镇集体以上在岗职工平均工资11542元，增长9.8％。
城市居民全年人均可支配收入8540元，增长8.5％，居民储蓄存款增加，增速减缓。
人均储蓄存款10440元，增加649元。
进入新世纪后，常州市民的消费也悄然出现了变化，居民的消费方式已经开始步入从温饱型消费向发展型消费转变的阶段，具体标志是在教育、医疗、电脑可能成为未来居民家庭消费热点的同时，购房和购车等较高层次的消费也将成为常州市居民消费结构升级的方向。
今年一季度以来，常州市零售消费出现若干特点，其中特别突出的是餐饮市场异常红火，一季度全市餐饮业零售额为4.4亿元，同比增长56.7％，其增幅在各行业之首，成为今年消费品市场的一大亮点，对整个消费品市场增长的贡献率超过31％。
第二部分地块周边情况和延陵路延线状况综述
本案地块位于常州市中心的东部；东西长约130米，南北约150米，基地西侧是有“东南第一丛林”之称的古刹天宁寺，东侧为规划中的桃林路，南侧为延陵东路，北侧为佛学院和红梅公园。
地块以南，隔延陵东路是一片相对成熟的住宅小区，包括元丰苑、新元丰苑、桃园公寓、桃园新村和桃园二村等。
地块向东，有五角场住宅区和兆丰苑。
整个地块处于一个旅游区和居民区的包围之中。
地块周边的公共交通线路资源丰富，始发和经过的公交线路多达６条，连接百货大楼、购物中心、东坡公园、戚墅堰、文化宫、红梅新村、五角场和兰陵等生活、旅游和消费中心，每天都会带来大量的人流。
地块正南方的延陵东路是常州市的一条交通主干道。
延陵东路西起文化宫，东连戚墅堰，北接外环线，南靠古运河，全长14037米，路幅宽40米，是连接常州市区和戚墅堰的交通要道，每天车流不断。
道路沿线有着丰富的旅游和历史文化资源，特别是在从红梅路至朝阳桥一段，更是集中了天宁寺、红梅阁、文笔塔、舣舟亭公园等景观。
延陵东路一期道路改造工程已全面完工，道路宽敞、平坦，路南沿古运河次航道的整治工作已告一段落，形成了数个旅游休闲景点和一条完整的绿化带。
延陵东路现在已形成了一条明清风格的景观街，存在巨大的旅游资源优势。
同时，地块所处位置也有着非常良好的商业发展环境和商业发展契机：
首先，延陵东路的改造得到了政府的重视和大力支持，对延陵东路的发展作了详细而完整的规划，并且政府已将延陵东路定位为常州市的一条旅游和商业景观街；
其次，地块所处位置现在的商业配套设施还不尽完善，而同时周边的居住区正在不断发展和开发，为地块的商业发展带来了良好的机会；
最后，地块向西紧靠已有的成熟商圈，文化宫广场和购物中心，大量人流都在这里积聚，如果能够进行有效的引导，就可能形成新的向东的人流，造成延陵西路商圈的东渐之势，借助已有的商圈，可以迅速发展。
综合上述原因，该地块在发展商业设施上有以下优势：
第一，政府规划的支持使地块的发展可以得到政策面应有的帮助，使发展没有后顾之忧，而且前景也因此而看好；
第二，周边的旅游资源和旅游产业在常州的发展为地块的发展提供了良好的商业契机；
第三，延陵东路沿线的居民区开发为地块集聚人气提供了支持，为新的商圈的形成提供了足够的潜在消费者；
第四，便利的交通为地块辐射效应的发挥创造了良好的条件，使商圈不但可以带动本地的消费，同时，也可以带动更大范围内的消费；
第五，附近成熟的商圈给地块的发展提供了竞争的压力、发展的动力和机遇。
第三部分常州市主要商圈分析
延陵西路商圈
延陵西路横贯常州市闹市区的东西，西起怀德路，东至文化宫广场，全长1千米左右，是常州市最主要的一条商业和交通干道，集中了常州主要的商业设施，是常州人休闲购物最多去的商业区之一。
延陵西路商圈的概况如下表所示：
数量（家）
平均面积（m2）
银行
10
289
通讯器材
16
44
餐饮/休闲食品
9
485
中小型男女服饰
18
30
大型男女服饰
24
100
大型商场/购物中心
6
1000以上
其他
29
129
从数据和我们的调查中显示，延陵西路的商业设施主要有以下的特点：
1.商铺面积相对较大，所有商业设施的营业面积平均达近300平方米，而且集中了最多的大型购物中心，如常州市购物中心、商业大厦等；
2.经营品类相对较为齐全，几乎涵盖了所有种类的商品和服务，且经营规模相对较大；
3.服装是延陵西路最大的经营特色，整条延陵西路几乎集中了常州市所有种类和品牌的服装，同时，档次相对较高；
4.延陵西路是常州人流量最大的路段，经测算，从上午九点至下午五点，延陵西路上的人流量至少达到3万人次（雨天数据）；
5.延陵西路金融服务设施配套齐全，且集中了常州金融服务环境中最好的部分；
6.延陵西路商业设施布局可分为三个区段：
东段受正大城及中国移动通讯的辐射，以经营和通讯设施为主；中段集中了大量的品牌服饰专卖店，是常州高档服装主要的销售窗口；西段经营品类相对较为多样；
7.延陵西路已对周边地带形成了一种辐射之势，已带动了周边县直街、小河沿和公园路的小规模的商业设施；
8.延陵西路东西两头的商业规模要比中段大；
9.延陵西路周边商铺的租金较高，一般达到了每平方米每月150元左右；
10.延陵西路的商业建筑大多比较老旧，没有特别突出的外立面，显得相对比较陈旧。
南大街商圈
南大街是常州市历史最悠久，同时也是最为主要的商业街。
南大街南起广化桥，北至延陵西路，长度不足600米，但集中了大量的商铺，是常州最主要的商业中心之一。
南大街道路两侧树木参天，有很好的逛街购物环境，吸引了大量的常州市民，特别是中等收入的消费者。
按市政府的规划，明年要将南大街改建为常州市的第一条步行街，所以，可以说南大街几乎集中了常州最好的商业机会。
南大街的商业概况如下表所示：
数量（家）
平均面积（m2）
银行
4
138
通讯器材
1
50
餐饮/休闲食品
4
80
中小型男女服饰
26
75
大型男女服饰
6
250
大型商场/购物中心
5
1000以上
其他
41
90
南大街的商业设施有以下的特点：
1.经营品类以小百货为主，品种比较多样，而且分布比较均匀；
2.店铺的面积相对延陵西路小，虽然集中了相当一部分大店和购物中心，但小店的数量相当多，而且分布相当密集；
3.南大街的店铺经营的产品档次相对较低，世界主要知名品牌的专卖店极少；
4.南大街的人流量仅次于延陵西路，经测算，从上午九点至下午五点，南大街上的人流量至少达到2.8万人次（雨天数据），而且购物的人群以中等收入水平的年轻女性为主；
5.南大街也已形成了自己的辐射效应，与南大街相交的一些小马路也已形成了自己的商业带，如青云坊、双桂坊等；
6.大型购物中心的密集程度南大街要高于延陵西路，在短短的600米路上，集中了百货大楼、商业大厦、瑞和泰、新都汇和福源恒；
7.南大街边的主要建筑已相当陈旧，无法形成现有的景观；
8.以福源恒为例，南大街商铺的租金可达2.5万元每年，街面房的销售价格更是达到了每平方米使用面积4万余元的价格。
文化宫广场商圈
文化宫广场位于延陵西路东首，南靠延陵西路，北枕文化宫，东面是和平北路。
该区域的商业设置主要有两部分，一是与文化宫广场隔和平北路相望的金太阳家电城，一是文化宫广场地下室中的休闲餐饮购物中心。
金太阳家电城是常州主要的家电销售中心之一，吸引了较多的客流，同时也为文化宫广场提供了良好的发展机遇，但文化宫广场商铺的经营趋于雷同，且档次较低，所以客流明显不及延陵西路和南大街。
该地段的人流量在1.8万—2.4万之间。
其他商圈
城中路商圈：
城中路是常州市著名的餐饮一条街，集中了常州主要大饭店。
店面的租金也已达到每平方米每月140元左右；同时由于城中路的人流较多，一些通讯设备专卖店和服装店正开始出现。
北大街商圈：
北大街形成了装潢五金一条街，整条街有近80%的商铺经营装潢五金。
第四部分常州消费者休闲购物习惯分析
为了更好地了解常州消费者的购物休闲习惯，我们于2001年6月23日星期六在常州市的主要商业区域（文化宫广场、延陵西路、南大街、局前街和天宁寺）通过对年龄在18—50岁之间的常州市民通过街头拦截式访问的方式，进行了一次研究，共收集了100个样本的信息，这些信息可以初步反映出常州市民的购物休闲观。
研究结果显示出常州市民休闲购物的习惯有如下特点：
1、
常州市民平时逛街休闲的频率较高，如图所示，有28％的人每周逛街两次以上，14％的人每周逛街两次，而每周一次的消费者更是达到了31％。
平均而言，每个常州市民每周逛街的次数达到了1.53次；
2、常州市民中逛街一族的年龄相对较低，在至少每周逛街一次的人群中，年龄18—35岁之间的占了83％，而36—50岁的人只占了17％，说明常州年轻一族对生活质量有着较高的要求，更喜欢时尚生活，相对也有较多的空余时间来逛街；
3、与其他城市一样，常州的逛街一族女性占了较大的比例，达到了58％，而男性只有42％；
4、
从逛街的目的来看，常州市民的逛街目的主要在“购物”和“随便看看”上，分别占到了50％和39％；这不但说明了常州喜欢逛街的市民有着一定的购买力，也说明常州年轻一代的市民也保持了一种对时尚的敏感。
5、就吸引市民关注的角度而言，常州得到较高认同的地区相对较少，主要集中在延陵西路和南大街两个地段，其中41％的消费者逛街首选延陵西路，而更有高达50％的消费者逛街首选南大街。
由此可见，在常州人的心目中，南大街和延陵西路的商圈已比较成熟；
6、就各类不同类型的商铺、商家而言，常州市民最喜欢逛的是大型百货商场和大型超市，而品牌专卖店同时也成为了一种逛街的主要目的地，由此可见，常州市民在生活休闲上不但追求一种便捷的感觉，同时也在生活档次上有了更高的追求；
7、从常州市民关注的商铺层次而言，中高档和中档商铺对市民的吸引力最大，而高档和普通商铺对消费者而言，吸引力相对较小；
8、如图所示，常州市民在逛街时，对餐饮消费有着相对较高的要求，其中中型餐饮和休闲美食街的吸引力得到了很好的体现；
9、就常州市民而言，在逛街的过程中，最让他们感到满意的是服装店，其次是休闲休息场所，再次是餐饮消费设施，这说明在常州，服装业和休闲餐饮业的发展在一定程度上得到了认同，而服装店是其中最令人满意的部分。
可见，常州的服装业发展是有其成功之处的；
10、常州市民对逛街时，特别是在逛服装店时，比较满意的方面在于购物环境、服务和交通三个方面；
11、常州市民对娱乐设施的满意度不高，同时对餐饮的现状也有不太满意的地方，而这种不满意主要体现在消费环境、服务水平和配套设施等几个方面，其中对环境不满的占了48%，而对配套设施和服务水平不满的也分别达到了42%和41%；
12、从对商业形态认知而言，常州市民体现出一种对便利性和休闲性的较大偏好，大卖场和大型购物中心是常州市民最为偏好的两种商业形态，分别有30%和24%的消费者认为自己最希望看到这样的商业形态，而对购物休闲娱乐中心和品牌专卖店的需求也说明消费者对逛街购物的要求已更上了一个档次；
12、从常州市民对天宁寺周边的认知上看，常州市民并没有因为天宁寺的存在而对周边地区的发展表现出一种保守的姿态，同时，由于天宁寺周边有较为丰富的旅游资源，所以旅游用品专卖店和藏品及邮币卡市场得到很大的认同，同时餐饮业和休闲娱乐业也得到了45%和32%的消费者的支持；
14、从个人收入和家庭收入的情况看，经常逛街的常州人其个人月收入平均达到了961元，而家庭月收入更是达到3092.5元，在常州都属于中等偏上的收入水平；从学历上看，逛街人群的学历分布主要集中在高中和相当学历的水平之上；
综上所述，常州消
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