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目录

第一部分：

综述2

第二部分：

北京瀚海智业投资管理集团主要经营优势3

第三部分：

北京瀚海智业投资管理集团管理团队7

第四部分：

图书实验楼经营收益预测10

1．项目概况10

2．图书实验楼项目分析12

3．项目经营定位12

4.价格及出租率预测13

5．年经营总收入预测15

6．年运营成本预测15

7．年经营收益预测16

附件一：

营业执照复印件

附件二：

组织机构代码证复印件

附件三：

资质证书复印件

附件四：

推荐书（中国人民解放军总参谋部第一招待所、中国长城资产管理公司北京办事处）

第一部分：

综述

中国青年政治学院领导：

得知贵院校位于西三环中路的图书实验楼计划整体对外经营，经初步考察项目现场，并认真研究大厦所在区域物业租赁市场，我集团愿以独立整体经营方式承租该大楼，用于科技型纯办公写字楼经营。

具体经营方案如下：

一、租赁期限：

十二年，分三期执行，每期四年。

二、租赁方式：

整租

三、租金：

第一至第四年550万元/年

第五至第八年650万元/年

第九至第十二年750万元/年

十二年累计租金总额为：

7800万元人民币

四、运营费用：

大厦的物业管理、能耗及日常的维护等费用由承租方承担。

五、付款方式：

押二付三，即支付二个月租金为履约保证金，并按季度提前预付租金。

六、免租期：

根据行业惯例以及考虑到承租方的前期装修改造及招商压力，产权方应给予六个月的免租期。

七、交楼条件：

先期交付条件由双方协商而定,前期的经营需要进行装修改造其费用由承租方承担，但产权方须确保标的物竣工验收合格,产权清晰,具备合法的对外出租条件。

若贵院校将图书实验楼委托我公司经营，我们坚信一定能够胜任，并使其保值增值，为贵院校创造良好的社会效益和经济效益！

第二部分：

北京瀚海智业投资管理集团主要经营优势

经过考察项目现场并认真研究大厦所在区域物业租赁市场，我公司愿以独立整体经营方式承租青年政治学院图书实验楼，用于写字楼经营。

若贵院校将图书实验楼委托我公司经营，我们坚信一定能够胜任，并使其保值增值，为贵单位创造良好的经济效益和社会效益，因为我们具有如下优势：

1.瀚海智业拥有一支优秀的写字楼及科技孵化器经营管理团队

瀚海智业有着一支具有事业心、责任心和富有开拓创新精神，擅长商业地产经营与科技孵化器管理的优秀团队。

公司董事长王汉光先生作为一名八十年代的全国劳动模范、北京市科委创业孵育协会第三届理事会副理事长及北京市政协委员，以其自身特有的那种“诚信、敬业、坚毅、创新”精神，带领瀚海人立足北京、面向全国，积极探索在互利共赢基础上的多种外部合作形式，整合一切内外资源大力提升拓展科技孵化器服务水平及服务范围，不断做大做强自身事业。

瀚海智业拥有一支敬业的商业地产经营与管理团队。

公司在多年的商业地产经营与管理中，积累了丰富的从业经验，培养了一支优秀的经营与管理团队。

长城大厦、海运仓国际大厦和瀚海花园大厦等竞标经营的成功，充分展现了公司在地产经营领域的卓越能力。

公司所属的全资子公司——北京海运仓国际物业管理公司，具有国家二级物业管理资质，有着丰富的高档写字楼专业物业管理经验，能为用户提供优质的服务，为大厦树立良好的市场形象，并能在客户中形成良好的口碑，实现以用户带用户的良性循环，有力保障了大厦的顺利经营与稳定发展。

2.瀚海智业在商业地产及科技孵化器经营领域有着良好的经营业绩

瀚海智业探索出的“1+1”经营模式，即“写字楼+孵化器”、“基地+平台”的创新模式，很好地达到了招商引资、培育企业、整合产业资源、促进成果转化、服务中小企业，使大厦保值增值的目的，并取得了骄人的成绩。

2003年，公司参与中国长城资产管理公司所属长城大厦（位于石景山路22号，面积38000平方米）的委托经营招标，公司凭借独特的经营模式、雄厚的经济实力及良好的市场信誉，在47家参与招标的单位中脱颖而出，成功地取得了该大楼15年的经营权。

我集团公司在大厦内建立了国家级孵化器——北京华海基业科技孵化器，该孵化器经北京市科委认定为全市唯一一家数字娱乐专业孵化器，2006年被北京市科委授予“优秀科技中介机构”的称号，同年经国家科技部认定为国家级高技术创业服务中心。

2005年，公司参与总参管理保障部所属海运仓国际大厦（位于东四十条海运仓1号，总面积36000平方米）委托经营招标，在参加招标的23家单位中，经过总参相关部门的详细考察和层层筛选，公司成功地取得了该大楼15年的委托经营权。

我集团公司在海运仓国际大厦建立了市级孵化器——北京汉潮大成科技孵化器，是经北京市科委认定的全市唯一一家中医药产业科技孵化器，是中国民营科技促进会医药健康专家委员会秘书长单位，荣获2006年度中国民营科技促进会“民营科技促进奖”，被北京市知识产权局定为2007年北京市专利试点单位。

2007年，公司参与了丰台区南苑乡所属瀚海花园大厦（位于南二环开阳桥西南角，总面积38000平方米）的竞标，凭借多年写字楼与孵化器的运作经验和经营业绩，成功地取得了该大厦15年的经营权并在大厦内建立了市级孵化器——北京瀚海润泽科技孵化器。

在酒店经营方面，公司先后开发经营了瀚海国际大酒店、金都国际大酒店等酒店项目，酒店经营面积达12万平方米。

公司在经营过程中致力于“为酒店实现增值、为顾客创造价值”的经营管理理念，推行全员服务、全程服务、全新服务的“三全”服务模式，为客户提供了安全、尊贵、舒适、便捷、环保的优良环境。

在与国内顶尖科研机构合作上，公司先后与中国空间技术研究院、北京师范大学合作成立了北京神舟空间科技孵化器有限公司和北京师大博智科技孵化器有限公司，成功实现了公司与顶级科研院所的强强对接，使公司在孵化器专业化经营的质量和内容上登上了一个崭新的台阶。

集团所属的各孵化器2006年与2007年连续二年度成为北京市科委“专业孵化及服务体系建设专项试点机构”重点支持单位。

此外，公司还于2005年和北京市科委、中国中医科学院合资成立了北京汉潮联创中医药科技有限公司，并组建了北京首家中医药检测技术平台，该平台是以中药新产品开发及技术服务为核心竞争力的专业机构，是北京市科委认可的北京中医药科技条件检测平台的依托和管理运作单位，已经列入北京市政府“十一五”规划重点支持项目。

3.瀚海智业具有雄厚的资金实力

瀚海智业集团目前经营资产规模达20亿元人民币，开发经营的写字楼面积达30万平方米，酒店宾馆面积达12万平方米。

同时集团公司与多家金融机构如建设银行、北京银行、北京农村商业银行、亚洲金融控股、一元投资等建立并保持了良好的合作关系，形成了多种稳定的投融资渠道。

将科技孵化器的优惠政策引入各项目，提升大厦在区域内的竞争力，吸引区域内高新技术企业入驻，保证大厦的持续稳定经营。

4.瀚海智业具有良好的信誉和市场形象

在长城大厦、海运仓国际大厦、瀚海花园大厦等项目的委托经营过程中，公司本着互利双赢的原则，严格履行了经营合同，获得了委托方中国长城资产管理公司、总参管理保障部、南苑乡花园村及用户的充分肯定和认同，确立了瀚海智业良好的市场信誉与企业形象。

瀚海智业良好的企业信誉使以下单位推荐瀚海智业：

总参管理保障部、中国长城资产管理公司、北京创业孵育协会（北京市科委主管的科技孵化器行业专业社团组织）。

我们相信，瀚海智业的优异表现同样可以赢得贵单位的信任与支持。

5.瀚海智业拥有政府给予的国家级科技孵化器及市级科技孵化器的双重优惠政策

瀚海智业拥有国家科技部、北京市政府给予的科技孵化器优惠政策，公司将利用现有的平台优势，把图书实验楼打造成科技创业型办公场所。

根据财政部、国家税务总局财税〔2007〕121号文件：

“自2008年1月1日起，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。

”

根据市政府关于科技孵化器的优惠政策，凡经市科委认定的入驻孵化器的高新技术企业，自认定之日起三年内所缴纳的各项税收的地方收入部分，由市财政安排专项资金给予支持。

具体办法是每个财政年度结束后，市科委会同财政局按企业上个财政年度交纳营业税60%的比例，增值税15%的比例，新办企业的企业所得税24%的比例奖励给企业。

此外，入孵企业可享财政专项资金支持以及多渠道的融资等服务。

6.瀚海智业拥有丰富的客户资源和招商渠道

瀚海智业在多年的写字楼经营中，积累了大量的客户资源，并且和很多企业形成了战略联盟，如中视电台、工商银行、北京银行、北京农村商业银行、国华电力、阿源世纪传媒、上海富士能、中润新世纪、英大证券等，他们在开设分支机构时，将优先考虑我们经营的项目。

同时公司也培养了一支经验丰富的专业销售队伍，通过与业内相关行业连手合作，推进贵项目的经营进程，以保障大厦的顺利经营。

综上所述，我们坚信如果贵单位与瀚海智业合作成功，一定能够为贵单位带来良好的经济效益与社会效益，也一定能够实现物业资产的保值增值。

我们殷切盼望得到贵单位领导的信任与支持，将贵项目委托给我公司经营。

我们决不会辜负贵单位领导的重托，一定向贵单位交上一份满意的答卷！

第三部分：

北京瀚海智业投资管理集团管理团队

北京瀚海智业公司有着一支由全国劳模、海外留学人员及清华、北大、人大等高校精英组成的，具有事业心、责任心和富有开拓创新精神，擅长商业地产经营与科技孵化器管理的优秀团队。

1．集团董事长兼总裁王汉光先生

民营企业家，籍贯山东，清华EMBA，全国劳动模范；曾任齐鲁石化厂长、北京新基业集团常务副总裁。

现担任北京创业孵育协会第三届理事会副理事长，北京市石景山区工商企业联合会高新技术企业分会会长、北京瀚海智业投资管理公司董事长。

2007年2月16日在中共中央、国务院举行的2007年春节团拜会上，王汉光先生作为优秀民营科技企业代表应邀出席，并受到胡锦涛主席及其他党和国家领导人的亲切接见。

2．集团副总裁申喜连先生

申喜连，男，籍贯湖南，中共党员，硕士研究生，教授职称。

主要工作经历：

先后任原国家劳动人事部行政管理研究所助理研究员，中央民族大学干训部教研室主任、党支部书记，达因集团、必青神集团、北大方正集团方正人教电子商务软件开发有限公司、重庆赛诺药业股份有限公司、北京瀚海智业投资管理公司人力资源经理、人事、行政副总、总经理等职。

在任职国家人事部期间，广泛调研、周密论证，并向部主管领导提供调研报告，为国家人事政策的制定提供了科学合理的参考依据；在中央民族大学期间，曾多次被评为优秀教师、优秀共产党员、教书育人先进工作者；任职企业期间，根据公司实际，为各类企业设计并主持实施过行之有效的人力资源、行政管理制度，为企业发展提供了有力的管理支持。

3．集团副总裁兼汉潮大成总经理廖海森先生

廖海森，男，籍贯江西，工商管理硕士、高级经济师

主要工作经历：

曾任中国有色金属工业总公司第四冶金建设公司计划处副处长，北京华海基业科技孵化器有限公司常务副总经理，北京汉潮大成科技孵化器有限公司总经理，北京海运仓国际物业管理有限公司总经理。

4．集团副总裁兼华海基业总经理王积柱先生

王积柱，男，籍贯安徽，北京大学工商管理硕士、注册会计师

主要工作经历：

曾任沛东乡财政所副所长、中美合资万向投资公司工作财务副总监、六安市地方税务局稽查科长、北京有色金属研究院控股的恒源粉末合金厂财务总监、北京华海基业科技孵化器有限公司常务副总经理、北京华海基业科技孵化器有限公司总经理。

5．董事长助理连奕先生

连奕，男，籍贯北京，北京国际关系学院国际法学士、高级工程师

主要工作经历：

曾任国际假日酒店管理集团人力资源总监、北京万通新世界广场人力资源、客户服务、市场拓展总监、北京月坛大厦物业公司执行总经理、北京戴德梁行高级物业经理、北京冠城物业管理有限公司执行总经理、北京光华长安大厦有限公司总经理

6．财务总监窦英慧先生

窦英慧，男，籍贯山西，中共党部员，高级经济师

主要工作经历：

在中国纺织原材料公司工作期间曾任公司所属澳大利亚三环有限公司（悉尼）副经理，新西兰三环有限公司财务和船运经理。

宁波东辰国际贸易有限公司总会计师，集团总公司财务管理部副主任，集团公司企业管理部副主任

熟悉国际贸易管理、国别政策贸易的投招标、分公司经营管理、集团内部审计、兼并收购项目的运作，对财务预决算、财务管理清产核资、效绩评价、税前核销、中央外贸企业的政策性退税、子公司管理及业绩考评、子公司改制评估审计、上市公司的再融资和经营管理策划以及各银行机构的融资授信开证安排等有丰富的经验。

7．集团楼宇开发中心总经理张轶勇先生

张轶勇，男，中共党员，工程师，北京交通大学工商管理硕士（MBA）

主要工作经历:

曾任北京市公交集团总公司系统全质办主任，团委书记，工人技能等级培训发展部主任。

进入市场曾先后任中国大恒集团医疗器械发展公司投资管理部部长，北京金四季投资管理集团总裁办公室主任、总裁助理以及控股公司总经理职务，东郊汽配城常务副总经理，北京瀚海智业投资管理集团楼宇开发中心总经理等职务。

全过程参与了大型商业地产项目--金四季购物中心（SHOPPINGMALL）的项目规划、商业策划、招商融资、工程建设、市场管理等重要工作，成功引进了法国欧尚超市、英国百安居建材超市，期间先后任总裁办公室主任、总裁助理以及控股公司总经理职务。

在北京东郊大型汽配市场任常务副总经理职务。

在瀚海智业集团任楼宇中心总经理兼瀚海花园大厦执行总经理，具有丰富的商务地产开发经验，以及一线实际管理经验。

第四部分：

图书实验楼经营收益预测

1．项目概况

青年政治学院图书实验楼位于北京市海淀区西三环中路外环旁，为京西主要交通干道，在中国青年政治学院正门南侧，紧邻三环路，坐西朝东。

近10条以上公交线路经过本项目（如：

300、323、699、362、323快、运通110等）。

项目总建筑面积为29192平方米，楼高45米。

图书实验楼分为两部分，主楼长边临街，附楼地上9层，成丁字形连接在主楼的西面（附楼自用）。

主楼面积11700多平米，其中地上11层，地下3层。

主体为框架结构，外立面为玻璃幕墙，可出租楼层为1-11层，地下为人防和车库，共有车位100多个。

标准层面积约1063多平米。

图书实验楼外观

位置图

2．项目调研分析

1）区域环境:

中国青年政治学院位于北京市海淀区西三环中路，紧邻城市主干道西三环，交通便利。

每日人流量大约在35-50万人次，每日车流量是25-30万辆次。

该项目临西三环主路，虽然南北向车流量大但主路无出口，导致此区域的商业消费场所不容易引起主路客流驻足，所以三环两侧餐厅稀少且经营规模偏小，缺乏有特色中餐厅及连锁西餐厅等服务业氛围。

该项目东侧是“中国剧院”和中国人民解放军“总政歌舞团”，向南是“香格里拉大饭店”，向西是进城最大的水系“昆玉河”，向北是“久凌大厦”、“外国语研究与教学出版社”和“北京外国语大学”，北京电视台和武警总队也近在咫尺。

上述各大事业单位的存在，为整个区域带来庄重、严肃气氛的同时也导致了商业氛围的缺失。

学院所在区内也被誉为高校聚集区，由于历史、人文的原因,使得该区域学术商务环境凸显人文气息浓厚，有著名的北京大学、清华大学、北京理工大学、北京外国语大学、北大医学院、国家图书馆、国家气象局、中国科学院等多个著名学府和国家级高等院所。

2）图书实验楼项目SWOT分析：

优点——本项目位置紧邻城市主干道，交通便利，设施设备较好，户型方正易于分割。

公交线路繁多，环线主路4条公交线路，辅路达10条以上，该区域学术商务环境凸显，人文气息浓厚，周边高等院校集中，人才储备量大，现有的交通、人口资源相对稳定、成熟。

缺点——项目离地铁站较远，最近地铁为公主坟站，乘车需20多分钟。

该项目单体体量相对较小，整体高度不够,单层面积相对大客户的需求来说较小，单独不能成为综合物业，不能达到地标建筑效果。

另外本项目在大环境配套上不占优势，周边缺乏大型卖场、中高档餐厅等商务休闲场所的支持。

机会——此区域与该项目同期竣工写字楼较少，致使想入住该区域客户选择不多。

地铁10号线西三环段的竣工，将为该项目带来更大的投资收益。

又因该项目所属海淀区，距离中关村较近，泛高科技园区的优势会吸引有扩展办公面积的企业优先考虑区内项目。

威胁——该区域为非主流写字楼区域，加之入市时间正处于全球经济低潮，新入市项目（如：

海立方）会对本项目形成较大竞争压力。

另外后奥运经济效应也将对市场产生一定的影响。

3．项目经营定位

1）经营方式定位

我公司将以独立整体经营方式承租该大厦，用于写字楼经营。

我公司将本项目定位为纯办公型写字楼。

在经营过程中借助我公司现有客户资源及多年积累的市场开拓能力，客户类型将以大型企业和实力型企业为主。

在品质上我们将通过优质的服务打造高品质的商务地产，力争使本楼达到次甲级写字楼水平，确保固定资产保值、增值。

我们将全力塑造“三心”工程----放心、省心、安心。

2）各楼层功能定位

楼层

功能分区

地下部分

车库、设备层及配套设施

首层

大堂、银行、咖啡厅或茶吧

二层

大会议室、小会议室

三至六层

实力型企业办公场所

七至十一层

其它各类大型企业办公场所（IT与教育业优先）

4.价格及出租率预测

1）区域写字楼市场调查

项目名称

地理位置

总建筑面积

（平方米）

成交租价

出租率

广源大厦

紫竹桥东北角

5.5万

2.5

80%

北科大厦

西三环北路

1.7万

3.3

90%

久凌大厦

万寿寺桥

2万

2.8

90%

赛迪大厦

紫竹桥东南角

2万

3.5

90%

兵器大厦

车道沟

4.08万

3.8

88％

丹龙大厦

厂洼路

0.8万

3

90％

欣正大厦

厂洼路

1万

3.2

92％

世纪经贸大厦

花园桥

6万

3.5

83％

国际财经中心

紫竹桥南

11万

4.3

已经出售75％

航医大厦

航天桥

1.3万

3.2

93％

新知大厦

航天桥

3.6万

3.2

94％

2）本项目价格分析

根据对本区域内可比项目初步调查分析，考虑到可比项目的具体租金位置、物业档次、装修程度、物业管理水平、出租率及其项目本身个别因素（如付款方式、销售策略与水平、项目规模与出租单位的大小、匹配的户型、临街状态、地势、建筑新旧程度等因素），经综合修订后计算出本项目的合理租金水平如下：

可比项目租金比照表

项目名称

实际租金

（元/天/m2）

地理位置

地理位

置因素

物业等

级修正

装修档次修订

个别因素修订

出租率修订

修正总计

修正后的

租金水平

（元/m2天）

赛迪大厦

3.5

紫竹桥东南角

+5%

+5%

-5%

-10%

0%

-5%

3.3

兵器大厦

3.8

车道沟

-5%

0%

+5%

-10%

+5%

-5%

3.6

世纪经贸大厦

3.5

花园桥

+5%

-5%

-5%

-10%

+5%

-10%

3.2

国际财经中心

4.3

紫竹桥南

+5%

+5%

-5%

-5%

-5%

-5%

4

北科大厦

3.3

西三环北路

+5%

-5%

-5%

-5%

+5%

-5%

3.1

久凌大厦

2.8

万寿寺桥

+5%

-10%

-5%

-5%

+10%

-5%

2.6

广源大厦

2.5

紫竹桥东北角

+5%

-10%

-5%

-5%

+5%

-10％

2.3

平均租金：

3.2元/平方米/天

上表可见，本项目在基本出租率下的标准租金，可定位为建筑面积3.2元/平方米/天。

3）价格及出租率预测

第一至四年：

根据该区域项目竞争和已经发生且将持续影响全球的经济滑坡，我们预测前四年大厦的出租率为第一年70%、第二年75%、第三、四年80%。

该项目为新楼，整栋面积空置，我们采取的价格策略第一年的租金会控制在3元/平方米/天左右，对于品质较好的或是知名企业我们会控制在一定的数量，价格会放得更低一些，一是希望以此来提升大厦出租率和人气；二是提高大厦知名度和品质，从而更好的带动销售。

综上所述，前四年为大厦招商的关键时期，所以前四年平均出租率我们预测为75%左右，租金为3.2元/平方米/天。

第五至八年：

在这一段时间内，由于写字楼整体市场和区域内写字楼供应的相对增加且新老客户交替周期造成短时间内面积的空置，竞争将进一步加剧，由于此项目着重考虑高品质和大品牌客户并保证院校里的独立空间，客户入住率的提高需要一定的时间限制，使大厦的经营处于相对较成熟阶段，整体出租率将维持在80%左右。

租金将有所提升，基本维持在3.5元/平方米/天。

所以第五至八年平均出租率我们预测为80%，租金为3.5元/平方米/天。

第九至十二年：

在这一段时间内，北京写字楼市场新增供应量将非常少，因为通过8年的开发利用，写字楼开发空间已接近饱和，由于新增供应量的减少和需求不断增长，加之整个区域写字楼市场的发展和成熟，区域内整体的出租率将维持在85%。

而随着时间的推移交通的全面完善及周边区域新项目投放，客户对写字楼硬件及软件要求的不断提高，大厦的现有状况已不能满足客户日益增长的需求，客户面临更多的选择，大厦在区域中的整体竞争力会受到一些的影响，租金会有所浮动，但在这段时间内区域市场整体的租金水平将会有所上升，综合起来考虑，预计大厦的租金将维持在3.8元/平方米/天。

所以第九至十二年平均出租率我们预测为85%左右，租金为3.8元/平方米/天。

5.年经营总收入预测

图书实验楼可供出租建筑面积约11700平方米（此数据仅供参考），根据上述价格及出租率的预测，经营期间该写字楼的年经营总收入为：

第一至第四年：

11700㎡×3.2元/㎡/天×365天×75%=1024.92万元/年

第五至第八年：

11700㎡×3.5元/㎡/天×365天×80%=1195.74万元/年

第九至十二年：

11700㎡×3.8元/㎡/天×365天×85%=1379.37万元/年

6.年运营成本预测

每年运营管理费用:

372.68万元

（按写字楼经营成本数值0.8元/平方米/天计算。

包括①物业维护、维修、运营等；②营业税在内的税金等；③招商广告和行业推广等）

12763㎡×0.8元/天/平米×365天=372.68万元

装修费用：

对涉及物业的二次改造所产生的费用（如大门改造、大堂美化、外围美化、卫生间及走廊的装饰美化以及设备的后续增加等投入）将投入320～400万元，以最小值计算，按8年分摊，每年投入的费用为40万元

每年成本支出为:

装修成本+物业管理成本=412.68万元/年

经营期间年平均运营成本为412.68万元/年。

综上合计，经营期间最初4年内年平均运营成本为412.68万元/年。

而后随着人员、能耗及设备维护费用的上涨预计运营成本在第二个4年将上升20%，即运营成本为495.22万元/年（412.68万元×120%）；第三个4年运营成本将上升20％，即运营成本为536.66万元/年（447.22万元×120%）

7.年经营收益预测

第一至第四年：

1024.92万元/年－412.68万元/年=612.24万元/年。

上交产权方550万元，

受托经营方每年可获取62.24万元的收益。

第六至第十年：

1195.74万元/年－495.22万元/年=700.52万元/年。

上交产权方650万元，

受托经营方每年可获取50.52万元的收益。

第九至十二年：

1379.3