杭州市控规编制技术规定1A4.docx
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杭州市控规编制技术规定1A4
杭州市控制性详细规划编制技术规定
2004—A—42
项目编号：
2004—ZL—034
杭州市城市规划设计研究院
二○○五年一月
杭州市控制性详细规划编制技术规定
项目编号：
2004—A—42
［建］城规编第021043（甲级）
工咨甲02
出图号：
2005—X—012
（2）
院长：
龚正明
总工程师：
汤海孺
审定：
汤海孺
审核：
杨涌潮
项目负责：
侯成哲
设计人：
侯成哲
校对人：
李忆冰
杭州市城市规划设计研究院
HANGZHOUCITYPLANNING＆DESIGNACADEMY
二○○五年一月
1、总则
2、编制内容及深度规定
2.1土地使用性质控制
2.2土地使用强度控制
2.3配套公建设施的规划控制
2.4道路交通控制
2.5绿地规划控制
2.6城市设计控制
2.7生态环境保护规划控制
2.8其它相关内容的规划控制
2.9工程管线控制
3、旧城改造地区的控制性详细规划的补充要求
3.1规划的沿续性
3.2现状地籍情况
3.3现状建筑质量情况
3.4交通改善
3.5用地性质调整
3.6社区配套设施完善
3.7区域条件影响
3.8开发强度控制
3.9建筑高度控制
3.10历史文化保护
3.11规划地块划分
4、非建设用地的控制性详细规划的补充要求
5、用地性质分类规定
6、控规指标的技术要求
6.1规定性指标
6.2指导性指标
6.3开发强度控制指标（参考）
7、强制性内容的规定
8、成果的要求和统一格式
附件：
成果的基本格式
附录一：
杭州市用地分类（暨与土管用地分类对照）表
附录二：
各类建设用地适建范围表
附录三：
停车场（库）配建车位控制表
附录四：
配套设施标准图例
附录五：
控制性详细规划彩色图例
附录六：
控制性详细规划单色图例
杭州市控制性详细规划编制技术规定
1、总则
1.1为使杭州市控制性详细规划的编制标准化、规范化、法制化，统一控制性详细规划编制的内容和深度，强化规划的科学性和可操作性，依据《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、《杭州市城市规划管理技术规定》的有关规定，特制定本技术规定。
1.2杭州市城市规划区范围内编制控制性详细规划均应符合本规定的要求。
1.3控制性详细规划的主要任务：
以总体规划或分区规划及相关专业规划为依据，落实总体规划意图，详细规定规划管理单元内建设用地的用地性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施及城市设计等方面各项控制指标和相关规划管理要求，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，并指导修建性详细规划的编制。
1.4本技术规定以国家、浙江省、杭州市有关法规、规范和标准为编制依据。
1.5本技术规定未包括的内容，除应遵守已批准的总体规划和分区规划，还应符合现行有关城市规划的国家标准和技术规范。
1.6本技术规定的解释权属杭州市城市规划行政主管部门。
2、编制内容及深度规定
2.1土地使用性质控制
依据总体规划、分区规划及相关专业规划，详细确定规划用地范围内各类用地的布局、用地面积和用地界线，确定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型。
2.1.1控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块三级，块是控制性详细规划的基本单元，其划分原则为：
1）考虑规划用地的具体情况及面积大小等因素，根据用地的自然界线（山、河、湖、江等）、人工界线（主要道路、用地红线等）以及用地功能布局和适宜开发规模等来划分用地。
2）保证地块性质单一，避免不相容性质用地之间的干扰。
3）尊重现有用地产权和使用权边界。
4）考虑土地价值的区位级差。
5）兼顾行政管辖界线，便于现状资料的收集及统计。
6）地块划分规模可按新区和旧地改建区的两类区别对待，新区地块控制在0.5—3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05—1公顷左右。
7）划分中小学使用地块，应按有关规范要求保证中小学操场布置的朝向和长度。
2.1.2地块的划分可根据开发方式和管理需要而变化，在规划审批和实施中进一步重组（小块合并成大块或细分为小块）。
2.1.3土地使用性质控制
控制性详细规划的用地性质的划分以小类为主，中类为辅，项目不确定或特殊情况下可划分至大类。
土地使用性质分类和代码参照《杭州市用地分类（暨与土管用地分类对照）表》（附录一）。
2.1.4土地使用兼容性的规定
为使规划指标具有可操作性，适应市场发展需要，控制性详细规划提出土地利用相容性规定，以增强控规编制的弹性和政府管理的灵活性，土地使用相容性包括两类情况，一种是同一性质中不同建筑用途之间的兼容性，另一种是不同用地性质之间的兼容性，控制性详细规划中需在“各类建设用地适建范围表”中加以表示。
（参照附录二〈各类建设用地适建范围表〉）
2.2土地使用强度控制
2.2.1各地块土地开发强度控制依据总体规划、分区规划对其人口及建筑密度分区要求，不同区位土地的级差和城市自然、人文景观保护要求，合理确定；且以用地控制指标、环境容量控制指标、建筑形态控制指标、交通控制内容等指标体系阐明对各类不同性质的地块的土地利用强度的具体控制要求。
一般在“地块控制指标一览表”中表达，（表格内容及形式可参见附表三：
规划地块控制指标表）凡表中不能表达的内容必须以条文的形式逐一阐明。
2.2.2对各地块开发强度的控制，不仅要分析影响该地块的各种因素，更要从整体环境风貌出发，合理确定。
对于城市重要区域、重点地段，需在区域风貌分析、区域城市设计的前提下，合理确定地块的开发强度。
2.2.3控制性详细规划的指标体系
（1）控制性详细规划的指标体系的内容可分为以下几类：
用地控制指标：
用地性质、用地面积；
环境容量控制指标：
容积率、绿地率、建筑密度、人口容量；
建筑形态控制指标：
建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定；
交通控制内容：
交通出入口方位、停车位、重要地段的交通组织；
城市设计引导及控制：
对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求；
（2）规定性指标和指导性指标
控制性详细规划的指标可分为规定性和指导性两类。
规定性指标是必须严格执行的指标，也是“地块控制指标一览表”中必须包含的控制指标；指导性指标是参照执行的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体为布局引导,为修建性详细规划与建设设计提供依据，引导城市建设有序进行。
规定性指标：
用地性质、用地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑控制高度、建筑面积（住宅、公建）、禁止开口路段（出入口）、配建车位及其它需要配置的公共设施。
指导性指标：
居住人口（户数）、城市设计引导和控制（建筑形式、体量、色彩风格要求）其它环境要求。
2.2.4建筑间距的控制、建筑物后退道路红线、绿线、紫线、高压走廊距离的规定按《杭州市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）》执行。
2.3配套公共设施的规划控制
2.3.1以“配套设施规划一览表”（表格内容及形式可参见附表六：
配套设施规划一览表）的方式阐明对本地区各类配套设施（包括公共服务设施和市政设施两大类）的规划情况，并同时在“地块控制指标一览表”的“配套设施项目”栏中注明其名称和规模。
凡表中不能表达的控制内容必须以条文的形式逐一阐明。
如：
（1）各类配套设施的布局、用地规模、数量、服务半径。
（2）配套设施的建设方式规定，如：
必须说明是否合建、单独占地等。
（3）大型市政设施（包括市政通道）须占用的地下、地面以及上层的控制范围及其保护要求。
（4）其它对环境有特殊影响的设施的卫生与安全防护距离和范围。
2.3.2配套公共设施的配置要求依据用地性质和居住人口的规模，按《杭州市居住区规划设计规定》和杭政办函（2004）329号文《关于杭州市商品市场建设面积和基础配套设施最低标准的意见》，以及其它相关规定执行。
控制的重点应在非营利性公共设施项目。
2.4道路交通规划控制
2.4.1阐明规划用地范围内路网与外围道路的联系，协调铁路、机场、航空、港口以及城市快速路系统与城市道路的关系。
2.4.2道路系统功能构成、等级划分及横断面形式。
2.4.3增设各级支路路网，确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高，（具体可在道路规划图中表示）。
2.4.4确定主要交叉口的意向形式，重要平面交叉渠化设计。
2.4.5地下轨道交通的线路走向、站点布置，地下交通（隧道、地下人行道等）的线路走向、出入口位置。
2.4.6社会公共停车场（库）和公共场站的控制要求。
2.4.7停车场（库）配建车位的控制指标。
（参见附录三：
停车场（库）配建车位控制指标），该控制指标参照杭州市公安局交通警察支队《杭州市标准建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（试行），故为参考指标，待省、市有关标准正式成稿后，方可确定。
2.4.8确定街坊和地块车行出入口方位和数量，控制禁止开口路段。
2.4.9规划管理单元范围内交通组织分析
2.5绿地规划控制
2.5.1阐明本地区绿地系统的布局和等级分布，并提出对居住区级公园、小区级公园、组团绿地、河道、道路、铁路、滨河绿地、防护绿地的控制原则和要求。
2.5.2提出绿地控制的措施和建议。
2.5.3绿地系统的指标要符合国家有关规范的要求。
2.6城市设计控制
2.6.1根据地区的环境特征、景观特点和空间关系，对地区的整体形象塑造提出控制引导的原则和措施。
2.6.2对重点地段建筑物、标志物的高度、形式、色彩、体量、风格、建筑群体的空间形态提出设计要求。
2.6.3对特殊地段如：
城市广场、广场环境、历史街区、中心区、街景等提出控制、引导的原则和措施。
2.7生态环境保护规划控制
2.7.1落实和深化城市总体规划、分区规划和专项规划对规划区的生态环境控制与保护要求。
2.7.2提出对规划区各种环境污染的治理措施。
2.7.3提出规划区特有的自然资源、景观资源及城市园林绿化的保护和建设的控制措施。
2.7.4规划管理单元涉及工业用地占50%以上的，应单独委托具有资质的单位编制“环境影响报告书”，并由市环保局组织审查环境影响报告。
规划管理单元涉及工业用地占50%以下的，编制“环境保护”篇章。
2.8其它相关内容的规划控制
2.8.2规划管理单元若涉及国土资源局划定的地质灾害易发区，应单独编制有关地质灾害危险性评估报告，经专家评审后报国土资源部门备案。
2.8.3对特殊建设项目（如地下空间、军事设施等）提出相应的控制要求。
2.8.4划出历史地段（街区）和文物古迹的保护范围，建设控制地带、环境协调区范围，并提出保护原则和措施。
2.8.5无障碍设计规划的控制要求
2.9工程管线规划控制
2.9.1供电规划
预测总用电负荷，确定供电设施（如变电站、开闭所）的位置、容量和用地规模，确定线路的敷设方式及高压走廊控制范围。
2.9.2电信工程规划
预测通讯总规模，确定电话局、模块局、邮政支局和其它通讯设施容量和规模，确定重要通讯干线（含微波、军通等）走向、宽度及保护原则。
2.9.3给水工程规划
预测总用水量，确定主要给水设施和构筑物的用地规模和位置，确定给水系统平面布置及管径。
2.9.4污水工程规划
确定污水体制，预测总污水量，确定污水泵站，污水处理厂等相关设施位置、规模和卫生防护距离，确定污水管线的管径及走向。
2.9.5雨水工程规划
确定雨水排涝标准、防洪标准、汇水面积，确定管渠布置、管径、坡度,确定雨水泵站等相关设施的位置及规模。
2.9.6燃气工程规划
预测总用气量，确定贮存站、调压站或气化站等站点的位置、容量、用地规模、供气区域及保护范围，明确线路布置走向、管径及重要燃气管线走廊保护范围。
2.9.7河道工程规划
确定河道水系布置，确定地区内河道的控制宽度。
3、旧城改造地区的控制性详细规划的补充要求
旧城改造地区的控制性详细规划要充分考虑该地区的交通、停车、环境景观、日照、高度、设施配套、人均绿地指标、历史文化保护等一系列问题，因此，在控规的编制中，要针对以下问题根据具体实施情况，作重点补充。
3.1规划的沿续性
规划在编制过程中，要尊重已编制的规划，使之具有连续性和沿续性，体现规划的严肃性。
对新建建筑和规划行政主管部门新批用地，一般不得调整，如必须调整，须充分说明理由。
3.2现状地籍情况
旧城地区控制性详细规划的编制中，要阐明现状单位地籍情况、已划拨或出让用地的用地单位的用地红线和性质等使用权情况。
3.3现状建筑质量情况
旧城地区控制性详细规划的编制中，要加强现状建筑质量的调查工作，为规划提供充足的现状基础资料。
3.4交通改善
旧城区改造时，要充分分析建设规模的增长带来的交通负荷，提出交通组织方案，解决静态交通问题，必要时应编制交通影响分析报告。
若需对现状道路进行改造，应通过分析提出分流方案，并提出交通组织的过渡措施。
3.5用地性质调整
3.5.1旧城居住区改造时，应合理调整用地功能，增加配套设施用地、道路用地、绿化用地。
同时要注意文物古迹、历史建筑、优秀近现代建筑和特色风貌的保护及发掘。
3.5.2旧城传统工业区改造时，要充分考虑产业结构的调整，调整出的用地应优先发展城市公共设施、基础设施，也可用于建设住宅和必要的配套设施，必要时也可考虑建设部分都市高新工业。
3.5.3旧城传统仓储区改造时，可应充分利用原有的铁路专用线、航运条件。
3.5.4旧城区用地规划调整时，应考虑同时加密道路，增加停车场地，增加或扩大城市广场。
同时要提高人均公共绿地水平并均衡绿地布局。
3.6社区配套设施的完善
在居住区改造和社区改造过程中，可根据用地的调整情况，对社区进行整合，使其规模和范围更趋合理，同时应根据《杭州市城市居住区公共服务设施设置规定》，完善各项配套设施。
3.7区域条件影响
旧城地区控规的编制过程中，在确定本地区的开发强度时，要充分考虑对周边地区的日照、交通、环境等方面的影响。
3.8开发强度控制
由于旧城改造时，保留建筑较多，故在控规编制过程中，要进行日照分析，在尽量缓解旧城的拥挤、高密度状况的前提下，确定合理的容积率、建筑形式，以避免对保留建筑的日照、景观造成影响，必要时可编制详细规划方案进行日照分析，以确定地块控制指标。
3.9建筑高度控制
旧城改造中要根据历史文化名城保护的要求、西湖景观的要求、城市设计中天际轮廓线的要求，以及相关保留建筑的日照要求，控制建筑高度。
3.10历史文化保护
旧城改造中要重视对文物保护单位、历史街区的保护，重视对有价值的历史建筑的发掘和保护，根据历史文化名城保护规划落实保护要求。
必要时可调整道路红线以保证、历史风貌的完整性。
3.11规划地块划分
旧城改造地区的控制性详细规划编制中，规划地块的划分要尽量以现状道路，现有地籍界线为界，地块面积可适当小一些，一般可在0.05—1公顷左右。
4、非建设用地的控制性详细规划的补充要求
为引导城市近郊区合理、有序发展，防止城市向外无序蔓延和向外扩张，正确处理好保护与发展的关系，保证城市的可持续发展，部分非建设用地区块需编制控制性详细规划，以实现区域社会经济与人口、资源、环境的协调统一。
在控规的编制中，针对以下问题作重点补充。
4.1城市生态控制区的划定
对于非建设用地区域，需在现状调查研究的基础上，根据《杭州市区生态用地控制规划》以及其它的相关规定，划分出城市生态用地控制区。
同时按生态的敏感性，将其划分为生态保护区、生态控制区、生态协调区，提出不同的规划控制要求。
生态保护区即为改善城市生态和景观质量需绝对保护，禁止开发建设的区域。
生态控制区即以生态自然保护为主，可以适度地、有选择地进行建设的区域。
生态协调区即有一定的建设基础，地形平坦、地质条件良好，有较好的交通条件和发展空间，能适应各项设施建设要求的区域。
4.2加强生态农业区的保护
对于非建设用地区域，需加强生态农业区的保护。
可根据现状的用地特征，将生态农业区划分为农田用地、园林用地、林业用地等，提出不同的规划控制要求。
4.3加强风景旅游资源、历史遗产、水源、湿地的保护
对于《杭州市区生态用地控制规划》中，已确定的风景名胜区、湿地保护区、水源涵养区、近郊森林公园等，在控制中应加强现状调查，具体落实其保护范围线，深化其保护内容，提出具体的保护控制措施。
4.4以加强生态环境保护，提高生态环境质量为前提，合理安排各项用地布局。
5、用地性质分类规定
5.1杭州市控制性详细规划的用地性质分类、参照附录一：
《杭州市用地分类（暨与土管用地分类对照）表》。
5.2杭州市用地分类表主要参照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），只对以下部分进行细分或补充：
5.2.1根据杭州市教委的有关规定，高中将全市招生，全市统一布局，因此将高中划入C62（中等专业学校）类。
5.2.2将其它公共设施用地（C9）细分为宗教活动场所用地（C91）、社会福利院用地（C92）、敬老院用地（C93）。
5.2.3在市政设施用地（U）中增加消防设施用地（U7）。
市政备用地规划用地代码为U。
5.2.4在交通设施用地（U2）中，增加加油站用地（U23）。
5.2.5在耕地（E2）中，增加基本农田保护区（E23）。
5.2.6综合用地的表示方法为：
主用地性质/兼容用地性质。
如公建用地兼容居住用地，可表示为C/R。
6、控规指标的技术要求
6.1规定性指标
6.1.1地块
按城市用地分类标准划分的城市用地单元。
6.1.2用地面积
指上述“地块”的净面积。
（城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入）单位：
万平方米（公顷）
6.1.3用地性质
土地按城市用地分类标准划分的土地利用的类别。
一般划分到以小类为主，中类为辅，项目不确定或特殊情况下可划分至大类。
6.1.4建筑面积
指地块范围内建筑面积总和，地下室、半地下室（高于地面1.5米以内）的面积不计入。
建筑面积是衡量地块容量的重要指标，一般为上限值，即小于或等于。
单位：
平方米。
6.1.5容积率
指地块总建筑面积与地块用地面积之比。
是表示地块开发强度的一项重要指标，要与地块的区位、性质、建筑高度、建筑间距、绿地率等因素一起考虑。
控规中所提容积率一般为上限值，即须小于或等于。
特殊情况下可给出上下限幅度，便于实际操作中调节（可参考表4-表10）。
并在说明中具体加以说明。
6.1.6建筑密度
指地块内所有建筑基底占地面积与地块用地面积之比（%）。
控规中所提的建筑密度均为上限值，即小于或等于。
建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标，需与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距、容积率等因素综合考虑。
建筑密度的制定须保证住宅和中、小学、幼儿园、托儿所、医院、休（疗）养建筑、的日照间距。
6.1.7绿地率
指地块内各类绿地的总和和地块用地总面积之比，是衡量环境质量的重要指标。
单位%。
这里所指的各类绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地。
不包括屋顶、晒台的人工绿地。
6.1.8建筑高度（建筑控制高度）
指地块内建筑（地面上）室外地坪起到其计算最高点不得超过的最大高度限值。
有关建筑物高度的计算方法遵照《杭州市城市规划建筑管理技术规定》的有关规定执行。
（1）建筑高度的确定，要保证土地的合理使用，要与地块的区位、性质、建筑间距、容积率、绿地率等综合考虑，保证其可操作性。
（2）中心区的重要地段、重要景观地区、建筑的高低须符合整体景观要求。
（3）历史街区、历史风貌地区、历史地段范围内的建筑高度要符合历史文化保护确定的建筑限制高度的要求。
（4）在微波通道、机场空域、电台、气象台及其它有净空限制的地区，建筑高度要符合有关规定。
（5）如有必要，在容积率和建筑密度的指标给定的情况下，可同时给出建筑最大高度和最小高度限制。
6.1.9建筑红线后退距离
指地块内建筑物垂直外轮廓线必须后退于规划道路红线或地块边界的距离，即：
·沿路建筑退红线或道路边界。
·相临地块建筑退地块边界。
控规中所提建筑红线后退距离均为最小距离限值，即须大于或等于。
建筑红线后退距离要符合《杭州市城市规划建筑管理技术规定》和国家有关建筑设计的防火规范。
配建停车车位
地块内必须建设与建筑项目相配套的机动车和非机动车位数。
控规中所提配建停车位数量为下限，即须大于或等于。
出入口位置
规划地块内允许设置出入口的方向和位置，一般包含以下指标：
·禁止机动车开设出入口地段。
·主要人流出入口方位。
·机动车出入口方位。
（1）符合道路规划的要求，居住区控制性详细规划应符合《城市居住区规划设计规范GB50180—93》。
（2）一般地段可选用出入口位置的其中一项进行规划。
（3）一般可在分图册中用图例表示。
配套设施
主要指住宅规模或与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的公共服务设施和各类市政设施，一般用于居住用地。
此项指标的确定以《城市居住区规划设计规范GB50180—93》、《杭州市居住区公共服务设施配套标准规定》为准，以“配套设施规划一览表”的形式表示。
其它各类名词的定义及有关技术指标的计算方法。
凡本规定未列明的名词的定义及有关技术指标的计算方法应符合国标《城市居住区规划设计规范》、《杭州市城市规划管理技术规定》及其他相关规定的要求。
6.2指导性指标
6.2.1人口容量
主要用于居住区规划
6.2.2建筑形式
包括建筑体量的控制、沿街立面、建筑风格等。
6.2.3建筑色彩
6.2.4公共绿地面积
地面上的绿地，其中绿化面积含水面
6.2.5最大建筑面宽
建筑物邻街一面的最大宽度控制
建筑物邻街一面的最小宽度控制
对古建筑或古遗址的保护、对自然资源和人文资源的保护
如城市风貌的控制等
对影响城市环境质量的有害因素的控制
人防要求
设防城市人防设施的要求
6.3开发强度控制指标（参考）
6.3.1控制性详细规划的地块容积率上限为基准容积率与用地面积调整系数的乘积；各类用地的基准容积率见表1。
表1基准容积率及建筑密度上限（参考）
用地性质
建筑密度
容积率
住宅用地
低层住宅
≤35%
≤1.3
4-6层
≤32%
≤1.9
7-11层
≤28%
≤2.4
12-18层
≤24%
≤3.0
19层（含）以上
≤20%
≤3.5
办公建筑
低、多层
≤40%
≤2.2
高层
≤35%
≤5.0
商业建筑
低、多层
≤50%
≤2.5
高层
≤45%
≤5.5
6.3.2按照地块的不同情况，分别设置用地面积调整系数、临街状况调整系数。
各调整系数分别见表2、表3。
表2容积率调整系数（参考）
用地面积（平方米）
调整系数
备注
≤3000
0.90
可行性分析
＞3000，≤8000
1.00
＞8000，≤15000
0.90
＞15000，≤30000
0.85
≥30000
0.80
表3临街状况调整系数（参考）
临街状况
调整系数
不临城市干道
1
临一条城市干道（且在北面）
1.05
临二条城市干道（且一条在北侧）
1.10
临三条城市干道（且一条在北侧）
1.15
6.3.3根据杭规发[2004]4号文《关于执行
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