银行二手房业务简介.ppt

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二手房业务简介二手房业务简介西安雁塔路支行一、西安二手房市场现状一、西安二手房市场现状（西安房地产信息网数据研究中心）（西安房地产信息网数据研究中心）20102010年年22季度西安二手房市场较季度西安二手房市场较20102010年年11季度总体呈现出季度总体呈现出“量涨价跌量涨价跌”的态势。

的态势。

20102010年年22季度西安二手房市场成交面积为季度西安二手房市场成交面积为457495457495平方米，环比平方米，环比增长增长56.57%56.57%，成交均价为，成交均价为36653665元元/平方米，较平方米，较20102010年年11季度下降季度下降297297元元/平米，环比下跌平米，环比下跌7.5%7.5%。

西安雁塔路支行l从上图可以看出，2010年4月份西安二手房市场维持了3月份市场回暖的趋势，成交量较大，但受4月中旬国家出台楼市新政的影响，二手房成交量从5月份又开始减少，6月成交量持续减少。

l同时，也可以看出，2季度全市二手房的成交均价整体呈现出先涨后跌的态势，受市场刚需的支撑，二手房销售均价在2010年02季度中旬涨到近3900元/平米，后受市场上观望情绪加重的影响，成交均价一路走低，截止2季度末，成交均价降为3450元/平米，降幅高达450多元/平米。

（二二）二手房成交分析二手房成交分析1.成交面积分析成交面积分析西安雁塔路支行l从图表看出，2010年第2季度西安市二手房市场上，90平方米以下的房源依然是成交市场上的主力，这部分房源占总成交量的58.18%。

其中，60平米以下的占27%，6080平米的占22%，8090平米的占8.66%。

这是因为在西安二手房市场上，主要需求来自首次置业的年轻人，因此90平米以下的小户型备受欢迎。

l从图上也可看出，100-144平米的户型成交量占总成交量的21%，占据较大比重，说明西安二手房市场上，三室户型的二手房源也存在一定的市场需求。

2.建筑年代分析建筑年代分析西安雁塔路支行l从上图可以看出，2001年2005年之间的二手房成交量最多，占总成交量的29%；其次是1996年2000年的二手房房源，占总成交量的25%。

l从图上可以很明显的看出，2季度二手房源小龄化的特征十分明显。

l西安二手房市场上，各建筑年代的房源分布较均匀。

20年以上房龄和15-20年房龄的房源分别占到总成交量的17%和16%，10-15年房龄及5-10年房龄的房源分别占到总成交量的25%和29%，5年内的年轻化房龄的房源占到13%。

l这一方面说明西安二手房市场发展时间较短，年代较早的房源仍是市场交易主体，10年以上房龄的房源占到市场上总成交量的58%；另一方面，5年以内房龄仅占总成交量13%，这类房源以投机投资人群购买力为主，比例较小。

从以上的分析中可以看出，西安的二手房市场发展相对健康。

3.建筑类型分析建筑类型分析西安雁塔路支行l从图中可以看出，多层是市场交易量的主力，占全市二手房总成交量的69%，而小高层和高层分别占到全市总成交量的15%和16%。

2季度二手房成交房源中，多层所占比例有所下降，而小高层和高层所占比例均上升。

l这说明随着西安市二手房市场的逐渐发展成熟，老房龄的多层建筑逐渐被消化，从而市场占有量减少，而更多的小高层、高层流入二手房交易市场，这也是西安二手房市场发展的客观趋势。

4.物业类型分析物业类型分析西安雁塔路支行l从图中看出，普通住宅的成交量占全市总成交量的75%，依然是二手房市场的主力军，工业类占到9%，商业类占到7%，办公类占到5%，其它类型占到4%。

l本季度的二手房成交量中较2010年1季度有较多明显的新特征：

1、住宅类所占比例环比下滑16.6%，减少幅度非常明显，这也是本季度西安市二手房市场表现出来的最突出的新特征；2、除住宅外的其它物业类型:

工业类、商业类、办公类、及其它类型的物业在本季度的成交量中所占比例均环比有较大幅度增长。

这些新特征说明进入这些新特征说明进入2010年以来，西安市的年以来，西安市的二手房市场已不再是以住二手房市场已不再是以住宅类物业为一元化产品交宅类物业为一元化产品交易的较纯粹市场，市场发易的较纯粹市场，市场发展渐趋多元化。

展渐趋多元化。

（三）（三）2010年第年第2季度西安二手房市场特征季度西安二手房市场特征1.成交量受新政影响较多成交量受新政影响较多西安房地产信息网数据研究中心数据统计显示:

2010年2季度中，4月份成交量处于高位，5月及6月份成交量持续减少。

这说明4月份国家出台楼市新政“国十条”在整个2季度中对西安的二手房市场成交量有较多的影响。

新政出台前后的一段时期，许多二手房业主心理预期房价会跌便出售手中的房源，导致4月份市场上量高价低；而5月和6月份，进入观望期的二手房业主逐渐增多，市场上的房源量持续减少。

西安雁塔路支行2.刚性需求仍是市场主力刚性需求仍是市场主力2010年2季度西安市二手房成交量中，购买90平米以下的小户型的年轻人占很大的比例。

尽管市场成交量受新政影响有较多的波动，但这部分二手房置业者却没有因为政策影响改变置业计划，仍然仔细选房，坚定购买。

这说明在西安的二手房交易市场上，以居住和改善为主的刚性需求占据市场主力。

西安雁塔路支行3.市场成熟化趋势明显市场成熟化趋势明显2010年2季度西安二手房市场表现出许多明显的新特点新特点：

成交的小高层、高层的建筑类型比例较以往有较多增长；15年以上老房龄房源减少，10年以内小房龄的房源所占比例增加；交易产品类型由单一的住宅类过度到以住宅为主体，工业、商业、办公等多元化的产品组合类型。

西安雁塔路支行这些新特点都说明本季这些新特点都说明本季度西安二手房市场成熟度西安二手房市场成熟化的趋势越来越明显。

化的趋势越来越明显。

二、雁塔路支行开展二手房按揭业务二、雁塔路支行开展二手房按揭业务的历史的历史中国光大银行西安雁塔路支行成立于2006年9月，个贷业务多年以来一直是我行的重要业务，自支行开业初期，我行就开展二手房按揭业务，先后和玛雅、二十一世纪等多家二手房中介公司合作过，具有丰富的二手房按揭业务经验。

西安雁塔路支行三、光大银行二手房按揭业务的有关三、光大银行二手房按揭业务的有关规定规定1、二手房屋贷款种类：

、二手房屋贷款种类：

（一）住房贷款：

指我行向购买住宅、公寓或别墅的自然人发放的贷款。

（二）车库（位）贷款：

指我行向购买车库（位）的自然人发放的贷款。

西安雁塔路支行2、二手房屋贷款的对象和条件、二手房屋贷款的对象和条件对象：

个人房屋贷款的对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。

对户籍在陕西省以外的购房人员，应当要求其提供1年以上在陕纳税证明或社会保险缴纳证明，或借款申请人在陕注册公司及个体工商户的相关缴纳证明等。

西安雁塔路支行2、二手房屋贷款的对象和条件、二手房屋贷款的对象和条件条件条件：

（一）具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明。

港澳台居民及外国自然人应持有有效居留许可证明并符合当地房屋交易管理相关规定；

（二）具有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（三）具有合法有效的购房合同或协议；（四）具有我行要求的首付款证明；（五）同意在我行开立阳光卡或具有结算功能的储蓄存折，并授权我行从约定还款账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；（六）能提供我行认可的有效担保；（七）我行要求的其他条件。

西安雁塔路支行3、贷款额度、期限、利率及还款方式、贷款额度、期限、利率及还款方式贷款额度贷款额度（住房贷款额度）：

二手房价格依据借款人所购房屋买卖合同或评估价格两者较低者确定。

首次利用贷款购买自住房的借款人，其贷款额度最高不得超过二手房价格的70%。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款额度最高不得超过二手房价格的50%。

西安雁塔路支行贷款期限贷款期限：

我行在综合考虑借款人的年龄、经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、房产使用年限等因素的基础上，合理确定贷款期限。

共同借款人的贷款期限可按年龄最小的核定。

住房贷款期限最长20年，且贷款期限与借款人年龄之和不得超过65周岁。

同时符合：

贷款期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限。

抵押房屋房龄+贷款期限45年纳入住房贷款一并办理的车库（位）贷款期限按照住房贷款期限规定执行，单独申请的车库（位）贷款期限最长10年，且贷款到期时借款人年龄应不超过65周岁。

西安雁塔路支行贷款利率贷款利率：

我行在中国人民银行法定贷款利率的基础上下浮15%。

（限第一套住房）基准利率为：

5.94%（5年以上）优惠后执行利率为：

5.049%贷款期限在1年以内（含）的，执行合同利率，贷款期间不予调整；贷款期限在1年以上的，如遇中国人民银行调整基准利率，则在合同期内按年调整，即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。

还款方式还款方式：

（住房贷款还款方式）主要有等额本息、等额本金等西安雁塔路支行4、贷款担保、贷款担保为缩短放款时间，我行和西安曲江文化产业投资担保有限公司合作，由西安曲江文化产业投资担保有限公司为贷款申请人提供阶段性担保。

在办理过户取得受理回执后即可放款，担保的费率为1%。

西安雁塔路支行5、贷款流程、贷款流程雁塔路支行二手房按揭贷款业务操作流程图雁塔路支行二手房按揭贷款业务操作流程图放款模式放款模式：

（抵押：

（抵押+阶段性担保阶段性担保+过户收件单放款形式）过户收件单放款形式）房屋准入标准房屋准入标准：

产权清晰，具有房屋所有权证且能上：

产权清晰，具有房屋所有权证且能上市流通，无产权和租赁纠纷，不在市政规划拆迁、司市流通，无产权和租赁纠纷，不在市政规划拆迁、司法冻结或封存范围之内。

法冻结或封存范围之内。

西安雁塔路支行6、房屋评估：

、房屋评估：

我行指定陕西兴业房地产评估有限公司作为我行认可的评估公司。

评估费用为房屋评估价的3.7、放款条件：

、放款条件：

为缩短放款时间，我行见房屋所有权证过户收件收据和担保公司出具同意提供阶段性担保的担保函，确认相关贷款条件落实后发放贷款。

西安雁塔路支行四、二手房屋按揭业务办理准备资料四、二手房屋按揭业务办理准备资料1买卖（含房屋共有权人）双方身份证件、户口薄、婚姻状况证明（如为法人客户交易的应提供营业执照和组织机构代码证书）原件及复印件；2买卖双方签订的房屋买卖契约；3所售房屋的房屋所有权证，有房屋共有人的，应提供房屋共有权证原件及复印件；4、申请人首付款证明；5房屋卖方出具卖方承诺书（适用于买房为贷款客户）；6、申请人及配偶收入证明、存单或者银行流水单；7、买卖（含房屋共有权人）双方印章（楷体字方章）。

西安雁塔路支行四、与二手房按揭贷款业务相关的业务。

四、与二手房按揭贷款业务相关的业务。

1、二手房业务资金托管。

、二手房业务资金托管。

是指在个人二手房交易中，交易双方委托银行对交易资金进行托管，当交易双方履行交易合同，实现约定的条件后，银行按协议约定，协助双方完成房屋交易资金的交割；若双方因故不能达成交易，银行则按照协议并根据客户授权对交易资金进行退回处理的业务。

西安雁塔路支行四、与二手房按揭贷款业务相关的业务。

四、与二手房按揭贷款业务相关的业务。

2、循环贷款业务。

、循环贷款业务。

是指我行授予个人房屋贷款的借款人一定的授信额度，在所购房屋设定最高额抵押后，在额度及有效期内循环使用的贷款。

授信额度可以达到抵押物价值的80%。

首笔用于购买房屋，其余贷款用于个人消费和个人经营资金周转。

西安雁塔路支行四、与二手房按揭贷款业务相关的业务。

四、与二手房按揭贷款业务相关的业务。

3、个人助业贷款。

、个人助业贷款。

是指我行向商贸流通、制造及相关行业发放的，用于补充小业主及个人经营者经营活动所需周转资金的人民币贷款。

西安雁塔路支行四、与二手房按揭贷款业务相关的业务。

四、与二手房按揭贷款业务相关的业务。

4、个人消费贷款。

、个人消费贷款。

是指我行向借款人发放的以个人消费（主要是购房、够车位、装修）为资金用途的贷款。

5、其他各种金融服务。

、其他各种金融服务。

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