龙湖项目管理大纲(200906).ppt

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项目管理大纲项目管理大纲项目管理大纲项目管理大纲2009.06主要主要主要主要内内内内容容容容v合作模式v组织架构及人力资源体系v项目启动会制度v项目阶段性成果管理制度v项目一、二级计划管理制度v项目动态成本管理制度v项目投资分析模型项目管理制度解决决策和流程的问题项项目管理大目管理大纲纲合作模式合作模式合作模式合作模式投资人投资人项目管理项目管理公司公司项目公司项目公司v投资人拥有项目管理公司100%的股权；v项目管理公司接受项目公司的委托对项目开发的全过程进行管理；v项目管理公司和项目公司董事会就项目的预期损益指标达成一致；v项目管理公司通过项目管理费用和项目预期损益分成的方式获得收入；项项目管理大目管理大纲纲合作模式（合作模式（合作模式（合作模式（续续）v由项目管理公司组成项目运营管理所需要的设计研发、营销策划、工程管理及成本采购团队；v通过风险管控措施，和报送董事会的管理报表达成投资人和项目公司董事会对项目开发过程的监督，以及对项目最终损益指标的控制。

投资人投资人项目管理项目管理公司公司项目公司项目公司项项目管理大目管理大纲纲组织组织架架架架构构构构及人力及人力及人力及人力资资源管理体系源管理体系源管理体系源管理体系总经理总经理营销副总营销副总造价采购总监造价采购总监投资发展总监投资发展总监财务总监财务总监行政及人力资源经理行政及人力资源经理工程总监工程总监销售代理销售代理策划专员策划专员成本工程师成本工程师采购工程师采购工程师报批报建专员报批报建专员设计管理专员设计管理专员出纳出纳会计会计行政专员行政专员土建工程师土建工程师机电工程师机电工程师项项目管理大目管理大纲纲组织组织架架架架构构构构及人力及人力及人力及人力资资源管理体系（源管理体系（源管理体系（源管理体系（续续）vXXXXvXXXXv项项目管理大目管理大纲纲项项目目目目启启启启动动会会会会制度制度制度制度v启动会是通过多次会议多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第一次第一次、也是最重要最重要的一次决策。

形成成果报项目公司董事会批准后实施；v对项目进行沙盘推演，设定项目的决策点、控制点；决策点、控制点；v识别项目风险点项目风险点，提出预案；v针对目标和工作范围做好减法做好减法，对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识。

项项目管理大目管理大纲纲项项目目目目启启启启动动会会会会制度（制度（制度（制度（续续）v项目启动会的逻辑图项目启动会的逻辑图项项目管理大目管理大纲纲项项目目目目启启启启动动会会会会制度（制度（制度（制度（续续）v项目启动会的最终成果项目成功标尺风险预案市场定位产品定位（含规划建筑、景观设计任务书）体验区选址、定位及开放计划项目建造标准项目一、二级计划项目目标成本及合约规划投资分析模型项项目管理大目管理大纲纲项项目目目目阶阶段性成果管理制度段性成果管理制度段性成果管理制度段性成果管理制度v明确项目信息流的管理，在每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确信号；v控制项目阶段性成果的完成质量，由项目管理公司向项目公司董事会报送成果资料，由董事会批准实施；v项目运营知识的积累和共享；v项目前一阶段的成果经审核通过，是进入后一阶段工作的依据。

项项目管理大目管理大纲纲项项目目目目阶阶段性成果管理制度（段性成果管理制度（段性成果管理制度（段性成果管理制度（续续）项项目管理大目管理大纲纲项项目一、二目一、二目一、二目一、二级计级计划划划划管理制度管理制度管理制度管理制度v项目公司董事会需要严格控制的项目十大关键节点取得国土使用权证取得用地规划许可证项目启动会成果提交取得工程规划许可证取得施工许可证项目基础开工项目首次开盘项目累计现金流为正值（含融资）竣工备案交房项项目管理大目管理大纲纲项项目一、二目一、二目一、二目一、二级计级计划划划划管理制度（管理制度（管理制度（管理制度（续续）v一级计划模板项项目管理大目管理大纲纲项项目目目目动态动态成本管理制度成本管理制度成本管理制度成本管理制度项目启动阶段v启动会上项目团队成员对该项目详细推演，因此主要技术经济指标、建造标准、产品配比、景观亮点、体验区、周边市政接口等信息更加明晰。

据此形成项目目标成本项目目标成本（启动版（启动版（含建造配置标准）；v根据项目目标成本（启动版，项目成本经理负责组织项目团队成员一起研讨，最后由项目成本经理和项目研发经理负责形成项目设计阶段成本控制重点和控制方案；v根据项目设计阶段成本控制重点和控制方案，项目研发经理完成方案设计任务书成本控制附件，作为方案设计任务书的附件。

项项目管理大目管理大纲纲项项目目目目动态动态成本管理制度（成本管理制度（成本管理制度（成本管理制度（续续）方案设计阶段v方案设计完成后20个工作日内，项目研发经理负责完成项目技术经济指标（方案）和项目产品配置标准（方案），项目成本经理据其完成项目目标成本（方项目目标成本（方案版）案版）。

v根据审核通过的项目目标成本（方案版），由项目研发经理负责完成初步设计任务书成本控制附件，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为初步设计任务书的附件。

项项目管理大目管理大纲纲项项目目目目动态动态成本管理制度（成本管理制度（成本管理制度（成本管理制度（续续）初步设计阶段v初步设计完成后20个工作日内，项目研发经理负责完成项目技术经济指标（初设）和项目配置标准（初设）。

v初步设计完成后30个工作日内，依据项目技术经济指标（初设）、项目配置标准（初设），项目成本经理组织项目团队参加，共同开会充分讨论，完成项目目标项目目标成本（执行版）成本（执行版）；v根据审核通过的项目目标成本（执行版），由项目研发经理负责完成施工图设计任务书成本控制附件，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为施工图设计任务书的附件。

项项目管理大目管理大纲纲项项目目目目动态动态成本管理制度（成本管理制度（成本管理制度（成本管理制度（续续）工程实施阶段v成本分解及合约规划，项目目标成本（启动版）编制完成后7个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目团队成员及其他相关人员，按照合约规划体系对目标成本进行分解，形成项目目标成本分解及合约规划项目目标成本分解及合约规划；v动态成本跟踪，待施工图完成后45天内，项目成本经理应负责组织完成施工图预算，并对目标成本进行预算调整，每月25日前由造价采购部指定人员将库存材料费用进行结转，转入项目成本，项目成本经理负责审查。

合同变更合同变更（包括：

经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化，按照相关制度要求进行确认及审核后进行确认及审核后7天内，由项目成本经理负责录入成本系统。

项项目管理大目管理大纲纲项项目目目目动态动态成本管理制度（成本管理制度（成本管理制度（成本管理制度（续续）v管理工具项项目管理大目管理大纲纲项项目投目投目投目投资资分析模型分析模型分析模型分析模型v项目投资分析模型项项目管理大目管理大纲纲演示结束演示结束演示结束演示结束感谢聆听感谢聆听感谢聆听感谢聆听