斌鑫世纪城项目市场报告金丰易居.docx

斌鑫世纪城项目市场报告金丰易居.docx

《斌鑫世纪城项目市场报告金丰易居.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《斌鑫世纪城项目市场报告金丰易居.docx（34页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

斌鑫世纪城项目市场报告金丰易居

斌鑫·世纪城项目简介…………………………………02

重庆房地产市场简介……………………………………05

九龙坡房地产市场简介…………………………………10

项目区域现状及发展趋势………………………………13

对项目三方面定位解读…………………………………17

总结………………………………………………………32

斌鑫·世纪城项目简介

斌鑫·世纪城

"斌鑫·世纪城"位于杨家坪商业步行街中央龙头位置，西临梅堡绿色生态休闲园，南接长江路步行街，东连旱桥路步行街，北接兴胜路城市环道。

项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住为一体的现代化一流的大型购物中心。

其中已入驻主力百货店新世纪百货、家乐福超市、目前正积极打造各色品牌精品专场店、连锁店、中西餐厅、高档酒吧、美食街、休闲文化城、商务会所等。

杨家坪是九龙坡区和大渡口区两个区的商业中心，在重庆市总体规划中，被认定为大（大渡口区）、石（石桥铺）、杨（杨家坪）"中心圈"。

而斌鑫·世纪城项目位于重庆市重要副中心杨家坪步行商业区核心范围（原新华四村地块），其项目占据着杨家坪商圈龙头位置，商业部分的运营是杨家坪商圈的商业结构调整，是整个杨家坪商业步行街区的重要组成。

"斌鑫·世纪城"由一栋36F的高层及两栋30F高级公寓组成。

整个项目的裙楼部分为大型购物中心，从地下三层至地上五层，共计八层，由大型主力中心店（新世纪百货瑞成商都）、超级市场（家乐福超市）和商业街组成。

"斌鑫·世纪城"的商务写字楼高36F、外立面出跳，色彩明快简约，是杨家坪标志性建筑物。

项目SWOT分析

Strength优势分析

Weakness劣势分析

S1:

项目位于杨家坪商圈的中心，交通极为便利，其周边及自身的生活配套极为完善。

S2：

依托杨家坪商圈快速发展的趋势，其升值潜力巨大。

生活居家及投资前景广阔。

S3：

自身强大的商业体系作为支撑，不但对外区域形成强有力的辐射并能满足自身的生活需要，有力的提升了自身的品质感及知名度。

W1:

由于本项目处于商圈中心绝佳地段，在某种程度上增加了自身的构造成，本项目本身高昂的成本构成了其较高的销售价格，降低了自身竞争的优势。

Opportunity机会分析

Threat威胁分析

O1:

杨家坪的商业地产高速发展以及杨家坪轴心地位的确立。

O2:

杨家坪无高档型的写字楼以及酒店式公寓，其空白地带将会是本项目适时进入的机会点

T1:

周边涌现出大量的中，高档次楼盘会对本项目产生一定的影响。

价格战的劣势将进一步体现

T2：

区域同类产品供应量较大，市场竞争激烈。

同质化现象较为严重。

T3：

大量的商业体量是否能迅速的被市场所胃纳？

T4：

政策的不确定性？

点评：

九龙坡区常驻人口近90万，其中非农业人口49.15万,位居全市第二位。

九龙坡区中心杨家坪地区人口29.5万人，拥有庞大的消费基础，这为商业集团入驻斌鑫.世纪城提供了必要的条件。

而2003年、2004年GDP位于全市第一的九龙坡区无疑潜在更大的消费群体。

由于该区域的商业辐射不仅局限在九龙坡本地区域，还有石桥铺、李家沱、大渡口等周边区域。

其强大的辐射能力以及轻轨的运行和区域交通的改善，为杨家坪商业步行街带来了巨大的人流、物流。

这一切都为本项目的成功销售做好了铺垫，若市场定位准确以及合理的销售价格。

本项目一定会获得市场的认可以及良好的业绩。

重庆房地产市场简介

在重庆经历了2004年的大跃进之后，随着新政的明朗化和中央政府对房地产市场强硬宏观控制下，在2005年3月开始，重庆整体市场出现了明显的反映。

从目前来看，从3月开始，主城区均价开始松动，到6月为止下跌96元/平方米，均价达到3351元/平方米。

相对2004年的楼市全线飘红而言，此次下跌是重庆楼市进入新一轮市场调整的征兆。

此次七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》其主要的方向是对需求市场的结构调整，从5月及6月的楼市成交表现看出，此次新政发布后，大量的投资和投机型客户被挤出市场，各销售案场都同时表现出真正的自住型客户成为购房的主体。

2005年6月，新政策开始实施，投资、投机行为被挤出市场，自住型购房者成为楼市中的主角，功能设计齐全的住宅成为市场中最易去化的产品。

受新政影响，楼市供应减少，价格开始松动，火热的天气与冷清的销售现场形成强烈对比。

/2004年9月~2005年6月主城各区均价走势表（单位：

元/平方米）

与此同时，重庆市房地产市场住宅新增供应在经过3月到5月间出现较为集中的放量，本月供应相对减少。

但整体市场供应已累积到413.9496万平方米，楼市去化却不如人意，真实住房需求尚不能吸纳如此的量体。

预计下半年，楼市供应将相应减少。

/2005年上半年重庆主城区新增住宅面积走势（单位：

万平方米）

/2005年上半年重庆主城区新增住宅价格走势（单位：

元/平方米）

/解读《关于做好稳定住房价格工作的意见》

2005年5月11日，由国家建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门联合提出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

《意见》分为八个部分：

“强化规划调控，改善住房供应结构”、“加大土地供应调控力度，严格土地管理”、“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”、“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”、“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”、“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。

新政规定：

从2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

另外，还规定了“期房限转”政策。

表明了这次对房地产市场宏观调控的重点在于：

遏制投机性需求，控制投资性需求，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。

针对国务院转发七部委的房地产新政，5月12日在重庆市政府部门和开发商的座谈会上，副市长赵公卿要求各相关部门迅速制定房地产新政的贯彻措施，从“加强土地总量的供应和调控；加强金融监管；打击违规销售；控制拆迁规模；增加透明度；增大廉租房和经济适用房供应”等6个方面进一步稳定房价。

“新政”影响简评：

1打压房地产投机行为，抑制房价“虚高”，保持经济的平稳发展和社会稳定；

2调整房地产市场供应结构，加大中低端商品住房及经济适用房的供应量，解决城市普通居民的住房问题；

3新政开始执行，会带来二手房市场的大量抛盘，导致供应价格下跌；

4在新政影响下，购房者普遍抱有持币观望态度，导致二、三级市场的需求量减少；

5由于三级市场房源大量入市，而其中的“次新房”在价格上比二级市场在售项目更具优势，因此会吸引大量购房者进入三级市场交易，使二级市场需求较少，销售难度加大；

6开发商在如此情况下，必将采取种种促销措施，变相降价，以求加快去化。

/重庆市供应户型（部分）统计分析

根据本部调查数据表现为，重庆市目前房地产市场供应户型以三房为主，占整体供应户型供应量的39%，其次是二房，占29.22%，一房占18.63%。

不难看出目前重庆市场仍然以传统的三大户型作为供应主体，户型数量供应占整体市场供应的86.85%。

户型

一房

二房

三房

四房

五房

合计

户数

17212

26991

36027

9591

2553

92374

比例

18.63%

29.22%

39%

10.38%

2.77%

100%

/重庆市户型面积统计

户型

一房

二房

三房

四房

五房

最小面积

38.669

71.46

100.63

136.53

184.31

最大面积

50.808

81.62

121.811

163.1

220.86

户型

一房

二房

三房

四房

五房

平均面积

44.738

76.54

111.22

149.8

202.58

九龙坡房地产市场简介

据本部统计，九龙坡区目前在售楼盘38个，住宅市场销售均价为3337元/平方米，在2005年上半年，区域新增住宅供应量达37.676万平方米，市场供应充足。

由于杨家坪板块商业特性的原因，导致该板块地价过高，为了减轻资金的压力以及迅速的销售，小户型供应成为该区域市场的主流。

而一居室一直是小户型的代表，也是其区域市场追捧的热点，在很多楼盘中往往因总价较低而最先售磬。

所以导致目前杨家坪市场供应主要以中小户型投资性项目为主。

6月该区域的楼市均价跟5月相比，有小幅的回升，处于正常的波动范围。

本月虽然该区域有很多楼盘进行优惠打折活动，但是也由于一些楼盘处于扫尾阶段，剩下一些高楼层的住房，在某种程度上拉升了该区域的市场价格。

从近几月的较小的价格波动分析，目前该区域房地产市场处于对新政实施后的调整期，但整体楼市发展平稳。

/九龙坡区2005年1月－6月均价走势图（单位：

元/平方米）

/2005.1月~2005.6月九龙坡区新增供应走势图（单位：

万平方米）

/九龙坡区供应户型（部分）统计分析

户型

一房

二房

三房

四房

五房

别墅

合计

户数

3955

6570

8597

2621

844

361

22948

比例

17.23%

28.63%

37.46%

11.42%

3.68%

1.57%

100.00%

户型

一房

二房

三房

四房

五房

别墅

最小面积

39.79

68.15

99.33

142.35

190.42

180

最大面积

46.93

79.81

119.73

160.01

222.55

250

户型

一房

二房

三房

四房

五房

别墅

平均面积

43.36

73.98

109.53

151.18

206.49

215

项目区域现状及发展趋势

杨家坪石杨板块2005年1月~6月住宅均价走势（单位：

元/平方米）

现状

/商业地产遭遇升级战

诚然，与纯住宅开发相比，商业地产潜在的巨额利润回报，使之成为一块“唐僧肉”，谁都不愿意放弃。

然而，重庆市特殊的地理环境及组团式区域商圈的形成和未来区域商业中心的确立，绝不是一些简单的商业项目的累加，它不仅需要从历史积淀、交通区位、商业环境、功能定位等综合因素考虑，还需要现有人气氛围、消费习惯、未来消费能力等条件的支撑。

“无疑在市场因素的大背景下杨家坪商业正迈向新的转折点。

”

正因为如此，杨家坪商圈商业的升级也必将影响到商业地产的升级。

我们可以看到，盾安九龙都项目以其时尚流行的定位和项目本身的特色吸引了大商集团挑剔的目光；而百康年的首创体验式商业、“城市封面”概念、斌鑫世纪城的强势出现，也在很大程度上挑战了杨家坪人的视觉和观念，有效开启了杨家坪商业地产的更新换代。

/中小户型成供应主流

由于杨家坪板块商业特性的原因，导致该板块地价过高，而开发商为了减轻自身资金的压力以及迅速的销售。

往往会选择修建小户型作为市场供应的主流，而一居室一直是小户型的代表，也是其区域市场追捧的热点，在很多楼盘中往往因总价较低而最先售磬。

所以导致目前杨家坪市场供应主要以中小户型投资性项目为主。

/消费需求“高标”化

随着消费市场的不断成熟，购房者的取向性也逐渐尖锐起来，虽然中规中矩的传统户型很实用，但难以满足不断改变的生活需求。

因此，一些表现出强烈个性化色彩的户型得到了购房者的青睐。

第一代、第二代住宅只是简单地解决基本的居住问题，更多的是追求生存空间的数量，而第三代、第四代住宅已逐渐过渡到追求生活空间的质量和住宅产品的品质，发展到第五代住宅已开始着眼于环境，追求生存空间的生态、文化环境。

如今，生态环境的问题已得到高度的重视，人们更加渴望回归自然，使人与自然能够和谐相处，生态文化型住宅正是在满足人们物质生活的基础上更加关注人们的精神需要。

点评：

七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以及六月一号之前重庆市政府将出台具体细则，造成该区域部分开发商推迟开盘时间，根据市场动态“见机行事”，这是其可采取的对策之一。

目前消费者会有一个购房观望期，这个时间段是消费者对市场正确认识的时期，相信时间不会太长；目前市场住房价格正处于各方博弈期，政策的相继出台使得市场价格标准可能会暂时发生变化，开发商无法准确把握价格，就可能直接造成项目失败。

因而推迟开盘，等待市场稳定，适时推出，也是躲避风险的一招。

趋势

/地产与商业应合理对接

杨家坪“商圈”总建筑面积达６８万米，如此多的放量早已是引得众多地产商垂涎三尺，纷纷前来抢滩。

虽然杨家坪商圈起步晚，但它却更多地吸收和借鉴了其它商圈的得失，把劣势转变成了优势。

我们可以看见该商圈的热度在不停飚升，杨家坪的商业地产将是本年度重庆商圈最大的一匹黑马。

对于商业地产整体市场而言，杨家坪的发展历史还很短，还仅仅处在“摸着石头过河”的探索阶段，已有许多问题值得我们探讨。

而如何寻求商业地产与商业运营的最佳结合点将是现阶段探求的重点。

①：

开发MALL这类商业地产应从招商开始，该区域的一些项目往往是从工程设计开始的。

因为一些大的主力店的进入对设计有独特的要求，这就造成了有一些项目几乎天天都在改图纸。

所以应提倡订单式地开发。

②：

商业地产对开发商的要求，以MALL为代表的商业业态的发展趋势、商业地产的运营管理，是当前业界关心的问题。

开发商业地产，开发商必须具备雄厚的经济实力，建筑规划要与商业经营紧密结合，同时寻求政府的合作支持。

以MALL为代表的商业业态的发展趋势是全面的人性化设计、统一的运营模式，投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。

同时，商业地产运营管理要做到四个统一：

1。

统一的招商管理，立足长远；2。

统一营销（广告宣传等）；3。

统一的服务监督；4。

统一的物业管理。

这都将是其区域发展的趋势。

/二房需求渐成主流

随着杨家坪板块的逐渐成熟，人民生活水平的提高，以及大量的一房的供应将使其处于饱和状态。

而二居室又是一种承上启下、灵活多变的户型：

自住时单身、三口可住，两代也能凑合；投资时比一居租户群宽，比三居易于转让。

特别是对于投资型用户，精巧两居有着总价相对低一些的优势，而租房者一般讲求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。

从长远看，二居室对于一个标准的三口之家来说，还属于过渡性住宅，所以在这样的前提下，消费者对二房的需求将逐渐成为主流。

点评：

随着市场消费进一步扩大，居民消费能力不断提高、政府基础设施建设全面提速、杨家坪区域现代化步伐不断加快、及旧城改造力度不断加大。

预计房价将稳中有升。

而二手房市场持续的火爆之势，也将拉动杨家坪区域房地产的梯级消费，并对商品房市场起到良好的推动作用。

对项目三方面定位解读

小户型住宅定位

房地产发展经历了几个阶段，先是解决了住的问题，然后就要解决居住的空间问题，这个时候就开始出现了要住几居室的概念。

但是随着杨家坪的发展，人们开始重视居住成本的问题。

居住成本包括几项，一个是人居住在里面，日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源和物业管理费的费用，另外很大一方面被人们忽略的是将来交通成本的费用，随着重庆现在堵车越来越严重，交通成本将成为一种非常重的负担。

而杨家坪便捷的交通以及轻轨的运行，都将有力的支撑了该区域成为那些对生活有特别追求的消费者居住地。

人们开始从郊区或则城市的边缘地带回归到生活及商业配套完善的杨家坪，这时候这些人已经对居住的需求上档次了，那么它必然有一个替代物，那么这种替代物我们认为它将发展成一种居住的服务品质，这就是酒店式公寓将在杨家坪流行的基础。

作为一个主流产品并不是因为它的开发面积大，它不会像TOWNHOUSE或是郊区化住宅这种低密度住宅那样普及，但是它代表了一种新的价值趋向的变化。

这种产品首先在市场上也是一种差异化的产品，另外在营销上肯定会有相应的客户群需要这种产品。

综上所述，本项目完全具备了定位酒店式公寓的基本条件，如商务环境非常浓郁，交通便捷，周边配套如学校、医院等设施也很完备。

决定物业有没有稳定的消费群，应借力成熟商圈的物业才更具投资价值。

酒店服务式公寓的生长环境应该在商圈里。

所以我认为成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断。

而本项目位于杨家坪商圈将成为打造高档酒店式公寓的绝对优势。

周边竞争楼盘一览表

楼盘名称

总建筑面积

开盘日期

面积段

户型配比

总户数

均价

元/平方米

艾佳.天泰

30186㎡

未开盘

20-50㎡

二房9.5%

一房90.5%

504

待定

心巢御园

不详

未开盘

30-90㎡

一房30%

二房55%

三房15%

837

待定

盾安.九龙都

90000㎡

2005年

5月22日

23-117㎡

一房32.3%

二房51.3%

三房8.3%

四房8.3%

596

3600

百康年.世纪门

80000㎡

未开盘

30-80㎡

一房

二房

不详

待定

盛仁汇大厦

40000㎡

2004年

5月6日

40-90㎡

二房78%

三房22%

336

3780

珠江彩世界

39410㎡

2005年

6月

26-75㎡

一房83%

二房17%

450

3500

历史形成和规划发展中，杨家坪是九龙坡商业的轴心，但这不是开发商以及商业巨头抢滩的完全理由。

由于九龙坡区人均消费基数大、杨家坪商圈辐射区域广等优势是造成了很多商业巨子及开发商的涌入。

由于其商业轴心地位的确立，使其地产物业更多的是以单体楼或则小型社区为主，并以单价较高而总价较低的小户型为主打策略进行市场定位。

目前市场住房价格正处于各方博弈期，政策的相继出台使得市场价格标准可能会暂时发生变化，开发商无法准确把握价格，就可能直接造成项目失败。

因而推迟开盘，等待市场稳定，适时推出，也是躲避风险的一招。

目前该项目周边竞争楼盘也多以在九﹑十月份推出。

项目区内竞争分析

盾安.九龙都

基本资料

开发商：

重庆加美东珠房地产开发有限公司

地址：

杨家坪步行街转盘

楼盘定位：

青年时尚公寓

总建面：

2万方

建筑形态：

高层（31+1、31+1、18+1）

装修状况：

毛坯

总户数：

596

车位:

300余个

价格：

3500元/平方米（套内起价）

户型配比：

一房32.3%二房51.3%三房8.3%四房8.3%

面积段：

23.5—117.94㎡

项目介绍

盾安九龙都地处石杨路交通主干道与兴胜路城市环道交汇处，扼守杨家坪生态休闲商业步行街西入口，并通过人行天桥与步行街直接连通同，其紧邻重庆市重点高校重庆工学院，拥有30余路公交线路，距离重庆首条轻轨杨家坪站点仅300余米，连接成渝、渝黔等财富高速通道。

盾安九龙都走以时尚消费为主题的差异化、个性化的商业发展路线，采用“主力店+店中店”的新型商业组合模式，-1~3层为店中店，4-6层为品牌主力店。

5月22日，盾安九龙都一号楼开盘销售。

一号楼共有20-120平方米的住宅约400余套，一梯十户。

均价3600元/平方米。

据现场反映，开盘当天，销售情况尚好，小户型产品目前基本售罄。

点评：

作为与本项目业态非常相似的竞争楼盘，由于其有相媲美的优越地理环境，以及准确的市场定位。

借助于杨家坪将成为重庆西城中心及巨大的发展潜力确立了自身强大的竞争力以及良好的销售率。

百康年.世纪门

基本资料

开发商：

重庆百康年城市建设发展有限公司

地址：

九龙坡杨家坪步行街

楼盘定位：

商住楼

总建面：

8万方

建筑形态：

高层

装修状况：

毛坯

总户数：

不详（目前未售住宅）

商铺价格：

55000元/平方米（套内均价）

项目介绍

百康年世纪门位于九龙坡交通枢纽，拥有繁密通达的道路系统和便捷的城市交运体系。

百康年世纪门坐落于杨家坪，是九龙坡去的中心商业生活繁华圈。

百康年.世纪门商业部份打造“步行街中的步行街”，与本案在规划上极其相似，内街特设出口连接上海中心（现为龙湖·西城天街项目）和斌鑫世纪城。

另外，该项目还规划有两栋住宅，预计将于2005年9月开始销售。

点评：

百康年.世纪门大型商业项目虽为杨家坪商业步行街增色不少，但是其周边竞争的激烈程度也相当激烈。

由于该项目前期所推出的商业部分为临街散铺，在项目今后的运营中将不可避免的会出现经营管理上的诸多问题，对于其项目今后的销售带来不稳定因素。

而该项目迟迟未有大型卖场入住，更使的该项目商业部分人气受挫，销售情况并不理想。

但其住宅部分受关注度较高，毕竟在如此繁华的中心地带已很难找到此类物业，预计该项目住宅部分能有较好的表现，同时对本项目形成威胁。

艾佳.天泰

基本资料

开发商：

重庆艾佳房地产开发有限公司

地址：

杨家坪步行街直港大道交汇处

楼盘定位：

公寓

总建面：

3.1万方

建筑形态：

高层（30层）

装修状况：

毛坯

总户数：

525

车位:

122个

价格：

待定

户型配比：

二房9.5%一房90.5%

项目介绍

艾佳天泰位于杨家坪横街97号，团结路43、45号。

30层点式塔楼，其中1—5楼为商场和办公用房，6-30为时尚都市型公寓，面积区间20—49。

51平方米，以30平方米左右一室一厅为主力户型，建成后将成为该区的标志性建筑之一。

住宅建筑在设计中采用L形布局，有效的利用土地的同时又减少了相互间的视线干扰，解决了房间的通风、采光问题。

立面处理运用清新典雅风格的造型语汇、法则，结合凸窗百叶等细部处理。

建筑色彩选择浅色及暖色调为主。

点评：

优势——区域中心，优越地位，升值前景看好。

尽享都市完备大配套。

总价优势。

风格独特的产品形象及理念诉求。

目标客户定位——新青年白领/私营小业主【使用客户】年轻化、知识化、高学历、高收入的特征十分明显。

追求独立，拥有自己的“事业”，或白领，或私营小业主。

酷爱时尚，崇尚自由生活。

个性鲜明，我行我素，有自己独特的价值观。

来自各方的【投资客户】部分同样具有使用客户的特征，前期打算自住，长远规划投资。

盛仁汇大厦

基本资料

开发商：

重庆盛仁汇物业发展有限公司

地址：

九龙坡商业步行街立丹百货旁边

楼盘定位：

商住公寓

总建面：

4万方

占地面积：

5000平方米

容积率：

7.91

绿化率：

45%

建筑形态：

高层

装修状况：

毛坯

总户数：

336

车位:

72个

价格：

4000元/平方米（套内均价）

户型配比：

二房78%一房22%

物业费：

1元

目前租金价格：

20元/㎡（中装）

项目介绍

该项目通过团结路立丹百货旁步行商业区车行道入口向北与中心商业步行街连通。

其西北角靠西郊大酒楼和东南角临环道公路处分别为两个主要车行出入口，将步行街和环道公路与本项目贯通，形成独立的交通流线。

商铺简介：

项目占地面积5048平方米，总建筑面积约39948平方米，其中负一层局部和负二层为停车库、设备用房，面积约5238平方米，停车位约72个；主楼一至四层和裙楼一至三层为商业用房，面积约8477平方米五至二十八层为住宅，面积约26233平