百分题库合集土地估价实务基础综合练习试题题库.docx
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百分题库合集土地估价实务基础综合练习试题题库
[多选]农用地价格影响因素为（）。
A．种植作物种类
B．自然因素
C．社会经济因素
D．特殊因素
E．政治因素
参考答案：
BCD
[多选]为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则（）
A．签订估价合同
B．争取服务，争取时效
C．提高估价质量
D．适应国际化要求
E．坐等委托
参考答案：
ABCD
[多选]城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为（）
A．测算以货币形态的土地收益为主
B．测算必须从企业利润入手
C．测算统一以商服业利润为计算的标准
D．宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性
E．贡献原则
A．测算以货币形态的土地收益为主
B．测算必须从企业利润入手
C．测算统一以商服业利润为计算的标准
D．宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性
E．贡献原则
参考答案：
ABCD
[多选]基准地价的特点为（）。
A．全局性
B．分用途
C．平均性
D．有限性和实效性
E．区域性
参考答案：
BCDE
[多选]市场比较法的适用条件为（）。
A．要有足够的比较案例
B．交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性
C．交易资料可靠性
D．合法性
E．具有较强的现象性和说服力
参考答案：
ABCD
[多选]剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（）。
A．不动产的总价
B．预付总资本
C．建筑费专业费
D．房地产售价
E．不动产的总价和建筑费
参考答案：
AB
[多选]利用地价资料评估基准地价的常用模型有（）。
A．指数模型
B．算数平均数模型
C．多元线性模型
D．生产函数模型
E．地价指数表
参考答案：
AB
[多选]下列关于还原率的说法正确的是（）。
A．土地还原率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率
B．还原率可分为土地还原率和建筑物还原率
C．对于投资风险大的房地产项目，其还原率一般偏低
D．从理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率
E．土地还原率=土地年纯收益/土地价格
参考答案：
ADE
[多选]根据《城镇土地估价规程》，基准地价工作底图为（）。
A．大城市1：
20000～1：
10000
B．中等城市1：
10000～1：
5000
C．小城市以下1：
5000～1：
1000
D．小城市以下1：
5000～1：
500
E．中等城市1：
5000～1：
1000
参考答案：
ABC
[多选]根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有（）。
A．能直接反映地租地价的资料
B．土地征用拆迁中涉及的费用资料
C．房地产交易、出租中包含的地价资料
D．企业经营活动中利用土地效益资料
E．基准地价表
参考答案：
ABCDE
[多选]关于土地价格，说法正确的有（）。
A．地价具有明显的地区性和个别性
B．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度
C．土地市场是不完全的市场
D．土地价格的高低由其生产成本决定
E．宗地的开发程度不能影响到土地估价
参考答案：
ABC
[多选]政府对地价上涨进行干预，其作用是（）。
A．保证政府对土地的绝对控制权
B．满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产的浪费，发挥出土地的综合效益
C．使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调
D．促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化
E．征收增值税
参考答案：
BCD
[多选]在计算期日修正时，可以采用（）的变动率来进行分析。
A．市场交易额
B．地价指数
C．房屋价格指数
D．物价指数
E．土地价格
参考答案：
BC
[多选]剩余法可用于确定（）。
A．投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
B．具体开发项目的预期利润
C．在市场上出售开发项目的合理价格
D．开发项目中的最高控制成本费用
E．开发项目中的预期成本费用
参考答案：
ABD
[多选]在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有（）。
A．相邻房地产的交易
B．买方或卖方以往存在业务关系
C．买方或卖方不了解市场行情
D．受债权债务关系的影响
E．急欲脱售或购买的交易
参考答案：
ACDE
[多选]在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法正确的是（）。
A．若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数
B．若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数
C．若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数
D．若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数
E．以上说法都不正确
参考答案：
AD
[多选]经营性企业在经营过程中的总费用包括（）。
A．销售成本
B．销售费用
C．销售税金
D．经营利润
E．销售计划
参考答案：
ABCD
[多选]地价管理的作用可表现在（）等方面。
A．垄断土地一级市场
B．防止地价暴涨
C．防止国有土地收益流失
D．防止地价暴跌
E．征收土地增值税
参考答案：
BCD
[多选]关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度（）。
A．建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系
B．建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度
C．建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制
D．实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算
E．土地估价师必须经注册才能签署估价报告
参考答案：
ABCDE
[多选]目前主要的地价管理政策有（）。
A．对土地使用权的转移有优先购买权
B．可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回
C．对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预
D．征收土地增值税，防止不正常交易
E．国家对协议出让国有土地使用权采取最高价
参考答案：
ABCD
[多选]在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）。
A．城镇基准地价
B．基准地价修正系数表
C．收益额
D．市场交易资料
E．历史地价资料
A．城镇基准地价
B．基准地价修正系数表
C．收益额
D．市场交易资料
E．历史地价资料
参考答案：
AB
[多选]反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平，供土地交换使用的是（）。
A．基准地价
B．标定地价
C．交易底价
D．交易评估价
E．实际地价
参考答案：
CD
[多选]剩余法估价结果的可靠性取决于（）。
A．是否正确估算了自有资金和信贷资金的比例
B．是否正确确定了土地最佳利用方式
C．是否判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价
D．是否正确确定了土地开发费用和正常利润
E．是否正确确定开发完成后的不动产售价
参考答案：
BCDE
[多选]剩余法中计算开发商的合理利润可以采用（）来计算。
A．不动产总价的一定比例
B．预付总资本的一定比例
C．建筑费用的一定比例
D．建筑费和专业费的一定比例
E．专业费的一定比例
参考答案：
AB
[多选]根据《城镇土地分等定级规程》，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有（）。
A．区域经济发展水平
B．城镇土地投入产出水平
C．城镇集聚规模
D．区域综合服务能力
E．特殊行业存在
参考答案：
ACD
[多选]以下表述错误的有（）。
A．实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成
B．支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金
C．实质租金=支付租金保证金×月（年）利率
D．支付租金=实质租金保证金×月（年）利率
E．支付租金即市场租金与实际支付租金的差额
参考答案：
BD
[多选]只有交易案例资料满足（）条件时，才适用市场比较法。
A．数量足够
B．与待估土地有替代性
C．可靠性
D．合法性
E．市场欠发达
参考答案：
ABCD
[多选]确定客观收益一般要考虑（）等条件。
A．从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益
B．收益必须是持续且有规律产生的收益
C．收益是安全可靠的收益
D．收益是在现状下实际取得的收益
E．除土地实际收益中特殊的、偶然的要素
参考答案：
ABC
[多选]根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有（）。
A．剖面图法
B．总分频率图法
C．数轴法
D．AHP法
E．其他方法
A．剖面图法
B．总分频率图法
C．数轴法
D．AHP法
E．其他方法
参考答案：
BC
[多选]以下对土地的分析中正确的是（）。
A．土地有比较完整的市场
A．土地价格高低不由生产成本决定
B．土地价格形成时间长且相对比较困难
C．资本有机构成的提高导致地价呈上升势态
D．土地价格受地区性和地域性影响不明显
参考答案：
BCD
[多选]用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（）资料。
A．土地使用权出租
B．房屋出租
C．以地换房
D．企业兼并
E．房屋转让
参考答案：
BCD
[多选]运用路线价估价法时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在，则除了依普通计算公式计算地价外，还要进一步做（）修正。
A．加价
B．减价
C．年期
D．期日
E．用途
参考答案：
AB
[多选]一般的土地估价方法，仅适用于单宗土地的估价，而路线价估价法则被认为是一种（），又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法。
A．迅速
B．准确
C．公平
D．简洁
E．合理
参考答案：
ACE
[多选]以基准地价评估宗地价格，需要考虑的问题包括（）。
A．区位因素的修正
B．个别因素的修正
C．容积率修正
D．开发程度的修正
E．功能的修正
参考答案：
ABCD
[多选]根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价（总开发价值）可通过两个途径取得，其中对于习惯出租的不动产，其开发完成后的不动产总价确定时需要估计的要素有（）。
A．单位建筑面积月租金或年租金
B．不动产成本
C．不动产还原利率
D．可出租的净面积
E．不动产出租费用水平
参考答案：
ACDE
[多选]影响价格的建筑物的自身因素有（）。
A．面积、结构、材料
B．临街状况
C．建筑物的年代
D．设计、设备和施工质量
E．朝向、楼层、建筑物外观
参考答案：
ADE
[多选]标定地价划拨土地使用权，（）时补交土地使用权出让金的标准。
A．出卖
B．转让
C．承典
D．出租
E．抵押
参考答案：
BDE
[多选]地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是（）的购买价格。
A．土地价值
B．土地使用价值
C．土地收益
D．土地权利
E．土地肥沃程度
参考答案：
CD
[多选]市场比较法根据实际比较基准的不同，可以分为（）。
A．综合比较分析
B．类似比较分析
C．直接比较分析
D．间接比较分析
E．标准比较分析
参考答案：
CD
[多选]评估基准地价需要用模型进行的，应根据（），从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。
A．土地等级
B．土地收益
C．地价的相关关系
D．各地的土地市场条件
E．土地制度
参考答案：
ABCD
[多选]城镇土地的主要功能是
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