XXX生态农庄建设项目可研.docx

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XXX生态农庄建设项目可研

XXXXXX生态农庄建设项目

可行性研究报告

XXXXXXXXXXX

二XXX年三月

项目名称：

建设单位：

可研报告编制单位：

证书编号：

编制人员：

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

项目名称：

XXXXX生态农庄建设项目

1.1.2建设单位

建设单位：

XXXX公司

1.2项目概况

1.2.1建设地点

1.2.2项目性质

新建

1.2.3项目建设规模及主要内容

本项目规划用地面积XXXX㎡，约XXX亩，总建筑面积XXX㎡，基地面积XXX㎡。

本次项目建设内容主要分为两大块：

酒店设施建设和野外游憩接待点。

酒店设施建设内容包括：

1#建筑，即酒店宿舍楼（4F），建筑面积5907.9㎡；2#建筑，即商务娱乐楼（2F），建筑面积1616.8㎡。

野外游憩点建设内容包括：

1#建筑，即1号服务接待楼（2F），建筑面积878.2㎡；2#建筑，即2号服务接待楼（2F），建筑面积1240.1㎡；3#建筑，即3号服务接待楼（2F），建筑面积1062.4㎡。

以及生态农庄建设的其他基础配套设施。

1.2.4主要建设条件

1、本项目的建设条件符合XXXX控制性详细规划的要求，符合XXXX的长期发展。

2、本项目规划建设方案选址经济合理，符合XXXX发展规划，充分利用现有的资源，有利于项目资金合理使用，并且能有效实现“整合资源，填平补齐；完善功能，满足基本需求；统一标准，规范建设”的目的。

3、项目所在地交通便利，电、广电、通讯、网络等设施都配套齐全，项目建设配套资金基本落实到位。

用水可利用项目所在地充分的山水。

1.2.5项目总投资

项目总投资：

4950.19万元。

其中：

建筑工程费1943.49万元，设备购置及安装费1282.30万元，基础设施工程费507.25万元，工程建设其他费用953.69万元，预备费263.46万元。

1.2.6项目实施进度

建设期为2年（2016年3月—2018年3月）。

1.2.7主要技术指标

表1.1主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

数量

一

总占地面积

亩

24.90

二

总建筑面积

㎡

10705.00

1

总建筑面积

计容建筑面积

㎡

7288.20

不计容建筑面积

㎡

3417.23

三

地基占地面积

㎡

4201.30

四

容积率

0.65

五

经济与财务指标

1

项目投资指标

1.1

项目总投资

万元

4950.19

1.1.1

其中：

工程投资

万元

2425.53

1.1.2

设备器具投资

万元

1282.30

1.1.3

其他费用

万元

953.69

2

资金筹措

万元

4950.19

2.1

单位自筹

万元

4950.19

1.3编制依据

1、《》；

2、《》；

3、《建筑设计防火规范》（GB50016—2014）；

4、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

5、《室外给水设计规范》（GB50013‐2006）；

6、《室外排水设计规范》（GB50013‐2006）（2014年版）；

7、《生活饮用水卫生标准》（GB5749‐2006）；

8、《民用建筑节水设计标准》（GB50555‐2010）；

9、《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343‐2010）；

10、《建筑给水排水设计规范》（GB50015‐2010）（2014年版）；

11、《10kV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）；

12、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；

13、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；

14、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；

15、《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；

16、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

17、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）；

18、《综合布线系统工程设计规范》（GB50311-2007）；

19、《无障碍设计规范》（GB50763‐2012）；

20、《投资项目可行性研究指南》；

21、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

22、国家颁布的有关标准、规范、规程及其他有关规定；

23、项目建设单位提供的有关基础数据、资料；

24、其他与项目相关的资料。

1.4编制原则及范围

1.4.1编制原则

1、遵循国家经济建设方针，严格控制投资规模和建设标准；

2、项目建设必须遵守国家的各项政策、法规和法令，符合国家的产业政策、投资方向及行业和地区的规划；

3、认真贯彻国家和省、市的文件精神，保护环境，节省水资源；

4、严格执行环保、消防、劳动保护及安全卫生“三同时”的设计原则；

5、总图布局中，严格执行消防安全等规范；

6、科学制订工程建设规划，确保建设质量；

7、项目建设应符合十八大报告的精神，严格控制整个项目的建设，做到经济、节约、环保、节能等。

1.4.2研究范围

根据国家有关规定和承办单位对项目建设的规划及要求，本可行性研究报告就该项目建设的背景、必要性、建设条件、建设规模及内容、项目实施进度及管理、投资估算、资金筹措及社会效益评价等方面进行科学的分析和论证，从而提出切实可行的结论和建议，作为建设单位和行政主管部门在项目决策、审批和组织实施过程中的依据。

1.5结论与建议

1.5.1结论

1、XXX生态农庄项目选址合理，符合XXX总体规划和江西庐山西海渝园生态农庄有限公司发展规划。

2、XXX生态农庄创办前期，积累和学习了丰富的运行经验，可充分利用江西庐山西海渝园生态农庄现有的人力、设备等资源进行有效整合，节省建设资金。

3、项目建设用地、工程地质等条件良好；交通、电力、通讯、网络、供水等外部协作条件非常优越，建设条件基本具备。

4、建设单位自筹资金基本落实，有利于项目的顺利实施。

综上所述，本项目是可行的。

1.5.2建议

1、建议在下一步工作中对建设方案进行进一步优化，确保功能合理的条件下技术上可行、经济上合理，既美观又实用的设计方案。

2、建议在项目运作过程中加强“三控三管一协调”工作，进一步提高技术力量和服务质量，使项目发挥其最大的社会效益。

3、项目的施工，会产生一定的粉尘、噪声污染。

虽然项目附近无医院、无居民，但也建议认真做好施工围闭措施，落实环保要求，尽量将环境污染降到最低。

4、为节约投资，应认真规划现有水电资源调配，避免产生负荷不足的现象。

第二章项目提出背景及必要性

2.1项目提出背景

2.1.1XXXXX概况

XXX，位于XXXX组成的国家重点风景名胜区（简称“XXXX”）。

地处XXX。

2.1.2XXX概况

XXX位于XXX

2.1.3经济状况

2015年，全县地区生产总值实现45.97亿元，同比增长10.5%；完成财政总收入11.52亿元，同比增长17.1%；地方财政收入9.27亿元，同比增长20.4%。

社会消费品零售总额达14.86亿元，同比增长15.0%；全县规模以上工业完成工业增加值38.6亿元，同比增长10.2%；主营业务收入180.8亿元，同比增长9.8%；完成全社会固定资产投资86.26亿元，同比增长25.5%，其中工业固投79.66亿元，同比增长37.9%；出口总额预计完成22000万美元，实际利用外资7000万美元。

主要经济指标稳健运行，10项主要经济指标中，规上工业主营业务收入等7项总量全市前5，GDP等3项总量排第“6、7”，稳居全市第一方阵。

以农业增产、农村增色、农民增收为主线，大力发展现代农业。

永修县全年粮食总产达5.5亿斤，实现粮食连续“十一连丰”。

农业规模化、产业化、标准化、品牌化进程日益加快。

以“市场化、规模化、标准化、品牌化”为理念，打造“优质粮食、特种水产、特色水果、绿色蔬菜、良种畜禽”五大优势主导产业,全年新引进农业项目10个，总投资达19.69亿元；建成了宏康农业优质稻生产加工、建滔生态农业科技园、燕山玫瑰科技产业园等一批重点农业示范项目。

农业现代化装备水平不断提升，大型植保机械保有量稳居全省第一；宏康公司成为我省最大的水稻全程机械化生产服务基地。

通过调区扩区，在原有星火、城南、云山三大工业板块的基础上，新开辟了恒丰工业新区和马口产业园两大板块，园区概念性规划面积拓展到158公里，工业大平台基本构成。

按照打造以有机硅为特色的工业制造基地思路，突出有机硅主导产业，依托现有骨干企业和重大产业项目，大力引进同类企业、关联企业，抱团发展。

上半年，食作物总播种面积稳定在57万亩，已实现“十一连增”，连续两年荣获全省粮食生产先进县称号。

水产养殖15万亩，年产4.6万吨；蔬菜种植18万亩，年产20万吨；果业种植面积12.6万亩，年产1.31亿斤；生猪年出栏达16.6万头，家禽年出笼368万羽。

新增农民专业合作社19家，新注册家庭农场38家，在南昌设立了2家永修优质农副产品专销店。

第五批小农水重点县项目2014年建设计划、13座一般小

（二）型病险水库除险加固项目基本完成；建成高标准农田1.45万亩。

宏康公司成为全省最大的水稻全程机械化生产服务基地。

我县被列为全省规划的“东西南北中”5个现代农业示范园建设亮点县之一。

完成了柘林、江上等5个乡镇的旅游发展规划编制，启动了附坝旅游码头规划编制和建设。

新引进了总投资60亿元的柘林集镇整体开发、总投资6.3亿元的西海温泉二期等一批重大旅游项目，开工建设了庐山西海国际欢乐世界、云居山国际禅修院。

举办了吴城观鸟节、凤凰山桃花节等一系列旅游节庆活动，吴城古镇入选江西省十大文化古镇（村），柘林镇易家河村和云山新民新村被评为“九江最美乡村旅游点”。

截止6月底，共接待游客211.78万人次，增长41.32%；实现旅游社会总收入15.29亿元，增长41.47%。

2.1.4项目提出的理由和过程

庐山西海是位于江西省九江市云居山——柘林湖的国家重点风景名胜区（简称“庐山西海”）。

庐山西海地处南昌、武汉、长沙、合肥四个省会城市的十字交汇地，地处江西省九江市的庐山西麓、昌九工业走廊中段，地跨永修、武宁两县。

距南昌市区80公里、九江市区86公里、庐山风景区88公里，武汉市区280公里、长沙市区320公里，合肥市区430公里。

云居山——柘林湖（庐山西海）是2005年12月31日经国务院批准的国家重点风景名胜区，景区规划总面积680平方公里。

庐山西海风景区交通便利，永武高速公路和105、316国道贯穿全境；福银高速、大广高速、京九铁路擦肩而过；九江庐山机场、南昌昌北机场分列两翼。

庐山西海以建设成为国际知名、全国一流的天然养颜养生中心、休闲旅游度假中心、国际会议展览中心、水上健身娱乐中心为发展定位，以建设旅游目的地为目标，以打造“西海养生”品牌为特色的综合开发和配套基础设施建设，以进一步提升庐山西海整体形象，加快风景区旅游发展步伐，促进风景区的保护利用和科学发展。

根据《云居山—柘林湖风景名胜区总体规划》，景区总体布局具体可概括为“一环三心六大景区，一城四镇六个度假村”，其中四镇即柘林、罗坪、巾口、司马旅游镇，巾口旅游镇以打造成高档旅游度假区为发展定位。

庐山西海景区拥有着巨大的发展潜力，随着游客的日益增长，景区目前的设施已不能满足需求，为了更好更快地完善景区的旅游设施，也为了促进庐山西海景区的发展。

同时也根据庐山西海总体规划及风景名胜区条例的要求，特提出庐山西海渝园生态农庄建设项目。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目建设符庐山西海景区的发展目标

庐山西海的发展目标：

把庐山西海建设成为国际知名全国一流的天然养颜养生中心、休闲旅游度假中心、国际会议展览中心、水上健身娱乐中心为发展定位，以建设旅游目的地为目标，以打造“西海养生”品牌为特色，以度假、休闲、娱乐为主攻方向，实施云居山禅文化、易家河温泉、司马半岛国际会议、浪琴岛水上健身娱乐、巾口文化创意产业等五大区域性综合开发和配套基础设施建设，进一步提升庐山西海整体形象，加快风景区旅游发展步伐，促进风景区保护利用和科学发展，逐步把庐山西海打造成为国内外有一定影响力的旅游休闲度假基地。

通过本项目的实施，将更好为庐山西海景区发展做出贡献。

2.2.2项目建设符合十八大精神

十八大报告明确提出，建设生态文明，是关系人民福祉、关乎民族未来的长远大计。

面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻形势，必须树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。

坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持节约优先、保护优先、自然恢复为主的方针，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式，从源头上扭转生态环境恶化趋势，为人民创造良好生产生活环境，为全球生态安全作出贡献。

节约资源是保护生态环境的根本之策。

要节约集约利用资源，推动资源利用方式根本转变，加强全过程节约管理，大幅降低能源、水、土地消耗强度，提高利用效率和效益。

推动能源生产和消费革命，控制能源消费总量，加强节能降耗，支持节能低碳产业和新能源、可再生能源发展，确保国家能源安全。

加强水源地保护和用水总量管理，推进水循环利用，建设节水型社会。

严守耕地保护红线，严格土地用途管制。

加强矿产资源勘查、保护、合理开发。

发展循环经济，促进生产、流通、消费过程的减量化、再利用、资源化。

综上所述，为了节约成本和节约资源，也为了渝园生态农庄更好的发展，现拟建渝园生态农庄项目。

同时，这也符合十八大报告精神和庐山西海风景名胜区规划发展。

2.2.3社会效益

1、促进庐山西海风景名胜区商务与文化交流

庐山西海风景名胜区是九江市旅游未来发展的重点区域，将来必定文化气息浓厚，品位高，对商务的发展和兴盛有促进作用，同时商务的发展也会促进文化的的进一步繁荣。

本项目致力于从优质产品层面向文化内涵层面的上升，再以文化提升项目魅力的同时，实现庐山西海风景名胜区范围内商务与文化的进一步交流。

2、促进庐山西海风景名胜区的发展

⑴.本项目建成后，可以带动周边服务设施、商贸、地产等一系列的发展，加快庐山西海风景名胜区的现代化进程，对庐山西海风景名胜区的发展具有重要战略意义。

⑵.本项目的建设，将会引导景区发展的方向，使庐山西海风景名胜区布局科学合理，有利于社会的稳定、经济的发展。

⑶.项目建成后，将改善旅游居住、生活环境，提高效率，提升形象。

将吸引更多的游客，促进当地的经济发展，同时也能很好的监督当地的经济市场、保障当地的地方安全、强化当地的人才吸引调配、完善当地的社会保障体系。

2.2.4项目建设可增加就业机会

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

第三章建设规模与定位

3.1建设内容及规模

3.1.1建设内容确定

通过需求分析以及实际的情况，本项目本着经济节约实用的原则建设九江市庐山西海渝园生态农庄。

因此，应根据相关的建设标准规范和实际情况来确定建设规模。

3.1.2建设内容与规模

根据相关建设标准、设计规范及庐山西海渝园生态农庄项目设计方案，现确定建设内容如下：

本项目规划用地面积16591㎡，约24.89亩，总建筑面积10705.4㎡，基地面积4201.3㎡。

其中计容面积为7288.17㎡，不计容面积为3417.23㎡；

1、酒店设施建设总建筑面积为7524.7㎡；

1#建筑，即酒店宿舍楼（4F），建筑面积5907.9㎡；

2#建筑，即商务娱乐楼（2F），建筑面积1616.8㎡。

2、野外游憩点建设总建筑面积为3180.7㎡；

1#建筑，即1号服务接待楼（2F），建筑面积878.2㎡；

2#建筑，即2号服务接待楼（2F），建筑面积1240.1㎡；

3#建筑，即3号服务接待楼（2F），建筑面积1062.4㎡。

3.2定位

3.2.1客户定位

结合本项目位于庐山西海风景名胜区以及选址方便的交通特点，预测渝园生态农庄服务对象为：

（1）庐山西海名胜区内居民；

（2）庐山西海名胜区游客。

庐山西海风景名胜区九江市旅游发展的重要区域之一，其拟建的渝园生态农庄项目立足于本区，服务对象以庐山西海风景名胜区内的居民、游客为主。

3.2.2优势

1、交通方便：

本项目用地位于云居山-柘林湖风景名胜区境内，风景区交通便利，105、316国道和即将修建的永武高速公路贯穿全境；福银高速、大广高速、京九铁路擦肩而过，九江机场、昌北机场分列两翼。

距南昌市区80公里、九江市区86公里、庐山88公里，武汉市区280公里、长沙市区320公里，合肥市区430公里。

东临316国道，南有焦武公路经过，交通十分便利。

2、开发难度低：

项目所在地属于庐山西海风景名胜区，无拆迁工作，且项目区基础设施齐全，只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。

3、周边环境：

项目区周边环境良好，远离居民区，适合工程建设。

第四章场址选择与建设条件

4.1场址现状

4.1.1建设地点

本项目拟建地点为位于江西省九江市永修县柘林镇司马村司马旅游接待服务区中北部

项目总用地面积为16591㎡，约24.9亩，地理位置优越，有极好的发展潜力。

4.1.2现有场地利用情况

1、场址周边无污染，无危险物和高压线穿越等，符合建设条件；

2、项目地块为开发成熟的地块，项目用电极为方便，用水可利用项目所在地充分的山水，且具备良好的交通条件。

4.2建设条件

4.2.1历史沿革与行政区划

柘林镇是座新兴集镇。

原旧柘林街在修河岸边，即现柘林镇西北，相传该处原有一片天然柘林，镇区内现状道路呈枝状布局，其中主干道4条（沿河大道、农民街路、东湖路、柘林街大道），支路9条（红旗路、永福路、明珠路、坝前路、沿河路、永康路等）主干道路面宽15—16米，总长3120米，支路面宽5—7米，除主干道沿河大道有行车道和人行路之外，其余路面均为一块板式，且路面均为水泥路面。

该镇区主、支道路在80年代先后建成，柘林镇的历史发展也有兴衰和变迁。

在清康熙年间，旧柘林街在周边地区已小有名气，商贸在咸丰同治年间颇盛，后渐衰落。

民国初年仍有大小店铺200多家。

1959年兴建柘林水库，因旧柘林镇址属库区，大部分土地被淹，镇人民政府和居民全部迁至现址（联丰居委会所在地），当时仅辖梁头村。

1970年柘林水库再度上马重建并于1974年工程竣工，1975年成立柘林镇人民政府。

1991年前只辖梁头村，1992年易家河村、司马村、下城村、黄荆村由三溪桥镇划归柘林镇管辖；2003年撤乡并村，下城村并入易家河村，黄荆村并入司马村，撤销梁头村建制;2003年柘林镇与原柘林湖风景区管理局合并，更名为“柘林湖风景区管理局”；2006年初柘林湖划归九江市管辖，柘林湖风景区管理局更名为“柘林管理局”，仍行使乡镇职能，原有人员编制不变。

2006年11月柘林管理局恢复为柘林镇，行政区域范围为原柘林镇的行政区域范围。

庐山西海原名柘林湖，是由亚洲第一大水电土坝拦河工程所在地——柘林镇而得名。

庐山西海，原称“柘林水力枢纽工程”始建于1958年，1962年因国家经济困难停工缓建，1970年复工续建，1972年8月首台机组投产发电。

“柘林水力枢纽工程”电站，装机容量4×4.5万千瓦，湖区形成之前，群山起伏，河流纵横。

是10万青壮年挥洒热血和青春，肩挑，手提，用铁锹、扁担参与亚洲第一大水电土坝拦河工程。

库区移民30余万人，开创新中国水利移民先河。

水库正常高水位65米，汛期限制水位64米，总库容79.2亿立方米，为多年调节水库，属于国家重点防汛单位之一。

电站投产38年，累计发电221亿千瓦时，为维护江西电网的稳定以及全省经济建设和防洪减灾作出了显著贡献。

4.2.2地理位置

柘林镇地处永修西北部，西抱柘林湖，东临316国道，南有焦武公路经过。

每天发往南昌、九江、武宁、德安和永修县城的班车不断，客运十分繁忙。

全镇总面积172平方公里，人口1.2万。

4.2.3交通状况

地理位置优越的另一体现是旅游网络完善，周边邻近的旅游景点多，品位高，可以起到相互烘托和促进的作用。

永修县境旅游网络：

司马旅游集镇东侧有国家级世界著名的都阳湖侯鸟保护区，有世界级的侯鸟珍禽观赏。

赣北旅游区网络：

南至南昌、北至九江、庐山、石钟山、龙宫洞等非常方便，公园与这些旅游区、点均处在一条旅游带上，而且是省内的黄金旅游带。

省内外的旅游网络：

由于交通的便捷方便，可经九江、南昌旅游中心城市辐射至省内外的各旅游区，与省内外的旅游网络相衔接。

4.2.4地震

根据《中国地震动峰值加速度区划图》（GB1806-2001）《关于地震基本烈度向地震参数过渡的说明》以及江西省抗震设防烈度和设计基本加速度得知建设场址地震动峰值加速度等于0.05g，对应抗震设防烈度为6度，故本工程抗震设防烈度6度。

4.2.5洪涝

本项目所在地基地较高，建设场址50年内无洪水淹没的历史记录。

4.3项目建设基础条件及设施

4.3.1施工条件

1、给水

项目用水主要为生活用水，目前市政给水管网没有铺设至项目，但项目所在地山水充足，经过相应处理后可作为项目用水。

2、排水

项目排水主要为生活污水及雨水。

项目生活污水经污水处理系统处理后自然排放，雨水自然排放。

3、供电

项目用电主要为照明用电和设备用电，项目用电由永修县供电局引入，接口位于地块的主干道上。

4、交通

景区可进入性强，水、陆、空路路皆通。

长江水道、105、316国道、昌九高速、京九铁路、九江机场、昌北机场均在1小时内直达景区。

4.3.2周边环境条件

项目区附近无各种化学、生物、物理污染源，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。

周围无易燃、易爆及有害气体生产。

对项目建设不会造成影响。

综上所述，项目建设所在地的土地、能源、交通等资源和基础设施条件良好，经济发展，社会稳定，各方面条件均能满足本项目建设的需要。

4.3.3施工条件

本项目建设的施工条件非常好。

项目建设场址交通条件相当便利，电可就近接入；工程建设的砖、砾石、砂等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，外部配套条件较好。

4.3.4周边环境条件

项目建设场址，附近无各种化学、生物、物理污染源，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。

周围无易燃、易爆及有害气体生产、贮存场所、食品和饲料生产、加工、贮存，家禽、家畜饲养、产品加工等企业。

对周边建筑物建设不会造成影响。

第五章建设方案

5.1设计指导思想与原则

5.1.1设计原则

1、坚持以人为本的原则，在满足各项功能需要的同时，注意改善宾馆居住、生活条件，做到功能合理、流程科学、安全卫生、经济适用。

2、合理确定功能分区，统一管理。

科学地组织人流、物流，室内采光、色彩设计符合地质学要求。

3、在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展。

充分利用现有的和规划的环境，注重建筑内外空间有序、空间布局的序列和环境设计，本建筑物应与周边环境和建筑群体协调一致，与外部环境完美配合。

利用地形及建筑物的防护间距和空地，布置绿化，营造较好的生态农庄环境。

5.2总平面布局

5.2.1总平面布置

总体布局结合地形进行了合理的配置，新建建筑与周边保留建筑之间间距满足相关规范要求。

5.2.2交通