滨江公馆二期项目可行性研究报告.docx
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滨江公馆二期项目可行性研究报告
水禾园三期B区工程项目
可行性研究报告
2012年7月
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
水禾园三期B区项目
2、承办单位概况
单位名称：
XX市港穗房地产开发有限公司
单位性质：
有限责任公司
注册资金：
4387万元
单位住所：
中山市港口镇民新路三巷
业务范围：
房地产开发、销售
法定代表人：
企业负责人：
廖锦泉，男，1943年4月出生，文化程度大学，中山市港口镇人，现住中山市港口镇源长街60号。
现任“中山市港穗房地产有限公司”法定代表人兼总经理。
“中山市港穗建筑工程有限公司”法定代表人等职务。
廖锦泉先生自1958年开始从事个体建筑工作。
1969年参加中山县山区建设指挥部会战中山市轴承厂“五桂山”建厂工程。
1982年至2000年任中山市第二建筑工程公司穗农二区经理。
2000年3月至2001年8月任中山市穗农建筑公司法定代表人兼总经理职务。
2001年8月至现在任中山市港穗房地产有限公司法定代表人兼总经理。
廖锦泉先生自参加工作以来，务实、敬业。
具开拓创新精神，先后创立“中山市港穗制造厂”、“中山市劲力联合粘合剂有限公司”、“中山市穗港房地产有限公司”、“中山市港穗建筑工程有限公司”、“中山市港穗房地产有限公司”等企业。
并曾在上述企业任股东、董事、总经理、法定代表人等职务。
廖锦泉先生创办上述企业，均在港口镇创业、港口镇发展。
长期以来，拥护党的政策、遵守国家法律、依法经营。
成为港口镇纳税大户之一。
廖锦泉先生还热心社会公益事业，对镇区慈善活动、对扶持社会脱贫解困均作出较大的贡献。
廖锦泉先生自1986年以来先后连续多届出任中山市人民代表直至今。
建设单位简介：
中山市港穗房地产有限公司简介（以下简称公司）成立于2001年8月17日，注册资金人民币43870027元。
公司由股东二人组成，其中廖锦泉先生占公司股权65.14%，汤筱青女士占公司股权34.86%。
公司法定代表人及公司总经理由廖锦泉先生担任。
公司财务总监由杨焯生先生担任。
公司经营范围：
房地产开发；销售；建筑材料。
公司由总部、开发部、销售部、财务部四大部门组成。
全公司现在企业员工46人，其中具有中级职称以上12人（包括工程师、会计师、经济师）。
公司自成立以来，先后已竣工开发小区有：
“港穗商业大厦”第一期，9680m2，第二期11240m2，第三期12683m2，；和“水禾园”第一期84759m2，第二期60191m2。
总计已开发竣工楼盘共5期，开发总面积达178553m2，创造利润2955万元，上缴国家2290万元。
3、可行性研究报告编制依据（加地方依据）
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对水禾园三期B区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
1项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
中山房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2009年，我国城镇居民人均建筑面积将达到28平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到18%，城市化水平将提高到41%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室以上，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和二室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对港口镇建设将起到促进作用
随着港口经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使港口居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
水禾园居住小区三期项目符合中山城市建设总体规划，贯彻了城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
③解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为中山市港口镇重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加港口镇当地社会就业岗位作出一定的贡献。
④房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发水禾园三期工程。
6、拟建地点
本项目位于中山市中心城区北部，港口镇群众社区、木河迳以南、东近靠兴港南路，南面有北环路、西面有东明北路交通条件十分发达。
7、预期目标
该项目的开发建设期为12个月，该项目投资回收期为2.59年，投资估算为14437万元，该项目计划2011年4月开工，2013年1月工程竣工，计划投入自有资金为5400万元，占项目总投资的38%，投入自有资金中不包括土地出让金及契税为3656万元，前期工程费用1516万元。
预计该项目于2013年3月全部竣工交付使用。
8、主要建设条件
水禾园居住小区三期建设项目是中山港穗房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（教师公寓）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的健康生活。
为了加快招商引资力度，加快港口基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把港口建设成为区域性的中心城市。
主要技术经济指标
项目规划经济指标
序号
项目
总体指标
1
用地面积
18694.3
2
土地用途
商住
3
容积率
2.3
4
总建筑面积
67379
5
可售面积
65780
6
建筑栋数
4
序号
项目
单位
数值
1
建筑密度
%
22.4
2
容积率
2.3
3
绿地率
%
43
4
项目总投资
万元
14437
5
财务净现值
万元
6
财务内部收益率
%
35
7
静态投资回收期
年
8
动态投资回收期
年
1.2.问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及中山市港口镇的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
港口镇房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
考虑到水禾园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。
另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。
同时在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。
而且要重视该项目的社会效益。
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
1、国家政治经济形势
根据国家统计局统计数据2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。
12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。
2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。
其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。
2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。
其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。
其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。
在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
根据中山市统计局数据显示2010年，全市坚持以科学发展观为指导，深入贯彻落实中央及全省各项决策部署，努力在转方式调结构、扩内需稳外需、惠民生保稳定等方面下功夫，全市经济运行态势良好。
全年实现生产总值1826.32亿元，同比（下同）增长13.5%。
其中，第一产业增加值50.52亿元，增长3.2%；第二产业增加值1073.60亿元，增长15.7%；第三产业增加值702.20亿元，增长11%，三次产业比重为2.8:
58.7:
38.5。
第二产业对经济增长的贡献率为67.4%，拉动GDP增长9.1个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为32.1%，拉动GDP增长4.3个百分点。
一、工业产销增速平稳，产业活力持续增强
全年完成工业总产值5309.64亿元，增长20.4%；实现工业增加值1021.51亿元，增长16.3%。
规模以上工业企业完成产值5056.19亿元，增长20.8%。
从主要行业看，装备制造业和支柱产业领先增长，区域特色产业亮点频现。
装备制造业总产值1435.67亿元，占规模以上工业的28.4%，增长30.9%，超出规上工业增长水平10.1个百分点；支柱产业总产值2863.73亿元，占规模以上工业的56.6%，增长23.5%；区域特色产业中，医药制造业增长32.8%，家具制造业增长30.0%，增速分别高于规上工业增长水平12.0和9.2个百分点；从经济结构看，民营工业与“三资”工业齐步发展。
民营工业完成总产值1805.33亿元，增长21.1%；“三资”工业总产值2678.76亿元，增长20.9%；从产销状况看，工业销售与生产增长基本同步，全市完成工业销售产值4844.40亿元，其中实现出口交货值1687.46亿元，工业产品销售率95.8%，同比提高0.3个百分点。
二、农业经济持续发展，渔业产值带动明显
全市实现农林牧渔业总产值86.89亿元，增长3.3%。
其中：
渔业产值48.91亿元，增长4.3%，占农林牧渔业总产值的56.29%，是拉动全市农业产值增长的主要因素；农业产值26.26亿元，占比30.22%；畜牧业产值10.70亿元，增长1.1%，占比12.31%。
三、投资增幅稳中有升，商品房销售增速加快
全市完成固定资产投资660.37亿元，增长21%。
从产业投向看，第二产业投资243.75亿元，增长22.4%，其中工业投资242.57亿元，增长21.9%；第三产业投资416.36亿元，增长20.3%；房地产开发投资241.79亿元，增长25.7%。
商品房销售额349.71亿元，增长34.8%，商品房销售面积为671.61万平方米，增长19.2%。
四、消费市场稳定增长，市场物价增速平稳
全年社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。
其中批发和零售业零售额581.85亿元，增长18.7%；住宿和餐饮业零售额66.26亿元，增长14.6%。
受食品价格尤其是瓜果蔬菜及水产品价格上涨的影响，居民消费价格总指数同比上涨3.0%。
其中非食品价格上涨1.5%，服务项目价格上涨2.3%，消费品价格上涨3.1%。
在消费品价格指数中，八大类消费价格总体呈现“六升二降”态势，其中食品类价格上涨6.0%，居住类价格上涨5.1%，衣着类价格下降6.9%。
五、出口增速较为平稳，利用外资稳步增长
全市完成进出口总额311.19亿美元，增长27.2%，其中进口86.14亿美元，增长27.9%，出口225.05亿美元，增长26.9%。
出口份额居前的国家为美国，占全市出口总值的22.66%；出口增速最快的国家是韩国，增速为67.09%，比全市增速高40.19个百分点。
全市新签利用外资项目147宗，合同利用外资7.70亿美元，增长89.9%；实际利用外资7.30亿美元，增长19.8%。
六、财税收入持续增长，信贷增速稳步加快
全市实现地方财政一般预算收入139.37亿元，增长26.2%，一般预算支出146.19亿元，增长24.8%。
完成国地两税收入（含海关代征）324.77亿元，增长17.5%，其中，国税收入（含海关代征）213.50亿元，增长15.9%；地税收入111.26亿元，增长20.9%。
年末，全市金融机构本外币存款余额2665.35亿元，比年初增长20.5%。
其中，城乡居民储蓄本外币存款余额1443.74亿元，比年初增长18.3%；全市金融机构本外币贷款余额1373.62亿元，比年初增长14.8%。
2010年涉及八方面内容，包括经济发展、产业结构调整、区域合作、城乡体制改革、社会事业、民生保障和政府自身建设。
对于2010年工作的总体要求，“以调结构、增后劲、促发展、惠民生为重点，坚持走内涵提升为主的道路，转变发展方式；坚持先进制造业与现代服务业双轮驱动，调整经济结构；坚持自主创新与体制创新，增强发展动力；坚持统筹城乡与生态文明建设，促进社会和谐，取得‘三个适宜’新型城市建设更大成就。
”
2.2.区域房地产市场分析
1、港口镇房地产市场区域分布及特点
项目周边主要板块：
港口镇比较有代表性的有等。
港口镇位于中山市北部，是中山市主要的商业区、工业区。
区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。
中山市民对港口镇的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。
由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为中山市民购房置业的首选区域。
2、中山房地产投资分析
从中山市国土资源局数据中可以看出，中山房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2007年，一次是2010年。
2007年开始出现房地产投资的热潮兴起，而2010年将这种热潮推向了顶峰。
投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。
从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：
年份
2007
2008
2009
2010
房地产开发投资金额（亿元）
12.48
13.23
16.59
23.51
增长幅度
8.43%
6.01%
25.4%
41.71%
上表中很明显，2009、2010年是中山港口房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于中山房地产市场需求的提升。
从走访的楼盘看，很多都是2009年就开始兴建的项目，只经过6个月至1年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。
3、中山房地产供求分析
1）供给分析
年份
2007
2008
2009
2010
商品房施工面积（万平方米）
248.14
271.49
311.58
460.13
其中新开工面积（万平方米）
81.48
94.42
83.99
197.84
新开工面积增幅
33.4%
15.88%
-11.05%
135.55%
2010年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2011年可以算是一个不折不扣的中山房地产开发年。
2）需求分析
年份
2005
2006
2007
商品房施工面积（万平方米）
86.35
107.85
120.92
增幅
14．08%
24．90%
12．12%
年份
2005
2006
2007
商品房施工面积（万平方米）
9.68
13.5
17.42
增幅
16．04%
39．46%
29．04%
从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。
4、中山房地产市场特征分析：
综上所述，我们可以对近几年港口房地产市场的特征总结如下：
1房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
2增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。
3商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。
4产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。
5、2010年中山市港口楼市分析
①港口房地产市场走势
随着国家宏观调控政策的贯彻落实，中山2010年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：
1）房地产开发投资增长回落。
当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。
另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。
房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。
2）住房供应结构调整加快。
按照国家调控政策的要求，套型建筑面积100平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。
3）土地供给将进一步紧缩。
继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。
房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。
②2011年港口楼市走势
对中山房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2011年楼市房价依然有一定的上涨空间。
2.3.销售预测
1、项目需求分析
本项目所在地港口是离市区最近的一个镇之一,人口众多,交通发达,在这里工作和经商的人很多,轻轨站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。
人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处港口镇的核心地段。
项目将利用其的良好生态和区位优势在中山港口镇打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造中山港口高品质、高标准的住房，使得港口镇成为中山人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。
2、项目销售目标群定位
本项目规划为中山地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：
1）一类客户：
周边的私营业主
项目毗临中山轻轨站，周边的中小私营业主较多，主要分布在东方广场、创富商城、广东路批发街等几大中山主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。
2）二类客户：
港口镇公务员
港口镇公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而水禾园的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。
3）三类客户：
中山在外地成功人士
目前湘江边乃至整个中山，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的中山籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯一的别墅区，水禾园无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。
特别是刘和平等名人作为水禾园的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。
中山人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。
4）四类客户：
各地房地产投资人士
中山港口房价目前在广东省来讲都偏低，2010年中山市房地产销售平均价格7000元/㎡以上,中山港口现在的水平还不到5000元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。
本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕水禾园的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到水禾园的房屋。
销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。
3、销售计划
鉴于目前水禾园工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。
①销售量
二期工程共4栋楼标准层住宅663套，总建面积67379.43㎡，可销售额约2.2亿；
②销售进度
本项目预计2011年10月初开盘：
●开盘后一个月内，即至2011年11月底，完成总销售任务的50%，约330套住宅，销售金额约1.亿；
●开盘后六个月内，即至2012年4月底，完成总销售任务的80%，约530套住宅，销售金额约1.8亿；
●开盘后十二个月，即至2012年10月底，完成总销售任务的100%，约670套，销售金额约2.2亿。
4、销售收入预测
1）周边房价比较：
许多业内人士认为，中山港口目前房价水平处于市城镇的中等水平，经济发展潜力大
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