长沙五矿沁园金城别墅项目2017年营销执行方案.pptx

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五矿沁园金城2017年营销方案2017.1目录一、项目形象建立1.项目认知2.项目定位二、销售任务完成1.货源盘点2.2017销售任务分解3.去化重点梳理确立导客为根本4.推广线梳理5.渠道线梳理6.活动线梳理7.首开营销节奏8.后续产品去化概述9.附2月具体执行方案2017年营销推广目标1、项目形象建立2、销售任务完成项目形象建立二期项目认知二期产品认知自身配套9年义务制学校落定苏托垸湿地公园落定苏托垸公园已于2016年三季度完成规划设计，并交由城投集团进行运作，预计2020年底全面完工；渔业路隧道、车站北路延长线也将于2017年底全面完工；更重要是项目自身配套9年义务制学校将于5月落定。

外部配套全面进阶二期产品认知随着一期交付使用，2017年的内部园林及物业的配套提质，主交通要道的拉通及二期配套泳池建立项目内部环境和体验得到全面提升内部环境全面进阶园林完善泳池建设道路拉通一期交付一期交付二期产品认知18#19#20#21#22#23#二期产品较一期需求客户更加明确，户型搭配和楼栋分布也更加合理，通透性/采光/公摊较一期也更有优势自身产品全面进阶面积配比户型面积（）88105120130140户数3329725666194配比35.1%10.3%27.1%7.0%20.5%全面进阶全系产品优化/外部配套提质/内部环境改善项目二期形象在2017年五矿二期认知项目思考一期发声不足导致项目在市场定位比较模糊2年间的蛰伏，我们必须强势回归，2017产品全面进阶开福北是属于五矿的时代我们必须延乘高姿态高逼格全兑现的态度宣布五矿二期精英产品荣耀面世项目形象建立二期定位五矿二期新定位车站北路精英级生态教育住区整体定位高姿态、高逼格面世板块发言人板块发言人城市精英级城市精英级品牌品牌代言人代言人开福区区名片开福区区名片特房精心巨作特房精心巨作生态教育城标杆生态教育城标杆核心地段精准圈层完美宜居放眼开福，占位北长沙城市精英白领置业首选生态+教育+便捷五矿的高度五矿的高度令人仰慕令人仰慕五矿二期定位延伸车站北路精英级生态教育住区地段概述：

二环内城市中央区产品概述：

专为精英级中青年打造全线产品最优化设计，满足首置/改善多种需求环境概述：

中部最大湿地公园苏托垸自身1.8万方私家园林配套概述：

自建3200幼儿园9年义务制名校配套定位价值全面兑现，2017年高层产品北城首推五矿沁园销售任务完成一二期货源盘点沁园金城一期库存盘点物业类型项目总体（取得预售许可证）已签约库存（按基准价计算）套数（套）面积（）金额（亿元）套数（套）面积（）金额（亿元）套数（套）面积（）金额（亿元）住宅-高层70272,010.904.8569571249.784.817761.120.04住宅-叠拼13622,068.173.069715748.792.18396319.380.88商业475,5061.413189.250.06445316.751.35地下车位3090.000.29520.000.052570.000.24小计：

1,19499,584.759.6184787187.827.134712397.252.51沁园项目一期库存货值合计2.51亿元。

第一季度及第二季度主要集中在去化一期剩余货源。

2017销售计划沁园2017年销售计划2017201720172017201720172017201720172017201720172017分期物业类型说明项目总体预计截止到12月31日明源库存预计签约销售合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期高层户数702121200000签约金额48,47489889800000叠墅户数13643433444545554签约金额30,4509,768976872096096096012009601,1361,1361,1361,136底商户数4744302223333444签约金额14,06413,51492145005005007507506149211,2291,2291,229车位个数49321913010101010101010202020签约金额4,6842,074123195959595959595189189189二期高层户数945782559090160150120117签约金额77,22363903449473557355130751225898069561一二期合计认购目标863001315155515551805204510000900090001600015000130009000一二期合计签约目标8501415401540207423762376588595069908156291481198069561一二期合计回款目标7657411061564202323742438329151437311103731280114006141452017计划分解全年认购任务8.6个亿，签约任务8.5个亿。

2017年销售任务分解全年认购8.6个亿；签约8.5个亿月份签约目标（月）客户目标（月）别墅商铺高层别墅商铺高层1月32/2015/2月42/2515/3月42/25153004月43/25204005月53/25207006月435525207507月539025207508月549025207509月54160252075010月44150202080011月/120/80012月/117/600合计43307822401856600基于销售任务基础上，累计全年需求别墅客户240组；商铺客户185组；高层客户6600组。

任务量比较大，所以针对全年客户目标，特别是下半年紧张的推货节奏，我们上半年就必须将推广和拓客渠道全面打开，为下半年做基础。

全年销售任务6-7月认购目标为1.9个亿，以85万/套计算，折合认购目标为223套，即18#栋去化率达到84.6%，去化任务艰巨。

以首批蓄客期4月中至6月中，共计60天时间，以来访转认筹20%计算，认筹转认购70%计算，整体去化率按75%计算，计划首次开盘认购200套，办卡285张，来访客户1425组，每日须达到上访24组。

沁园2017年销售计划2017201720172017201720172017201720172017201720172017分期物业类型说明项目总体预计截止到12月31日明源库存预计签约销售合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期高层户数702121200000签约金额48,47489889800000叠墅户数13643433444545554签约金额30,4509,768976872096096096012009601,1361,1361,1361,136底商户数4744302223333444签约金额14,06413,51492145005005007507506149211,2291,2291,229车位个数49321913010101010101010202020签约金额4,6842,074123195959595959595189189189二期高层户数945782559090160150120117签约金额77,22363903449473557355130751225898069561一二期合计认购目标863001315155515551805204510000900090001600015000130009000一二期合计签约目标8501415401540207423762376588595069908156291481198069561一二期合计回款目标765741106156420232374243832915143731110373128011400614145一期剩余产品去化难点别墅/商铺来访客户偏少剩余产品中户较别户不具备优势目前商铺不成熟，招商及销售局面暂未打开二期产品营销方向二期货源主要集中在下半年，推售节奏紧凑上半年主要以全面线上推广/大型活动造势/渠道全方位打开导客为主我项目剩余别墅综合素质较其他项目属于上乘，一期产品前期在维系业主圈层的同时，亟需开展部分针对性措施导入新客户；二期产品年中后推售，且推售节奏紧凑，客户蓄积重中之重！

解决新客户导入成为项目关键！

针对大量客户导入前提，确立三条主线作为全年营销方向推广线精准把握！

根据产品分析客群主要集中在25-35岁，渠道主要以公交网络为主；其次为框架、户外和微信，配合活动和项目信息释放；围挡的多次更新将会给客户一个全新的项目形象；其他辅助渠道采取地推外展备，特殊时期的电台作为补充渠道。

活动线层层递进！

大型活动造势，推广项目品牌，做热项目现场中型活动较为正式推出项目信息和产品，提高客户队项目感官小型活动以体验为主，通过微信/框架等灵活渠道扩大传播面，通过园林和样板间结合，达到多次上访目的，更加切身了解项目渠道线精耕细作！

一期销售行销效果明显，二期重点把控；二期分销渠道持续沿用大范围、多家合作模式；老带新渠道深化制定；同行转介精准开展；拆迁区再深入，转化潜在客户，为2017年持续销售做充足准备。

40%客户导入40%客户导入30%客户导入针对大量客户导入前提，确立三条主线作为全年营销方向推广线精准把握！

根据产品分析客群主要集中在25-35岁，渠道主要以公交网络为主；其次为框架、户外和微信，配合活动和项目信息释放；围挡的多次更新将会给客户一个全新的项目形象；其他辅助渠道采取地推外展备，特殊时期的电台作为补充渠道。

推广线导客基本占比为40%,即2640组,月均为264组,为达到导客目标,自3月起需全面开展项目推广,为首开及下半年去化做好基础。

40%客户导入推广启动原则推广线精准把握！

二期主要推广时间段：

3-9月推广渠道：

户外/公交/框架/电台/社区展点/微信/网络/围挡等二期推广原则：

根据产品分析客群主要集中在25-35岁，渠道主要以公交网络为主；其次为框架、户外和微信，配合活动和项目信息释放；围挡的多次更新将会给客户一个全新的项目形象；其他辅助渠道采取地推外展备，特殊时期的电台作为补充渠道。

一期主要推广时间段：

3-6月主要推广渠道：

高端小区/写字楼车库广告/微信商超/社区展点铺排；单张发放置业顾问个人网络端口信息释放推广原则：

目标客群区域集中推广；项目周边区域范围性推广旨在将项目一期信息准确释放到目标客群；项目二期信息配合节点全城扩散！

时间：

3-6月推广方式：

适当增加部分固定广告，高端小区/写字楼等的车库出入口灯箱广告；推广作用：

车库出入口基本上是有车客户必经之地，其相对于别墅/商铺的性价比比户外、车身更加直接，而且价格适中，建议投放小区：

王府花园、湘江世纪城、科大家园、盛大金禧等。

推广目标：

高端住宅/写字楼客户。

推广效果预估：

每月导入30组别墅/商铺客户，打透目标客群区域。

一期产品针对性推广五矿沁园金城央墅年纪轻轻，五房四厅首付50万搞定城市精英别墅五矿沁园金城锦绣道首层4.9米挑高纯临街现铺，即买即收租湘江世纪城华润万家展点开展湘江世纪城已成型十年，客户资质都比较好，也处于改善置业的时间段，2016年恒大御景半岛/万国城都在此循环摆点开展路演，配合行销拓客，效果很好，摆展期间每天能上访2-3批客户。

执行：

3月起持续在华润万家开设展点一个月，案场销售配合行销，为别墅和后期住宅客户收集客户，同时发放洗车卡，增加客户后期自访概率。

华润万家一期产品针对性渠道一期产品招商持续进行底商产品：

一期底商年后重点开展两种方式，一大范围启动招商，同等条件进行广泛的招商公司洽谈合作，加快招商进度，带租约销售；二将客群拓展更加精细化，找准具备投资实力的客群（国防科大、广电、外省客户）执行方式：

年后加大力度启动招商公司洽谈，2月洽谈定1-2家招商公司，采取高佣金方式