圳开发商齐上阵肉搏争旧改资格.docx

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深圳开发商齐上阵"肉搏"争旧改资格

7月1日，深圳经济特区将正式扩容，宝龙两区纳入特区内，将清除特区经济进一步发展的诸多羁绊，像给深圳插上改革的翅膀，助深圳经济特区再度腾飞。

山雨欲来风满楼。

　　特区扩容像一支兴奋剂，整个深圳都为之欢声鼓舞，因为这也意味着发展了30年的经济特区不用再为土地问题捉襟见肘了，因为宝安、龙岗两区的土地面积是原经济特区的3.93倍。

早在去年12月1日实施的《深圳市城市更新办法》（下简称办法）对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等四旧问题的城市更新，提出了可以由权利人自行出资改造的“再开发”的新模式。

绕开土地“招拍挂”，一方面平抑了地价，但另一方面，由于跟办法配套的细则迟迟未公布，对有权利实施更新项目的开发商资质等没有严格限定，使得各开发商一拥而上，通过各种手段争取城市更新项目。

首当其冲的老旧居住区。

因盘踞市中心黄金地段、周边教育医疗等配套健全、超低的容积率，老旧居住区成为各开发商眼中的“香饽饽”，一时间，旧住宅区内硝烟四起，众多企图分得一杯羹的开发商争相采取各种手段，软硬兼施，力争早日取得城市更新项目实施权。

市规划和国土资源委员会副主任薛峰此前曾经明确表示，深圳城市更新的重点不是老旧居住区，而是旧工业区和城中村。

现象一四开发商“肉搏”

　　《深圳市城市更新办法》鼓励业主自行进行更新，只要有2/3的业主同意拆除重建即可立项。

为争夺这块“肥肉”，许多开发商争先恐后进驻小区设立旧改办公室征集业主签名，甚至出现一个小区有多个开发区进驻的现象。

松园南小区就是一个典型代表，据市民反映，有四家开发商分两派进驻小区，并设立城市更新咨询办公室，征集业主改造意向，并形成“拉票”PK局面。

　　“我们松园南小区这段时间有好几家开发商都进来做宣传，又是请我们业主吃饭又是放电影！

”深圳市罗湖区松园南小区的一名业主李女士告诉记者。

近日，记者来到松园南小区，小区内四处插着宣传旗帜，保安员老王告诉记者：

“这里有四家开发商，一共设立了两间咨询办公室，这四家开发商是中海地产、博纳德地产、金地地产和方兴达地产。

”据了解，目前松园南小区共有1100套房左右，总建筑面积约10万㎡。

记者先来到由金地地产和方兴达地产联合组成的更新咨询办公室，六七名工作人员见有人走入立即热情接待。

据金地地产工作人员彭小姐介绍：

“现在已经有300多名业主与我们签订了更新改造意向书，这些楼房都超过20年了，符合城市更新的要求，所以越早申报越好。

”“更新改造赔偿方案是怎样的？

”记者询问，“我们提供实物补偿和货币补偿两种方式，供业主选择。

货币补偿按照小区所属区域同品质房源在签署《拆迁安置补偿协议》之日起计算，前三个月的成交均价补偿。

实物补偿返建房使用面积不低于拆迁房使用面积，具体拆赔比等项目通过政府审批后再定。

”客服人员佘永琼表示。

　　在中海地产和博纳德地产联合挂牌成立的“松园南城市更新咨询办公室”，记者看到，他们给出的拆迁补偿标准与金地那边几乎一样。

　　“金地那边已经签订了300多份改造意向书，你们呢？

”记者问。

“我们根本就没有像他们那样发放委托意愿书，我们主要带业主参观楼盘，看看样板房和建筑风格。

”“我们希望按照业委会的程序，等待业委会公开投票，赢的一方留下来，输的一方离开。

否则两方开发商各收集几百人的资料，都达不到2/3的人数。

”

　　在松园南小区的公告栏，记者看到贴出了几则公告。

在《致松园南小区业主公开函》中表示，在开发商宣传工作结束后，松园南小区业主委员会将以书面形式召开松园南小区业主大会投票选择，松园南小区业主委员会根据投票结果选聘开发商建设单位。

　　在深圳许多老住宅区，都出现开发商设立拆迁改造办公室的情况。

例如福田区南园新村，也早已有两家开发商进入。

与南园新村毗邻的下步庙北区，绿景地产和通天地地产已经进驻。

　　红荔村的一名业主也透露，现在该小区已经进驻了由一家物业管理公司主导的“拆迁改造办公室”。

园岭新村据说曾有5家地产公司前往进行拆迁改造意向调查。

　　现象二为“吃肉”小公司“傍大款”

　　市民郑祖华表示，有部分开发商资质值得怀疑，一些开发商是最近才成立。

例如大塘龙小区进驻的开发公司今年年初才成立，注册资本只有1000万元。

这种情况在船步街小区、下步庙北区都有存在，许多企业为分得城市更新这块“肥肉”匆忙注册。

记者也发现这些小公司都在“傍大款”，与大公司一起联合进行拆迁改造。

松园南城市更新咨询办公室的墙壁上悬挂着两家公司的企业法人营业执照。

记者看到，金地（集团）股份有限公司注册资本为248417.1429万元，而方兴达房地产开发有限公司的注册资本仅为2000万元。

金地这家名企为何与方兴达这样的小企业合作呢？

“更新改造的工作量很大，因此需要合作，方兴达公司主要负责前期工作，他们与政府关系比较好，后期则主要由金地来开发。

”工作人员彭小姐解释。

记者了解到，中海与博纳德这两家公司也是一大一小强弱组合，中海地产实力强大不用质疑，博纳德地产公司是2009年成立，注册资金只有1000万，主要负责前期工作，后期则主要由中海地产开发。

　　现象三为得到业主委托疑私刻公章

　　东乐花园已有20多年楼龄，原开发商深房集团是上市公司，业主对深房有信任感也期待早日旧改。

另一家鸿隆地产集团有限公司也向东乐花园派出专员在小区设立旧改办公室，并与深房集团联合向业主发放旧改意见征集书及更新单元计划申报委托书，称要推进小区的更新，但由于委托书中没有深房集团的落款，致业主的公开信受到业主质疑。

　　深房集团东乐项目部副经理吴海青表示，深房集团与鸿隆签订了一份合作意向书参与城市更新的前期工作。

深房集团董事长秘书陈继则表示，公司仅与鸿隆地产合作在东乐花园进行旧改民意调查，没有与鸿隆地产签订任何实质性合作协议。

不过在双方签署的合作意向书中也显示，更新改造单位获得政府立项后，双方同意成立项目公司运作。

　　鸿隆地产东乐花园更新改造办公室工作人员称，东乐花园旧改的竞争非常激烈，不仅出现过竞争对手恶意私刻公章的情况，而且办公室的牌子也被人砸过。

现象四多家公司游说业主被“烦扰”

　　园岭新村为1984年批地，一共112栋，都是小高层楼房，是深圳建市早期的大型高尚住宅。

今年1月，就有开放商在小区挂出条幅宣传拆迁改造，并直接进驻小区挂牌办公，园岭新村的房价迅速飙升，由去年底的每平方米不到1.8万元开始，最高涨到3万元/平方米。

　　记者采访的小区业主绝大部分都支持旧改，“旧改是好事，真正的业主住在园岭的已经不多了。

”不过他们认为现在是光打雷不下雨，旧改最关键的还是补偿问题。

据一些业主说，现在至少有5家公司在这里游说业主签同意改造意见。

一个名叫张斌的大爷说：

“我们实在是烦，这么多家公司，我们根本不知道听谁的。

而且一些人上门来谈的时候，连一个改造方案都没有，都是‘空头支票’。

”

　　据其中一家地产企业的工作人员透露，他们改造计划是针对园岭新村1栋到23栋，共有776户，他们必须收集满518户的意见书，才可以申报立项，目前还差20多份。

其中一家地产商提出的补偿条件是拆1平方米建筑面积补偿1.3平方米建筑面积，搬家费每户5000元，补偿房装修标准为每平方米800元左右，保证户户朝南，另外建房过渡期的租金按每月每平方米补助50元算。

现象五物业“被更新”业主毁约不卖

　　城市更新计划一出，一些传闻要更新的旧房价格迅速飙升。

一股势不可挡的拆迁房热迅速崛起，准拆迁房房价逆市暴涨，部分楼盘准拆迁房一个月单价涨幅过万元！

同时，记者在采访还中发现，也因为城市更新，房价波动厉害，甚至有些房产还惹上官司，出现业主毁约不卖的情况。

欲购买红桂路一处传言要“城市更新”房产的庞先生，就遇到这种情况，最后双方还选择对簿公堂。

据业内人士称，此案应该属于城市更新计划出台后，导致的业主毁约第一案。

2010年1月20日经深圳某中介公司介绍，买家庞先生与业主张先生签订《房地产买卖合同》，以人民币81万元购买张先生位于罗湖区红桂路的一处房屋。

合同约定：

庞先生于签约时支付定金2万元，1月25日前监管首期款20万元，而张先生于签约5日内出具公证委托书委托担保公司赎楼，双方于银行出具按揭承诺且赎出房地产证之日起5日内签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，同时对其他事宜进行了详细约定。

　　合同签订后庞先生积极履行合同，如约支付定金，监管了首期款，并取得银行贷款承诺函。

但春节后因传闻拆迁（实为城市更新），并可能得到1：

1.2以上的回迁面积安置，涉案房屋被投资客炒作暴涨升值数十万，张先生终止了担保公司的赎楼手续，并要求担保公司退回建行赎楼款，中止了和庞先生的交易。

经多次协商无果，庞先生遂委托代理律师向深圳仲裁委提起仲裁，要求张先生继续履行合同，办理赎楼、产权过户义务并承担仲裁费用和因仲裁所支付的律师费。

为防止仲裁过程中张先生一房两卖将涉案房屋另行高价出售，庞先生的委托律师还申请了财产保全，法院遂查封了涉案房屋，立案开庭审理，目前该案仍在进一步审理之中。

声音热心市民总结“八大乱象”引起副市长吕锐锋重视

　　今年两会期间举行的旁听市民座谈会上，已退休的机械部深圳设计院高级工程师郑祖华抨击《深圳市城市更新办法》将可拆楼宇的楼龄设为20年是个错误的政策，被市民质疑成为拉动GDP的手段，同时导致大量地产商和投机分子涌入旧小区骚扰业主，存在“八大乱象”。

深圳常务副市长吕锐锋当场回应，称现在的“城市更新”确实存在一窝蜂而上的乱象，不仅无助于城市更新，更会导致一起步就受挫，一起步就夭折，吕锐锋要求规划和国土资源委员会领导登门造访，听郑祖华讲课。

　　郑祖华总结“八大乱象”

　　●开发商为征集业主意愿送现金、请吃饭、组织旅游，甚至威胁断水断电；

　　●许多开发商收集业主的身份证、房产证复印件，以便申报立项；

　　●有些业主不同意拆，另一些业主放话：

“我们合伙把他们驱赶出去”；

　　●有开发商宣称签名已达2/3，但是没有公布名单，也没有公布具体户数；

　　●不少开发商今年年初才成立，有的注册资本只有1000万元；

　　●有的村出现两家开发商同时进驻的情况，人为将小区分割各管一边；

　　●部分小区房价已涨几千元，市民担心今后更买不起房；

　　●尽管政府已澄清大部分老小区近期不会拆，但开发商公关却并未停止。

乱象源于亲身感受郑祖华表示，自己所在的和平路船步街小区，就是由于开发商进驻，扰乱了大家的生活。

“大塘龙小区开发商用几辆车接业主到海上田园游玩，园岭新村的业主被接到深圳湾大酒店吃大餐，这些都是为了达到让业主签字的目的。

对坚决不同意拆除重建的业主，有开发商还与保安一起威胁业主停水停电，使业主居无宁日。

”她对其他小区的情况也了如指掌。

作为一名退休建筑工程师，郑祖华颇有维权意识。

“我调查发现，负责我们小区更新改造的公司有两家，一家是中铁建工集团，注册资本为5000万元，一家为积方有限公司，注册资本才1000万元，资料上始终没有积方有限公司的公章。

后来我上门看，才发现居然是个皮包公司。

”经过自己不断投诉，这家公司在5月底才正式用公司名义租了一个办公室。

“自己住了几十年的房子，怎么放心交给一个皮包公司建设呢？

”于是，郑祖华开始收集证据，到各部分进行调查与投诉。

尽快出台实施细则

　　《深圳市城市更新办法》实施后，细则却迟迟没有出台，郑祖华认为这是造成这些乱象的根本原因之一。

她呼吁能早日才出台细则，制止乱象。

郑祖华建议，在细则中明确开发商进入门槛，进行阳光操作，同时希望政府来鉴别开发商的资质。

　　郑祖华表示，开发商在赔偿方案上也是有各种招数，损害了业主的利益。

希望政府能够列出赔偿方案的范本，让市民能够对照比较，维护市民的权益。