代建工程开发成本的会计税务处理1.docx
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代建工程开发成本的会计税务处理1
代建工程开发成本的会计税务处理
关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。
这里只探讨会计税务处理，不探讨筹划。
一、先看几个税务规定：
A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知
（二）苏地税发[1996]074号三、关业其他代理服务的征税问题。
其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。
否则，应一律按自营业务计征营业税。
四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。
房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：
条中"其他代理服务"条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按"服务业"税目计征营业税。
否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按"销售不动产"计征营业税。
B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税（流）发[1998]073号
你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》（银地税（流）发[1998]008号）收悉。
经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：
第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。
以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。
房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费（代建费）或按代建工程的建筑面积定额收取管理费（代建费）。
经研究，现批复如下：
一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费（代建费）和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。
二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费（代建费）和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。
C、关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复国税函[1998]554号
房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。
甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
D、房地产开发企业征收企业所得税的有关规定国税发200631号七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。
完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
补充一下
（一），一般是在竣工后一次结算办法确认收入。
补充一下
（二），出售时，缴纳增值税，按小规模工业6%缴纳增值税。
二、代建工程的必备条件：
从上边4个税务规定可看出
1、委托方拥有土地使用权。
2、委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。
3、签订委托代建合同，列明合理代建费。
4、受托方（房地产开发公司）不垫付资金。
三、代建工程和定向开发及合作建房的区别。
代建工程和定向开发、合作建房有本质区别。
定向开发（先有了购房人，你开发的房屋是专门卖给他们的。
实际上是一种定向销售方式，其他与正常开发过程没区别的）。
合作建房（国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》十七、合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
）
四、在实际处理过程中代建工程的两种方式：
第一种方式是受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取代建手续费的业务，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司（受托方）签订合同，而直接与委托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。
房地产开发公司的代建工程成本核算很简单，仅仅核算代建手续费即可。
在工程结束时向委托方开具服务业的营业税发票，缴纳按服务业的营业税。
委托方自用产权不发生转移的不缴纳营业税、土地增值税、所得税等税种。
委托方产权发生转移的则缴纳税金，产权所有方的发票由委托方开具。
第二种方式是受托方与委托方实行拨付结算，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等直接与房屋开发公司（受托方）签订合同，不与委托方签订合同，资金由委托方拨付给房地产开发公司，房地产开发公司再拨付给施工方、设计方、监理等。
最后销售或移交给委托方，并向委托方收取代建手续费的业务。
这种方式也就是中国目前所有房地产教科书上所讲述的，代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景）等所发生的各项费用支出。
代建的土地、房屋参照正常的开发成本设置。
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“生产成本（开发成本）--代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款--应付工程款”、“原材料”、“应付职工薪酬”、“制造费用（开发间接费用）”等科目的贷方。
同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。
代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本--代建工程开发成本”科目的贷方转入“库存商品（开发产品）”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入“主营业务成本”科目的借方。
房地产开发公司不仅核算代建工程成本，还要核算代建手续费。
在工程结束时的税金缴纳及发票开具同第一种方式。
出自房地产会计网,地址:
“甲供材料”的账务和税务处理例解
2009-10-2013:
24 肖太寿 【大中小】【打印】【我要纠错】
【案例】
某房地产开发企业委托一个建筑单位修建厂房，工程总造价为1200万元，其中含甲供材为200万元。
（一）甲供材的账务处理
1、建设方对于甲供材的账务处理
（1）建设方（甲方）从市场购入材料时：
借：
工程物资200万元
贷：
银行存款200万元
这里假设建设方（甲方）非增值税一般纳税人，取得的是普通发票，然后，该企业将这200万的材料提供给施工方（乙方）用于工程。
（2）在建设方（甲方）将材料提供给施工方（乙方）时：
①方式一：
建设方发出材料时：
借：
预付账款200万元
贷：
工程物资200万元
这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要提税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。
在总造价确认的情况下，我们将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。
建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时（就是我们所说的甲供材）也应作为预付账款处理。
只不过一个付的是现金，一个付的是实物，在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终预付账款总结算价款的金额应该1200万元。
②方式二：
建设方发出材料时：
借：
在建工程200万元
贷：
工程物资200万元
这种会计处理的依据是，建设方认为，我买的物资给施工方就是用于我的工程，因此在发出材料时直接计入我的在建工程是符合规定的。
从相关的法律法规看，目前对于甲供材究竟如何进行会计处理问题，还没有非常明确的规定。
在企业实务的会计处理中，有些建设单位发出甲供材是采取的第一种方法，有些就是采取的第二种方法。
因此，从会计核算角度而言，只要能为会计信息的第三方提供真实有效的会计信息。
两种会计处理方法都是可以接受的。
2、施工方对于甲供材的账务处理
（1）方式一的账务处理：
①施工方收到材料时
借：
工程物资200万元
贷：
预收账款200万元
②施工方将工程物资用于工程时
借：
工程施工——合同成本200万元
贷：
工程物资200万元
③施工方按工程进度确认合同毛利，主营业务收入和主营业务成本：
借：
工程施工——合同毛利/主营业务成本
贷：
主营业务收入
（2）方式二的账务处理：
由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。
（二）甲供材的发票开具
以上两种会计处理方法就带来的下一步的施工方建筑业发票的开具问题：
1、方式一的发票开具
在该模式下，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应该按1200万开具建筑业发票，并按1200万缴纳营业税。
2、方式二的发票开具
在该模式下，由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按1000万开票，如果按1200万开票就会导致200万材料在建设方重复入成本的情况。
但是根据营业税的相关规定，无论施工方是按1000万开票还是按1200万开票，甲供材料都必须要并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必须按1200万元征收营业税，这个和方式一是一样的。
（三）税收风险提示
从理论上而言，对于施工方，无论建设方如何进行会计处理，他的税收负担是不变的，只不过是根据建设方的会计处理的不同，开票金额有所不同罢了。
但现实中的情况是，由于营业税是一个流转税，流转税的可转嫁性决定了施工方所要缴纳的营业税，最终实际是转嫁到建设方身上的，至少是部分的转嫁。
因此，对于建设方而言，他倾向于采用第二种会计处理方式，在这种会计处理方式下，建设方直接将甲供材计入工程成本，这样就不需要施工方开票了。
由于税务机关监管的原因，这部分不开票的甲供材，施工方也一般不会去主动申报缴纳营业税，而且建设方甚至在进行工程预算确定工程造价时，对这部分甲供材就没有提税并入工程总造价。
从这个角度考虑，建设方更倾向于第二种会计处理方式。
但在这种会计处理方式下，施工方承担了很大的风险。
我们知道。
无论建设方会计处理如何，施工方是甲供材营业税的纳税义务人，如果税务机关发现了问题，要求施工方补税的话，施工方只有缴纳，甚至还会承担偷税而被处罚的风险。
无论和建设方如何处理，都必须就甲供材缴纳营业税。
至于甲供材没有提税的问题，施工方应自己和建设方协商或向相关工程管理部门寻求解决方法。
（四）税务处理分析
1、方式一的税务处理分析
在方式一的情况下，施工企业按1200万开具建筑施工发票给建设方，按1200元在账面上确认收入，但对于200万这部分的甲供材，由于材料是建设方购买提供给施工方的，发票的抬头肯定是开给建设方，且在建设方入账的，对于这部分材料，施工企业无法取得发票，也就无法入成本。
对于这部分，施工企业在计算企业所得税时如何扣除是一个大问题。
为了解决这个问题，就出现了以下两种处理方法：
（1）施工方对于甲供材发票入成本的问题，由双方在工程结束，决算报告出来后，施工单位凭工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单计入施工方工程成本，并允许在税前扣除。
（2）部分国税机关认为这是转售业务：
即建设单位外购物资转售给施工企业，施工企业最后开总的发票向建设单位结算，对建设单位应征收增值税，至于进项税款当然能够得到抵扣。
这样，施工企业就能取得材料的发票了，但是建设方则必须对材料的销售缴纳增值税。
我们认为，这种处理方法是非常错误的。
建设单位购买的材料给施工方最终还是用于建设单位自己的工程，实际上是一种自用行为，不能视为转售业务征收增值税。
但是在实务中，第一种处理方法往往得不到某些税务机关的认可，他们机械的认为只有取得发票才能入账，其实根据《企业所得税扣除管理办法》规定，企业发生的相关成本费用只要是真实的，并取得了合法有效凭证就可以税前扣除。
这里合法有效凭证不是仅指发票，在这种情况下，施工企业取得的工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单也应视为合法有效凭证，况且是真实发生的。
为了避免与有些税务机关不必要的争议，一些是增值税一般纳税人的建设单位，在购买材料时取得增值税专用发票，并申报抵扣，随后按原价开增值税专用发票给施工方，这些没有差额也不要缴纳增值税。
但在实务中，大多数单位并不愿意按这种方式进行处理。
2、方式二的税务处理分析
在方式二的情况下，由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。
这时，施工方按1000万开票，也就不存在200万甲供材无法取得发票入成本的问题。
同时，考虑到税务机关监管不到位的原因，这种会计处理方法还能少缴部分甲供材的营业税，对两方都有利。
但是，施工方也要知道，这种情况下，自身承担了很大的风险，如果税务机关发现了，施工方必须要缴纳甲供材营业税，甚至要按偷税进行处罚，同时由于甲供材在工程造价时没有和建设方按规定提税，最终只能是自己承担。
（五）结论
由于目前相关法律法规对于甲供材如何进行会计处理没有明确的规定，因此，从某种角度讲，以上两种模式都是可以的。
从税务机关的角度讲，他们更倾向于采取第一种模式，这样能很好的将甲供材纳税收监管的范围。
因此，有些税务机关明确规定，对于工程，建设方不允许直接凭商业发票入工程成本，必须取得建筑业发票入工程成本。
否则按未取得合法有效凭证，这部分成本不能提取折旧在企业所得税前扣除。
当然，这种规定是否合理有待商榷。
但这确实是一种好的监管方法。
从企业的角度而言，如果不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方式一也是比较好的。
因为，建设方在发出甲供材时，材料并没有立即用于工程，只是从建设方保管转至施工方保管。
从会计处理看，如果建设方将材料发出时，就直接计入工程成本，但实际上材料还没有用于工程或全部用于工程，只是就计入在建工程会导致会计信息的失真。
而且，如果采用方式二，施工方在收到材料和发出材料不进行如何会计处理，不利于在工程中对甲供材的使用和监督管理。
因此，方式二既不符合会计核算的要求，也满足不了实际管理的需要。
但考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方式二似乎更优。
但我们说过了，这种情况下，风险主要是由施工方承担了。
既然模式一对税务机关有利，在不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，对企业也有利，那么我们就要很好的解决方式一下产生的如何处理施工企业甲供材入成本的问题。
我们认为采用施工企业根据工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单入成本是完全合情合理，也是合法的，实务上大部分税务机关对这种处理也是非常认可的。
按转售模式，由建设方向施工方材料销售发票，从原理上讲就是错误的，在实务中是不可取的。
以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理
（一）确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件
对房地产企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业——代理业”征收营业税，营业额为向委托方收取的代建手续费。
这里所说的代建行为必须符合以下条件：
1、与委托方事前签订委托代建合同；
2、以委托方名义办理房屋立项及相关手续；
3、不以受托方名义办理竣工决算；
4、与委托方不发生土地使用权，产权的转移。
凡是不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属于房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税
（二）委托代建行为适用哪些开发产品
委托代建方式的选择应该受一定条件限制，不是在所有条件下都能够使用。
一般来讲，在商品住宅开发建设的过程中不宜选用“委托代建”方式，因为选择了这种方式将无法给业主办理房屋产权手续。
原因是：
委托方有产权，但是没有开发资质，取得不了销售权，无法取得销售不动产发票，无法给业主开票；受托方有开发资质，有销售不动产发票，但是，没有房屋产权，更拿不到对房屋的销售权，也无法给业主开票。
因此，“委托代建”一般只适用于建设方建成后划入“固定资产”管理、不需要马上出售的项目。
（三）委托代建项目的交房验收与会计核算：
【案例分析15】
甲地产开发公司接受乙单位房屋代建工程。
代建项目总成本7800万元，完工后乙方按照规定支付甲方代建手续费1170万元。
分析：
（1）受托方的核算
①拨付代建工程款（陆续拨付）
借：
银行存款——代建工程款专户7800万元
贷：
其他应付款——暂收代建工程款7800万元
②进行项目开发
借：
开发成本——代建工程开发成本7800万元
贷：
银行存款——代建工程款专户7800万元
③代建工程完工
借：
开发产品——代建开发产品7800万元
贷：
开发成本——代建工程开发成本7800万元
④移交代建工程：
借：
其他应付款——暂收代建工程款
（前期已收拨款）7800万元
贷：
开发产品——代建开发产品7800万元
⑤对方拨付代建手续费：
借：
银行存款——企业正常结算户1170万元
贷：
其他业务收入——受托代建收入1170万元
⑥计算代建工程税金及附加：
借：
其他业务支出65.052万元
贷：
应交税费——营业税58.5万元
城建税4.095万元
教育附加费2.457万元
（2）委托方的会计核算
①拨付代建工程款时：
借：
在建工程——代建工程款7800万元
贷：
银行存款7800万元
②支付代建手续费：
借：
在建工程——代建手续费1170万元
贷：
银行存款1170万元
③工程竣工验收交房：
借：
固定资产8970万元
贷：
在建工程8970万元
（四）采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收
1、不取得土地使用权，不用缴纳取得土地环节契税。
2、不取得土地使用权，开发期间不用缴纳土地使用税。
3、不涉及房屋销售业务，不需要缴纳“产权转移数据”印花税。
4、不涉及房屋销售业务，不会产生土地增值，不需要缴纳土地增值税。
5、不涉及房屋销售业务，不用交销售不动产营业税，只按照代建手续费缴纳营业税。
某企业与政府签订协议，以50万元的价格购入经济适用房一套（市价80万元）,企业已支付全部价款，该协议规定企业取得房屋所有权，同时需补缴土地出让金。
随后，企业又与员工甲某签订协议，将该房屋以成本价，即50万元的价格转让给甲某，同时，自协议签订之日起，甲某须为本企业服务满5年。
房屋价款的支付方式为，本合同签订日甲某支付首期款40万元，余下的10万元分5年，每年偿还2万元，企业不计息。
在甲某服务期限满及付清房款之前，房屋产权归企业所有。
看了<企业会计准则（2006）第9号－职工薪酬>,
（二）非货币性职工薪酬
1．以自产产品或外购商品发放给职工作为福利
2．将拥有的房屋等资产无偿提供给职工使用或租赁住房等资产供职工无偿使用
3．向职工提供企业支付了补贴的商品或服务
很悲剧的发现，上述情况根本不属于这条准则规定的范围，但是各人认为，企业以非市价取得房产，平价卖给员工，同时又不收利息，应当同时确认一块所得和费用，不知这样理解是否存在误区。
请斑竹赐教适用准则及处理方法。
同时，在员工支付完价款及满足服务年限之前，房屋所有权不转移，该房屋是否应当继续确认为企业资产，并记提折旧，还是本着实质性原则，合理推断实质上该房屋已转让给员工。
也请指教!
谢谢！
主帖中提到，“该协议规定企业取得房屋所有权，同时需补缴土地出让金”，则实际补缴出让金多少？
该笔补缴的出让金也应计入该房屋成本中。
另外，需要了解为何企业能以50万元加出让金的成本取得市价为80万元的房屋？
这其中是否包含了政府补助的成分？
对于这类交易，一般理解应当假设其中的服务期限条件和产权转移约定很可能最终会实现。
因此，可能需要分解为以下两笔交易分别按各自适用的准则进行会计处理：
1、以低于市场价格向职工出售非货币资产，职工按约定应支付的对价款（40万元首付＋未来5年内每年支付2万元的折现值）与房屋公允价值之间的差额确认为职工薪酬费用，在约定的服务期限内按直线法分摊，计入各期的职工薪酬费用。
由于以后每年付款仅为2万元，如果折现影响不重大的，也可简化处理。
2、以低于市场价格取得非货币资产，所支付的50万元成本和补缴的出让金之和与房屋市场价格之间的差额确认为政府补助（与收益相关的政府补助，即与未来的职工薪酬费用对应的政府补助），在该职工的服务期限内采用与上述1中的职工薪酬费用相同的摊销模式计入各该年度的营业外收入。
即相当于：
企业低价取得房产并低价出售给该员工时做如下会计处理：
借：
长期待摊费用30万元
借：
银行存款／长期应收款50万
贷：
银行存款／其他应付款50万＋应补交出让金
贷：
递延收益
上述分录中借贷方合计各为80万元，长期待摊费用和递延收益在约定的服务期限内摊销。
（我觉得应该合理推断房屋所有权会转让，企业不应确认该资产，而是将支出成本与收到的金额的现值之间的差额作为非货币性福利处理。
）
根据委托代建的定义，该种开发模式专指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。
而根据我国合同法、建筑法及地方相关法规，对工程建设项目实施建设管理，包括前期筹建、设计、勘察、招投标、施工全过程，由项目业主委托代建单位进行代建工作。
在项目建设中，作为代业主的身份参与项目建设，并收取相应代建管理费的工作。
但根据《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，从该条的规定可以看出，委托人委托受托人处理的事务必须是委托人自己可以为之的事务，也就是说你们单位应当是自己可以建造商品房的，只有当单位自己有权利建造商品房的时候才可以委托他人代建，但法律规定，对于商品房的开发和建设只有房地产开发公司能做，其他人（包括法人）是无权开发和建造商品房的，从这个角度看，单位与开发商签订《委托建房协议》的前提基础条件都不具备，也就是单位不具有自身开发和建设的条件，因此也就不能委托他人代建。
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