土地一级开发项目成本测算(讲义).doc

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土地一级开发项目成本测算

北京京投土地项目管理咨询股份有限公司

二零零六年七月

目录

一、土地一级开发项目成本的概念、作用…………..……1

二、土地一级开发项目成本的构成……………..…………3

三、土地一级开发项目成本的测算依据……………..…..4

四、土地一级开发项目成本的测算报告编制…………...14

五、土地一级开发项目成本的管理与控制……………...16

一、土地一级开发项目成本的概念、作用

◆概念：

1、土地一级开发

l《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）

l《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】

l《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】

l《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】

定义：

按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

2、土地一级开发成本

“540号文”中：

“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：

一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

◆作用：

l土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。

政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。

如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。

因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。

l土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。

因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。

l土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。

不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。

土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。

l是决定土地出让交易价格的依据

土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。

毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。

因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。

二、土地一级开发项目的成本构成

（一）项目前期费用

（二）征地、拆迁费用

（三）公共区域市政基础设施建设费用

（四）区域内公共环境景观建设费用

（五）区域内公共配套设施建设费用

（六）工程建设其他费用

（七）管理费

（八）财务费用

（九）销售费用

（十）应纳税费

（十一）不可预见费

三、土地一级开发项目的成本测算依据

（一）项目前期费用

1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

◆立项报告、可研报告的编制费

◆土地一级开发实施方案的编制费

◆项目前期的各种工程咨询费

2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用

2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

3.工程勘察、测绘、定桩费用

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。

应根据该文件规定核算工程勘察费用。

建筑用地拨地定桩：

《关于测绘产品收费标准的通知》【京发改〔2006〕1009号】

4.环境影响评价分析费用

2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：

在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。

随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125号）。

该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。

5.交通影响评价分析费用

北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。

规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。

进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。

但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等）。

6.地震影响评价分析费用

2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：

新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。

建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。

地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。

目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日京价（收）字[2002]361号文件《关于地震安全性评价收费标准的函》的规定进行核算。

7.地价评估费用

1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：

“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。

凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。

”1997年12月1日北京市物价局发布了京价（房）字（1997）第398号文件《关于房地产中介服务收费的通知》，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制

8.工程设计费及施工图审查费

工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。

施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。

2004年8月23日，建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。

但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。

北京市可执行市规发[2001]761号《关于开展施工图设计文件审查工作的通知》中第五条“审查收费：

在国家正式下达施工图审查收费标准前，北京市的施工图审查单位暂按国家发展计划委员会计价格（1999）1283号文件中《工程咨询人员工日费用标准》执行。

”

9.招标代理费、招标服务费

原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。

招标代理服务收费速查表

10.工程保险费

建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号 ，指出：

“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。

其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。

”。

可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇主责任险）、设计责任险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。

但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的1%左右，第三者责任险按比例投保。

但2004年11月中旬进行的北京地铁4、5、10号线建安险及第三者责任险合同费率却是5‰左右。

2005年深圳地铁项目中，工程质量险和运营初期的运营险合计也低至投保金额的5‰，可见目前保险业竞争是相当激烈的。

因此在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。

（二）征地、拆迁费用：

（包括：

）

1、征地补偿费用

u根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。

u本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，根据2004年5月21日北京市人民政府令第148号公布的《北京市建设征地补偿安置办法》进行补偿安置。

征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。

涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

青苗是指尚未收获的农作物。

其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。

本市征地补偿费实行最低保护标准制度。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水