邯郸秀水街项目前期策划及整体营销策略报告：邯郸秀水街前期策划方案.ppt

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邯郸秀水街邯郸秀水街项目前期策划及整体营销策略报告一、项目的竞争分析一、项目的竞争分析本案中商铺占较大比例，是主要的物业品种，一层打造临街门面房，二三层作为店中店。

相比产权酒店和住宅，商铺的开发利润更大物物业业品品种种设设定定集中式商业集中式商业本案所属区域是城市经济、政治、生活的核心区，毗邻火车站，酒店业的市场空间巨大但只作为辅助型投资物业，非项目的主要品种产权酒店产权酒店街铺街铺/店中店店中店快捷式酒店快捷式酒店待定待定二、各物业品种的竞争分析与普通商场不同的是，本项目打造的是复合型商业城市步行街。

城市与普通商场不同的是，本项目打造的是复合型商业城市步行街。

城市发展到一定的程度，从原来的地摊式商业发展到一定的程度，从原来的地摊式商业传统的百货式商业传统的百货式商业集购集购物、餐饮、娱乐、休闲、商业、商务、文化、生活于一体的体验式商业中物、餐饮、娱乐、休闲、商业、商务、文化、生活于一体的体验式商业中心（城市步行街心（城市步行街-SHOPPING-MALL）一个城市只有一个商业中心，这个商业中心，往往是一站式的休闲消费商一个城市只有一个商业中心，这个商业中心，往往是一站式的休闲消费商业中心。

如广州的上下九、上海的南京路、武汉的汉正街业中心。

如广州的上下九、上海的南京路、武汉的汉正街不仅如此，城市步行街本身就是城市商业的一次更新换代，一次大变革。

不仅如此，城市步行街本身就是城市商业的一次更新换代，一次大变革。

邯郸秀水街立足于北京成功的商业模式，依托邯郸老商业多年积累而成的邯郸秀水街立足于北京成功的商业模式，依托邯郸老商业多年积累而成的成熟商圈，根据邯郸本地的消费习惯和特色，打造具有邯郸特色同时兼容成熟商圈，根据邯郸本地的消费习惯和特色，打造具有邯郸特色同时兼容北京成功商业经验的邯郸秀水街，该项目北京成功商业经验的邯郸秀水街，该项目将是邯郸商业史上的将是邯郸商业史上的一次史无前一次史无前例的突破。

例的突破。

城市步行街大时代下的必然产物1、核心竞争力主力店的作用是什么？

除了消化一定的土地储量，最核心的作用就在主力店的作用是什么？

除了消化一定的土地储量，最核心的作用就在于提升周边产权商铺的价值，提高同场商品品牌价值、从而有效的支于提升周边产权商铺的价值，提高同场商品品牌价值、从而有效的支持商铺的相对高的价格。

持商铺的相对高的价格。

一个主力店的号召力是不够的，尤其是有一定的体量；若如只有一个一个主力店的号召力是不够的，尤其是有一定的体量；若如只有一个小型超市放置在二三楼，则不足以提升一楼产权商铺大多的附加价值。

小型超市放置在二三楼，则不足以提升一楼产权商铺大多的附加价值。

所以就需要更多的这种商业主力单位来支持，从而达到提升商场整体所以就需要更多的这种商业主力单位来支持，从而达到提升商场整体品牌价值的作用。

品牌价值的作用。

品牌主力店群1、核心竞争力既然主力店是为产权商铺抬价服务，那么在总体规划中，就应力既然主力店是为产权商铺抬价服务，那么在总体规划中，就应力求将商铺合理设置在主力店周围，充分实现人流共享；合理分配求将商铺合理设置在主力店周围，充分实现人流共享；合理分配主力店的资源，保障各个楼层产权商铺的均好性，以其实现全盘主力店的资源，保障各个楼层产权商铺的均好性，以其实现全盘旺销。

旺销。

因此，我们在配置主力店的时候充分发挥她的几点大优势：

品牌因此，我们在配置主力店的时候充分发挥她的几点大优势：

品牌号召力、人流共享资源、最大限度地逗留客群、盘活死角位、拔号召力、人流共享资源、最大限度地逗留客群、盘活死角位、拔高商业档次。

高商业档次。

品牌主力店群1、核心竞争力城市商业步行街具有城市商业步行街具有统一规划、统一管理、统一招商、统一运营，统一规划、统一管理、统一招商、统一运营，充分合理地的优化配置各种业态业种，最大限度地发挥资源共享，充分合理地的优化配置各种业态业种，最大限度地发挥资源共享，优势互补等优势。

优势互补等优势。

相比临街店铺的脏、乱、差相比临街店铺的脏、乱、差的弊端的弊端。

城市步行街。

城市步行街则则充分发挥了其充分发挥了其人性化需求：

合理的空间利用、休闲的购物氛围、明确的标识指人性化需求：

合理的空间利用、休闲的购物氛围、明确的标识指示示并且空中连廊、透明顶板等等人性化设计，使购物不受天气的影并且空中连廊、透明顶板等等人性化设计，使购物不受天气的影响，实现舒适购物的利好因素。

响，实现舒适购物的利好因素。

功能分区大优势1、核心竞争力产权酒店相对住宅、写字楼而言产权酒店相对住宅、写字楼而言,前者户型更精致，同时兼顾酒前者户型更精致，同时兼顾酒店店24小时贴心管家式服务，省心省力，永无后顾之忧。

小时贴心管家式服务，省心省力，永无后顾之忧。

产权酒店小户型投资，资金灵活、投资门槛低，市场适应性更产权酒店小户型投资，资金灵活、投资门槛低，市场适应性更强。

强。

产权酒店公寓立于本项目与商铺相互补充，投资、自住都适合。

产权酒店公寓立于本项目与商铺相互补充，投资、自住都适合。

1、核心竞争力产权酒店小户型适应性更强二、主题定位二、主题定位一、主题定位一、主题定位案案名：

邯郸秀水街名：

邯郸秀水街要成就成功商业地产销售，最快捷的渠要成就成功商业地产销售，最快捷的渠道就是道就是借势！

借势！

二、主题适应性分析二、主题适应性分析1、出口外贸品，优质商品转内销的特色商业形态，决定商品品质的优质保证！

2、批发与零售相结合，针对面广，庞大的客流人流出货量，更大降低成本，在同类商品中较其他更物美价廉！

3、特色经营，抢先占领商业业态的空白点；邯郸市现还未有批零结合的商业业态，未来的发展空间巨大。

4、邯郸秀水街70的商户都是由北京秀水街商户进驻经营的，商家经验丰富，货品形式多样、时尚潮流、样式齐全。

可让邯郸市民与首都市民同在第一时间享受新品，真正意义上与时尚潮流同步二、主题适应性分析二、主题适应性分析5、A货是现全国最受消费群喜欢追捧的商品类别，以至低至实惠的价格就可以享受到与高价格品牌同等级别的商品，性价比占有极大的优势！

6、据不完全统计2005年北京秀水街的营业额高达2.8个亿，纯利润高达三成，且每年都比上一年上升8.5利润回报。

7、邯郸秀水街商圈覆射面广，批零结合，不仅仅是邯郸市民购物的首选，更是以邯郸为中心辐射周边的县市以及临近省份。

二、主题差异性分析二、主题差异性分析l尽管和平路沿线商业街贵为商业第一旺道，但存在整体集中式商场数量多，临街商店数量少；主要以经营小商品小百货、时尚潮流服饰、传统百货业为主的商业格局，无特色商业。

商业结构不平衡、消费模式单一，无休闲氛围，缺乏体验式消费。

l尽管百货业态在邯郸市场经营状况还属理想，对于时尚潮流服饰热情不减，但是总体而言，同质化商业太多，特色商业太少，尤其缺少时尚潮流特色品牌。

而本案正是把握了这个绝好的商业契机，在第一时间抢占城市空白商业市场。

l目前城市的在售项目大部分都是社区的裙楼商业，以松散商业、社区商业为主，难成整体气候，与本案的步行街街区集中大商业有本质的不同；结结论论：

邯郸秀水街商铺和目前在售的商铺有较大的差异性，充分符合差异化市场的划分原则。

通过建筑布局和环境设计上的较多亲通过建筑布局和环境设计上的较多亲和空间设计、健康生态理念设计、景和空间设计、健康生态理念设计、景观型物业设计、街区内人文空间和场观型物业设计、街区内人文空间和场所设计等来体现。

所设计等来体现。

通过建筑布局和环境景观的体现通过建筑布局和环境景观的体现三、项目主题的产品表现形式三、项目主题的产品表现形式通过街区的案名、组团名、环通过街区的案名、组团名、环境标识引导系统、景观小品来境标识引导系统、景观小品来体现街区的人文细节。

体现街区的人文细节。

通过街区细节来体现通过街区细节来体现整合城市商业，打造特色专业街区，融合多业态，形成与老整合城市商业，打造特色专业街区，融合多业态，形成与老商业区的本质区别，商业区的本质区别，进一步体现城市升级商业的实力以及经进一步体现城市升级商业的实力以及经营与投资的增值前景。

营与投资的增值前景。

通过特色商业来体现通过特色商业来体现通过组织人文风情相关的主题商业活动通过组织人文风情相关的主题商业活动、成立徽商会、俱乐部、成立徽商会、俱乐部、组织比赛等方式体现。

组织比赛等方式体现。

通过街区活动来体现通过街区活动来体现通过服务氛围体现通过服务氛围体现亲善友好的服务态度、欢乐街区内风情浪漫的背景音乐、宝宝护理亲善友好的服务态度、欢乐街区内风情浪漫的背景音乐、宝宝护理区区的特殊关怀的特殊关怀等等细节细节充分体现人性化亲情服务。

充分体现人性化亲情服务。

三、产品定位三、产品定位一、产品功能定位一、产品功能定位功能定位功能定位零售功能零售功能娱乐休闲功能娱乐休闲功能酒店功能酒店功能专业街区专业街区功能功能餐饮餐饮功能功能生活服务功能生活服务功能业业态态规规模模划划分分消费面、投资面最大化收益原则开发商战略项目主题市场环境周边的商业现状购物功能定位餐饮功能定位休闲功能定位商务旅游功能定位地块的规划布局地块的功能分区整体功能定位项目地块形状人流动线项目地块价值业种的关联性业态规模比例定位业态规模比例定位业业态态规规模模划划分分步步行行街街商商业业街区商业街区商业购物中心购物中心业态比例业态比例规模选择规模选择业种选择业种选择业态规模比例定位业态规模比例定位业业态态规规模模划划分分业态规模比例定位业态规模比例定位国国际际通通行行的的商商业业街街比比例例为为：

购购物物：

餐餐饮饮：

休休闲闲娱娱乐乐服服务务=30-35%=30-35%：

20-25%20-25%：

30-40%30-40%全国商业街的业态比例大致为购物：

餐饮：

休闲娱乐全国商业街的业态比例大致为购物：

餐饮：

休闲娱乐=50%=50%：

20%20%：

30%30%但随着城市规模不同，餐饮和休闲娱乐的比例将缩小但随着城市规模不同，餐饮和休闲娱乐的比例将缩小结结合合本本项项目目的的主主题题和和功功能能定定位位，商商业业中中心心、生生活活中中心心，提供社区服务商业提供社区服务商业购物：

餐饮：

休闲娱乐购物：

餐饮：

休闲娱乐:

社区服务社区服务=60%=60%：

15%15%：

20%20%：

5%5%1、按照目前稽山新天地1、2、3、4、5、6、7、8、9、12号楼总量业态比例-购物类：

餐饮类：

娱乐类：

社区服务类35：

25：

35：

5，与国内乃至国际同类业态比例相比，明显有所不足。

建议：

增加购物类业态。

2、全国的餐饮业态租金大致为：

30至50元/平方米/月，以这样的租金收入水平，十年的投资回报最高仅为6000元/平方米，投入与产出严重失衡。

3、服饰服装类业态，对于铺型的要求与其他业态有所区别，需要铺型分割灵活，小户型居多，无污染等，特点是容易管理，并且服饰类业态在租金方面位于各种业态之首。

结论：

结论：

BB地块的地块的1010、1111号楼功能定位为号楼功能定位为:

购物类为主，产权购物类为主，产权酒店为辅的商业业态。

酒店为辅的商业业态。

一、产品业态业种定位一、产品业态业种定位业种业种一层一层珠宝首饰、眼镜、工艺品、皮革箱包、名鞋、品牌店、品牌连锁、时尚美甲二层二层潮流饰品、个性牛仔、酷酷少女装、特色商品三层三层精品服装、时尚丽人装、休闲吧、人体彩绘写真四层四层快捷连锁酒店一、产品设计要点一、产品设计要点已经在产品规划方案阐述完毕！

已经在产品规划方案阐述完毕！

四、目标客户群定位四、目标客户群定位项目项目消费群体特性消费群体特性新丹兰新丹兰尚街尚街30为周边商场经营者，40为企事业单位职工、私企老板，15为下县的矿主，15为纯粹投机倒卖者。

大部分投资总价控制1020万元，已经全部售清。

国际商务中心国际商务中心35为新世纪的商户及周边商场经营者，50客户群为个体老板、政府人员、在邯郸做生意的外地人，15为下县的矿主。

鑫港国际鑫港国际销售情况一般，80以上都是私企老板、下县的矿主、企事业单位职工居多，经营户几乎没有，大部分都是首次投资者。

米兰秀街米兰秀街销售状况很不理想，第一次纯投资居多。

06年邯郸商业项目个案投资客户群体分析年邯郸商业项目个案投资客