商品住宅装修一次到位实施导则.doc

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商品住宅装修一次到位实施导则

   1总则

   1.1一般原则

   1.1.1为贯彻《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）精神，加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，编制本实施导则。

   1.1.2商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。

装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。

   1.1.3本实施导则率先在国家康居示范工程和申请商品住宅性能认定项目执行，其他新建城镇商品住宅可采取分地区、分阶段的方式逐步全面推行。

   1.1.4推行装修一次到位的根本目的在于：

逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。

坚持技术创新和可持续发展的原则，贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价。

   1.1.5坚持住宅产业现代化的技术路线，积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化程度，减少手工作业，开发和推广新技术，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分。

   1.2住宅开发

   1.2.1住宅开发单位应更新观念，建造全装修住宅，做到住宅内部所有功能空间全部装修一次到位，销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。

   1.2.2住宅装修应在市场调查的基础上正确定位，装修档次和标准应和住宅本身的定位相一致。

在标准化、通用化的前提下，力求多样化。

   1.2.3加强住宅装修组织与管理。

对设计、施工和监理单位进行资质审查，运用公开招标形式优选设计、施工和监理单位。

贯彻执行国家有关规范、规定和标准，坚持高起点、高标准、高效率和高科技含量，创出装修设计、施工和管理的新水平。

   1.3装修设计

   1.3.1住宅装修必须进行装修设计，由开发单位委托具有相应资质条件的设计单位设计。

住宅装修设计是住宅建筑设计的延续，必须将装修设计作为一个相对独立的设计阶段，并强化与土建设计的相互衔接，住宅装修设计应尽可能在住宅主体施工前进行，以避免施工过程中的拆改。

   1.3.2住宅装修设计必须树立以人为本的设计思想，多方听取意见，细化设计方案。

做到符合人体工程学，贴近业主的实际需要，适应不同的结构形式，功能合理齐全，环境舒适卫生，装修简洁美观，造价经济适宜。

   1.3.3住宅装修设计必须执行《住宅建筑模数协调标准》，厨卫设备与管线的布置应符合净模数的要求，在设计阶段就予以定型定位，以适应住宅装修工业化生产的要求，提高装配化程度。

   1.3.4积极推广应用住宅装修新技术、新工艺、新材料和新部品，提高科技含量，取得经济效益、环境效益和社会效益。

   1.4材料和部品的选用

   1.4.1建立和健全住宅装修材料和部品的标准化体系，淘汰技术落后、性能差或不符合卫生要求的材料和部品，开发和发展住宅装修新材料和新部品，进行标准化、系列化、集约化生产，实现住宅装修材料和部品生产的现代化。

   1.4.2住宅装修部品的选用应遵循《住宅建筑模数协调标准》，执行优化参数、公差配合和接口技术等有关规定，以提高其互换性和通用性。

   1.4.3实施材料和部品配套供应，形成成套技术。

不但要求主体材料和辅助材料、主件和配件配套、施工专用机具配套，而且要求有关设计、施工、验收等技术文件配套，做到产品先进有标准，设计方便有依据，施工快捷质量有保证。

   1.4.4材料与部品的选择应符合产业的发展方向，经过国家授权机构的测试，满足国家有关环保、节能和节水的最新标准要求，对产品质量责任进行投保；生产企业通过ISO9000或ISO14000系列认证。

   1.4.5材料与部品采购体现集团批量采购的优势，大幅度降低采购成本。

   1.5装修施工

   1.5.1住宅装修由开发单位委托具有相应资质的建筑装饰施工单位施工。

住宅装修应积极推行工业化施工方法，鼓励使用装修部品，减少现场作业量，积极引进和开发、应用施工专用机具，提高施工工艺水平，有效缩短施工周期。

   1.5.2加强施工组织管理，编制施工组织设计，拟定相应措施，有效控制装修施工。

   1.5.3加强质量管理，制定质量通病防治措施，争创优质工程。

严把材料和部品质量关，不合格产品不准进入施工现场。

   1.5.4加强安全生产、文明施工管理，坚持安全第一、预防为主的方针，创造良好的施工环境。

   1.6工程监理

   1.6.1住宅装修必须实施工程监理，由开发单位委托具有相应资质的监理单位监理。

   1.6.2装修工程监理的目标是：

控制投资、进度和质量，强化合同管理和信息管理，协调各方关系。

其主要内容是：

审核装修合同、审核设计方案、审核设计图纸、审核工程预算、查验装饰材料和设备、验收隐蔽工程、检查工艺作法、监督工程进度、检查工程质量、协助甲方验收装修工程。

   1.7质量保证

   1.7.1确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。

建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。

   1.7.2建立和推行住宅装修质量保证体系，将设计、生产和施工的质量保证有机地联系起来，便于发现问题，研究对策，改进措施，使装修质量经得起长时间的检验。

   1.7.3住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行建设部关于《住宅室内装饰装修管理办法》中规定的保修期负责保修。

即：

在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年，保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

   2装修管理

   2.1资质管理

   2.1.1推行装修一次到位的商品住宅，由住宅开发单位负责装修工程的全过程，以装修完成的商品住宅向购房者交付。

   2.1.2开发单位要严格选择装修设计和装修施工的单位。

（1）根据建设部建设〔2001〕9号文《关于加强建筑装饰设计市场管理的意见》和《建筑装饰设计资质分级标准》，装修设计单位分为甲、乙、丙三个级别，其承担的工程项目不得超过相应级别所规定的业务范围。

（2）装修施工单位，应持有建设行政主管部门颁发的具有建筑装饰装修工程承包范围的《建筑业企业资质证书》、个体装饰装修从业者应具有上岗证书，否则不得承接家庭居室装修工程。

   （3）装修施工单位应当遵循以下规则：

   ①采用的装饰材料不得以次充好，弄虚作假；

   ②施工不得偷工减料，粗制滥造；

   ③不得野蛮施工，危及建筑物自身的安全；

   ④不得冒用其他企业名称和商标；

   ⑤不得损害居民和开发单位的权益；

   ⑥国家和地方规定的有关规范和规则。

   2.2质量管理

   2.2.1工程监理单位对装修工程进行监理，严格执行每道工序特别是隐蔽工程的签字验收制度，以保证对施工质量的控制。

工程质量监督机构应进行监督抽查。

   2.2.2装修施工单位应当按月填写单项工程汇总表，报开发单位和监理单位，以保证施工进度。

开发单位应根据工程汇总表和预算额按时支付费用。

   2.2.3居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。

交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。

作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除。

   2.2.4全装修住宅工程应在竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

   2.3合同管理

   2.3.1住宅开发单位和购房者应按照国家和地方的有关规定签订制式合同，并在房屋结构及设备标准中设置相关全装修标准的内容（参见表4-3《全装修配套项目选择表》和表4-2《全装修标准装饰材料》）。

   2.3.2住宅开发单位应在和装修设计单位、施工单位等签订合同，合同中包括全装修配套项目选择和标准装饰材料等内容（参见表4-3《全装修配套项目选择表》、表4-2《全装修标准装饰材料》），并规定实施中应贯彻全装修住宅的思路，实行工业化装修方式。

3装修设计

   3.1一般规定

   3.1.1室内装修的功能

（1）室内空间的美化功能。

主要包括：

①造型艺术处理；②照明艺术处理；③材料的色彩，材料的质感。

（2）室内空间的利用和再塑。

①空间的竖向分隔；②空间的水平分隔；③空间的有效使用；④室内外空间的相互渗透。

   （3）结构及设备的隐蔽功能。

①土建饰面层的保护；②水暖电管线及设备的隐蔽和保护；③防渗防潮的措施。

   （4）住宅物理性能的提高。

①提高保温、隔热、隔声、防尘性能；②提高防火、防跌、防滑、防晒性能；③延长住宅的使用寿命。

   3.1.2设计步骤与思路

（1）确定标准

   配合开发单位通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。

其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。

   装修一次到位应在土建施工开工前，确定装修设计方案，由开发单位优选队伍，统一组织，采用工业化的集成方式加以实施。

装修一次到位应建立在通用化的设计基础之上，其前提是规范化的有序管理。

   装修的多样化，可表现在不同套型平面采用不同"菜单"的差异上，精选出具有代表性的装修方案，强调在同一档次上的统一性和均好性，同时通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。

（2）提前衔接

   建造全装修住宅，首先要实施土建设计和装修设计一体化。

土建设计方案确定后，装修设计单位就应提前介入，针对住宅套内的平面布置、设备及管线的位置，提出相应的装修方案图，两个方案相互补充完善并进行调整。

重点解决土建、设备与装修的衔接问题，解决界面的联系，真正达到装修的标准化、模数化、通用化，为装修的工业化生产打下基础，改变土建、装修相互脱节的局面，使室内空间更趋合理。

   ①土建设计宜选用净模制，用模数空间包容部品群；②土建设计宜选用定型门窗洞口系列。

尽量避免使用刀把门，为后装房门、做门套提供便利条件；③水、暖、气等设施管道系统应集中定型定位布置，竖向管道宜综合设计使之固定在轻钢龙骨支架上，形成定型的预制管束，逐层吊装对接后包敷。

水平管道可利用地面垫层、吊顶布置，或采用布管矮墙连接管束中的竖管和洁具；④强、弱电线路，最好采用独立的布线系统，以便维护、更新线路和增加、改变用电点位置，从而避免影响其他部品和装修面层的完好。

   （3）部品集成

   设计人员应了解材料部品的规格、式样和品质，以及生产厂家的加工能力和安装方式等，通过组合先在图纸上加以集成。

尤其是厨房、卫生间的设备配置，必须通过排列才能确定空间的各种尺寸。

对于非标准装修的部位，要进行尺寸实测。

工厂加工，现场组装，要求装修设计为现场的快速组装创造接合条件，尽可能减少手工加工的环节。

   （4）提供图纸

   设计图纸完成后，应向装修施工单位进行交底，说明施工中应注意的问题和技术要求。

   设计单位应向开发单位和施工单位提供以下图纸资料：

   ①装修施工详图（包括水暖电附属专业图）；

   ②设备部品清单；

   ③概算。

   开发单位应向购房者提供以下竣工图：

   ①套型（套内）平面图及使用面积；

   ②