资产评估课件(第3章房地产评估).ppt

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第一节第一节房地产评估概述房地产评估概述第三章第三章房地产评估房地产评估一、房地产的概念一、房地产的概念房屋及其附属物和承载房屋及其房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

产权利。

二、不动产的概念二、不动产的概念不能移动或移动后引起性质、形不能移动或移动后引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。

利。

第一节第一节房地产评估概述房地产评估概述已经已经播撒于土播撒于土地中的种地中的种子子三三、房地产特点、房地产特点

（一）土地的特性一）土地的特性

（1）位置的不可移动性位置的不可移动性

（2）数量的固定性数量的固定性（3）效用的持久性效用的持久性1.土地的自然特性土地的自然特性2.土地的社会经济特性土地的社会经济特性

（1）用途的多样性用途的多样性

（2）经济地理位置的可变性经济地理位置的可变性（3）可垄断性可垄断性

（二）

（二）建筑物的特性建筑物的特性1.不可移动性不可移动性2.产权边界的复杂性产权边界的复杂性如：

公私同幢、私私同幢，或表如：

公私同幢、私私同幢，或表现为在同一幢房产中既有部分所现为在同一幢房产中既有部分所有权又有部分租赁权。

有权又有部分租赁权。

3.功能的变异性功能的变异性建筑物在很多情况下，功能改变会建筑物在很多情况下，功能改变会提高其使用价值，如商业区的厂房提高其使用价值，如商业区的厂房改成商业用房改成商业用房4.共生性共生性建筑物不能脱离土地而独立存在建筑物不能脱离土地而独立存在四四、房地产类型、房地产类型（一一）土地权属分类土地权属分类1.土地所有权土地所有权土地所有者在法律规定的范围内占有、土地所有者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利。

使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利。

2.土地使用权土地使用权土地使用者依法对土地进行使用或对其土地使用者依法对土地进行使用或对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。

使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。

划拨土地划拨土地使用权使用权出让土地出让土地使用权使用权租赁土地租赁土地使用权使用权划拨土地划拨土地使用权使用权土地使用者通过各种方式依法无土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地的使用权。

如：

国家机关偿取得土地的使用权。

如：

国家机关用地、军事用地、基础设施、公益用用地、军事用地、基础设施、公益用地和国家重点扶持的能源、交通、水地和国家重点扶持的能源、交通、水利等。

利等。

出让土地出让土地使用权使用权租赁土地租赁土地使用权使用权国家以土地所有者的身份将土地使国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并向用权在一定年限让与土地使用者，并向国家支付土地出让金的行为。

（居住用国家支付土地出让金的行为。

（居住用地地70年；工业用地年；工业用地50年；教、科、文、年；教、科、文、卫、体育用地卫、体育用地50年；商业、旅游、娱乐年；商业、旅游、娱乐用地用地40年；其他年；其他50年）年）土地使用者通过租赁的方式依法取得土地土地使用者通过租赁的方式依法取得土地使用权，承租人向出租人支付土地使用权租金。

使用权，承租人向出租人支付土地使用权租金。

（二二）建筑物的分类建筑物的分类1.按结构的材质分类按结构的材质分类

（2）钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构梁柱、屋面楼板等承重构件用钢梁柱、屋面楼板等承重构件用钢筋混凝土制作筋混凝土制作.（3）混合结构混合结构楼板、楼梯用钢筋混凝土，墙、柱为砖楼板、楼梯用钢筋混凝土，墙、柱为砖砌。

砌。

.

（1）钢结构钢结构梁柱、房架等承重构件为钢材制作梁柱、房架等承重构件为钢材制作,楼板用楼板用钢筋混凝土钢筋混凝土.（4）砖木结构砖木结构墙、柱为砖砌筑，楼层、屋架为木材制墙、柱为砖砌筑，楼层、屋架为木材制造。

造。

（5）其他结构其他结构竹结构、木结构及竹木混合结构竹结构、木结构及竹木混合结构五、房地产的评估原则五、房地产的评估原则合法使用、合法交易、合法处分原则合法使用、合法交易、合法处分原则如：

划拨土地使用权只有在得到土地行政如：

划拨土地使用权只有在得到土地行政管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才能实行抵押权或转让。

能实行抵押权或转让。

根据经济学的替代原理，在同一市场上效根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争的用相同或相似的房地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。

影响，必然使其价格趋于一致。

最有效使用原则最有效使用原则替代原则替代原则土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途可以通过竞争决定，达到最有效使用。

可以通过竞争决定，达到最有效使用。

评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最佳的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。

估房地产的价值。

六、不动产价格体系六、不动产价格体系

（一）土地使用权的价格类型

（一）土地使用权的价格类型1.基准地价基准地价2.标定地价标定地价3.出让底价出让底价4.转让价格转让价格5.其他价格其他价格1.基准地价基准地价对城镇各级土地或均质地域及其商业、住对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的单位面积的平均价格。

单位面积的平均价格。

（区域性、政府公布）区域性、政府公布）2.标定地价标定地价在一定时期和一定条件下，能够代表不同在一定时期和一定条件下，能够代表不同区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的价格。

价格。

3.出让底价出让底价政府根据土地用途、出让年限、土地规划政府根据土地用途、出让年限、土地规划条件、地产市场行情等因素确定的待出让土地条件、地产市场行情等因素确定的待出让土地的底价，通常由政府出让土地确定的最低价格。

的底价，通常由政府出让土地确定的最低价格。

4.转让价格转让价格将已取得的土地使用权再转让给第三者的将已取得的土地使用权再转让给第三者的就交易价格。

就交易价格。

（买卖价格、租赁价格、征用价格）（买卖价格、租赁价格、征用价格）5.其他价格其他价格抵押价格和课税价格抵押价格和课税价格

（二）建筑物的价格类型

（二）建筑物的价格类型1.商品房价格商品房价格2.经济适用住房价格经济适用住房价格由由完整的土地价格和建筑物价格完整的土地价格和建筑物价格构成构成（以商品房价格购买以商品房价格购买建筑建筑物的所有权和若干年的土地使用物的所有权和若干年的土地使用权权.）由由建筑物价格和不完整土地价格构成建筑物价格和不完整土地价格构成（以经以经济实用住房价格购买济实用住房价格购买建筑物的所有权和建筑物的所有权和划拨土地使用权划拨土地使用权.）七、影响房地产价格的因素七、影响房地产价格的因素

（一）一般因素

（一）一般因素2.社会因素社会因素

（1）人口因素人口因素（数量、质量）数量、质量）

（2）社会安定程度社会安定程度（3）社会福利社会福利（4）房地产投机房地产投机1.经济因素经济因素

（1）经济发展状况经济发展状况

（2）储蓄储蓄-转低转低不动产价格飞涨不动产价格飞涨（3）财政收支和金融状况财政收支和金融状况货币供货币供应量多应量多不动产价格涨不动产价格涨（4）物价物价物价上涨物价上涨不动产价格涨不动产价格涨（5）利率利率提高提高减少不动产投资减少不动产投资3.行政因素行政因素制度、政策、法规制度、政策、法规的变更的变更P694.心理因素心理因素消费观念消费观念购买心态购买心态年龄不同年龄不同急买、持急买、持币观望币观望

（二）区域因素

（二）区域因素1商业区商业区2住宅区住宅区工业区工业区（）商业区经营规模、种类、繁商业区经营规模、种类、繁华程度；华程度；

（2）商业区腹地大小商业区腹地大小顾客的来源顾客的来源和购买力；和购买力；（3）商业区与外界的通达程度。

商业区与外界的通达程度。

（1）自然景观优美程度自然景观优美程度

（2）距商业中心的远近、与外界的交距商业中心的远近、与外界的交通通达程度通通达程度（3）学校学校医疗、公园等公益设施医疗、公园等公益设施

（1）原料供应及产品外销的交通通达程度原料供应及产品外销的交通通达程度;

（2）雇用劳动力的成本；雇用劳动力的成本；（3）水、电、气、防火的等设施的配置状况；水、电、气、防火的等设施的配置状况；（4）相关产业的聚集程度。

相关产业的聚集程度。

（三）个别因素（三）个别因素1影响土地价格的个别因素影响土地价格的个别因素（）位置）位置（）面积（）面积（）地形地势（）地形地势（）地质（）地质承载力承载力（）水文（）水文（）地块形状（）地块形状（）临街状况（）临街状况地下水位深地下水位深浅施工难浅施工难易地价高易地价高（三）个别因素（三）个别因素2影响建筑物价格的个别因素影响建筑物价格的个别因素（）建筑构造）建筑构造（）房屋装修（）房屋装修（）房屋设备（）房屋设备（）房屋附属设施（）房屋附属设施围墙、围墙、栏杆栏杆（）地段、层次、朝向（）地段、层次、朝向（）房屋完好程度（）房屋完好程度（）规模及高度（）规模及高度卫生、卫生、暖气暖气（8）用途）用途规模大规模大高高高层高层高高第二节第二节市场比较法市场比较法一、市场法基本原理一、市场法基本原理二、市场法适用的范围二、市场法适用的范围适用于交易实例适用于交易实例较多的地区的房地产评估较多的地区的房地产评估教堂、寺院、学校、教堂、寺院、学校、古建筑等很少交易古建筑等很少交易的房地产的房地产不适用于不适用于市场法市场法应用举例应用举例P721.1.1.1.搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例2.2.2.2.选取可比交易实例选取可比交易实例选取可比交易实例选取可比交易实例3.3.3.3.建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础4.4.4.4.进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易情况修正5.5.5.5.进行交易日期修正进行交易日期修正进行交易日期修正进行交易日期修正6.6.6.6.进行区域因素修正进行区域因素修正进行区域因素修正进行区域因素修正7.7.7.7.进行个别因素修正进行个别因素修正进行个别因素修正进行个别因素修正8.8.8.8.综合修正综合修正综合修正综合修正9.9.9.9.确定比准价格确定比准价格确定比准价格确定比准价格可比实例与评估对象在付款可比实例与评估对象在付款方式、成交单价、货币种类、方式、成交单价、货币种类、面积的等存在可比性面积的等存在可比性三、市场比较法估价步骤三、市场比较法估价步骤第三节第三节收益法收益法商场商场写字楼写字楼旅馆旅馆公寓公寓一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围

（一）概念

（一）概念又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估基准日收益总和的一种方法。

原为评估基准日收益总和的一种方法。

（二）适用范围

（二）适用范围有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价。

有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价。

政府机关、学校、公园等公用政府机关、学校、公园等公用性房地产价格评估大多不适用性房地产价格评估大多不适用二、指标的估算二、指标的估算

（一）纯收益一）纯收益1.纯收益的含义纯收益的含义指归属于房地产的除去各种费用后的收益，指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为一般以年为单位。

单位。

（商场、写字楼等的租金）商场、写字楼等的租金）2.客观总收益客观总收益排除实际收益中属于特殊的、排除实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般的正常收益。

偶然的因素后所得到的一般的正常收益。

（非实（非实际收益）际