拆迁补偿款优先受偿权分析.docx

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拆迁补偿款优先受偿权分析

在我国现行的不动产征收法律体系中，主要存在两种类型：

一种是农村集体土地征收，一种是城市旧城区改造拆迁。

前者以土地为主要征收对象，土地上房屋一般作为土地上附着物处理；后者以房屋为主要征收对象，国有土地使用权是否纳入征收范围存有争议。

在土地征收和房屋拆迁中，均产生补偿款的问题。

本文仅就拆迁补偿款是否享有优先受偿权进行调研。

一、拆迁补偿款优先受偿制度法律依据不足

《城市房屋拆迁管理条例》确立了我国目前房屋拆迁的基本制度，广东省、广州市的地方性法规、地方政府规章对此也有一些具体规定，但上述规范性法律文件中均没有明确承认拆迁补偿款具有优先于其他债权受偿的效力。

我认为，拆迁补偿安置协议由拆迁人与被拆迁人协议达成，由此而产生法律纠纷也由法院民庭审理，应当属于民事合同。

因此，拆迁补偿款是否具有优先受偿效力，属于基本民事制度，根据《立法法》第八条规定的“法律保留”原则，应当以法律的形式加以规制，或者由法律授权的行政法规加以规制。

既然法律和行政法规并未承认拆迁补偿款的优先受偿效力，那么拆迁补偿款优先受偿欠缺规范依据。

二、本地近年的司法实践承认拆迁补偿款优先受偿效力

尽管缺少法律依据，但从应然角度来说，承认拆迁补偿款优先受偿效力并不为过。

其理由是：

（一）一宗建设项目的主要物质基础就是通过拆迁而获得的，也就是说，被拆迁人所放弃的不动产权利为项目建设作出了根本性贡献，建设项目上其他一切债权均根植与此；

（二）被拆迁房屋构成被拆迁人的基本生活保障，关系到被拆迁人的生存权，而建设项目上的其他债权一般关系到企业的经营权，从人权理论上来看，人的生存权应当优先得到保障。

上述理由，也是《合同法》上建设工程款优先受偿权的理论基础。

关于拆迁补偿款的优先受偿问题，在2005年以前，广州市的地方实践是视为普通民事债权，劣后于国土出让金、担保债权、工程款等受偿。

但在2005年，广州市在全国范围内首创拆迁补偿款优先受偿的制度，我目前尚未查获该制度的任何规范依据，但是在海珠区法院主持的“龙田地块”执行拍卖案中，拆迁补偿款优先于其他债权得到全额清偿，[1]此后还有其他类似烂尾地拍卖均承认拆迁补偿款的优先受偿效力。

[2]另外，在广州市国土房管局的官方网站上也指出：

“人民法院在执行烂尾地块诉讼案件，依法拍卖地块时，将被拆迁人的作价补偿款、弃租款、拖欠临迁费等拆迁补偿安置费用的本金作为项目成本，在分配拍卖款时优先支付。

”[3]这些都表明，自2005年以后，广州市本地司法实践在事实上已承认拆迁补偿款的优先受偿效力。

[1]参见网址：

[2]参见网址：

[3]参见网址：

广州首宗烂尾地拍卖拆迁户获得3000万元赔偿

2005-08-1615:

27更新来源：

新华网

被广州一块“烂尾地”困扰8年的124户被拆迁户终于安心了。

15日，广州市海珠区法院对广州首宗执行拍卖并获成功的“烂尾地”进行债权分配，124户被拆迁户得到了6500多元至120多万元的补偿，补偿金额总计3188.73万元。

这块“烂尾地”位于海珠区龙田路地段（以下简称“龙田地块”）。

1997年6月，广州市穗京房地产开发有限公司开始对“龙田地块”的房屋实施拆迁，涉及被拆迁户196户784人，拆迁房屋面积近两万平方米，协议回迁时间

今日焦点：

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配套商品房主导市场沪上楼市仍处于“试探期”

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国土部强调防止盲目扩建开发区严控农用地转用

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楼市只有降价一条路可走市场变局显现三大征兆

为2003年3月。

然而，由于穗京公司经营不善、实力不济，导致烂尾，至今“龙田地块”仍是一块空地，同时拖欠被拆迁人的临迁补助费约890万元。

2004年6月，被拆迁人在市、区、街道及相关职能部门的引导下，将广州市穗京房地产开发有限公司告上法庭，状告其“变更补偿安置方式，由原来的房屋补偿，变更为弃产弃租作价补偿”。

2005年6月8日，广州市房地产交易登记中心受广州海珠区法院委托，公开拍卖“龙田地块”。

在经历了10分钟34轮的激烈竞争后，南京中惠房地产公司以8200万元，高出底价近1／3的价格投得该地块。

2005年8月15日，广州市海珠区法院开始分配拍卖款项，124户被拆迁人作为优先受偿对象，全额得到产权补偿费、拆迁补偿费和临迁补助费。

据了解，其余正在审理或未起诉的72户被拆迁户，也可在审理完毕或提起诉讼获得判决后，凭法院生效判决申请执行、分配。

“龙田地块”是广州市首次通过司法程序解决的“烂尾地”。

据广州市国土房管局统计，至2003年底，广州市登记在册的“烂尾地”共有125宗，用地面积91.5万平方米，已拆房屋95.53万平方米，涉及临迁户1.4万多户，4.2万多人。

记者从广州市国土房管了解到：

这125宗“烂尾地”中，除已盘活、解决的外，还有41宗需要通过司法途径解决，目前这41宗已全部进入司法程序。

（吴俊、谢珂）

文章来源：

新华网

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法院拍卖烂尾地程序拆迁户优先受偿　　

2005-02-2208:

24:

18　　来源：

信息时报　　作者：

　　南方网讯　以往，烂尾地块的拆迁户即使打赢了官司也未必能拿到拆迁补偿金，但今年3月，随着法院拍卖烂尾地程序的启动，广州海珠、荔湾区数百户多年拿不到补偿金的烂尾地拆迁户将先于银行和政府，从地块拍卖所得中拿回自己的拆迁补偿费。

这将是广州市通过法律途径解决拆迁补偿安置问题的一项重要突破，广州也将成为国内首个明确提出优先受偿措施的城市。

　　1.4万拆迁户受困烂尾地

　　据了解，在下个月即可拿回拆迁补偿费的，是烂尾多年的海珠区龙田地块、荔湾区光复路地块和龙津中路地块的200多户拆迁户。

他们于去年8月中旬在有关部门的帮助下，对烂尾地块的用地公司提起诉讼。

去年12月底，法院判决并查封了土地，最快的将于今年3月对土地进行拍卖。

拍卖所得资金将优先偿付给这些拆迁户，而不是像往年一样先支付了银行贷款和政府税费。

　　据市国土房管局拆迁办副主任潘建中介绍，截至2003年10月，全市共有烂尾地块125宗，地块用地面积达91．5万平方米，涉及临拆户1．4万多户，共计4．2万多人，已拆迁房屋面积为95．53万平方米。

由于开发商经营不善，缺乏继续开发的资金，导致这些地块烂尾，大量拆迁户不仅回迁不得，连补偿金也拿不到。

而且，不少拆迁户即使打赢了官司，也因为种种原因拿不到补偿金。

　　拆迁户因新规优先受偿

　　为了解决这个事关市民切身利益的问题，从去年开始，市有关部门频频召开协调会，确定了两级法院对烂尾地块拆迁补偿安置纠纷案件的一系列处理原则、措施。

如缓交诉讼费、免财产担保、免费评估房屋等政策。

其中最引人注目的是在法院判决后，将对烂尾地块进行拍卖或挂牌转让，在拍卖所得资金分配方面，优先偿付拆迁户的拆迁补偿费、临迁费本金、诉讼费、执行费以及其他相关费用。

据悉，这种做法在全国尚属首次，有关专家认为，这将为解决拆迁安置问题提供最为稳妥的基础。

　　除此以外，为解决部分经济困难地的拆迁户打不起官司的问题，市政府于去年年中设立了2000万元专项启动资金，为拆迁户垫付律师代理费用。

房管局也制订了诉讼状的范本，提供给不聘请律师的拆迁户，并联合市律师协会向拆迁户免费提供法律咨询或优惠代理拆迁诉讼案。

　　潘建中透露，接下来还将有60宗烂尾地块会通过此方法解决拆迁户的切身利益问题。

目前第一批18个地块的动员诉讼工作已全面铺开。

他呼吁拆迁户主动拿起法律武器，捍卫自己的权益。

编辑：

付昱

拆迁补偿安置房屋的优先权问题

【发布时间：

2011-10-2718:

11:

042466】【关闭】

拆迁补偿安置房屋的优先权问题

【案情】

2007年3月19日，姜某与某拆迁公司、某置业公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁公司、置业公司对姜某自有的一套住宅房屋实施拆迁，各项补偿34.8348万元，同时约定，在改造地块的新建房屋中调换房屋产权。

2007年4月13日，姜某将应得上述补偿款抵作调换房屋产权购房款，置业公司开具了“收款事由：

3幢16室预收款”收据。

2007年4月17日，姜某与置业公司签订了《拆迁补充协议》，约定了产权调换房屋为该地块新建小区联排三层住宅3幢16室，建筑面积288平方米，房屋总价154万元，交房时间为2009年11月30日。

2007年12月20日，置业公司向姜某出具《结算说明》，将姜某对置业公司中原有的154万元债权抵作应付购房款。

2007年12月30日，置业公司向姜某开具了“收款事由：

3幢16室预收款”的收据。

2008年5月28日，置业公司与姜某签订了《选房意向书》并经公证，再次确认了姜某被拆迁房屋已搬迁完毕、产权调换房屋为“小区3幢16室”等事实。

2008年7月，置业公司因为债务危机招致众多债权人起诉，该改造地块的土地使用权、在建工程等均被人民法院查封、冻结、扣押，根据代理人意见指导，姜某为维护自己作为被拆迁人的合法权益，亦向人民法院提起了诉讼。

【争议焦点】

被拆迁人与置业公司、拆迁公司签订的以产权调换为内容的房屋拆迁安置补偿协议，性质上是拆迁安置补偿协议还是购房协议？

如属于拆迁安置补偿协议，那么，因该协议取得的拆迁房屋安置权益，相比于置业公司的其他债权人乃至抵押权人，是否具有优先受偿权？

【代理思路】

一、关于诉讼主张。

因为城市房屋拆迁，被拆迁人与置业公司、拆迁公司之间形成多种民事法律关系，比如拆迁安置补偿方面的法律关系；产权调换后的房屋交付与房款支付等法律关系；房屋拆迁安置补偿款、房款结算与返还等法律关系。

究竟以何种权益作为姜某的诉讼主张，亦即在置业公司债务众多甚至资不抵债的情形下，如何使得姜某的权益能够有效的、最大化的实现，是代理人解决纠纷的重点和难点。

一种方案是，姜某请求确认《拆迁补充协议》、《选房意向书》无效，主张返还已付购房款154万元，以及应付各项拆迁补偿34.8348万元，并可以主张利息等其他各项损失。

持这一诉求将以下列理由为依据，即：

《拆迁补充协议》、《选房意向书》名为拆迁安置补偿协议，实为房屋买卖合同，因置业公司一直未取得，且可预见的未来也尚无可能取得商品房销售许可证，故双方之间签订的“房屋买卖的合同”因无法实现房屋产权交付而无效。

据此，返还房款的诉求一般会得到支持。

但置业公司资不抵债甚至可能进入破产程序，姜某实现债权的难度很大。

另一种方案是，以姜某与置业公司、拆迁公司签订的三份协议均为房屋拆迁安置补偿协议，在此基础上，诉求确认拆迁安置房屋的优先权。

如诉讼过程中置业公司取得商品房销售许可证，则可进而主张房屋交付等权利。

即便进入破产程序，这种权利较之于其他一般的债权人的权利，因为优先，实现的可能性较大。

经推敲，姜某和代理人选择了第二种方案。

二、关于案涉三份协议的性质。

姜某与置业公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及其他两份协议，其性质决定了协议是否合法有效。

代理人分析的思路是，三份协议均属房屋拆迁补偿安置协议，后两份协议是前一份协议的补充。

理由：

（一）城市房屋拆迁是可以实行产权调换的。

被拆迁人产权调换的权益依法应得到保护。

《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

产权调换是指拆迁人用自己建造的或者购买的产权房屋与被拆房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆迁房屋进行产权交换，被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。

（二）《房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁补充协议》及《选房意向书》确立了姜某房屋被拆迁后，依照产权调换、原地安置、拆迁补偿款折抵房款等实行安置补偿的权利与义务关系。

三份约定，无论对被拆房屋的补偿，还是安置房屋的位置、面积、价款甚至内部结构等详细情况都有详细的一致意见，权利与义务关系明确清晰。

法庭审理过程中，置业公司提出异议，认为《拆迁补充协议》是无效的。

形式上是拆迁协议，实际上是《商品房销售合同》。

我国对《商品房销售合同》签订有明确的规定，即应该在领取《商品房销售许可证》后签订并报房管局备案。

我方抗辩：

由于代理人事先对此异议有所准备，从以下方面进行了有力的抗辩：

第一，《拆迁补充协议》是对2007年3月19日《拆迁补偿安置协议》中条款的细化，两者在实质内容上，不仅一致，而且关于权利与义务的约定一脉相承、互为补充。

核心内容是房屋拆迁、原地安置。

姜某被拆迁的房屋并没有获得除本补充协议以外的任何其他补偿，包括款项及房屋安置，连拆迁补偿款都自动转为安置房款，怎能否认本协议的“安置补偿”性质呢？

第二，《拆迁补充协议》不是《商品房销售合同》，无须以销售许可证及备案为前提。

第三，根据《拆迁补充协议》，置业公司有通知义务，即在置业公司取得《商品房销售许可证》后通知并与姜某正式签订《商品房买卖合同》。

这一约定，正体现了双方依法实现拆迁安置补偿权利的合法动机和行为步骤。

第四，领取《商品房销售许可证》及备案等是置业公司的义务。

《拆迁补充协议》并没有排除该义务。

三、关于拆迁补偿干安置房屋优先权的依据和理由

（一）姜某主张拆迁安置房优先权于法有据。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条，对基于拆迁补偿安置协议的优先权作了明确规定：

“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。

”

（二）姜某的拆迁安置权益因置业公司违约遭到侵害，不依法及时主张可能导致更不利的后果和经济损失。

根据姜某与置业公司的约定，姜某依约履行了交付被拆迁房、交付安置房款等义务，置业公司就交付安置房即“小区3幢16室”，应履行与姜某签订商品房买卖合同、交付房屋的主要义务。

但超过了约定2009年12月底，置业公司依然未能履行义务，导致姜某应得权益无法获得。

尤其是，姜某通过法院受理案件查询、法院公告等渠道获悉，置业公司因债务纠纷，其承诺安置给姜某的房屋已经处于法院查封状态，客观上增加了姜某拆迁权益可能遭致更大损害甚至无法获得保护的风险。

这也使得姜某的本案诉求显得急迫和必要。

（三）置业公司有义务清偿相关债务，解除司法部门对姜某拆迁安置房的查封，并履行安置房的交付、买卖手续、产权登记手续的办理等义务。

尽管对房地产的查封是司法行为，但由于姜某拆迁权益是受法律保护的，置业公司不能任其债务纠纷侵害姜某合法的拆迁权益，姜某同样不应该成为置业公司债务纠纷的“牺牲品”。

在置业公司尚未破产，资产大于债务的情形下，置业公司仍然应尽力履行义务，化解债务纠纷，解除对姜某安置房的查封，从而使得姜某权益能够顺利主张和实现。

从这个角度说，姜某主张优先权尤其具有针对性。

（四）拆迁补偿安置房屋的优先权也优于其他权利如抵押权等。

具体理由如下：

1.拆迁安置优先权是建立在原住宅丧失的基础上的。

《物权法》第42条第三款规定,“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”,这种规定是基于对原住宅所有权的一种保护，因而，安置优先权事实上是这种“所有权保护”的一种延伸，而绝非是一般债权。

同样放在物权的范畴里比较，所有权的保护一般来说要比用益物权更为优先，因为它是一切用益物权的基础。

从另一角度来看，住房是人生存和生活的基本条件。

而生存权高于一切，这是更为基础的民法原则，因而保障被迁人的居住条件，要远比保护银行的抵押权更为重要。

2.再引入另外两种权利即“已交纳了大部分购房款的商品房买售人的权利”与“建筑工程承包人的优先受偿权”作为“参照物”。

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）明确，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

经过比较就会发现：

建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权；已交纳大部分购房款的商品房买售人的权利要优于建筑工程承包人的优先受偿权；被拆迁人的拆迁安置优先权优于已交纳大部分购房款的商品房买售人的权利。

这样能看得比较清楚：

拆迁安置优先权显然要优于抵押权等其他权利。

3.从案件处理的社会效果上看法律做为一种治国工具，必然要为社会大局服务，要追求处理后的社会效果与法律效果的统一。

整体来看，在城市房屋拆迁与建设环节中，无论是银行、开发商、施工单位或是其他债权人，对风险的承受力要远远强于自然人。

优先保护被拆迁人的权利，让银行从其他角度追究开发商等方面的违约责任，更符合以人为本的法治理念。

【裁判】

本案经过人民法院审理，采纳了代理人的主要观点，确认了姜某与置业公司之间的房屋拆迁补偿安置的民事权利与义务关系，支持了姜某主张的队讼争房屋的优先权。

一审判决后，置业公司不服，提起了上诉。

经审理，二审法院亦维持了一审法院的判决。

案后，置业公司果然不出代理人所料，进入了破产程序。

由于姜某持有生效判决文书，已通过执行程序，由市房产管理部门发放了产权预登记证书，获得了讼争房屋的预登记权利，从而较为快捷、便利的实现了拆迁权益。

在众多的债权人诉置业公司的案件中，本案不失为成功一例。

拆迁安置房屋的优先权相比银行的抵押权应优先受偿

∙拆迁安置房屋的优先权相比银行的抵押权应优先受偿

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【案情简介】某城中村改造项目中，开发商与被拆迁人刘某签订了拆迁安置协议，约定以产权置换形式将所开发楼盘的三套房屋（具体到每套房号）对刘某进行补偿安置，然后开发商依法拆迁了刘某的原住宅。

开发建设过程中，开发商因融资需求向某银行贷款，并将待开发的该楼盘用于抵押。

楼盘落成后因开发商未按时还款，银行诉至法院要求行使抵押权；而刘某得知后即以第三人身份参加诉讼，请求开发商履行安置协议交付房屋。

【争议焦点】拆迁安置优先权和抵押权的次序。

银行一方认为，物权优于债权是民法的基本原理。

抵押权是一种（用益）物权，而刘某凭协议约定进行主张的是一种“合同权利”，属于债权的范畴。

据此银行认为自己的抵押权更为优先。

【律师点评】本案涉及到拆迁安置优先权与抵押权哪个更优先的问题，关于这一点，我国法律并未有直接的规定，因此，需从法理上对这两种权益进行比较。

本人认为法院的判决是正确的，试从法理上剖析如下：

1、回迁安置补偿权是一种物权。

拆迁安置优先权是建立在原住宅丧失的基础上的。

《物权法》第四十二条第三款规定,“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”,这种规定是基于对原住宅所有权的一种保护，因而，安置优先权事实上是这种“所有权保护”的一种延伸，而绝非是一种债权。

同样放在物权的范畴里比较，所有权的保护一般来说要比用益物权更为优先，因为它是一切用益物权的基础。

2、拆迁安置优先权的性质法律并无明确规定，学理上有人将之称为“法定优先权”，这一点在最高法院关于《审理商品房买卖纠纷的司法解释》中有规定。

　　3、住房是人生存和生活的基本条件。

而生存权高于一切，这是更为基础的民法原则，因而保障被迁人的居住条件，要远比保护银行的抵押权更为重要。

　　4、再引入另外两种权利作为“参照物”。

我们引入“已交纳了大部分购房款的商品房买售人的权利”与“建筑工程承包人的优先受偿权”，把散见于现有法律及司法解释中诸多规定挑出来，把四种权利放在一起进行比较，就会发现：

　拆迁安置优先权>已交纳大部分购房款的商品房买售人的权利>建筑工程承包人的优先受偿权>抵押权

　　5、从案件处理的社会效果上看：

银行对风险的承受力要远远强于自然人。

优先保护被拆迁人的权利，让银行从其他角度追究开发商的违约责任，更符合以人为本的法治理念。

∙按什么顺序分配款项？

被拆迁户能否优先受偿？

∙来源：

满堂红地产网　　发布时间：

2012-08-1015:

　　提纲：

人民法院拍卖烂尾地块时，按什么顺序分配款项？

被拆迁户能否优先受偿？

　　人民法院拍卖烂尾地块时，按什么顺序分配款项？

被拆迁户能否优先受偿？

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　　答：

人民法院在执行烂尾地块诉讼案件，依法拍卖地块时，将被拆迁人的作价补偿款、弃租款、拖欠临迁费等拆迁补偿安置费用的本金作为项目成本，在分配拍卖款时优先支付。

这意味着，被拆迁人的补偿安置费用的支付优先于政府收取的土地出让金、税等，也优先于工程款、银行欠款等其他债权。

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