直管公房修缮合同教学内容.docx

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直管公房修缮合同教学内容

直管公房修缮合同

甲方：

衢州市房地产管理处

乙方：

依照《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本修缮施工事项协商一致，订立本合同，共同遵守。

一、工程名称：

二、地点：

三、修缮范围及内容：

房屋修缮（水电安装部分）

四、维修合同期限：

本维修合同期限为二年从起至止，在合同期限内出现重大责任事故或连续两个月考核在70~79分的或单月考核低于60分的，甲方有权提前解除并终止本合同。

五、价款及支付：

1、修缮价款：

暂估元

（￥：

）

2、乙方应交纳的风险金（风险控制价-中标价），金额为人民币元，此款待承包期内的所有工程竣工验收合格后一个月内退还。

（如有）

3、乙方结算编制原则：

乙方结算编制依据：

①甲方提供的施工图纸或具体维修方案；②《浙江省建筑工程预算定额（2010版）》、《浙江省安装工程预算定额（2010版）》、《浙江省市政工程预算定额（2010版）》、《浙江省建设工程施工费用定额（2010版）》；③费用计算程序采用工料单价法；④材料价格的确定：

施工工期月份的《衢州造价信息》上的材料价格的平均价（造价信息上无所用材料价格的，按发包人的签证价）；⑤合同履行期间政策性文件的出台对施工合同价格的调整（如：

浙建站计【2013】64号“关于《浙江省建设工程施工费用定额（2010版）》有关费用项目和费率调整的通知”）。

编制要求：

①工程量根据《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008及相应的浙江省现行定额规定按照经发、承包双方认可的实际完成工程量来确定；②工程类别根据所实施工程的实际情况按《浙江省建设工程施工费用定额（2010版）》中“工程类别划分”标准判别；③施工组织措施费（安全文明施工费、工程定位复测费）、管理费、利润按房屋修缮工程考虑，各弹性费率按中间值计列；④民工工伤保险按衢政办发［2007］155号文件规定计取；意外伤害保险按衢建建[2001]93号文件规定计取。

4、价款支付：

甲方根据维修养护项目的实施具体的多少，考虑每年2～3次的结算。

结算费用为：

乙方按前述的原则编制出单次结算，该结算经衢州市政府投资项目评审中心或衢州市审计局或甲方委托的有资质的中介机构审定结束后10天内支付（审定结算价*乙方所报费率*95%），余额（审定结算价*乙方所报费率*5%）作为保修款待一年保修期满扣除保修费用（如有）且该次维修养护项目竣工资料已移交甲方后30天内无息退还，保修期从该次维修养护项目竣工验收合格之日起计。

注：

考核评分按《衢州市房管处区直管公房日常维修养护管理考核办法》进行评分：

得分90分及以上的不扣罚；80分—89分的需扣罚2000元；70分—79分的需扣罚5000元；61分—69分的需扣罚10000元；60分及以下为考核不合格，需扣罚50000元。

六、组成合同的文件

组成本合同的文件包括

1、本合同协议书

2、中标通知书

3、投标书及其附件；

4、标准、规范及有关技术文件

5、工程报价单或预算书

七、修缮及验收要求：

1、维修质量要求:

①维修项目的质量检验与评定按《房屋修缮工程质量检验评定标准》和国家现行颁发的工程施工验收规范及质量检验标准执行。

②维修考核按《衢州市区直管公房日常维修养护管理考核办法》执行。

2、施工要求:

①乙方要积极做好施工组织与准备、施工调度与现场管理等工作，并严格按现行的修缮规范和工程规范进行施工操作。

②施工中出现问题应及时和甲方联系，不得隐报瞒报。

出现质量问题，甲方出具整改联系单，乙方应及时整改直至验收合格，质量问题由乙方原因所致，工期不得顺延。

③施工中乙方发现需要增加修缮工程量的，必须事先通知甲方到现场确认，接到工程量确认单后方可施工，否则增加工程量不予结算。

④有隐蔽项目的，乙方必须在项目未隐蔽之前通知甲方到场验收，如未验收擅自隐蔽，视同修缮质量不合格。

⑤为确保安全、文明施工，乙方在实施和完成合同内容的整个过程中，应该:

A、充分关注和保障所有现场工作人员和现场附近以及过往车辆、群众的安全，采取有效措施，使现场和本合同维修工程的实施有条不紊，以免使上述人员的安全受到威胁。

B、在维修养护作业时必须落实警卫、安全护栏、警示标志等安全防护设施。

如果由于乙方未能对其负责的上述事项采取各种必要措施而导致或发生有关的人身伤亡、罚款、索赔、损坏补偿、指控及其他一切责任由乙方负责。

⑥乙方应建立健全日常维修养护作业记录，认真做好台帐的整理和归档工作，按时报送月度、季度维修养护工作量表等报表。

每季度末，乙方应将该季度全部日常维修资料移交甲方一份。

3、工程验收标准:

①符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定。

②符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》和国家现行的工程施工验收规范及质量检验标准；凡不符合的，应进行返修，直到符合规定的标准，确保公房安全正常使用。

③技术资料的原始记录齐全、完整、准确。

八、保修事项：

1、一般日常维修项目保修期一年，其它维修工程（如屋面防水工程等）按国家规范执行，保修金按结算价5%扣留。

2、在保修期内，一旦修缮质量出现问题，乙方保证在接到通知后及时赶到现场采取补救措施，以最快的时间（一般不超过1天）修缮完毕，由此产生的费用由乙方承担。

九、甲方权利、职责与义务：

（一）甲方的权利

1、检查维修养护计划执行情况，审核乙方上报的月度维修养护工作量报表，并对乙方的维修质量、服务质量等情况进行月度考查、季度考核和年度考评；

2、对乙方日常维修养护的质量、安全和巡查工作及资料台账进行不定期的抽查；

（二）甲方的职责与义务

1、甲方应制定市区直管公房年度、月度维修养护计划，安排日常维修养护工作。

2派为甲方代表，电话：

3053699；负责对维修项目施工进度、质量、安全等方面的督查工作，办理签证，负责组织验收及施工中其他事务。

3组织现场勘察。

4开工前协助乙方保证进场道路、水源、电源满足施工需要。

十、乙方的职责与义务：

派为乙方代表，电话：

；负责维修项目施工进度，抓好安全、质量，处理施工日常事务。

1、乙方在实施和完成本合同的维修养护作业过程中，应该遵守国家、省、市颁布的法律、法规以及有关规定，遵守有关部门的规章细则等，自行负责办理维修养护作业涉及的有关部门手续，如果由于乙方违反上述规定而导致各种罚款和责任，则由乙方自行负责。

2、乙方在收到中标通知书之日起，20日内向甲方提交符合规定要求的维修工程项目施工综合进度计划及为保证该计划完成而采取的具体措施和相应的表格，并应及时报送当月完成的工作量和下月的计划。

3、为加强管理、妥善地履行合同的义务，乙方应按文件委托派项目负责人（具有机电安装工程二级及以上建造师证书）和项目技术负责人，并保持其岗位的相对稳定，如果需要更换项目负责人或项目技术负责人名单，应事先与甲方协商，并经甲方同意。

项目负责人应代表乙方接受甲方的指令，如果甲方认为已委派的项目负责人或技术负责人的工作能力和业务水平不能胜任履行合同任务时，可要求乙方进行更换，乙方应尽快撤回原委派的项目负责人或技术负责人，同时委派一名新的经甲方同意的项目负责人或项目技术负责人。

4、乙方应建立完善的维修养护质量体系，为实施和完成检查、维修、材料供应、运行安全等合同工程内容，除项目负责人和项目技术负责人外，还应配备技术熟练、经验丰富的各类专业技术人员（不少于2名）和有能力进行养护维修管理、指导作业的工长以及适应合同内容需要的各类技术人员、各类熟练技工、半熟练技工和普工，还需配备不少于2名的自查人员，及时发现问题，及时处理。

甲方有权要求乙方撤换由其安排的那些工作不能胜任或玩忽职守、工作不负责的人员。

5、乙方应熟练掌握全部现场作业和施工方法，专业工作人员须持专业上岗证书，乙方对安全性承担全部责任。

6、如果维修现场发生事故或突发事件时，乙方应以最快方式报告甲方。

7、乙方在维修作业过程中，应保持现场整洁。

作业完毕后设备、剩余材料、垃圾以及各种临时设施应及时运走，否则，甲方可以委托他人将乙方的设备、剩余材料以及乙方的其他财产觅地存放，以及委托他人清运垃圾、废料。

因上述工作而发生的费用由乙方承担，从应付乙方的工程款项内扣除。

8、突发事件处理及防汛、抗台、抗雪：

乙方应成立突发事件应急抢险突击队，按照直管公房应急抢修预案的要求，确保人员、设备、材料“三落实“，并做好数据、图片和台帐的记录、存档，及时反映情况，严格服从甲方的统一指挥和安排。

9、节假日期间，乙方须按甲方要求配备足够施工人员并建立值班制度确保甲方完成抢修任务。

如因乙方原因不能及时完成抢修任务，甲方有权另行安排施工队伍进行维修。

10、乙方在维修养护过程中，发现房屋及设施存在重大安全隐患或者属于非正常维修养护范围情况时应及时报告甲方。

11、乙方采购维修工程施工材料时，应采用具有一定生产规模、市场信誉好的生产厂家和品牌，所有材料均应有合格证和质保书。

在维修工程实施过程中乙方需将符合设计要求、招标文件及乙方投标文件规定规格、型号、产地的样品提供给甲方，经甲方认可后方可用于维修工程中，严禁使用质量不合格或与设计要求、招标文件及乙方投标要求不相符的材料，否则所产生的后果由乙方全部负责。

十一、乙方应当按照本合同约定履行义务，完成维修养护任务，不得向他人转包或分包维修养护项目。

一经发现，甲方有权立即终止本合同，并全额扣除履约保证金，由此产生的法律责任和经济损失由乙方承担。

十二、违约处罚：

①甲乙双方因一方原因违约对另一方造成经济损失的，双方应本着实事求是的态度向对方进行补偿。

②无正当理由，乙方在协议约定修缮期内不能完工的，工期每拖延一天，按审定结算价的0.1%罚款。

③乙方在协议签订后一周内支付的履约保证金，乙方在施工中出现质量、安全、工期违约问题时，甲方可按比例扣除相应履约保证金（质量40%、安全40%、工期20%），扣完为止。

十三、合同期间内由于乙方维修养护不善，受到政府部门处罚，或者由于乙方安全措施不力，违反安全操作规程而导致工伤事故，所发生的损失均由乙方负责，甲方保留延迟支付工程款及追究责任的权利。

十四、在本合同期间由于修缮不到位或不文明施工被新闻媒体曝光，每发生一次扣罚5000元整，承租户或市民到投诉中心投诉，每发生一次扣罚人民币1000元整。

被新闻媒体曝光二次以上或被投诉三次以上的，甲方有权提前解除并终止本合同。

十五、双方约定的乙方其他违约责任：

1、乙方代表未经甲方同意擅自更换的将扣罚40000元。

2、在维修施工过程中将对乙方代表到位率进行考核，乙方代表每月到位率少于24日

历天的，每少1天，扣罚3000元。

3、发生以上情况时，罚金从履约保证金中扣除，履约保证金被扣完后，将从应付的工程款中扣除，且甲方有权单方终止本合同。

十六、其他事项：

1、履约保证金在所有维修项目验收合格后于本合同期限届满时退回。

如有违约则扣除相应违约金等后，余额退还。

2、如乙方在施工时管理不到位，经甲方指正后不整改的，甲方可以单方解除本合同并扣留履约保证金。

3、乙方需办理维修工程施工人员人身意外伤害险、第三责任险、工程一切险等险种。

4、本合同未尽事宜，双方协商解决。

在履约过程中发生争议的，由当事人双方协商解决，协商不成，当事人双方向衢州市仲裁委员会申请仲裁。

本协议双方代表签字、盖章生效、一式份，正本各执份，副本甲方份。

甲方（盖章）：

乙方（盖章）：

法定代表人：

法定代表人：

委托代理人：

委托代理人：

电话：

电话：

开户银行：

开户银行：

账号：

账号：

衢州市房地产管理处直管公房日常维修养护

管理考核办法

为进一步做好我处直管公房的日常维修养护管理工作，确保直管公房维修及时，质量合格，群众满意，根据国家、省、市相关规定及我处直管公房日常维修施工合同中的相关约定，特制定以下考核办法：

一、修缮及验收要求

（一）维修质量要求

维修项目的质量检验与评定按《房屋修缮工程质量检验评定标准》和国家现行颁发的工程施工验收规范及质量检验标准执行。

（二）施工要求

1.施工单位要积极做好施工组织与准备、施工调度与现场管理等工作，严格按现行的修缮规范和工程规范进行施工操作。

2.施工中出现问题应及时和我处维修管理负责人联系，不得隐报瞒报。

出现质量问题，施工单位应在我处维修管理人员的监督下，及时进行整改直至验收合格，质量问题由施工单位原因所致，工期不得顺延。

3.施工中施工单位发现需要增加修缮工程量的，必须事先告知我处维修管理负责人及有关人员到现场确认，由我处出具增加工程量联系单，施工单位在接到工程量变更联系单后方可施工，否则增加部分工程量不予结算。

4.有隐蔽项目的，施工单位必须在项目未隐蔽之前通知我处维修管理负责人或由其指派工作人员到场组织验收，如未经维修管理人员验收擅自隐蔽，视同修缮质量不合格。

5.施工单位在维修施工中必须做到安全生产，文明施工，在维修养护作业时必须落实人员进行安全检查，设置安全护栏、警示标志等安全防护设施，保证现场施工人员和过往群众、车辆的人身财产安全，杜绝安全事故的发生。

6.施工单位应建立健全日常维修养护作业记录，认真做好台帐的整理和归档工作，按时报送月度、季度维修养护工作量统计表等报表。

每季度末，施工单位应将该季度全部日常维修资料移交我处一份。

（三）维修工程验收标准

1.符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定。

2.符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》和国家现行的工程施工验收规范及质量检验标准；凡不符合的，应进行返修，直到符合规定的标准，确保公房安全正常使用。

3.技术资料的原始记录齐全、完整、准确。

4.工程施工中发生的纠纷及投诉等问题已妥善处理完毕。

二、服务质量要求

（一）服务时限要求

施工单位自接到我处《报修单》后，应和我处维修管理人员到现场确认具体维修内容，同时必须在我处规定的承诺服务时限内完工，做到维修及时，保证质量，方便住户，让居民群众满意。

日常维修项目具体承诺服务时限要求如下：

1.屋面维修：

①混凝土平屋面漏水维修，在接到报修单后10个工作日内（不含报修日，下同）完成维修。

（极端恶劣气候等特殊情况例外，下同）。

②砖木结构房屋屋面整体翻盖油毡，在接到报修单后3个工作日内完成维修；零星屋面翻修面积100平方米以下的，在接到报修单后1个工作日内完成维修；翻修面积100平方米以上的，在接到报修单后2个工作日内完成维修。

（不下雨且满足施工条件情况下）

③水笕破损更新，在接到报修单后2个工作日内完成维修。

2.室内门窗、木楼梯损坏、配置玻璃等维修：

在接到报修单后1个工作日内完成维修。

3.墙面粉刷、修补墙洞等维修：

①面积为100平方米以下的，在接到报修单后1个工作日内完成。

②面积为100平方米以上的，在接到报修单后2个工作日内完成维修。

4.水电维修：

①室内电线老化更换，在接到报修单后3个工作日内完成维修。

②检修室内水电设施，在接到报修单后1个工作日内完成维修。

③下水道堵塞疏通，在接到报修单后1个工作日内完成维修。

④卫生间、厨房渗漏做防水修理，在满足施工条件情况下，在接到报修单后3个工作日完成维修（特殊情况例外，如公私房邻里关系需协调处理等）。

（二）服务态度要求

1.施工单位人员上门维修要讲究礼貌，注意言行举止，尊重住户，文明服务，切实提高服务水平。

2.工作认真细致，移动室内设施要征得住户同意，损坏东西要负责赔偿，维修完成后，应清理工作现场。

3.施工单位人员不得以修房谋取利益，不得向住户另行收取费用，不得吃、拿、卡、要。

三、考核评分（总分100分）

每月进行一次考核评分，完成工作出色，群众满意度高，考核得分90分及以上的不扣罚；80分—89分的需扣罚2000元；70分—79分的需扣罚5000元；61分—69分的需扣罚10000元；60分及以下为考核不合格，需扣罚50000元，半年度考核不合格的，我处有权提前解除修缮合同。

具体考核评分标准如下：

（一）维修质量考核（45分）

1.维修质量不符合国家现行颁发的工程施工验收规范及质量检验标准，维修项目经验收不合格的，月度考核评分扣20分。

2.维修施工过程中存在偷工减料、以次充好现象的，每发生一次，月度考核评分扣10分。

3.施工单位维修人员擅自增加或减少修缮范围，一经发现月度考核评分扣5分。

4.施工单位未按时报送月度、季度维修养护工作量统计表等报表，月度考核评分扣5分，不按规定建立施工台账，月度考核评分扣5分。

（二）维修安全考核（35分）

1.施工单位未严格按施工安全规范要求进行安全、文明施工的，每发生一次，月度考核评分扣5分。

2.施工单位未办理维修施工人员人身意外伤害险、第三方责任险、工程一切险等险种的，每发现一次，月度考核评分扣5分。

3.施工单位代表每月到位率少于24日历天的，月度考核评分扣5分。

4.施工单位违反安全操作规范或未落实安全防护措施导致安全事故发生的，所产生的损失及相关罚款、赔偿等均由施工单位负责，造成人员轻伤事故的，月度考核评分扣15分；重伤事故的，月度考核评分扣25分；死亡事故的，月度考核评分扣35分。

5.施工单位由于安全防护措施不到位等失责行为导致死亡事故的，考核评定为不合格，所造成的损失均由施工单位负责，我处有权提前终止维修合同，并扣除全部履约保证金。

（三）维修服务质量考核（20分）

1.施工单位未在规定的承诺服务时限内（因极端恶劣气候造成的影响除外）完成维修工作任务的，每超过承诺服务时限一次，月度考核评分扣5分。

2.施工单位维修人员上门服务态度差，有吃、拿、卡、要等现象及住户反映投诉的，经核查属实的，每发生一次，月度考核评分扣10分。

四、直管公房内水、电日常零星维修项目参照上述考核办法进行考核。

本考核办法自发布之日起执行。

衢州市直管公房日常维修养护管理考核（月份）

维修质量（45分）

1、施工中偷工减料，以次充好现象发生；（扣分）

2、工程施工及验收质量不合格；（扣分）

3、施工单位维修人员擅自增减修缮范围；（扣分）

4、施工单位未按时报送月度、季度报表及建立台账。

（扣分）

维修安全考核（35分）

1、施工单位未严格按施工规范要求安全施工、文明施工；

（扣分）

2、施工单位未办理维修施工人员人身意外伤害险、第三责任险、工程一切险等险种；（扣分）

3、施工单位代表每月到位率少于24日历天数；（扣分）

4、施工单位违反安全操作规范未落实安全防护措施导致一般工程质量事故发生的；（扣分）

5、施工单位由于责任过失或安全设施失当导致重大伤亡事故的，所造成的损失由施工单位负责，考核定为不合格。

（扣分）

维修服务质量考核（20）分

1、施工单位未在规定的承诺服务时限内（因极端恶劣气候造成的影响除外）完成维修任务的；（扣分）

2、施工单位维修人员上门服务态度不好，有吃、拿、卡、要等现象及住户投诉的。

（扣分）

考核得分

衢州市房管处直属房管所

年月日