项目策划与项目管理建议书.docx
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项目策划与项目管理建议书
项目策划与项目管理建议书
1.项目概况
香港德豪集团（控股）有限公司已购买苏州吴县郭巷乡塘北村幸福大桥以南至塘南村交界一幅地块，拟进行土地开发。
地块面积：
约800亩，实际面积以测量为准。
地块位置：
郭巷乡塘北村幸福大桥以南至塘南村交界一幅地块进行土地开发。
2.地块开发工作流程
地块开发包括三方面的工作：
（1）土地开发策划
（2）土地开发，包括：
——总图规划设计；
——项目立项；
——土地招商；
——三通一平（场地平整和提供施工道路、施工用电、施工用水等条件）；
——市政设施设计；
——市政设施施工。
（3）房产开发
——房屋设计；
——房屋施工。
地块开发工作网络如图
土地开发策划涉及项目的技术、经济、管理和法规等方面，其工
土地开发策划
（1）
作流程如图。
土地开发立项目
控制性详规设计
土地开发策划
（2）
详细规划设计
三通一平
市政设施设计
土地招商
房屋设计
市政设施施工
房屋施工
地块开发结束
图2-1地块开发工作网络
3.项目策划及项目管理服务内容
3.1土地开发项目策划工作
具体内容包括：
（1）编写项目总体构思方案；
（2）组织项目可行性咨询论证系列会议；
（3）编制项目总体构思文件和项目初步可行性论证报告；
（4）项目总体构思文件的修改与定稿；
（5）参与落实政府各主管部门对项目总体构思文件的草批；
（6）编制项目可行性论证报告；
（7）参与落实政府各主管部门对项目总体构思文件的批复；
（8）编写项目发展大纲；
（9）编制项目定义文件；
（10）确定规划原则及设计要求；
（11）编写控制性详规任务书；
（12）组织控制性详规设计；
（13）参与落实政府各主管部门对控制性详规设计的审批；
（14）编写土地开发预可行性研究报告；
（15）编制土地开发可行性研究报告；
（16）协助甲方完成项目早报（计划任务书）；
（17）参与落实政府各主管部门批准并下达计划任务书。
3.2总图规划设计管理工作
具体内容包括：
（1）组织、配合、协调控制性详细规划设计；
（2）组织、配合、协调分期工程详细规划设计（六张规划详图和一份综合说明书）
3.3土地开发实施工作
具体内容包括：
（1）协调、配合土地转让的招商；
（2）主持、负责场地平整和提供施工用道路、水、电等条件；
（3）基础市政设施设计；
（4）基础市政设施施工；
（5）基础设施建设的项目管理。
3.4房产开发实施工作
具体内容包括：
（1）本地块范围管理总体方案；
（2）编写项目管理总体方案；
（3）全过程、全方位的项目管理工作；
（4）各群体、单体建筑扩初设计；
（5）各群体、单体建筑施工图设计；
（6）各群体、单体建筑安装工程施工；
（7）其它项目实施工作。
4.提供服务的方式
本建议书所述各项工作内容，可采用多种服务的方式。
其中土地开发项目策划工作、总图规划设计管理工作拟由东吴建设联合体独立负责实施；土地开发实施工作、房产开发实施工作，总体上以东吴建设联合体总牵头，全面负责本项目各项工作，必要时得到业主同意下，联合国际、国内、当地的技术力量进行协作。
附件一
附件1
东吴建设联合体概况
东吴建设联合体是由上海同济大学建设监理研究所联合上海康索特工程咨询有限公司、吴县太湖工贸实业公司和美国ConcordiaPcific成立的建设联合体，为国内外投资开发商提供项目策划、项目管理和其它有关建设的服务。
1.东吴建设联合体的组织机构
东吴建设联合体的组织机构如图1-1所示
东吴建设联合体
执行委员会
顾问委员会
美国
ConcordiaPcific
同济大学
建设监理
研究所在地
上海康索特
工程咨询
有限公司
吴县太湖工
贸实业公司
图1-1东吴建设联合体的组织机构图
东吴建设联合体
执行委员会主席
教授（工学博士、美国建造师、英国特许建造师）
顾问委员会
RandyHoll（美国Concordia总裁、ConcordiaPcific总裁，南加州房屋建造协
会前主席）
（ConcordiaPacific副总裁、美资亚迪房地产咨询公司总裁）
（香港英国特许建造师学会香港分会副主席）
（原扬子乙烯工程指挥部副总指挥）
一个大型项目的组织是一个大的系统工程的组织，项目成功与否，除了主要依靠投资商的决策外，还要依靠上下、左右、前后各方的支持、协调与配合。
作为东吴建设联合体的四个成员单位，在项目组织各个环节中各有所长。
在建设管理方面，同济大学建设监理研究所在全国具有领先地位，尤其是在大型项目策划方面，同济大学建设监理研究所在全国是唯一的一家。
同济大学建设监理研究所曾进行过多个大型或特大型工程项目的策划。
在建设人才方面，上海康索特工程咨询有限公司具有较大优势，在同济大学建设监理研究所从事实践过程中，上海康索特工程咨询有限公司为提供了许多工程建设人才，并独立承接过一些大中型工程项目的策划与管理服务。
吴县太湖工贸实业公司不仅从事建材等贸易，而且在苏州地区进行房地产投资开发具有成功的经验，且与当地政府部门密切的联系。
美国ConcordiaPacific具有丰富的房地产咨询与开发的经验，并参预多个中国项目的前期咨询。
由上述四个单位联合成立的东吴建设联合体综合了建设管理理论、人才、经验和社会关系等明显的优势。
东吴建设联合体在为投资、开发商提供项目策划和项目管理服务同时，在项目实施的各个环节中也发挥了重要作用。
2.东吴建设联合体成员单位介绍
2.1同济大学建设监理研究所
同济大学建设监理研究所是在国家建设部的建议下，经同济大学批准，是中国第一所专门从事工程项目管理和建设监理研究的机构。
同济大学建设监理研究所现有研究人员和博士、硕士生约30人，由丁士昭博士、教授主持工作。
该研究所成立前，经过多年的理论准备与筹备，研究所主持人丁士昭教授自六十年代以来在：
——施工组织；
——建筑经济；
——计算机应用；
——网络技术（多阶群体网络）；
——建设工程监理（项目管理）；
——风险管理；
——ConstrutionManagement模式等方面
进行了深入的研究、并取得一批具有较高学术水平和应用价值的科研成果。
其他研究人员也在项目管理、建筑经济和风险管理等各方面有其所长。
在潜心理论研究的同时，该研究所积极面向社会，参与多项大中型建设项目策划与工程项目管理，形成了一个知识结构较为合理，即有理论研究成果又有较丰富工程实践经验，富有朝气的科研、咨询联队伍。
2.2上海康索特工程咨询有限公司
上海康索特工程咨询有限公司是以多年从事国家大型建设的高级工程技术人员和同济大学建设监理研究所专门从事建设项目研究工作的高级研究人员为主体，组建成立的工程顾问公司。
上海康索特工程咨询有限公司技术力量雄厚，拥有一批高中级专门技术人才。
该公司的主要领导丁士昭教授是我国新的项目管理方法的创导人，他最早将国际项目管理模式引进我国，并取得了显著成绩，在国内外有一定影响。
其他人员中，有专门从事经验的工程师和高级工程师；有我年参加过重点工程建设经验的工程师和高级工程师；有具备丰富专业知识、并多年从事设计工作及施工技术的专家。
除此，公司还和具有丰富专业知识的高级专业人才建立了人才网。
上海康索特工程咨询有限公司管理方法和手段先进，在工作中，始终将项目管理理论与实践相结合，并在工程进行过程中，应有先进的项目管理信息系统，将国际项目管理模式应用于我国的建设事业，研究、探索和推广适合我国基本建设的新型管理模式。
比较好地实现工程进度、质量和投资三大目标的控制。
2.3吴县太湖工贸实业公司
吴县太湖工贸实业公司是由苏州市吴县政府投资创办的企业、该公司除经营建材等贸易外，在苏州地区还进行房地产投资开发。
该公司依靠当地政府的影响，在苏州地区乃至全国范围内有着广泛的社会联系。
2.4美国ConcordiaPacific
美国ConcordiaPacific是美国Concordia的子公司，Concordia总裁RandyHoll曾任美国南加房屋建造协会主席，在加里福利亚州影响较大。
ConcordiaPacific副总裁吴国维先生具有丰富的项目评估、项目策划和项目管理的国际经验。
深圳国际会议中心的许多前期策划工作由ConcordiaPacific与同济大学建设监理研究所合作完成。
3.东吴建设联合体组建以来承担的主要工程项目
——深圳国际会议中心。
——上海岳阳大酒店（为涉外三星级宾馆）。
——苏州夏家滨小区。
位于苏州工业园区入口处，是苏州工业园首期十万平方米动迁小区。
该小区建设特点是施工场地小，条件差，工期仅有六个月。
在施工组织方面所涉及的当地政府部门和单位多，关系复杂，给工程组织带来了困难。
为保证工程的顺利实施，东吴建设联合体调动各成员单位的力量，配合、协调各部门关系，确保工程按计划进行。
——苏州浒家滨小区。
位于苏州工业园入口处，总建筑面积为14.5万平方米。
4.东吴建设联合体成员单位承担的策划和项目管理的工程项目
表1-1~表1-4为东吴建设联合体的三个中方成员单位进行策划的工程项目。
表1-5~表1-7为东吴建设联合体的三个中方成员单位进行项目管理的工程项目。
东吴建设联合体三个中方成员单位进行策划的工程项目一览表：
表1-1
东吴建设联合体三个中方成员单位进行策划的工程项目一览表：
表1-1
项目名称
广州地铁首期工程
深圳国际会议中心
海南东方明珠旅游城
项目概况
长14.6公里，含13个车站，总投资56.36亿元。
建筑面积约为10万平方米，总投资约为7亿元。
在海南省琼山县，占地8平方公里左右，建筑面积500万平方米，分五期建设。
首期工程
总投资约45亿元。
策划内容
《广州地铁首期工程项目监理总体方案》《项目风险管理和工程保险方案》、《项目管理的组织建议》《项目编码》
《项目发展策划纲要》《项目财务分析报告》
《项目管理总体方案》
《项目发展策划纲要》
策划时间
1991年11月至1992年5月
1993年6月至1994年11月
1993年2月始
委托单位
广州地铁筹建处
深圳茂源投资发展
有限公司
秀峰投资有限公司
海南东方明珠房产有限公司
备
注
《项目监理总体方案》和《风险管理和工程保险方案》经广州市计划委员会、建设委员会的
审定。
项目名称
海口市278工程
上海国际金融大厦
上海中银大厦
项目概况
位于海南海口市，占地4.8万平方米，总建筑面积45万平方米左右，设想建造两幢78层超高层
建筑。
位于上海市浦东陆家嘴金融贸易区，建筑面积10万平方米左右，总投资1
亿美元左右。
位于上海市浦东外高桥保税区，总投资5千万美元。
策划内容
编写《方案设计竞赛任务书》并组织方案设计
竞赛
投资规划方案1、2、3
《投资规划》
策划时间
1992年6月至
1992年10月
1991年9月至
1992年1月
1992年11月至
1993年1月
委托单位
海口置地公司
中国银行信托投资
咨询公司
成皇发展有限公司
海南东方明珠房产有限公司
备
注
建成后为国内高烈度地震区钢筋混凝土结构最高层，在国际上沿属罕见。
与茂盛（中国）工程咨询有限公司、上海市陆家嘴金融贸易区开发公司咨
询部合作。
项目名称
上海市第二百货公司东
南商场改建工程
汕头南澳旅游娱乐
度假中心
惠州先科国际大厦
项目概况
建筑面积约为6000平方米
在汕头市南澳岛，占地约300亩，总投资1亿美元左右。
位于广东惠州市，建筑面积15万平方米左右。
策划内容
《可行性研究报告》
《可行性研究报告》
《投资规划》
方案设计任务书
投资粗框算
策划时间
1992年8月至
1992年9月
1992年12月至
1993年7月
1993年5月至
1993年7月
委托单位
上海市第二百货公司
日本BODYSONIC国际有限公司
深圳市先科企业集团惠州
先科城发展总公司
备
注
项目名称
北京金宝地块成片开发
北京王府商城
项目概况
位于北京市东城区，地块总面积约56公顷计划建成一个以金融为核心、多功能、国际化的中央商务区。
位于北京市王府井大街西侧基地面积约16210平方米，将建成一座以购物中为中心、集餐饮和娱乐为一体、具有中国特色的、国际一流的商业城。
策划内容
全面策划，将提出包括项目总体构思方案可行性论证报告、项目发展大纲及可行性研究等一系列项目策划文件。
全面策划，将提出包括项目总体构思方案、市场分析及调查报告、投资规划、可行性研究报告、项目发展大纲等一系列项目策划报告。
策划时间
1994年6月至今
1994年6月至今
委托单位
北京市东城区第二城市综合开发公司
天高投资集团有限公司北京老年服务开发公司
北京市东城区第二城市
综合开发公司
备
注
东吴建设联合体三个中方成员单位进行项目管理的工程项目一览表
表1-5
项目名称
上海市进出口商品检验局商检大厦
银都大厦工程
上海证券大厦工程
项目概况
建筑面积2.8万平方米
位于上海市浦东陆家嘴金融贸易开发区，建筑面积为3.1万平方米。
建筑面积约为7万平方米，建成后将成为亚洲最大的证券交易中心。
工作内容
设计阶段项目管理
项目实施阶段全过程全方位的项目管理
项目实施阶段项目管理和CM
工作时间
1991年3月至
1992年10月
1991年8月至
1995年7月
1992年10月至
1995年12月
委托单位
上海进出口商品检验局
上海市陆家嘴金融贸易区开发公司
中国保利集团上海浦利房地产有限公司
备
注
中国人民银行上海市分行为业主，上海市陆家嘴金融贸易区开发公司为甲方。
中国保利集团上海浦利房地产有限公司和上海
市证券交易所为业主。
采用CM方式发包施工。
项目名称
中达大夏
中华门大厦
上海国际数字电话设备有限公司迁厂浦东
项目
项目概况
住/办综合楼，建筑面积4.4万平方米，总投资2亿人民币。
商住业务用房，建筑面积约2万平方米，工程造价约5000万元。
单层轻钢结构厂房，建筑面积9000平方米，工程造价约300万美元。
工作内容
施工阶段项目管理
项目实施阶段全过程全方位的项目管理
项目实施阶段全过程全方位的项目管理
工作时间
1993年12月至
1996年7月
1993年8月至
1995年12月
1993年12月至
1994年12月
委托单位
上海中达化工联合总公司
上海市建设房地产公司
上海国际数字电话设备有限公司
备
注
项目名称
岳阳大酒店
苏州夏家滨动迁小区
苏州浒家滨动迁小区
项目概况
位于上海市岳阳路217号，是全国武警系统唯一的涉外三星级宾馆，占地面积3000平方米。
位于苏州工业园区入口处，为苏州工业园区首期动迁小区，总建筑面积约10万平方米。
位于苏州工业园区入口处，总建筑面积约14.5万平方米。
工作内容
施工实施阶段全过程全方位的项目管理
施工阶段项目管理
施工阶段项目管理
工作时间
1994年6月至
1996年12月
1994年7月至
1995年1月
1994年12月至
1995年8月
委托单位
上海武警后勤总部岳阳大酒
店筹建处
苏州工业园区建设发展总公司
苏州工业园区建筑发展总公司
备
注
升级会员 