全国及武汉房地产市场形势报告15页大家顾问.docx

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全国及武汉房地产市场形势报告15页大家顾问

2009年1月

全国及武汉市场形势报告

2009年2月5日

目录

一、1月国家宏观形势4

■金融政策4

1、各家银行存量房贷优惠利率政策及执行4

2、央行：

2009“三拳”组合刺激经济6

■保障性住房政策7

建设部：

6000亿闲置公积金将用于经适房建设7

二、1月武汉楼市概况8

（一）1月全市商品房销售监测8

1、2009年1月，全市成交量环比萎缩近三成，同比萎缩超五成8

2、新春将至楼市再创新低，价格呈现稳步下调趋势8

3、春节期间武汉楼市成交概况9

（二）1月全市新盘备案监测（1月1日—1月31日）10

（三）片区重点项目1月备案监测（1月1日—1月31日）10

1、分区域重点监测项目概览10

2、重点监测项目最新动态11

（四）1月全市广告监测（1月1日—1月31日）12

1、全月广告投放总量12

2、各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度13

3、月广告投放量TOP313

三、典型一线楼市最新动态15

一、1月国家宏观形势

鼠年已逝，牛年伊始，一整年的调整使得中国的房地产市场经历了一场重大的洗礼，政策的从紧→市场的观望→销量的回落→价格的下调→利率的下降→新政的出台→需求的放量→销量的回升。

随着这一系列的调整，加上中国经济增长的下滑，房地产行业也提升至支柱产业的位置，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化。

而对于市场信心不足的问题，各大银行也先后推出房贷优惠利率政策，以推动购房需求。

央行1月召开的工作会议确定了广义货币17%的增长率，以落实“适度宽松”的货币政策，市场流动性的增加对房产市场的推动作用不言而喻。

春节一直被称为楼市的“休眠期”，而从一月的表现看，各地的楼市均出现滞销的场面，广州上百个在售楼盘春节零成交；深圳直至大年初四终于有2套新房成交，假期内总成交仅20套；……而对武汉房产信息网的数据统计显示，春节期间武汉楼市仅成交2套，尽管存在信息滞后的影响，但同时也传递出了一个信号——09年面临的市场形势依然十分严峻，这就要求我们充分做好打持久战的准备，迎接楼市的正真回暖。

下面从金融、房产、保障性住房三个方面对1月的宏观形势予以简析。

■金融政策

1、各家银行存量房贷优惠利率政策及执行

建设银行2008年10月27日之前贷款者，可到贷款经办行咨询，进行优惠申请。

10月27日之后办理的，总行暂无调低利率折扣的通知。

申请条件：

是第一套住房且此前享受8.5折优惠利率；二是在贷款期间无违约记录者，调整者当期不处于逾期状态。

农业银行总行尚未出台具体细则，贷款者可到具体经办行进行咨询。

农行各分行或支行会在总行出台相关细则后进行相应业务调整。

招商银行总行尚未出台具体细则，贷款者可到具体经办行进行咨询。

招行各分行或支行会在总行出台相关细则后进行相应业务调整。

中信银行2008年10月27日之前贷款者，可到贷款经办行咨询，进行优惠申请。

10月27日之后办理的，总行暂无调低利率折扣的通知。

申请条件：

是第一套住房且此前享受8.5折优惠利率；二是在贷款期间无违约记录者，调整者当期不处于逾期状态。

民生银行从2008年10月27日之前贷款者，1月1日起已经自动调整为利率7折优惠。

10月27日之后的贷款，按85折优惠。

工商银行总行尚未出台具体细则，贷款者可到具体经办行进行咨询。

各分行或支行会在总行出台相关细则后，电话通知贷款者优惠情况。

中国银行2008年10月27日之前贷款者，可到贷款经办行咨询，进行优惠申请。

10月27日之后办理的，总行暂无调低利率折扣的通知。

申请条件：

是第一套住房且此前享受8.5折优惠利率；二是在贷款期间无违约记录者，调整者当期不处于逾期状态。

以上均据各大银行公开信息，以及新华社等媒体公开报道整理。

政策点评：

1、监管部门未“一刀切”，客户面临差别化利率。

从政策来看，各商业银行总行没有一刀切，而是纷纷把审核的权限下放到分行，而有的分行则将审批权又下放到了支行。

建行就明确表示，建行总行要求各分行结合当地的房地产市场情况，区分地域、楼盘、客户，合理评估贷款风险自行决定，并要体现差别化的执行要求。

具体到执行层面，各行也采取了分类对待的原则，部分银行明确优质客户申请一般能够获批，其他客户则要从其收入状况、信用状况加以区别，可分别给予7.5折或8折乃至7折的优惠；部分银行还采取了贷款额的限制。

2、转按揭前应算清成本，剩余贷款不高则避免转按揭。

如不能享受到七折利率，会有市民去做转按揭——以新客户身份享受最优惠利率。

但转按揭前就需要算清成本，计算得失，一般10余万元的贷款额度不需做转按揭。

另外，目前政策允许的是“平转”，并不允许“加按揭”（增加贷款额）。

3、外资行暂无存量房贷新政策。

针对存量房贷能否打7折的问题，几大外资银行均暂时没有更新的政策出台。

2、央行：

2009“三拳”组合刺激经济

把保增长、扩内需、调结构有机结合起来，充分发挥好货币、财政和产业政策的合力，共同促进经济社会又好又快发展。

1月6日结束的央行工作会议上，今年如何落实“适度宽松”货币政策的具体方向得以进一步明确。

会议强调，央行今年将着力于货币信贷的总量调控和政策引导，保持货币信贷合理平稳增长。

为此，央行定下了今年全年货币供应总量的目标，即2009年以高于GDP增幅与物价涨幅之和约3-4个百分点的增长幅度，争取广义货币供应量（M2）增长达到17％左右。

会议同时指出，今年将使货币政策、财政政策和产业政策之间的政策合力得到充分发挥。

社科院经济研究所经济增长室主任刘霞辉也表示，央行把M2增长定在17％，并且放在落实适度宽松货币政策第一重要的位置，说明央行必然会出台更多的配套措施。

另外，央行表示要鼓励合理发展消费信贷，落实和制定有关信贷政策措施，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点，支持居民解决和改善住房条件。

央行金融市场司副司长霍颖励表示，除了对商业银行最低的首付款比例调整为20%外，央行规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%。

对此，刘霞辉认为，央行在房地产政策方面还将会有具体的政策措施出台。

政策点评：

1、货币政策放宽松，市场流动性加大。

广义货币增长17%，在目前这个环境里的确增幅很大,因为预计今年的GDP将保持在8%左右，而CPI也基本上在3%-4%左右，这样经济增长加之物价涨幅也仅仅为11%-12%左右，加上三，四个点，也只是15%-16%，虽然仅仅是一两个点，但预示着基础货币的投放增加额是非常大的，同时由于经济还有可能走向通缩，这样CPI甚至更低，这说明如果这种货币政策目标实现的话，表明今年的货币政策比较宽松，意在为市场提供更多的流动性。

2、低首付利于促进住房消费，但借贷期限延长，降价才是关键。

央行会议规定月供不超过月收入的50%，将把消费者还贷风险降到了一个很低的水平，但在住房总价偏高的情况下，则意味着借贷期限的延长，这无疑将对其以后的生活造成更深远的影响，其做房奴的时间将更长，以此来看，房价降低才是正途！

■保障性住房政策

建设部：

6000亿闲置公积金将用于经适房建设

1月9日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上透露，2008年全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，而闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作也将启动，高达6000亿元的闲置公积金开闸投放经济适用房等建设，将是2009年房产新政的一枚重要棋子。

除了继续加大住房保障力度外，姜伟新要求各地政府对稳定房地产市场负责，省级政府为地区房地产市场的总负责人，各市县政府对省级政府负责。

在稳定房地产市场的手段上，各地政府可以根据地方实际出台政策，但是2009年要加强地方政策的严肃性和合法性，因此地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。

二、1月武汉楼市概况

（一）1月全市商品房销售监测

1、2009年1月，全市成交量环比萎缩近三成，同比萎缩超五成

Ø成交总套数：

1月共成交商品住房3118套，较08年12月4027套减少909套，环比减少22.57%，较去年同期减少50.62%；

Ø成交总面积：

1月共成交商品住房30.78万㎡，较08年12月43.21万㎡减少12.43万㎡，环比减少28.77%，较去年同期减少56.21%；

Ø成交均价：

1月商品房成交均价为5214元/㎡，较08年12月5294元/㎡下降80元/㎡，环比下降1.51%，较去年同期上涨8.49%；

春节的来临，使得09年1月楼市的成交进一步下滑，其中，商品房成交面积环比减少29%，同比则减少近60%；而成交均价延续上月下滑趋势，1月成交均价环比下降80元/㎡，降幅约2%。

2、新春将至楼市再创新低，价格呈现稳步下调趋势

2009年1月全市商品房成交均价为5214元/㎡，相较上月下降80元/㎡。

连续三个月出现量价齐跌之势，成交价格平稳下滑，但是成交量降幅明显，仅高于08年春节的成交量。

虽然经过2008年整年的调整，楼市正在逐步回归理性，但是短期内仍将处于下行通道。

主要原因在于：

成交总量减少，促使了成交均价缺少上涨支撑。

在经适房建设力度的持续加大，土地成交单价的一再回落，对商品房市场的冲击不容忽视。

房地产市场调整仍将继续，在这样的市场环境下，房价的适度下调依然是短期内的主要趋势。

3、春节期间武汉楼市成交概况

据武汉市统计信息网数据显示，2009年春节期间（2009.1.25-1.31）武汉楼市成交情况如下：

✧成交套数：

全市共成交商品住房2套

✧成交面积：

184.98㎡

✧成交金额：

96.71万元

✧成交均价：

5228元/㎡

✧成交套均面积：

92.49㎡

从日成交情况看，2套商品住房均于1月30日成交，其余6天均无成交。

考虑到信息网备案数据的滞后性，无法及时反应市场的最新动态。

因此，本处将亿房网监测数据摘录如下，仅供参考：

从亿房对全市春节期间在售楼盘的交易统计显示：

春节期间（1月25日-1月31日），全市共销售商品住房60套，平均每天约销量8套；成交均价为5289.81元/㎡，与去年春节期间楼市情况相比，总成交套数减少12套，同时价格下跌551.93元/平方米。

（二）1月全市新盘备案监测（1月1日—1月31日）

1月全市共有备案新盘13个，比08年12月减少13个，备案量减半；其中，主城区备案新盘有3个，较上月减少7个；非主城区备案新盘共有10个，其中，金银湖、光谷等远城区本月备案新盘6个，其余均集中在黄陂、江夏城郊，共有备案新盘4个。

由于春节的来临，本月的新盘备案量大幅减少，仅占上月的一半，其中有2个为项目地下车库。

步入牛年，经济危机的影响仍将持续，在经济增长下滑的形势下，中央经济工作会议将保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务，而于1月召开的央行工作会议也明确了今年如何落实“适度宽松”货币政策的具体方向，并定下了将广义货币供应量的增长率达到17%的目标，同时规定月供不超过月收入的50%，货币政策的放松，市场流动量的加大，对于住房消费有一定的促进作用，但也会带来一定的负面影响。

此外，大规模的待售房源，激烈的市场竞争、不足的市场信心、逐步降低的土地成本，都预示着未来房价的下行趋势短期内无法改变的事实。

（三）片区重点项目1月备案监测（1月1日—1月31日）

1、分区域重点监测项目概览

在长时间市场低迷以及开发资金压力的情况下，楼市出现了两钟趋势：

一、多数楼盘频繁加推，特价房“救急”；二、部分楼盘一再延迟开盘时间，静待市场回暖。

在市场需求转变的同时，项目适时调整价格定位。

在传统新春佳节来临之际，武汉高端项目的推出可以看出在价格上的变化，具体情况如下：

武汉天地御江苑2期——武汉天地作为瑞安在武汉打造的高端滨江楼盘，一举成为08年高端市场销量最好的项目，在大环境影响下半年该项目延迟推出时间，于09年1月11日推出二期1组团，本次推出2#、4#、7#、9#（9-12层），共60套，其中2房28套，面积98-113㎡，3房32套，面积120-170㎡，价格区间在8000-14300元/㎡。

恒大华府——项目1月3日加推33号楼楼，共44套；产品为精装修四房两厅三位+功能房。

价格区间在9000-12000元/㎡。

虽然户型与前期相同，但是装修标准比前期的稍差，洁具品牌也有些改动。

优惠额度达到88折再97折，再5万抵20万。

通过降低精装修成本来实现更为吸引人的优惠。

2、重点监测项目最新动态

v武汉天地御江苑2期：

1月11日开盘，具体情况如下：

Ø产品概况：

项目位于江岸区中山大道与卢沟桥路交汇处，项目2期1组团由6栋（1-6#）多层、2栋（7#、8#）小高层、1栋（9#）高层组成，整体成合围布局，共197套，多层、小高层1梯2户，高层2梯3户。

本次推出2#、4#、7#、9#（9-12层），共60套，其中2房28套，面积98-113㎡，3房32套，面积120-170㎡。

Ø价格概况：

2#楼8000-9000元/㎡，4#楼10000-12000元/㎡，7#楼12000-14000元/㎡，9#楼（9-12层）13800-14300元/㎡。

Ø开盘概况：

开盘当日至中午12：

00共成交约12套，去化率约20%。

一月累计成交25套，去化约为四成。

v恒大华府：

1月3日加推33号楼，具体情况如下：

1、产品概况：

元月3日加推1栋楼，共44套；产品为33号楼四房两厅三位+功能房

2、价格概况：

精装修起价：

9000元/㎡（折后7300元/㎡）

精装修均价：

10000元/㎡（折后8100元/㎡）

精装修最高：

12000元/㎡（折后9800元/㎡）

3、优惠措施：

88折再97折，再5万抵20万

4、销售概况：

加推当日成交住宅2套；一月共成交8套。

具体如下图：

（四）1月全市广告监测（1月1日—1月31日）

1、全月广告投放总量

1月份地产广告投放数量20个，版面29.5版，价格182.8万元。

与08年12月份相比，09年1月份的广告投放数量大幅减少，投放广告的项目数量减少94个，投放版面减少190.15版，投放总价格相应减少了1177.2万元。

2、各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度

Ø从报媒投放比例看

武汉晚报占据投放媒体首位，从四大平面媒体在市场所占份额比例来看，武汉晚报和长江日报分别以13和7.5个版面占据1月整个市场的45%和25%，其次是楚天都市报，武汉晨报1月的广告投放量占比最低。

Ø从区域报广投放情况看

从投放版面来看，汉口区以19.5个版领先，其次为武昌，汉阳1月无广告投放。

从投放价格来看，汉口区以125.6万的价格位于首位。

从区域偏好度来看，汉口1月的地产广告投放均偏向于武汉晚报，武昌则偏向于长江日报。

3、月广告投放量TOP3

整体来看，09年1月广告投放前三名的广告总额为289.8万，具体来说：

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统计时间：

2009年1月1日－2009年1月31日

目标媒体：

长江日报/楚天都市报/武汉晚报/武汉晨报

选取标准：

四大媒体中1/4及以上版面的房地产广告

目标楼盘：

八大行政区内所有在（预）售项目、形象推广项目

数据来源：

策划研究中心1月份地产广告监测数据

整版价格：

长江日报5万/楚天都市报8.8万/武汉晚报6.8万/武汉晨报4.4万

【说明】：

本报告以上述各纸媒折后价为统计标准来计算广告金额，存在具体项目广告洽商以及报纸版面变更、活动等不确定因素。

三、典型一线楼市最新动态

随着楼市新政作用的减弱，各地楼市在12月呈现出不同的态势，从一线城市的表现看，北京价稳量跌、上海价稳量增、深圳价跌量升、广州价量齐跌；若排开11月，四大一线城市12月楼市相比10月均呈现价跌量升的态势。

具体情况如下：

北京价格微降销量减少：

北京12月的成交套数为5562套，环比减少1009套，环比降幅为15%，成交均价为12388元/平方米，环比下跌138元/平方米，降幅为1%。

上海价格稳定销量增加：

上海12月的成交面积持续增加，约与4月持平，为141.7万方，环比增加21万方，增幅为17%，成交均价为13273元/平方米，环比下降112元/平方米，变化甚微，与11月基本持平。

深圳价格下降销量成倍增加：

深圳12月的成交面积创全年新高，为77.4万方，环比增加41.57万方，增幅为116%，成交均价则创全年新低，首次跌破11000元/㎡，为10900元/平方米，环比下降2647元/平方米，降幅为20%。

广州价量均出现一定程度下降：

广州12月的成交面积为48.58万方，环比减少5.38万方，降幅为10%，12月成交均价为8012元/㎡，环比上月下降1382元/平方米，降幅为15%。