中国房地产市场发展现状分析及发展趋势展望.docx
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2017年中国房地产市场发展现状分析及发展趋势展望
一、近期房地产市场发展现状分析
2014年初开始，房地产投资增速持续下滑，库存不断攀升，销售增长出现疲态，土地出让收入也开始下滑，地方政府风险积累，房地产投资成为拖累固定资产投资乃至宏观经济增长的痛点。
在此背景下，政府出台一系列刺激政策。
2014年11月起央行连续六次降息，维持资金的宽松格局；2015年央行联合多个部委出台“330”新政，降低贷款首付比例，营业税改为满二即免税，随后各地纷纷出台配套政策；2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
随后中央经济工作会议上，“去库存”被定位为中国2016年的五个主要任务。
1、多重政策叠加的效果不断释放，一线城市房地产市场率先复苏，而二三线城市市场表现差强人意，造成了严重的分化格局。
从价格来看，2015年3月起，一线城市连续保持了近20个月环比连续正增长，累计涨幅高达40.74%，二三线城市价格环比涨幅转正，但是仍远远低于一线城市涨幅，一线城市和二三线城市价格差距不断加大。
相对价格来看，二三线城市相对价格基本保持同幅变化，一线城市与二三线城市价格比不断攀升，2016年9月，一线城市与二线城市价格比达到3.5，与三线城市价格比值达到5.51。
2、2014年至今百城房地产价格环比走势（%）
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5、2014年1月至今百城房地产相对价格变
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公开数据整理
8、一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨，同时其余二三线城市仍面临去库存压力，可以认为，一二三线城市房地产市场已经形成了严重分化格局。
开始针对本地市场出台因地制宜的调控政策，引导房地产市场的发展。
9月30日晚间北京率先出台限购政策，成为这一波调控的先行军。
随后十一长假期间，前期房价涨幅居前的热点城市纷纷加入调控行列，共有22个城市出台相关政策，形成市场热议的调控潮。
其中北上广深四座一线城市全部加入调控行列，收紧限购限贷政策，提高购房门槛，对其他城市起到了一定示范作用，其他城市也基本采用了限购限贷的方式。
9、参与调控的城市分布
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12、除了明确的调控政策外，与房地产相关的政策也有一定程度收紧。
如10月12日，央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。
10月19日，央行上海总部组织25家在沪银行行长和房贷部门相关负责人等召开会议，再次要求银行要继续严格执行限贷政策，切实防范各类资金违规流入土地市场。
13、二、房地产市场地区发展不平衡
14、市场普遍将本轮热点城市房价飙升看作是货币现象。
宽松的货币环境叠加资产荒，共同导致了资金集中流入热点城市房地产市场，推动了房价超预期上涨。
15、从货币环境来看，除了几次降息外，还应当关注货币供应的高增长。
2009年以来M2的规模保持了高速增长，季度环比增速基本均为正，M2/GDP的比例大幅上升，从2009年的1.74倍逐年上升到2.03倍。
16、2009年至今M2增速
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19、2009年至今M2/GDP
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22、从资产荒的角度来看，个人住房贷款扩张是银行的必然选择。
随着经济下行，不良资产压力变大，个人住房贷款成为银行青睐的优质资产，因此银行加大个人住房贷款的发放力度，甚至在不同程度上给予利率折扣。
根据融360公布的数据，全国首套房贷款利率持续下行，目前仅为4.44%，低于基准利率46个BP，二套房贷款利率受政策限制保持在基准利率上浮10%的水平。
此外，2015年6月起央行取消了商业银行贷存比约束，信贷投放能力增强。
大量信贷被投放到了住房贷款中。
从2014年11月央行降息起，新增居民中长期贷款快速增长。
2016年9月居民中长期贷款新增5741亿元，占当月新增贷款比重达到47.1%。
23、近2年房贷平均利率
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26、2014年至今新增居民中长期贷款
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29、但值得注意的是，货币供应量和利率下降没有导致房价普涨。
在热点城市房价飙升的同时，二三线城市价格上升并不明显。
因此，货币现象只是热点城市房价上涨的表面原因，并无法解释分化局面的形成。
，资金流入一线城市的根本原因在于地区发展不平衡，本轮热点城市的房价上涨是在资金面和资产荒推动下长期地区发展不平衡的一次集中爆发。
30、地区发展不平衡既影响房地产的消费属性，也影响投资属性，进而引导资金流入热点城市的房地产市场。
从消费属性来看，经济发达地区具有更好的基础设施、教育、医疗、商业、养老条件，区位因素的附加价值远高于欠发达地区。
从投资属性来看，经济发达地区能够吸引人口流入，既提供了房地产作为资产的短期流动性，又保障了长期需求。
31、三、地区发展不平衡的形成
32、从长期来看，中国的发展始终是不平衡的发展，建国后的工业化就是最好的例证。
有学者认为从新中国成立以来，特别是从1953到1986年间，国家对于农产品实行的统购统销政策，实际上是通过工农产品间的价格“剪刀差”为工业生产汲取了大量的农业剩余，奠定了中国工业现代化的初步基础。
33、城市化也是类似的过程，农村和其他城市向重点城市输血，迅速完成了重点城市的发展，也加剧了地区发展不平衡局面。
这一过程通过资源分配和户籍制度实现，一线城市获得了城镇化的政策支持、资金和劳动力流入，但是相应成本由二三线城市承担。
34、1、资源分配不平衡
35、资源的分配不平衡由来已久，改革开放后根据国情和发展需要，国家鼓励东部沿海地区率先开放，率先发展，鼓励一部分人先富起来，为沿海地区提供包括政策、投资、税收优惠、基础设施建设在内的多种优惠，吸引了资金和劳动力进一步向资源丰富的地区集聚，初步形成了地区发展不平衡的格局。
36、资源分配不平衡的例证有很多，包括经济特区、开发区、税收优惠、产业规划等等，过去的发展中向发达地区的政策倾斜十分明显，所以导致了一种普遍的错觉，即给予欠发达地区同样的政策后，地区不平衡的局面将会有很大改善。
但是，事实来看，无论是“振兴东北老工业基地”还是“中部崛起”，都没有持续的效果。
认为，这与我国财政体制中隐含的地区间税收收入不平等分配是分不开的。
政府在区域发展中扮演重要的角色，地方财政收入直接影响到区域经济建设的水平。
尤其在分税制实施多年后，财权事权不统一的矛盾愈发突出，地方政府仅掌握了30%的财权却承担了70%的事权，财力紧张的情况下很难调动资源加强地方建设。
而目前财政收入分配反而向发达地区倾斜，地区发展不平衡的局面被进一步固化。
37、首先来看地方第一大收入来源增值税。
我国是以流转税为主体的税收体系，增值税是其中第一大税种，尤其是2016年5月营改增试点扩大后，作为地方财政收入最主要来源的营业税正式被增值税取代。
按这个标准计算，营业税和增值税地方分享部分占地方税收收入的40%-50%，是地方财政最主要的收入来源。
但是增值税的征收是独特的抵扣制度，其征收在多个环节完成，每一个环节企业产生的销项税额扣减进项税额后得出其负担的增值税。
也就是说，我国增值税遵循生产地原则，按照生产者所在地在各地区间分配。
但是，从增值税的最终归属来看，最终消费者是该增值税的唯一负担人，作为对最终消费课征的一种税收，增值税理应归属最终消费地，即应当遵循消费地原则。
38、生产地原则和消费地原则的不同，带来了增值税分配的扭曲。
我们用实际地方增值税收入比例代表生产地原则下的增值税收入分配比例，用各地社会消费品零售总额占全国比例衡量模拟消费地原则下的增值税收入分配比例，二者的差额即显示了生产地原则下对地方增值税分配的税收扭曲。
二者差额为正，代表现行的生产地原则比消费地原则下地方获得了更多税收收入，即为增值税净流入，反之则为净流出。
39、增值税净流入/净流出的衡量
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42、计算了2015年省级数据后发现，上海、北京、广东、江苏、浙江、天津等经济发达地区获得了增值税的净流入。
净流入规模最大的是上海，2015年其净流入比例高达占6.67%，也就是在其10.02%的税收份额中，有近70%来自于其他地区的分配流入，规模基本相当于北京市一年的增值税收入，欠发达地区在补贴发达地区，税收分配严重扭曲。
也就是说，在生产地原则的分配体制中，发达地区拿到了更多的税收收入，税收不仅没有调节地区差距，反而造成了更大的不平等。
43、2015年各省增值税净流入/净流出情况
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46、2、地方第二大收入来源的企业所得税也面临类似的局面。
企业所得税为注册地缴纳，即无论企业实际经营所在地在何处，其缴纳的企业所得税均构成注册地的税收收入。
此外，不具有独立法人地位的分支机构需要向总部汇总纳税，而不在当地纳税。
发达地区利用优惠条件吸引企业注册，拿走了其他地区的企业所得税收入。
仅以2958家A股上市公司为例做粗略统计，仅广东、浙江、江苏、北京、上海五地注册企业就超过一半，这些企业无论实际在何处经营、无论在异地设立多少分支机构，其所得税都构成这五个省份的税收收入，仍然是欠发达地区补贴发达地区。
47、可见，除了有目共睹的政策倾斜、财政补贴、税收优惠，税收体制也隐含着向发达地区的倾斜，这甚至比上述政策的影响更为深刻。
优惠政策是临时性的，而税收分配是持续的影响，每年全国近20%的地方增值税收入被转移到经济发达地区，所得税也是类似，这个局面仅从分税制改革开始就已经持续了近20年，并且还将长期持续下去。
欠发达地方政府承担区域经济发展的责任，却由于严重的、隐含的税收收入不平等分配制度，在过去的二十年内一直在补贴发达地区。
如果税收分配不改革，地方不平衡的格局很难改变。
进一步来看，每个省都是全国的缩影，政策资金同样集中涌入省会和核心城市，税收分配上也是欠发达地区补贴发达地区，因此，可以认为每个省都集中资源、借财政体制东风打造了核心城市。
这也解释了为什么全国资源没有完全集中到几个核心省份，而各省都出现了发展较快的核心城市。
总而言之，无论是国家层面还是省级层面，区域之间发展不平衡一旦出现，即便停止明面上的资源分配倾斜，税收分配体制也会自动引导资金向发达地区流入，从而导致强者恒强的格局。
48、3、地方第二大收入来源的企业所得税也面临类似的局面。
企业所得税为注册地缴纳，即无论企业实际经营所在地在何处，其缴纳的企业所得税均构成注册地的税收收入。
此外，不具有独立法人地位的分支机构需要向总部汇总纳税，而不在当地纳税。
发达地区利用优惠条件吸引企业注册，拿走了其他地区的企业所得税收入。
仅以2958家A股上市公司为例做粗略统计，仅广东、浙江、江苏、北京、上海五地注册企业就超过一半，这些企业无论实际在何处经营、无论在异地设立多少分支机构，其所得税都构成这五个省份的税收收入，仍然是欠发达地区补贴发达地区。
49、可见，除了有目共睹的政策倾斜、财政补贴、税收优惠，税收体制也隐含着向发达地区的倾斜，这甚至比上述政策的影响更为深刻。
优惠政策是临时性的，而税收分配是持续的影响，每年全国近20%的地方增值税收入被转移到经济发达地区，所得税也是类似，这个局面仅从分税制改革开始就已经持续了近20年，并且还将长期持续下去。
欠发达地方政府承担区域经济发展的责任，却由于严重的、隐含的税收收入不平等分配制度，在过去的二十年内一直在补贴发达地区。
如果税收分配不改革，地方不平衡的格局很难改变。
进一步来看，每个省都是
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