VKGZ-PD-01万科项目运营策划程序.doc
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广州市万科房地产有限公司
GUANGZHOUVANKEREALESTATECO.,LTD.
项目运营策划程序
编号：
VKGZ-PD-01
版号：
A/0
页码：
第5页共5页
项目运营策划程序
编制
曾丽清
日期
2011-4-28
初审
朱蓓
日期
2011-4-28
审核
黄尚斌
日期
2011-6-6
批准
杜晶
日期
2011-7-4
修订记录
日期
修订
状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
1.流程要素
1.1.流程目标：
根据公司经营目标，指导项目运营开发策划及前期工作开展。
1.2.流程主要责任部门：
项目工作群
1.3.流程关键业绩指标（KPI）
流程KPI
责任部门/岗位
数据来源
项目运营目标书
达成情况
项目工作群
总经理办公室
1.4.流程关键点（CP）
流程关键点
关键点说明
备注
项目配套策划
5.2
项目开发报建策划
5.2
项目风险分析及对策
5.2
项目运营目标书编制
5.2
项目前期工作开展
5.2
2.适用范围：
适用于公司所有新项目运营策划及前期工作开展指导
3.术语与定义
4.职责权限
4.1.总经理办公室：
协调、审核、监控运营目标书的编制、执行及考核工作
4.2.项目工作群：
项目运营策划、执行
4.3.运营管理委员会：
根据公司《运营管理委员会架构及决策体系》审批项目运营策划的过程节点并批准项目运营目标书
5.工作程序：
5.1.流程说明
5.1.1.输入：
《项目运营目标书》初稿
5.1.2.输出：
《项目运营目标书》终稿
5.1.3.活动说明：
《项目运营目标书》是项目开发二级计划，编制内容详细《计划管理程序》
5.2.工作列表
阶段
工作要点及流程
流程说明及标准
责任部门
完成时间
支持性文件/记录表格
P
项目启动会
总经理办公室
获取土地3日内
《沟通管理程序》
《新项目启动作业指引》/《项目运营目标书》初稿
新项目前期周例会
会议主要议题：
项目总体开发节奏及次序、产品方案、项目开发进度、营销策略、项目开发决策优先级、项目前期工作推进等
项目筹备组/项目工作群
新项目启动后至取得修建性详规批复/每周一次
项目周边环境调查及分析
调查内容：
周边楼盘、周边景观资源、市政配套、政府及街道关系等
项目工作群
获取土地60日内
1、《项目获取风险分析评估表》/《项目发展程序》
2、《项目前期工作清单》
编制项目风险管理计划
需明确风险决策期限与风险决策权属，并及时递交相应决策机构如风险决策会决策风险预案
项目工作群
获取土地60日内完成编制
《沟通管理程序》
《项目风险管理计划表》
项目配套策划
策划内容：
商业配套、交通及教育、物业配套、物业服务模式等
市场营销部
新项目启动会后60日内
《项目配套策划书》
项目开发报建策划
内容含：
项目开发报建前期调研摸查、面临的主要问题、开发报建计划及设想
项目事务部
新项目启动会后60日内
《项目开发报建策划书》
产品策划
客户定位及品类选择、楼型配比及规划强排、概念设计
市场营销部
设计管理部
新项目启动会后60天内完成
《产品策划程序》
《项目运营目标书》终稿编制
由总经理办公室审核并汇总项目运营计划、里程碑计划、产品策划成果、销售策略、成本目标、工程质量目标等内容，完成编制并报运营管理委员会审批发布
总经理办公室
项目一图一书或首期初步规划确定后15天内完成编制、报审及发布
《计划管理程序》
《项目运营目标书模板》
D
开展项目前期工作
项目管理部主导
项目工作群
-
《项目前期工作清单》
（下游程序）项目开发管理
项目管理部主导
项目工作群
-
《项目管理程序》
C
A
项目运营目标达成情况评估、项目运营策划能力持续改进
公司管理评审内容
项目工作群
每半年进行一次
《项目管理评估作业指引》
《管理评审程序》
《知识转化与持续改进程序》
6.支持性文件
6.1.VKGZ-MA-02《计划管理程序》
6.2.VKGZ-MA-06《沟通管理程序》
6.3.VKGZ-PS-02《产品策划程序》
6.4.VKGZ-PD-01-01《新项目启动作业指引》
6.5.VKGZ-PD-02-13《项目管理评估作业指引》
6.6.VKGZ-MA-05《管理评审程序》
6.7.VKGZ-CH-04《知识转化与持续改进程序》
7.记录表格
7.1.VKGZ-PD-01-F01《项目风险管理计划》
7.2.VKGZ-PD-01-F02《项目前期工作清单》
7.3.VKGZ-MA-02-F01《项目运营目标书》
7.4.《项目开发报建策划书》
7.5.《项目配套策划书》
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